房地產營銷細節指引：廣告宣傳的細節（4）

　　7、綜合配套

　　對于大多數城市街區的樓盤而言，用不著太多地為自己營造綜合配套，因為市區成熟的商業，文化、衛生醫療、教育系，已經構成一個網絡體系，大多數城市樓盤都可以共享，而郊區樓盤尤其是中低檔的大盤，則對綜合配套有相當的依賴。菜市場、儲蓄所，醫務所，幼兒園，游泳池、運動場地、小型超市、快餐店、小飯店，美容美發廳，商業街，停車場………這些都不可或缺的內容，甚至小五金店，修鎖配鑰匙，修鞋雨傘這些合拾遺補缺的小攤小販，都是社區生活中的組成部分，一缺少就會讓居民感到不方便，購樓者對綜合配套的需要越來越明顯，開發商廣告中也就加重了這方面的宣傳力度。

　　這兩年有一個特征，很多樓盤一提配套就是會所，似乎會所就是樓盤定位，檔次和業主身份的象征，一些樓盤無論建筑多么平淡無奇，都要會所修得金碧輝煌、氣勢雄偉，一打廣告就以會所的外立面作為賣點，似乎有一個豪華會所就擁有了一切配套。其實會所有些什么設施？健身房、游泳池、乒乓球室、棋牌室、如此而已，肉菜市場是不能進會所的，而肉菜市場卻是家家戶戶每天生活離不開的配套。會所里的咖啡酒吧之類，同樣要收費。健身房之類也要收費，并不比社會上的同類服務業便宜多少，真正的業主去會所休閑消費總是有限的，會所營管理中問題多多，從深圳的經驗來看，多數會所是虧損的，無論是豪宅社區的高檔會所，還是大眾社區的中檔會所，都面臨收支無法平衡問題，但是開發商在售樓廣告中還是盡力渲染會所的豪華氣派，以會所的迷人外表來吸引那些對所有一無所知的消費者。

　　另一個經常出現的配套是商業街，幾十萬方米的大型社區都會做出一條百十米長的商業街來，把滿足業主日常所需的各類服務業態集中在商業街上展示，為了營銷的需求，一些樓盤在住宅建好之前，先把商業街做出，給購樓的客戶一個驚喜，商業街的鏡頭也就經常成為社區配套的象征出現在廣告畫面上。

　　廣州富力地產的現代廣場的這一組廣告都是在講述樓盤的綜合配套，但它的選項比較巧，沒有羅列大堆服務業設施，而是集中在三個主題上面，內外社區內部幽雅安靜的居住環境，外是占地上萬平方米的大型運動場所，靜是14平方米親水園林綠色景觀，出入，入是花園社區怡人的生活氛圍，出是東南西北、快捷方便、四通八達的道路系統，這三組對立統一的概態，把樓盤主要的綜合配套盡收其中，構思巧妙。

　　表現綜合配套，最常見的是廣告中以若干小框表現商業、文化、教育、醫療、運動、休閑……結果是畫面上滿滿登登一大堆東西，令人眼花繚亂，沒有任何美感，香港的樓盤最常用這種方法，這也是香港商業文化的特征之一，今天的消費者除了需要關于樓盤的大量信息之外，也需要樓盤的廣告中藝術美感，這是時代的特征，也是消費者走向成熟價段商業廣告口味提高的必然結果，所以表現綜合配套還應該講求藝術手法，最好不要雜亂無章地拉拉雜雜一大堆，而是歸納整理，分門別類組成系列廣告，不要擔心消費者看了昨天的報紙，就不看今天的報紙，會錯過系列廣告中的幾則廣告，事實證明，真正以報紙為主的信息來源的消費者大多會保持天天看報紙的習慣，尤其是當他關注一個樓盤。有購買欲望的時候，他會出現心理學上講的有意注意，甚至每天收集這個樓盤的一切動態，許多買樓盤的一切動態，許多買樓的客戶手里擁有這個樓盤幾乎從一開始一直到最后入伙的全套報紙廣告，因為這里面的信息都有關系到他未來的生活的舒適，滿意度，所以大多數樓盤的系列廣告都會在目標的讀者，那你也不必為此郁悶，因為他原本不是你的目標消費者，你的廣告根本就打動不了他，也不需要讓留下印象，真正的有效廣告始終是做給那些有潛在購買意向的客戶的，應針對他們盡其所有開展訴求，明白這個道理，系列廣告分專題訴求就是天經地義的事情，當然，一組系列廣告發布時間不能相隔太長。

　　8、生活用品

　　如果樓盤有非常實際的賣點，諸如戶型、園林景觀、名校之類硬件上的優勢，當然就應當抓住不放，在廣告中突出地予以表現，如果樓盤本身的硬件比較一般，說得好聽一點，比較均衡，那就不妨考慮其他軟件方面的訴求，而生活品位，是許多開發商經常選擇的一種訴求方向。

　　生活品位是什么？各人有各人的見解，它既與物質條件有直接關系，又是精神方面一種形而上的標準，并不是越有錢生活品位就越高，北京有個樓盤用金箔貼外墻面，被業內傳為笑話，也沒有任何人認為他的品位高，生活品位是對美好生活的一種追求，也是善良高尚品德的一種體現，他可以優雅而浪漫，也可以樸素而率真，要在廣告中表現生活品位，千萬不要一味以富豪的眼光去衡量一切，更不要把金碧輝煌、奢侈闊綽當成生活品位的代名詞，李嘉誠貴為全球華人第一富豪，但一套西裝可以穿幾十年，那是一種品位，比爾蓋茨身為全球首富，卻把大量財產損獻給社會，這也是一種品位，一位國家元首的專車在疾駛中遇到一隊小鴨橫過馬路，便停下來耐心地等待小鴨過去后再走，這同樣是種品位，而有錢人也未必都有品位。

　　即使在最簡陋的屋子里，生活品位也同樣可以熠熠閃光，而一套全新的房子，一個全新的社區，當然就會讓人想象生活品位的全面提高，消費者購買新房是在買一個夢，雖然在現實生活中真正實現這個夢有很多困難，但開發商和廣告公司都有足夠的理由鼓勵消費者去實現這個夢，在廣告中表現生活品位的主題，實際上就是在渲染一個等待的實現的夢境。

　　廣東光大地產在東莞的景湖花園項目系列廣告就是一組以生活品位訴求案例，廣告沒有去詳細敘述樓盤的各類硬件指標，而是打出一個富有詩意的主題，不要問我關于生活，我只是一直在尋找夢想，廣告內文也避開了關于樓盤的具體描述，而是從另一個角度展開，生活之上，是夢想，唯有夢想中的生活，也許完美?；蛟S，景湖花園的生活，也可以，選擇景湖那一刻，所有關于生活的夢想，在腳下蕩漾！”

　　另一種表現生活品位的方式是渲染樓盤本身及其周邊環境的高雅素質，聯想到居住的業主生活品位的提高，北京上河村項目的一組系列廣告就體現了這種方法，“被藝術改變是一種幸?！眻D案是段木和木雕佛像。系列之二，被藝術改變是一種超凡，圖案金屬塊和銅像，系列三：被藝術改變是一種高貴，圖塊是石塊石雕飾物。系列四：被藝術改變是一種富足，圖案是泥土和陶罐。而廣告內文則對標題和圖案做了詮釋，生活中，許多事物會有一種影響而發生自身價值的轉變，從無趣的泥士到傳神的陶藝，本體相同，但因藝術賦予其特殊的靈魂，從而成為燦爛文化中最傳奇的一部分，人也如此，從平凡到不凡，朝夕生活的環境，可以使你的自身價值在不知覺中完美升華，在魯藝上河村居住是一種對生活品質的投資，一種被藝術改變的富足。

　　要注意對生活品位的認識，不要流于俗套，并不是居住在高雅的生活環境中才有品位，廣東地區不止一次地出現過富裕起來的暴發戶購買別墅之后在庭院里養豬的事情，別墅區美好的環境并不能保證他們一夜之間從生活方式到生活品位的徹底改變，相反，那些雖然身居弋壁黃沙灘，但幾十年如一日默默耕耘、栽下成千上萬棵樹苗的墾荒者，即使在非常艱苦惡劣的生存條件下也依然表

現出高尚的生活品位，他們一棵一棵養育的綠樹，正代表著人類對美好事物鍥而不舍的執著追求。

篇2：房地產營銷部員工職責指引

　　(1)恪守職業道德，嚴守公司商業秘密。對于客戶、發展商要負責;

　　(2)應對公司具有完整的認識，并且將公司的文化融于自向的工作行為中，以求能體現并且提升自身與公司的形象;

　　(3)應具有積極旺盛的斗志，鍥而不舍的耐性，以優雅親切的風度，誠摯務實的精神為客戶提供服務，努力促成交易。

　　(4)通過公司培訓及自我充實等方式，提高自身專業素質，以求為客戶提供更加完善、周到的服務;

　　(5)由公司委派到各代理項目進行銷售工作，認真完成現場接待、洽談、客戶跟進工作;

　　(6)充分利用各種資源，發掘出更多客源，提供服務以促成其與公司樓盤的成交;

　　(7)如有盤源方面信息，應把握機會及時向經理匯報，由公司安排處理;

　　(8)努力提高業務水平及銷售技巧，熟練掌握樓盤知識及各種資料，珍惜每一個客源;

　　(9)嚴禁開私單，違規操作，出現問題應及時處理并向上級報告，不推卸責任，敢于擔當;

　　(10)與同事團結協作，互敬互助，以團隊的力量去爭取更大的成功;

　　(11)對于公司安排的各項工作，不挑選、不消極對待，盡自身努力完成。

篇3：X房地產集團營銷統計管理指引

　　某房地產集團營銷統計管理指引

　　一、各項目銷售部必須嚴格按照地區公司營銷中心規定的表格填寫日銷售及變更情況。

　　二、各銷售部必須于每天向地區公司營銷中心傳真前一天銷售及變更情況。

　　三、地區公司營銷中心必須規定格式匯編地區公司日銷售情況匯總表，并于當天將日銷售情況匯總表送達地區公司領導、集團營銷管理中心。

　　四、集團營銷管理中心根據"地區公司日銷售情況匯總表"匯編"集團/地區公司（周/月度/年度）銷售情況匯總表"呈集團領導審閱。

　　五、每半個月地區公司營銷中心與地區公司財務部進行對數，如日銷售匯總表與財務當期報表之間有數據出入，查明原因后報部門負責人審批，經辦人根據審批意見作出調整；并將修正的銷售情況匯總報集團營銷管理中心備案。

　　六、地區公司營銷中心除匯編日銷售統計表外，還必須設立其他統計臺帳，分別統計各項目、每幢樓宇、每一積型、朝向的已售量、未售量、在建量、計劃推售量及撰寫定月度銷售分析報告和促銷分析報告，及時報地區公司領導、集團營銷管理中心及集團領導。