在當前的房地產市場里,產品設計和營銷策劃的關系已越來越緊密,無論是開發商,還是策劃公司,都逐漸意識到兩者的不可分割性和對項目成功運作的重要作用。那些沒有經過深入市場論證而開發出來的產品往往不符合市場的需求,或者存在著這樣或那樣無法彌補的設計缺陷,致使后期的銷售工作舉步維艱。
一、"前營銷"對小區規劃的必要性
房地產市場中"前營銷"是指投資意向、地塊的選擇、市場調查、投資收益分析、投資決策等階段。項目開發離不開市場營銷,而"前營銷"則是項目營銷的基礎和關鍵。有好的前營銷基礎的項目投資決策才能夠開發出適合社會需要的房地產商品,才能為開發商帶來預期的收益。
住宅小區規劃設計看似只是一個純技術上的活,而且表面看任何住宅小區規劃設計都大同小異,離不開那幾個常規的要素:地形分析、規劃結構、空間組織、交通組織。而事實上,僅靠規劃設計師的專業知識去獨立完成住宅小區規劃,是不足以支撐起市場需求的。因為規劃設計師再知識廣博,也只能得個大概的市場認知,無法對具體項目作更深入的市場調查,從而也就難以對某一具體住宅小區規劃細節把捏準確。
"前營銷"策劃可以準確界定住宅小區檔次,從而為小區規劃設計確立思想基調。
在保證小區規劃設計的科學性、適用性和"以人為本"的設計理念的前提下,豪華型住宅小區規劃與經濟型住宅小區規劃即使在同一區域也絕不可能有太多的相似之處,必在風格、品質、內涵上有著不同的表現;大眾型住宅小區規劃和個性化住宅小區規劃同樣需要針對具體的目標客戶群的喜好進行規劃設計,才能真正打動目標消費者。檔次定位表現清晰的小區規劃設計將為后營銷策劃工作的順利展開創造良好的市場賣點。
"前營銷"策劃深入的目標客戶群特征分析判斷可為住宅小區規劃設計提供詳盡的市場依據,從而幫助規劃設計師在小區規劃細節設計上做得更加盡善盡美。
當前產品營銷講究市場的細分,房地產產品也一樣,每一細分市場里的消費者都會有其獨特的需求和愛好。就拿園景設計來說吧,南方人可能喜歡樓臺亭榭、小橋流水人家的江南園林風味;而北方人則可能更喜歡有著高高棕櫚樹和開放熱烈的花卉、四季分明的園林景致。同時,不同階層的消費者對園景設計的要求也會有明顯的差別。規劃設計師只有站在市場角度,準確把握目標消費者的真正需求,規劃設計出來的產品才會受到市場的追捧和消費者的喜愛。
再次"前營銷"策劃通過細致的市場調研,并結合房地產市場的發展趨勢和當前消費者的需求特征,從營銷角度出發,對小區規劃提出《項目物業規劃發展建議》,從小區總體規劃、建筑單體設計、園林景觀規劃、戶型定位及設計、會所規劃要求、小區交通系統設計、小區智能化系統設計等內容提出營銷上的觀點,從而讓規劃設計師通過對市場需求的理解和領悟,可以更準確地把握住宅小區規劃設計理念和具體設計要求,并在此基礎上進行創新,設計出有品質、有市場、科學適用的住宅小區,最大程度促進項目的后期銷售工作。
二、優秀住宅小區規劃應具備的設計思路
項目銷售的成功是房地產項目開發成功的具體表現,也是發展商獲取投資回報的重要保證。住宅小區規劃設計直接決定產品的品質性能,將在很大程度上影響和決定著項目銷售的成敗,作為肩負著將產品成功推向市場的營銷策劃,就不得不對住宅小區規劃提出營銷戰略上的規劃設計思路,以便在營銷推廣過程中進行項目賣點挖掘,以產品的唯一性、排他性、差異化和前瞻性搶占市場的制高點,吸引和打動目標消費者,創造火爆的銷售局面,實現最終的銷售目標。因此,從營銷的戰略出發,要求規劃設計師在進行住宅小區規劃設計過程中必須具有如下三方面的設計思路:
【1】住宅小區規劃主題化設計思路
在項目"后營銷"策劃過程中,首先要做的一件事就是提煉項目主題理念,這一主題理念必是貫穿項目始終的一條紅線,展現項目在當地市場與眾不同的風貌與個性。它不僅是市場推廣過程中包裝炒作的概念和說法,更是產品與服務的實質性內容,是整個項目靈魂的具象表現。而這一主題理念又是在項目規劃設計主題基礎上進行提煉和深化的。因此,在住宅小區規劃設計伊始就要確立主題化的設計思路,整合"前營銷"策劃的市場信息和可行性專業操作優勢,對項目規劃設計的主題進行明確的定位,否則,設計出來的住宅小區因其沒有鮮明的主題,往往缺乏個性,無法建立起項目的核心競爭力。如有的項目在園林景觀設計上忽視主題化設計,只作單純的景觀堆砌,各種風格的景觀元素都有,但就是找不到的一個核心主題點,造出一個"四像四不像"的小區園林,本該是項目的一個核心賣點,卻因設計上的失誤反成了項目銷售的一個障礙。
"巧婦難為無米之炊",對于沒有鮮明設計主題的項目,營銷策劃師也無法提煉出具有產品質素支撐力的推廣主題,只能玩"虛"的概念炒作,這必將大大影響營銷推廣效果,從而制約銷售進度,并最后直接影響項目贏利目標的實現。
【2】差異化
房地產市場產品同質化的趨勢越來越嚴重,尤其在住宅產品中體現得更為突出,千篇一律的園林景觀、
【3】前瞻性
我們正處在一個高速發展的時代,無論是高科技,還是人們的生活需求,都呈"日星月移"的態勢向前發展。幾年前電腦還是一種高檔的消費品,而現在已成了人們工作學習的必備工具,個人電腦進入了千家萬戶;幾年前多數人還不知道"互聯網"為何物,現在"上網"已成了每個人家常便飯的事;私人轎車本以為是個遙遠的夢,一不小心便被自己真實地擁有了……如此高速發展的社會,給住宅小區規劃設計帶來了非常大的挑戰,幾年前還敢說"造十年不落后的房子不難,造二十年、三十年不落后的房子就不好說了"。而今天連說"造三年不落后的房子不難"都要仔細想想,冷不丁馬上就有人拿來一堆準確數據證明你說的話是經不起市場考驗的。
生活中我們也經常碰到這樣的事:一個住宅小區三百多個業主擁有私家矯車而只有二百個車位,車位供求嚴重失衡,給業主生活造成極大的不便;而有的小區智能化程度不高,沒過幾年,已大大無法滿足業主對安全及E化生活的需求……諸如此類的問題,歸根結底都是當初規劃設計住宅時沒有前瞻性的設計思路所導致的后果。今天的消費者已日漸成熟和理性,劣質的物業或不符合時代發展需求的物業已瞞不過他們的法眼。這也引發越來越多的開發商在小區規劃設計中力求體現符合潮流的前瞻性理念,在項目開工及銷售完畢這一較長周期中不被市場淘汰,始終保持適度超前性,并以此吸引越來越有前瞻目光精明買家的需要。在房地產市場里,一個項目的成功開發必將離不開對小區規劃設計前瞻性的把握。
產品設計與營銷策劃是項目成功開發的兩個重要環節,兩者的優勢互補和相互論證是實現項目銷售目標的前提保證。從營銷戰略的視角去把控住宅小區規劃設計的市場化和品質化,將會最大程度促進項目的成功銷售和保證開發商的投資回報。
篇2：包頭市清理整治城市規劃區內住宅小區私搭亂建通告
包頭市人民政府關于清理整治城市規劃區內住宅小區私搭亂建的通告
為營造整潔優美、安全文明、管理有序的居住環境，維護和鞏固全國文明城市創建成果，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《包頭市物業管理條例》、《包頭市城市綠化條例》等相關規定，市政府決定對城市規劃區內住宅小區內私搭亂建行為進行集中清理整治，現就有關事項通告如下：
一、在全市城市規劃區內，未經批準或未按照批準規定，在住宅小區內進行的下列建設行為，均屬于私搭亂建，列入本次清理整治范圍:
?。ㄒ唬┱加脴翘蓍g、走廊通道、小區道路、住宅區綠地等公共場地，違法搭建的各類建（構）筑物和附屬設施；
?。ǘ┰诜课菟闹?、屋頂、陰陽（曬）臺等處擅自搭建的各類建（構）筑物和附屬設施；
?。ㄈ└黝愡`法侵占公共場地、公共綠地等共用設施進行的種植蔬菜、花卉等苗木及飼養家禽家畜行為；
?。ㄋ模┢渌`反法律法規私搭亂建的建筑物、構筑物以及附屬設施；
各類建（構）筑物和附屬設施包括磚混房、彩鋼板房、陽光板房、鐵皮房、玻璃房、圈地的圍欄（墻）、動物圈舍（籠）等。
二、已經建成的各類私搭亂建的建（構）筑物、附屬設施和侵占公共場地種植的蔬菜花卉及各類苗木，必須在本通告發布后五日內由當事人自行拆除和清理，恢復原狀。逾期沒有拆除和清理的，按照屬地管理的原則，由各地區政府（管委會）依法強制拆除，不予補償。
三、對全市住宅小區內新建及已建成的私搭亂建建（構）筑物和附屬設施，各地區政府（管委會）責成有關部門通過日常巡查以及群眾舉報發現后，進行集中清理整治，依法實施拆除，不予補償，拆除費用由當事人自行承擔。
四、各街道辦事處、社區居民委員會（社區服務站）、業主委員會和物業服務企業，嚴格履行巡查義務，發現住宅小區內有私搭亂建行為的，應當及時予以勸導、制止，并上報至各地區政府（管委會）。
五、在私搭亂建清理整治工作中，如發現有黨員干部或市、區國土資源、城鄉建設、規劃、住房保障、城管執法等相關部門的公職人員支持、縱容、包庇、唆使、參與、實施私搭亂建行為的，將予以嚴肅查處；對在查處私搭亂建違法行為中玩忽職守、工作不力的，將進行責任追究。
六、私搭亂建當事人如有妨礙、阻撓執法人員履行公務的，由公安機關依照《中華人民共和國治安處罰法》嚴肅處理；涉嫌暴力抗法構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
七、倡議廣大業主對住宅小區內私搭亂建行為進行舉報，對本次私搭亂建清理整治工作進行監督。
包頭市人民政府
篇3：X小區近階段建設規劃安排公告
zz小區近階段建設規劃安排公告
建設規劃第一步：小區A、B、C棟圍合區域地面硬鋪裝，現已施工完畢。
建設規劃第二步：花壇正在修砌中，修砌完成后進行庭院綠化工作。
建設規劃第三步：六個歐式亭院燈將亮相于鋪裝好的小區庭院，改善夜晚無照明現象。
建設規劃第四步：小區四周修建的鐵藝門配套照明燈安裝。
建設規劃第五步：進行A、B棟之間進戶大廳的裝飾施工，此處將成為小區主入口。
建設規劃第六步：聯通、電信外網與小區內網對接工程施工正在進行，此工程完成后小區業主即可進入網絡生活時代，預計寬帶網絡將于今年10月開通。
建設規劃第七步：小區箱式變電亭及正式電纜線的隱蔽施工。施工完成后將增大電容量，杜絕因大雨、雷電引起的跳閘現象。在此期間D、E、F、G棟和1、2號樓前道路還需破土施工，請業主配合工程施工，克服暫時出行不便。
建設規劃第八步：小區D、E、F、G棟圍合區域及1、2號樓圍合區域地面硬鋪裝、小區內各項配套設施修建、庭院修建及美化。
建設規劃第九步：政府對信義溝改造工程結束后，小區將配合改造工程對下水管網進行局部改造。
建設規劃第十步：下水管網改造結束后，硬鋪裝延信義溝邊道路。
注：小區內各系統建設需考慮聯通、電信、電力系統、政府工程改造等多方面因素，在各部門完成前期建設后小區施工方才能與之對接，故以上數條建設規劃步驟完成日期不能確定，只能將規劃安排列出公示，望小區業主配合并支持我們的工作。
zz物業管理有限公司
20**年7月20日