在房地產營銷策劃的實踐中，常?？梢耘龅健耙粋€設計方案害死一個項目”的情況。究其原因，大體有兩種，一種是設計公司自己沒有專業能力，“天下設計一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責，做出低下水平的作品；另一種是開發商自以為是，獨斷專橫，聽不進專業意見，完全不尊重設計院，把設計師當做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，最后的結局是項目失敗，設計師承擔罪名。
從房地產營銷角度來看，一個規劃設計方案的好壞，在很大程度上決定著一個項目的成敗命運。那么，我們怎樣去審視一個規劃設計方案？評價分析一個規劃設計方案，出發點是什么？根據我們的實踐經驗，對規劃設計方案的評價分析應該把握五條基本原則。
一、規劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。這應該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子?。┴撠?。許多規劃設計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。西安融發沁園的最初設計方案中，小區主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠就是一個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊的車輛即可一直排到小區主入口，而且旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區業主的車輛出入會遇到多少麻煩！經過我們的再三堅持，這個方案終于做了修改，把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細節看起來是小事，其實有大隱患，萬萬不可等閑視之?！耙巹澐桨笩o小事”，一個細節留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細節就顯示出設計師完全沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學效果出發做設計，犯了一條大忌。
二、規劃設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。深圳寶安碧海名園項目，定位是中小戶型的白領社區，價位適中，檔次中等，但設計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計，在大約一萬平方米的中庭里，布置了“地中?！?、“愛琴?！?、“波羅的?！?，連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、五個水幕墻，完全是頂級豪宅的景觀設計！粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業管理的運轉費用更高得可怕，這樣一個中檔小區，向業主收取的物業管理費是很有限的，而單只是水景的運轉費用，一年就需付出三十多萬元！誰來承擔這筆費用？這就是設計師背離項目定位的典型例子。
三、規劃設計應該充分考慮將來物業管理的方便?，F在物業管理已經成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理?！币郧霸O計方案是不考慮物業管理的，而現在策劃項目時就必須提前考慮物業管理的各種問題。湖南株洲的明珠花園，最初的規劃方案是上海一家著名設計院提供的，以一個湖為中心，湖周圍一圈是獨棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設計師的想法很簡單：讓別墅的業主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內直接欣賞湖光水色。但是他沒有考慮到：這個湖不是別墅業主獨享的，而是小區全體業主共享的，那些住在多層、小高層的業主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業主經常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。后來調整了規劃方案，把一個湖變為兩個湖，內湖是別墅區獨享，外湖是小區業主共享。這樣，別墅單獨成區，物業管理和安全保護工作都以橋為界，相對容易一些。
四、規劃設計在條件許可的前提下，應該盡量考慮項目營銷的方便。營銷在規劃設計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。賣點要實在，比如深圳寶安碧海名園項目，最大的賣點是戶型設計，所有的戶型全都是錯層，每戶送20平方米左右的一間或兩間房，廣告口號是“經典戶型，買一送一”。而在那些戶型比較一般的項目上，我們就力求環境景觀園林設計有些出彩的新意。石家莊天山花園項目，最初的設計方案并未考慮到開盤銷售的賣相，在小區布局和分期建設方面都只考慮居住和施工的方便。后來我們提出“先做賣相”的觀點，堅持要求項目開盤時必須完成一個漂亮的小區大門、一條主軸景觀商業大道、一處中心園林、一個布置精美的會所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房。開發商按照我們的要求，首先在一期施工中完成這五個工程，項目就具備了良好的賣相?，F在許多項目在樓房建好之前，先做好環境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。開發商只有完成銷售才能實現利潤，因此不得不要求設計規劃工作也為營銷服務。
五、規劃設計除了遵循專業規范以及技術要點之外，還應盡量考慮中國傳統建筑景觀學說的基本禁忌。一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術要點都是規定死的，只能在這些前提下做規劃設計。但傳統建筑景觀學說，很多設計師都不大了解，所以經常在這方面出問題。另外，在樓盤規劃和戶型設計方面，關于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關鍵在于設計師必須懂得這些基本禁忌。
業內人士常說：“一個項目成敗的70％在于前期策劃?！边@個前期策劃中，所有關于項目定位，目標消費群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實全都在規劃設計方案里體現出來。開發商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規劃設計方案中。所以在規劃設計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規劃設計上費了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。（作者系深圳同致業地產顧問公司總經理）
篇2：房地產公司人力資源規劃辦法
更多精品來自 保安 一、總則
(一)、為確保集團人力資源滿足經營業務發展需要,人力資源管理必須前瞻性地制定人力資源發展規劃,根據集團經營目標有效預測人員需求和供給,明確制定崗位工作要求和人員編制計劃。
(二)、集團正式發布的中(長)期人力資源發展規劃及年度人員編制計劃,必須作為各級公司人員招聘、調動、培養及辭退管理的指導依據,以保證充分發揮人力資源效能。
(三)、集團人力資源部負責組織人力資源發展規劃的制訂,并對人力資源發展規劃實施動態管理,根據執行反饋和內外環境變化,(www.zonexcapitaltr.com)適時修訂完善人力資源發展規劃。
二、人力資源發展規劃
(一)、集團人力資源部負責集團人力資源發展規劃的編制工作,各下屬公司綜合管理部負責配合。集團人力資源發展規劃根據經營計劃周期確定為每三年編制一次,并在計劃周期內按年度進行滾動調整。
(二)、集團人力資源發展規劃的編制應對未來三年人員需求和供給進行預測,明確滿足人員需求的策略性措施。人力資源發展規劃的內容應包括(不限于):
1、人員需求(崗位、數量、到崗時間);
2、人員富余(崗位、數量、分流時間);
3、人員來源(招聘、培養提拔、調動等);
4、可預見人工成本估算;
5、人員招聘策略;
6、人員培養開發策略;
7、以及其它人力資源管理指導性策略(如提高人員吸引力,以減少人員流失;如何合理有序地安排富余人員離職等)。
(三)、人力資源發展規劃由集團總裁會審議,批準后將作為集團人力資源管理工作的最高依據性文件,集團人力資源管理制度應根據規劃要求進行必要的修訂和調整。
(四)、每年年初,集團人力資源部應根據各下屬公司上年度人員編制計劃執行報告、集團經營計劃調整情況,對人力資源發展規劃進行審查、修訂和重新發布,修訂后的人力資源發展規劃將作為各下屬公司制訂下年度人員編制計劃的依據。
三、年度人員編制計劃
(一)、各下屬公司綜合管理部負責組織擬訂本公司年度人員編制計劃,并結合下屬公司年度經營計劃的實施情況,每半年進行一次滾動調整。
(二)、下屬公司《年度人員編制計劃》(HRG201),其內容包括(不限于):
a)現有崗位、人數;
b)擬補充人員崗位、人數、到崗時間、來源;
c)人工成本測算。
1、 在預測下年度崗位變化及人員數量變化時,應綜合考慮以下因素:
a)業務規模變化(按關鍵指標比率測算人員需求);
b)人員流失(調動、晉升、辭職、辭退、退休等);
c)業務運作流程的變化(工作崗位調整、撤并或細分)等。
2、 到崗時間的確定應根據公司業務工作計劃,盡可能具體明確到月份,以指導公司人員招聘、任免、調動等工作的安排。
3、各下屬公司《年度人員編制計劃》在報送集團前,必須經過本公司管理層成員審議通過,并由總經理簽署。
(三)、下屬公司匯總形成的《年度人員編制計劃》,由集團人力資源部在規定時 間內匯總報集團總裁審批。批準后的《年度人員編制計劃》由下屬公司執行。
非特殊情況下,人員招聘、培養、提拔、調動等必須依據年度人員編制計劃執行;
(四)、各下屬公司在《年度人員編制計劃》之外增加人員編制(新增崗位、職數),必須事先逐級報集團人力資源部審批后方可執行。
(五)、各項目公司每季度應對《年度人員編制計劃》的執行情況進行總結,并根據實際業務變化提出修訂、調整意見,并逐級報集團人力資源部批準。
四、崗位工作要求
(一)、 有效的人員編制計劃必須以明確的崗位工作要求為基礎,各級公司在確定人員需求時,應明確設置工作崗位,并以《職務說明書》(HRG202) 的形式對工作崗位進行全面描述。
(二)、《職務說明書》應成為各級公司人力資源管理的基礎文件,人員招聘、考核、培訓、晉升、調動或淘汰,以及申請新增或撤并工作崗位,均必須將《職務說明書》作為呈報審批的必需附件。
(三)、《職務說明書》批準權限
1、各公司總經理助理、總監級(含)以上級別的《職務說明書》,經本公司總經理、集團人力資源部審核后,報集團總裁批準。
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本文提要：房地產集團人力資源部負責集團人力資源發展規劃的編制工作，各下屬公司綜合管理部負責配合。集團人力資源發展規劃根據經營計劃周期確定為每三年編制一次，并在計劃周期內按年度進行滾動調整。
sp; 2、各公司部門經理、副經理崗位的《職務說明書》,經業務分管領導審核、本公司總經理批準,并逐級報集團人力資源部備案;
3、各公司其他級別崗位的《職務說明書》,由其本部門經理批準,并逐級報集團人力資源部備案
篇3：房地產企業內刊規劃實施初步方案
房地產企業內刊規劃實施初步方案
相關說明：
1、該方案僅是一個初步方案，一些具體細節未描述(比如一些登記的表格和相關制度等)，關于企業文化建設的全年策劃實施方案由于時間倉促，本方案尚未涉及。待初步通過以后再完善相關細節。
2、如果該方案經過修改后得已批準執行，需要公司各相關部門、相關人員積極配合。
第一章 企業內刊的作用
現代企業的競爭日趨激烈，競爭表現在更多方面，實質是技術和管理水平的競爭。從更高層次來講，是企業文化的競爭。企業內刊因此越來越受到企業的重視，一份高水平的企業內刊可以讓人對該企業肅然起敬，成為企業一張鮮活的名片。內刊在企業文化建設中更具有不可替代的作用。
首先，內刊是企業文化的核心載體。所謂企業文化，用中國首富劉永行先生的話來講，是指企業最高決策者的價值觀、經營理念貫徹到所有員工中并為大家認同和實踐。只有廣大員工對企業文化有足夠的理解，企業文化建設才能落到實處，內刊是提倡、宣揚企業文化最佳的載體。通過內刊的不斷宣傳和潛移默化的影響，企業的文化越來越為更多的人熟悉、認同和遵守。一份好的企業內刊和擁有優秀的內刊工作人員會對企業文化的建設起積極的推動作用，甚至起到畫龍點睛的作用。
其次，內刊是加強企業內部溝通、增強企業凝聚力的紐帶。企業內刊可以讓企業領導者直接面對普通員工，把他的思想直接傳遞給廣大員工。企業內刊可以讓員工對企業的動態和發展方向有較全面的了解，既可以克服許多人在大企業的迷惘感，也便于塑造一支上下行動一致的團隊。一份優秀的企業內刊不僅可以起到上傳下達的作用，更重要的是可以幫助企業營造良好的氛圍、鼓舞士氣。
第三，企業內刊是信息傳播的橋梁、員工學習的天地。企業內刊為廣大員工抒發情感、交流心得提供了場所。通過發放到業主，加強與業主的關系，有效增進業主對企業的歸屬感，對于樹立企業良好的品牌口碑，起到積極作用。
第四，企業內刊可以作為廣告宣傳的有效載體，在一定程度可以取代我司每年一次印刷的《福州房地產特刊》。通過21世紀單店、贈送、派發等形式提高閱讀量，充分發揮我司現擁有的21世紀網絡，以最少的廣告投入達到最好的廣告效果。
第二章 企業內刊的實施
一、刊物形式
企業內刊與21世紀的《華辰世紀》合辦，分為華辰與21世紀兩個部分，采用正反兩首頁的形式。正常A4大小、銅板紙、全彩版(與《華辰世紀》版面、紙質相同)、季刊。
二、內容(華辰部分)
1、卷首語：由公司領導、部門領導題寫。
2、品牌之路
公司品牌打造的歷程、重要事件。
3、產品專題
介紹我司項目。重要活動、政策、商業招商等等。
4、政策分析
分析房地產動態、形式，國家政策分析，名家看法。
5、營銷策劃
房地產營銷推廣手段、形式、發展等介紹。
6、員工活動
公司員工主要活動、培訓，員工優秀文章，先進員工展示，員工意見及建議等等與公司員工相關的信息。
7、業主天地
業主重要活動、業主來信、裝修、置業，業主在公司網站留言及答復等等。
三、人員(華辰部分)
(以下人員暫定，具體安排由人力資源部視具體情況安排)
主 編：
責任編輯：
編 輯：
平面設計：
校 稿：
第三章 發行
發 行：在21世紀內刊--《華辰世紀》原來的發行途徑(21世紀單店、部分商場、寫字樓)外，增加君臨品牌業主、我司駐外或分公司及分公司業主。
發行量：5000本(暫定)
費 用：
第四章 廣告
1、刊物中我司廣告的安排
為了更好的推廣企業產品，特在內刊中安排少量我司產品廣告，采用夾頁與拉頁等形式實現，具體安排視刊物內容而定。內刊廣告采用與普通頁面相同或更厚的紙質;內容由策劃部就當時推廣計劃而定。
2、刊物其他廣告的安排
刊物可以刊登部分非我司的廣告，廣告形式可以采用夾頁、產品推薦或其他形式。在給讀者推薦優秀產品的同時也可創造一定的收入。