房地產基礎知識--第二篇規劃術語及相關規定

　　1、容積率：

　　項目總建筑面積與項目總用地面積的比值。

　　多層容積率一般控制在1.3以下，小高層的容積率可以達到2左右，高層視情況一般在4或5左右。對于開發商來講，容積率越高，出的建筑面積就越多，土地成本就越容易攤薄，利潤空間自然就越大。而對于購房者來講，則正相反，容積率越低，說明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好。

　　2、建筑密度:

　　在居住區用地內各類建筑的基地總面積與居住區總用地的比值。

　　建筑密度可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。

　　3、綠化率：

　　項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。

　　綠化率自然越高越好，一般在35%左右。

　　4、用地性質：

　　規劃用地的使用功能。

　　5、用地面積：

　　規劃地塊劃定的面積。

　　6、用地紅線：

　　指經城市規劃行政主管部門批準的建設用范圍的界線。在規劃圖中一般用紅線標示，故稱之為用地紅線。

　　7、道路紅線：

　　城市道路用地的規劃控制線，即城市道路用地與兩側建筑用地及其他用地的分界線。

　　8、日照間距系數：

　　指根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。濟南市規定，老城區不得低于1：1.3，新城區不得低于1：1.5。

　　9、建筑間距：

　　兩棟建筑物外墻之間的水平距離。

　　10、日照標準：

　　根據各地區的氣候條件和居住衛生要求確定的，居住建筑正面向陽的房間子規定的日照標準日獲得的日照量。

　　1994年2月1號執行的《城市居住區規劃設計規范》中規定，住宅建筑日照標準：冬至日住宅底層日照時間不少1小時或大寒日住宅底層日照時間不少于2小時。

　　11、居住區用地：

　　住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱。

　　住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理間距內的用地。含宅間綠地和宅間小路。

　　公建用地：與居住人口規模相對應配建的，為居民服務和使用的各類設施的用地。包含建筑基底占地及其所屬場院、綠地、和配建停車場等。

　　道路用地：居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等車輛的停放場地。

　　公共綠地：滿足規定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，包括居民區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀、帶狀綠地。

　　12、命名規定：

　　花園：占地15000平米以上，設有中心廣場，綠化面積不低于總面積的45%，休閑場地面積不少于總面積的15%。

　　小區：建筑面積在30000平米以上，居住戶數3000戶以上或人口在7000人以上，設有居委會。

　　組團：被小區道路分隔，并與居住人口規模（1000～3000人）相對應配建有居民所需的基層公共服務設施的居民生活聚居地。

　　13、配套設施：

　　指與住宅規?；蚺c人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。

　　14、建筑小品：

　　指既有功能要求，又有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統稱。

　　第三篇房地產基礎知識及常用名詞

　　1、房地產：

　　土地及其地上定著物的統稱。房地產與建筑物密不可分.

　　2、土地的所有權種類：

　　國有土地，集體土地。

　　3、土地使用權的獲取方式：

　　征用、劃撥、出讓。

　　其中，以出讓方式獲取土地使用權，目前在濟南已經實行“招拍掛”的方式進行，即以招標、拍賣、掛牌的方式進行出讓，協議出讓已經停止。

　　4、生地與熟地：

　　熟地是指已經拆遷完畢，達到“三通一平”施工條件的土地。

　　生地則是相對應熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。

　　三通一平：水通、電通、路通，場地平整。

　　七通一平：給水通、排水通、電通、路通、燃氣通、通訊通、供熱通，場地平整。

　　5、拆遷補償的方式：

　　貨幣補償、實物補償（回遷、搬遷）。

　　目前較多采用貨幣補償方式。

　　6、土地的使用年限：

　　住宅用地：70年；商業用地：40年；工業用地：50年。

　　7、土地成本的構成：

　　土地出讓金+拆遷費用。

　　8、土地出讓金：

　　指市縣級人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，并由土地使用者按規定的標準向國家繳納的土地出讓的全部價款。

　　9、產權及房產種類：

　　房產證可分為商品房、房改房、村民自建房三種形式。

　　房產證實行兩證分離，即將房產與地產分離辦證，房產所有者持有“房屋所有權證”、“土地使用權證”兩種證件，但目前濟南市只有房改房真正實行了兩證分離。

　　房屋產權：指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和。即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。

　　公房：也稱公有住房、國有住宅，指由國家及國有企業、事業單位投資興建銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家所有。

　　使用權房：由國家及國有企業事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公房。

　　共有房產：兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權。

　　現房：指開發商已辦妥房地產權證（大證）的商品房。

　　期房：指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大證）為止的期間。

　　外銷房：由房地產開發企業建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可銷售給國內外（含港澳臺）的企業、其他組織和個人。

　　內銷房：由房地產開發企業建設的，取得了商品房預（銷）售許可證的房屋，內銷商品房可出售給當地企事業單位和居民。

　　準現房：指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。

　　10、價格：

　　價格的種類很多，如均

價、起價、開盤價、清盤價等，在此僅介紹其中的兩種。

　　均價：指各單位的銷售價格相加之后的和除以單位建筑面積和?？梢苑从骋粋€樓盤整體價格。

　　起價：指物業各樓層銷售價格中的最低價格。多層一般以頂層的銷售價為起價，高層以低樓層的售價作為起價。起價帶有一定的欺騙性，并不能真實的反映樓盤的價位。

　　11、定金的規定：

　　定金是當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保一定數額的貨幣。它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現。定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定定金交付的期限。定金合同自實際交付定金之日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超過合同標的額的20%。

　　如果購房者交了定金后改變主意，決定不買了，開發商有權以購房者違約為由不退定金。如果開發商未經定金繳納者許可將房屋賣給他人，應向購房者雙倍返還定金。

　　這里需要注意定金與訂金之間的區別：法律規定，訂金不具有法律效力，只是雙方的一種約定，無論哪方違約，訂金必須退還購房者。

　　12、房屋面積：

　　建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑檐、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固、層高在2.20米以上的永久性建筑。（建筑物外墻外圍所圍成的空間的水平面積）

　　使用面積：房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。

　　套內建筑面積：由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積構成。

　　共有建筑面積：各產權人共同占有或共同使用的建筑面積，它應按一定的方式在各產權人之間進行分攤。指為業戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和加上個單位與樓宇公共建筑空間之間的分隔及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

　　共有分攤面積：某個產權人在房屋共有面積中所分攤的面積。

　　預售面積：俗稱樓花面積，指在商品房預售時按建筑設計圖上尺寸計算的房屋面積。

　　竣工面積：房屋竣工后實測的房屋面積。

　　共有建筑面積分攤系數：整棟建筑物的共有建筑面積與整棟建筑物的各套內建筑面積之和的比值。

　　13、“五證兩書”：

　　五證按獲取的先后順序排列：建設工程用地規劃許可證；國有土地使用權證；建設工程規劃許可證；建設工程施工許可證；商品房預（銷）售許可證。

　　兩書：

　　商品房質量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等

　　商品房使用說明書：介紹額定電流、主體結構、各部件在使用中應注意的問題。

　　14、預售的條件：

　?、乓呀桓度客恋厥褂脵喑鲎尳?，取得了國有土地使用權證。

　?、瞥钟衅溆嗳C。

　?、前刺峁╊A售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付期限。

　　濟南市規定，多層建筑必須主體完工后方可申請商品房預售許可證。

　　15、常用名詞：

　?、砰_間：

　　住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。 規定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。

　　開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

　?、七M深：

　　在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。

　?、菍痈撸?/p>

　　指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。

　?、葍舾撸簩痈邷p去樓板厚度的凈剩值。

　?、慑e層：室內不同功能區樓地面不在同一平面，高度差約為40～60cm之間，以實現動靜、公私的分離。

　　16、按揭的含義：

　　又稱個人住房商業性貸款，是銀行用其信貸資金發放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人購買本城鎮自住住房時，以其所購買的產權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款。

　　17、契稅：

　　單價在4000元/平米以下，契稅按總房款的1.5%計征；單價在4000元/平米以上，契稅按總房款的3%計征；單獨的儲藏室、車庫按房款的3%計征。

篇2：科萬物業服務培訓：房地產基礎知識篇

　　科萬物業服務培訓：房地產基礎知識篇

　　什么是房地產業？

　　房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業，他包括土地的開發，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。

　　什么是房產？

　　房產是指房屋產品歸誰所有，亦即對房屋的占有、使用、收益和處分的權利。

　　什么是房地產經營？它的特點有哪些？

　　房地產經營是指房地產企業根據經營目標，在分析自身條件和市場需求的前提下，對房地產開發經營的全國程作出科學的決策，并組織有效的實施。

　　它的特點是：1、經營風險大，獲高收益的機會也多；2、房地產經營的對象具有消費和投資的雙重性；3、房地產經營中的壟斷和競爭同時存在。

　　什么是建筑容積率？它將如何計算？

　　建筑容積率是指區內總建筑面積之和與區內總占地面積之比。計算公式是：

　　區內總建筑面積之和M2

　　建筑容積率=------------×100%

　　區內總占地面積M2

　　土地產權包括哪些權利？它們分別含義是什么？

　　土地產權的含義包括土地使用權、地上權、地役權、抵押權、典權和租賃權。

　　地上權是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權利，。地上權的實質也就是土地使用權。

　　地役權是指利用他人土地供自己使用的便利。

　　抵押權是指土地使用權獲得者在其有效的使用期限內以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔保的權利。

　　典權是指通過支付典價而占有他人的不動產，從而獲得使用和收益的權利。

　　租賃權是指土地使用全獲得者在其有效使用期限內有權將土地出租給他人使用以獲得收益。承租人即取得該塊土地的租賃權。

　　什么是建筑面積？它由哪三部分組成？

　　建筑面積是指建筑物各層展開面積之總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外圍水平截面面積計算。它由使用面積、輔助面積和結構面積三部分組成。

　　什么是總建筑面積、住宅建筑面積？

　　總建筑面積是指小區內住宅、公建、人防地下室面積總和。

　　住宅建筑面積是指扣除公共建筑、人防地下室后全部低層、中層、中高層和高層住宅面積的總和。

　　為什么要開發企業在交付商品房時要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》？具體包括哪些方面內容？

　　針對商品房銷售、服務和裝修等方面存在的問題，為加強商品住宅質量的管理，確保商品住宅售后服務質量和水平，維護商品住宅消費者的合法權益，國家建設部發出通知決定從1998年9月1日起，在商品房銷售中實行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

　　《住宅質量保證書》的內容應包括：

　　1、工程質量監督部門核驗的質量等級；

　　2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；

　　3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統和設備1個采暖或供冷期；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定；

　　4、用戶報修的單位，答復和處理的時限。

　　《住宅使用說明書》的內容應包括：

　　1、開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；

　　2、結構類型；

　　3、裝修、裝飾注意事項；

　　4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；

　　5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；

　　6、門、窗類型，使用注意事項；

　　7、配電負荷；

　　8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；

　　9、其他需說明的問題。

　　房地產登記中，土地使用年限怎樣確定？

　　1988年1月3日之前政府無償劃撥用地仍按原規定使用年限執行，即：

　　1、住宅：50年

　　2、教育、科技、醫療衛生、市政、公共建筑、特殊用地；50年

　　3、工業、倉儲；30年

　　4、商業、金融業用地；20年

　　5、種植、畜牧、養殖業用地；20年

　　1988年1月3日之后，凡通過有償方式與國土局簽訂了《土地使用權出讓合同書》的土地，其土地使用最高年限期按國家規定執行。即

　　1、住宅用地：70年

　　2、工業用地：50年

　　3、教育、科技、文化、衛生、體育用地：50年

　　4、商業、旅游、娛樂用地：40年

　　5、綜合或者其他用地：50年

　　對公告之前簽訂《土地使用權出讓合同書》的按合同規定的起始日推算、順延。公告之日的按《土地使用權出讓合同書》規定計算。對未簽訂出讓合同的歷史行政劃撥用地，仍按原批準的使用年期執行。

　　紅皮《房地產證》與綠皮《房地產證》的區別在哪里？

　　紅皮《房地產證》記載市場商品房地產；綠皮《》房地產正記載非市場商品房地產。凡綠皮本《房地產證》記載的房地產，一律不得買賣，需抵押出租的，應按有關規定辦理。

　　已辦理樓花按揭登記的房地產能不能辦理《房地產證》？

　　已辦理樓花抵押登記的房地產，原抵押（按揭）合同中如規定有樓花轉現樓登記的條款，在完成初始登記后，并在已辦理樓花轉現樓抵押登記的前提下，可由銀行代業主統一申辦《房地產證》，并由銀行領取。

篇3：房地產建筑規劃基礎知識講義3

　　房地產建筑與規劃基礎知識講義3

　　與工程建設相關的其它知識

　　一、工程期的推算

　　·基礎工程：多層住宅1-2個月，小高層以上住宅3-4個月，這是因為灌注樁、底板和地下室建成后，均要有一個保養期，每一步驟完成后的保養期不應少于28天。

　　·地上結構：在條件許可的住宅小區，只要資金到位，一般每個月的施工進度為3-4層。

　　·安裝工程：3個月到半年。

　　·多幢住宅輪做的住宅小區，總體施工進度在上述基礎上，每增加一幢樓，工期須進一個月。

　　二、建安工程的成本框算

　　·多層住宅：600-800元/平方米

　　·小高層住宅：1300-1500元/平方米

　　·高層住宅：2000-2200元/平方米

　　三、配套工程

　　1、水配套

　?。?）上水配套

　　·主管部門：自來水公司

　　·常見的方式有水箱供水和變頻供水

　　·上水配套是申請入住許可證的基本條件

　?。?）下水配套

　　·主管部門：環保、環衛

　　·配套方式：污水處理站、化糞池（一般不用）

　　·污水配套也是申請入住許可證的基本條件

　　2、電配套

　　·主管部門：供電局、供電所

　　·配套方式：3萬-5萬平方米的住宅小區一般要配一個Ш型變電站，并交增容費。20萬平方米以上的住宅小區一般要配一個3.5萬伏的變電站。100萬平方米以上的住宅新城，一般要配一個11.0萬伏的變電站。

　　·電配套申請是申請入住許可證的基本條件。

　　3、煤氣配套

　　·主管部門；煤氣公司

　　·配套方式：管道煤氣、罐裝煤氣

　　·煤氣配套非申請入住許可證的基本條件，但至少要有解決期限和臨時措施。

　　4、其它配套

　　·有線電視：主管部門為廣電局

　　·電話：主管部門個電信局

　　·道路、綠化：主管部門園林管理所

　　·此配套均非入住許可證的基本條件

　　5、配套工程的成本框算

　　·一般住宅小區的配套成本為200-300元/平方米。

　　四、 建筑材料

　　1．按材料的化學組成分為：

　　無機材料：金屬材料/非金屬材料

　　有機材料：瀝青材料/高分子材料/植物質材料

　　復合材料：

　　2．建筑鋼材：主要為鋼板、型鋼、鋼筋及鋼管等，鋼筋有光圓鋼筋、變形鋼筋

　　3．水泥：主要有硅酸鹽水泥、普通硅酸拖水泥、礦渣硅酸鹽水呢、灰山灰質硅酸鹽水泥、粉煤灰硅酸鹽水泥。

　　4．混凝土：由水泥、水、粗量料（石子）、細量料（砂子）按適當比例配合，經一定時間硬化而成。標號C2O、C3O。

　　5．建筑砂漿：砌筑砂漿和抹灰砂漿

　　砌筑砂漿強度等級分為MO、4、M1、M2.5、M5、M7.5、M10、M15七個等級，用于墻體砌筑，要求具有一定的強度和粘結性

　　6．磚

　　普通磚的標準尺寸240mm×115mm×53mm，灰縫厚度10mm

　　普通磚的強度等級分為MV30、MV25、MV20、MV15、MV10和MV7.5

　　多孔磚：孔洞率≥15%

　　空心磚：孔洞率≥30%

　　砌塊：粉煤灰砌塊、混凝土小型空心砌塊、蒸壓加氣混凝土砌塊

　　第四講 建筑識圖

　　1.建筑工程全套施工圖，根據其專業內容或作用不同，一般包括：

　?。?）圖紙目錄：包括每張圖紙的名稱、內容、圖紙編號等，表明該工程施工圖由哪幾個專業的圖紙及哪些圖紙所組成，以便查找。

　?。?）設計總說明：設計依據（如設計規模、建筑面積及有關的地質、氣象資料等）；設計標準（如建筑標準、結構荷載等級、抗震要求等）；施工要求（如施工技術、材料要求及有特殊要求的做法說明）等。

　?。?）建筑施工圖：包括

　　A.總平面圖；

　　B.平面圖：是沿建筑的門窗洞口在水平方向切開，去掉上部，余下部分的水平投影。

　　C.立面圖：是建筑四個面的正投影圖，以建筑各個面的朝向命名。

　　D.剖面圖：是沿建筑的垂直方向切開，去掉一部分，余留部分的正投影圖。

　　E.構造詳圖

　?。?）結構施工圖：包括結構平面布置圖和各構件的結構詳圖。表示承重結構的布置情況，構件類型，尺寸大小及構造做法等。

　?。?）設備施工圖：包括給排水、采暖通風、電氣等設備的平面布置圖、系統圖、和詳圖。表示上、下水及暖氣管線布置，衛生設備及通風設備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求等。

　　2.圖紙幅面規格分別為0、1、2、3、4號共5種。在每張圖紙的右下角都有一個圖標欄，內容為工程的有關信息。

　　3.施工圖中常用的符號

　?。?）定位軸線：在施工圖中通常將房屋的基礎、墻、柱和梁等承重構件的軸線畫出，并進行編號，以便于施工時定位放線和查閱圖紙，這些軸線稱為定位軸線。

　?。?）定位軸線采用細點劃線表示。軸線編號的圓圈用細實線，在圓圈內寫上編號。在平面圖上水平方向的編號采用阿拉伯數字，從左向右依次編寫。垂直方向的編號，用大寫英文字母自下而上順次編寫，英文字母中I、O及Z三個字母不得作軸線編號，以免與數字1、0及2混淆。

　?。?）附加軸線的編號以分數表示。分母表示前一軸線的編號，分子表示附加軸線的編號。

　　4.圖紙比例

　　比例指圖紙上所畫房屋大小和實際房屋大小相比的關系。

　　圖紙上所標注的尺寸是房屋的實際尺寸。

　　建筑和設備專業圖紙標明比例尺，結構圖紙一般不注比例尺。

　　圖紙中的尺寸，除了標高及總平面圖以米為單位外，其他均以毫米為單位。

　　5.標高

　　建筑物各部分的高度用標高控制，表示符號為

　　標高分為絕對標高和相對標高。我國青島附近的黃海平均海平面為絕對標高的零點，其它各地以它為基準所定標高即為絕對標高。

　　工程圖紙一般都用相對標高，即把室內首層地面的絕對標高定為相對標高的零點，高于它的為正值，不標注"+"，低于它的為負值，應標注"-"。

　　6.索引號

　　索引號的用途是索引，

便于查找相互有關的圖紙內容。索引號的內容包括兩個，一是詳圖編號，二是詳圖所在圖紙的編號。

　　住宅規劃設計要求與商用建筑的特點

　　一、住宅設計要求

　　1.住宅的各類房間，其凈面積不得低于以下規定：

　　主臥室12㎡，起居室12㎡，廚房4.5㎡，衛生間4㎡。

　　2.臥室、起居室的室內凈高不宜低于2.50m（國家規范2.40m），層高不宜高于2.8m。

　　3.七層以上住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過16米的住宅必須設置電梯。

　　4.使用管道煤氣的，每戶應設容量不小于4m3/h的煤氣表，煤氣管道必須明敷。

　　5.住宅用電負荷設計功率按套內使用面積大小可分別設計為4-8kw。

　　6.住宅每戶電話進線不應于少于二對。