中?；▓@項目規劃存在問題解決辦法

　　一、景觀方面

　　由于設計的階段性及專業性，小區環境設計滯后于室外工程設計，是正常的，但在室外工程設計中事前控制不足，出現以下問題：

　　1、污水井及電纜井設在首層私家花園內或主要入口及景觀處（如圖1和圖2在主入口處，圖3和圖4在私家花園內）；

　　2、室外環境地面的濾水及排水體系不完全通暢，因室內地面或室外地面設計標高調整，其它相關標高未相應調整，造成首層室內外高差不合適，部分部位室外排水管道埋設過淺，地面坡度無法正確設置。部分部位排水設施數量過少，造成路面積水。部分景觀池未考慮動力循環體系，不便于清潔及保養等；

　　3、首層私家花園未設置排水，造成積水，嚴重時易導致積水蔓延之至首層戶內；

　　4、部分部位室外環境照明不足或過于明亮，應注意燈具數量及位置布置適宜，燈具選型合適；

　　5、室外綠化等方面應注意總體效果，需搞好環境收口及細部處理（如圖5陽臺下漏空處用植物遮擋，細部處理較好；圖6細部未處理好，垃圾易從縫隙進入景觀池）。

　　二、安全及防盜方面

　　1、欄桿安裝應注意根部反坎及欄桿間距，確保安全高度及安全距離；同時應注意應避免欄桿鐵花成為兒童攀爬支點（如圖7小學欄桿內側設鋼板網防止沿欄桿攀爬，圖8幼兒園欄桿根部反沿作倒角處理防止反沿成為支點，圖9樓梯欄桿立桿間距則偏大，圖10陽臺欄桿鐵花易成為兒童攀爬支點）；

　　2、幼兒園室內外陽角需作倒角處理，門窗玻璃、落地窗玻璃或落地玻璃在兒童活動高度以下部分均應作鋼化處理，幼兒園不應設旋轉門或彈簧門（如圖11落地玻璃鋼化處理，詳見幼兒園設計規范）；

　　3、凸窗部位應加設兒童防護網（如圖12）；

　　4、陽臺及私家花園防盜方面需作相應的建筑處理（如圖13相臨兩戶私家花園間加設鐵花分隔防止攀越；但圖14兩戶陽臺間有內天井連通，存在防盜隱患問題）。

　　三、頂層復式方面

　　1、頂層復式通窗應加設開啟扇；

　　2、復式客廳應按設計留設柜式空調洞。

　　四、規范方面

　　1、頂層電梯機房平面應擴大或有足夠操作空間；

　　2、強電與給水管應單獨隔離安裝；

　　3、消防道路上不應布置大樹或景觀造型，以免影響消防車輛通行；

　　4、廚房灶臺設計不符合燃氣規范；

　　5、綠化喬木位置應避開室外燃氣管道，小樹距離管道至少80cm，大樹距離至少120cm。

　　五、其它

　　1、通透電梯間或室內花園需加設地漏及排水；

　　2、生活陽臺門開啟時與煤氣表沖突。

　　六、施工質量及管理方面

　　1、入戶木門及鋁合金門窗成品保護不到位。由于工程工期較緊，原先策劃未考慮入伙前帶套餐裝修，工程收尾過程中土建收尾與套餐裝修穿插施工嚴重。應從工序上研究木門及鋁合金門窗施工的合理穿插時間，并應注意作好成品保護措施。

　　2、墻體裂縫。應加強砌體工程的質量監控，嚴格執行項目部的工作流程，認真做好裂縫控制措施。

　　3、私家花園樣板制作及確認時間滯后。私家花園設計樣式及定位反復更改次數較多，現場對私家花園樣板確定緊迫性認識不足，使樣板確認時間滯后。

　　4、入戶門鑰匙和套餐裝修內門鑰匙管理。穿插施工多給鑰匙管理增添了很大難度，給業主入伙移交鑰匙帶來麻煩。移交物業及業主入伙后鑰匙問題更增添了質量整改的難度。

　　5、弱電工程滯后。造成土建及園建收口困難，影響入伙前的整體部署，影響入伙進度。

篇2：項目規劃方案報審作業指導書

　　項目規劃方案報審作業指導書

　　1.作業目的

　　為了體現政府對實施城市規劃的監督，指導和服務的職能作用，使城市和地區的控制性規劃設計理念和規劃控制目標得以實現房地產開發項目的設計必須分階段地得到政府部門的批準。因規劃方案報審的時間長，環節復雜，反復多，在公司內部又需要不同崗位在經辦時間上搭接和銜接。所以要求各經辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即進入報審程序。避免將本作業轉化到關鍵路線上去。

　　2.作業依據

　　中華人民共和國城市規劃法；上海市城市規劃條例；上海市城市規劃管理技術規定；獲得中標土地批準的控制性詳細規劃與批文、土地協議。

　　3.主管崗位總建筑師：負責規劃設計方案的定稿，在報審過程中處理主辦崗位解決不了的協調問題。

　　主辦崗位土建設計管理：負責收集整理報審資料文件，具體經辦報審手續。

　　4.緊前工作條件

　　規劃方案招標完成，并按專家評審時提出的主要優化意見作了調整。

　　5.作業描述

　　5.1主辦崗位到規劃部門領取《建設工程設計方案送審單》填報，并同時附送下列文件(帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還)：

　　*5.1.1批準的建設項目可行性研究報告或有關批準文件（原件及復印件各一份）。

　　*5.1.2市測繪院提供的1/500或1/1000地形圖一份，地形圖上應有設計單位用≤0.3mm的墨線筆標明的下列內容：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數，新建建筑物與基地用地界限，道路規劃紅線及相關控制線，相鄰建筑物間距尺寸。

　　*5.1.31/500或1/1000總平面設計圖（藍圖）二份,圖紙須加蓋建筑設計單位的設計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設計方案出圖標準。

　　*5.1.4建筑設計方案圖（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設計方案出圖、文本的標準。

　　*5.1.5經城市規劃部門批準的《建設項目選址意見書的通知》及附圖（復印件各一份）。

　　5.1.6《建設項目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關其它文件、圖紙等。

　　5.2第二次送審及以后各次送審所需的文件、圖紙以城市規劃部門前次審核意見要求為準。

　　5.3規劃部門組織召開由規劃專家、規劃歸口的職能部門參加的規劃方案征詢會，征詢環保、消防、衛生、綠化、交通、民防等管理部門的意見，以《建筑工程設計方案審核意見單》給予批復。并附蓋有“上海市城市規劃管理局規劃管理業務專用章”或“上海市**區（縣）規劃管理業務專用章”的核定設計方案。

　　5.4規劃部門認為設計方案需要較大修改的，則核發“一審”意見。

　　5.5核發“建筑工程設計方案審核意見單”批復的時限為每次審核各為30個工作日。

　　5.6接規劃部門總窗口領證通知后，持規劃部門發放的“一書二證”聯系卡（IC卡）辦理領證手續。領取的內容包括《建設工程設計方案的批復》和附圖。

　　5.7本主辦崗位依據《建設工程設計方案的批復》和附圖，配合項目經理進入擴初設計階段的管理。

篇3：項目規劃方案報審作業指導書

　　項目規劃方案報審作業指導書

　　1.作業目的

　　為了體現政府對實施城市規劃的監督，指導和服務的職能作用，使城市和地區的控制性規劃設計理念和規劃控制目標得以實現房地產開發項目的設計必須分階段地得到政府部門的批準。因規劃方案報審的時間長，環節復雜，反復多，在公司內部又需要不同崗位在經辦時間上搭接和銜接。所以要求各經辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即進入報審程序。避免將本作業轉化到關鍵路線上去。

　　2.作業依據

　　中華人民共和國城市規劃法；上海市城市規劃條例；上海市城市規劃管理技術規定；獲得中標土地批準的控制性詳細規劃與批文、土地協議。

　　3.主管崗位總建筑師：負責規劃設計方案的定稿，在報審過程中處理主辦崗位解決不了的協調問題。

　　主辦崗位土建設計管理：負責收集整理報審資料文件，具體經辦報審手續。

　　4.緊前工作條件

　　規劃方案招標完成，并按專家評審時提出的主要優化意見作了調整。

　　5.作業描述

　　5.1主辦崗位到規劃部門領取《建設工程設計方案送審單》填報，并同時附送下列文件(帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還)：

　　*5.1.1批準的建設項目可行性研究報告或有關批準文件（原件及復印件各一份）。

　　*5.1.2市測繪院提供的1/500或1/1000地形圖一份，地形圖上應有設計單位用≤0.3mm的墨線筆標明的下列內容：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數，新建建筑物與基地用地界限，道路規劃紅線及相關控制線，相鄰建筑物間距尺寸。

　　*5.1.31/500或1/1000總平面設計圖（藍圖）二份,圖紙須加蓋建筑設計單位的設計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設計方案出圖標準。

　　*5.1.4建筑設計方案圖（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設計方案出圖、文本的標準。

　　*5.1.5經城市規劃部門批準的《建設項目選址意見書的通知》及附圖（復印件各一份）。

　　5.1.6《建設項目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關其它文件、圖紙等。

　　5.2第二次送審及以后各次送審所需的文件、圖紙以城市規劃部門前次審核意見要求為準。

　　5.3規劃部門組織召開由規劃專家、規劃歸口的職能部門參加的規劃方案征詢會，征詢環保、消防、衛生、綠化、交通、民防等管理部門的意見，以《建筑工程設計方案審核意見單》給予批復。并附蓋有“上海市城市規劃管理局規劃管理業務專用章”或“上海市**區（縣）規劃管理業務專用章”的核定設計方案。

　　5.4規劃部門認為設計方案需要較大修改的，則核發“一審”意見。

　　5.5核發“建筑工程設計方案審核意見單”批復的時限為每次審核各為30個工作日。

　　5.6接規劃部門總窗口領證通知后，持規劃部門發放的“一書二證”聯系卡（IC卡）辦理領證手續。領取的內容包括《建設工程設計方案的批復》和附圖。

　　5.7本主辦崗位依據《建設工程設計方案的批復》和附圖，配合項目經理進入擴初設計階段的管理。