一、問題的提出
在日常評估工作中，店鋪的評估占相當多的比例。遇到一些較為特殊的店鋪，尤其是非完全店鋪一類的評估時，往往會仁者見仁、智者見智。所以我們覺得有必要把某種情況下的店鋪評估提出來，與同仁一起探討。
1、 非完全店鋪的定義
我們這里所提及的非完全店鋪是相對于完全意義上的純店鋪而言的，一般是指其產權登記中的土地用途為住宅，土地的使用年限為住宅的最高使用年限70年，而房屋的類型為店鋪，其實際用途是作為店鋪經營的房地產。
此類現象可追溯至上世紀三十年代上海市城區中建造的住宅樓宇，在市區中心有許多臨街建筑，其底層用作商店（店鋪），而上部均為住宅用房，建筑結構一般為磚木結構。根據1990年上海市房屋管理局《關于修訂<上海市房屋建筑類型分類表>的通知》，房屋為宅目13.隨著城市建設發展，解放后的六七十年代寶山區新建的張廟一條街和閔行地區等也有此類情況，（其土地的性質為劃撥土地），房屋結構一般為磚混結構。實際上從房地產評估角度來看，此類店鋪既有其存在的合理性，又能發揮其最大的效用，今后此類情況也會繼續存在。
2、非完全店鋪的特點
根據我們對非完全店鋪情況的分析，這種非完全店鋪的特點通常是：
?、?地理位置多位于郊縣，城郊結合部居多，中心城區內亦不少；
?、?店鋪的面積通常在150平方米以內，屬于小面積的店鋪，房屋的結構多為混合結構或磚木結構；
?、?其部位大多在底層，是整幢房屋一部分（一般其上部為住宅）；
?、?其市場的租金水平與同區域的純店鋪相差無異。
3、非完全店鋪的類型
根據對這類非完全店鋪評估報告的統計分析，非完全店鋪主要有兩種類型：
?、傩陆ǖ淖≌^的配套商業用房，一般竣工年代在上世紀90年代后期，此類店鋪臨小區的主要道路或本區域的次干道，表現形式為街坊式店鋪；
?、诮ㄖ锝ǔ赡甏^早的，如上世紀三十年代或六七十年代的老式非完全店鋪。
還用一種現象，即為成熟居住小區內的經辦理居改非手續后的店鋪，此類店鋪一般有經營行業限制，不得經營餐飲、娛樂等行業，這種情況相對較少。此種類型隨著政府嚴格控制居改非政策的出臺，數量會逐步減少。以上兩種類型的店鋪通常用以出租居多，自用的相對較少。
4、非完全店鋪評估中存在的困惑
由于非完全店鋪在其土地用途和房屋類型上不一致，有的評估人員認為將其視作一個純店鋪來考慮，即遵循客觀的收益事實，非完全店鋪在收益權能的表現形式上與純店鋪無異，而在土地商業使用年限內房地產的商業收益穩定又持續，以純店鋪來考慮評估結果也比較客觀；也有的評估人員認為房地產價格實質上是房屋權益的價格，占有權能是按照土地的法定用途占有的，而使用權能是按照商業用途執行的，非完全店鋪不是一個真正意義上的店鋪。
因此評估的思路主要有：
1、收益性的物業要考慮到收益的現實情況，尊重客觀收益事實；
2、評估對象的權益價格為占有、使用、收益、處分四種所有權的權能的綜合結果，要充分考慮到非完全店鋪在處分權上的差異，在占有，使用，收益權能上在與住宅和純店鋪的異同。
3、遵循合法的評估原則，評估對象的土地和建筑物的權屬性質必須是合法的，評估的假設和限制條件一定是合法，只有合法才能談到合理。
由于估價的思路不相同，具體實務操作上存在差異，致使其估價的結果也相差很大。
以下筆者對上述兩種不同評估思路的操作方式進行比較，并將我們的做法與大家一起來探討，藉以拋磚引玉。
二、評估非完全店鋪的不同思路及實務操作方式
案例一青浦區青浦鎮盈港路***號，建筑面積85.38平方米，土地用途住宅，使用期限為20**-02-04至2068-11-18，房屋類型店鋪，房屋結構為混合，竣工于20**年。實際用途為店鋪，部位為底層，總層數6層。店鋪的區域位置情況：店鋪單面臨盈港路，店鋪的區域位置為青浦鎮的中心地段之西，為住宅聚居之地，附近有盈港新村，萬壽新村等小區。居住的聚居度較高，商業聚集度一般。本區域的純店鋪一般也位于盈港路，根據市場調查，租金水平純店鋪與非完全店鋪兩者相同。估價時點為20**-04-13.
按照國家質量技術監督局和中華人民共和國建設部1999年聯合頒布實施的《房地產估價規范》的相關規定，對該案例的評估一般宜采用市場比較法和收益法兩種方法。本文只對不同思路的收益法進行比較，不對市場比較法評估比較。
操作方式一：以純店鋪來處理，對該房地產采用收益法進行評估。根據估價人員的市場調查，純店鋪其租金水平一般約2.2元/天。m2（建筑面積）左右，且不包括水電等費用，因此客觀租金取2.2元/天。m2.采用安全利率加風險調整值的方法，資本化率取8.48%，收益年限以估價時點起計取40年（商業用途土地最高使用年限），運用收益法公式 ，評估結果為6135元/ m2.此類操作的主要特點是收益年限取土地用途商業的使用年限，所取的客觀租金和資本化率與純店鋪一致。筆者認為在此種方法的操作中有兩點有待商榷：①非完全店鋪在收益上與純店鋪無異，但在房地產投資和取得成本上兩者不同，如土地取得的成本和開發過程的開發費用及稅金等。根據評估人員的調查，非完全店鋪的房地產投資和取得成本一般低于純店鋪。單位面積投資成本，非完全店鋪一般高于住宅，低于純店鋪，且相對的投資風險也與純店鋪不同。同時，兩者在處置時也不盡相同。純店鋪的投資風險也高于此類非完全店鋪，故資本化率與純店鋪相同不妥；②其土地登記用途為住宅，使用期限為70年
，余下30年的收益不能體現出來，收益年限取商業用途的最高年限40年就有不妥之處。權益與價格未完全對應體現。操作方式二：考慮到上述這些問題，我們通常采用的方式是：在遵循合理合法、權益與價值對應的原則的前提下，對該類房地產進行分段評估。即將可獲收益年限分為兩段，前40年參照純店鋪的客觀租金評估，根據估價人員的市場調查，客觀租金為2.2元/天。m2，資本化率考慮非完全店鋪的風險等因素，取資本化率8%（也可通過對純店鋪客觀租金的修正來體現非完全店鋪之間的權益差異，本文不作進一步闡述），根據收益法公式所得結果為a=6463元/ m2（a為第一段的收益價值）。剩余年期的價格可按兩種方法求?。旱谝环N方法即剩余的24年（權證中可使用期限為64年）按住宅類型處理，根據收益法算出剩余年限的住宅價值；第二種方法采用房地分估，以解決第一種評估方法中的未來租金變化難以確定問題，即其中的土地采用基準地價修正法來評估，建筑物部分按照成本法進行評估。本例中采用第一種方法，評估人員根據市場調查，由估價對象住宅類租金的市場調查和趨勢分析，其住宅類的客觀租金為1.1元/天。m2，根據評估人員對房地產市場上住宅類物業的租售比的調查，結合評估對象的區域特性資本化率取7%，所得結果為b=198元/ m2（b為第二段的收益價值），合計的房地產評估價值為a+b=6661元/ m2.此種方法充分考慮了土地用途的收益年限，也區別對待了非完全店鋪和純店鋪在處置權上的差異，使非完全店鋪的四項權能的價值得到充分的顯現。
市場比較法驗證：本區域的二手房（主要是次新房）的價格在4000元/平方米左右，而對盈港路的店鋪的市場調查，此區域的店鋪均價在6300-6800元/平方米之間。
三、評估思路方法闡述
1、本評估方法的評估前提與假設
?。?）非完全店鋪的市場租金水平與同類型的純店鋪相同；
?。?）不考慮非完全店鋪的建筑物的耐用年限與土地的使用年限不一致的情況，即認為建筑物的經濟使用年限與未來房地產的收益年限一致。
2、評估方法
?。?）將評估對象的收益年限分為兩段（a和b段）。
?。?）a段收益價格的求取
Aa：商業類的凈收益
ra：非完全店鋪的資本化率
Na：評估時點至土地取得時間后第40年的年期
?。?）b段收益價格的求取
Ab： 住宅類凈收益
rb ： 住宅類資本化率
Nb： 剩余可使用年期
Na： 評估時點至土地取得時間后第40年的年期
?。?）評估對象的收益價格=Va+Vb
四、評估方法應用舉例
案例二浦東新區荷澤路***弄**號底層店鋪，此店鋪位于浦東新區金橋地區，建筑面積44.31平方米，單開間，土地用途住宅，土地使用期 20**-11-13至2070-05-30，房屋類型店鋪，建筑結構為混合結構，房屋的竣工年代為20**年。實際用途為店鋪，部位為底層，總層數6層。店鋪的區域位置情況：店鋪單面臨荷澤路，店鋪的區域位置為浦東的金橋地區，浦興路以東，附近為金橋新村等住宅小區。居住的聚居度較高，商業聚集度一般。本區域的純店鋪一般位于荷澤路和博興路，根據市場調查，租金水平純店鋪與非完全店鋪兩者相同。估價時點為20**-04-15.
估價過程：
對估價對象進行分段評估，分別計算其收益價值。
1、估價對象自估價時點至第40年前的商業用途房地產評估：
根據土地使用期限自20**-11-13至2070-5-30，扣除已使用的2.5年，實際收益年限取37.5年。經估價人員的市場調查并根據該區域的實際情況，客觀租金約為2.5元/天。m2.具體收益價值計算如下：
?。?）年有效毛收入確定
有效毛收入=2.5元/天。m2×44.31 m2×365天×85％（出租率）=3.44萬元
?。?）年總費用確定
1>稅金（包括房產稅、營業稅、城市建設維護稅、教育費附加，按規定取年有效毛收入的17.565％）：
3.44萬元×17.565％＝0.60萬元
2>修繕費（按建筑物重置價值的2％計）
建筑物重置價值（估價對象的建筑物為混合結構，按目前估價對象地區建造類似估價對象的建筑物單位重置價值為850元/平方米）
重置價值=850元/平方米×44.31平方米＝3.77萬元
修繕費=3.77萬元×2%=0.08萬元
3>保險費（按規定為建筑物重置價值的1.5-3‰，本次取2‰）
保險費=3.77萬元×2‰=0.008萬元
4>管理費（包括管理人員經費、辦公費、廣告費等，取年有效毛收入的5％）
3.44萬元×5％＝0.17萬元
5>確定年總費用（1-4項的合計）
0.60＋0.08+0.008＋0.17＝0.858萬元
?。?）年凈收益確定
年凈收益=年有效毛收入-年總費用=3.44萬元－0.858萬元=2.582萬元
?。?）資本化率的確定
資本化率的確定是根據安全利率加上一定的風險調整值。以估價時點的中華人民銀行一年期定期存款利率1.98%作為安全利率。風險調整值的確定綜合考慮以下因素：估價對象地區房地產業的平均收益狀況、估價對象的地理位置、估價對象的用途和新舊程度等。還要考慮到估價對象為非完全店鋪，風險略低于純
故資本化率為1.98%+6%=7.98%.
2、計算剩余30年的房地產收益價值，以住宅用途來考慮，以現時的租金水平為參考依據，根據估價人員對未來趨勢的預測，客觀租金取1.2元/天。m2.
?。?）年有效毛收入確定
有效毛收入=1.2元/天。m2×44.31平方米×365天×85％（出租率）=1.65萬元
?。?）年總費用確定
1>稅金（包括房產稅、營業稅、城市建設維護稅、教育費附加，按規定取年有效毛收入的17.565％）：
1.65萬元×17.565％＝0.29萬元
2>修繕費（按建筑物重置價值的2％計）
建筑物重置價值：（估價對象的建筑物為混合結構，按目前估價對象地區建造類似估價對象的建筑物單位重置價值為850元/平方米）
重置價值=850元/平方米×44.31平方米＝3.77萬元
修繕費=3.77萬元×2%=0.08萬元
3>保險費（按規定為建筑物重置價值的1.5-3‰，本次取2‰）
保險費=3.77萬元×2‰=0.008萬元
4>管理費（包括管理人員經費、辦公費、廣告費等，取年有效毛收入的5％）
1.65萬元×5％＝0.08萬元
5>確定年總費用（1-4項的合計）
0.29＋0.08+0.008＋0.08＝0.458萬元
?。?）年凈收益確定
年凈收益=年有效毛收入-年總費用=1.65萬元－0.458萬元=1.192萬元
?。?）資本化率的確定
資本化率的確定是根據安全利率加上一定的風險調整值。以估價時點的中華人民銀行一年期定期存款利率1.98%作為安全利率。風險調整值的確定綜合考慮以下因素：估價對象地區房地產業的平均收益狀況、估價對象的地理位置、估價對象的用途和新舊程度等。還要考慮到估價對象為住宅，風險低于店鋪，最終確定為5%.
故資本化率為1.98%+5%=6.98%.
?。?）收益價值
Vb─房地產價值
a─房地產年凈收益
r─資本化率
n─房地產剩余收益年期
t-評估時點至土地取得時間后第40年的年期
3、確定房地產價值
V =V1+V2=30.54萬元+1.18萬元=31.72萬元
則收益法測算估價對象房地產總價為：31.72萬元， 單價為7159元/平方米。
五、評估非完全店鋪的難點
通過對非完全店鋪房地產評估探討，主要是為同仁們在此類房地產評估提出一種新的評估思路。房地產價格的實質是房地產權益的價格，使評估的房地產價格能從占用，使用，收益和處分權益上得到充分體現。
在實踐運用中我們覺得如何確定非完全店鋪的資本化率是此方法的難點，這需要大量的基礎資料和評估人員的分析推斷。在這方面我們希望能夠與同仁進一步交流探討。
篇2：房地產集團公司內部控制效果的評估
房地產集團公司內部控制效果的評估
第一條 總部各職能部門依據本制度相關規定在每年2月份前完成對自身專業系統內的控制制度實施情況和效果進行評估，并向"工作小組"提交評估報告，評估報告應包括：
(一)本專業系統內部控制情況綜述，并給出自評結果，包括："優秀"、"正常"和"待改進"三種評級：
1、優秀：是指內部控制制度得到有效的落實，本專業系統嚴格按照此規定執行，并且有相應的執行情況記錄;本專業系統沒有發現任何對公司經營運作產生風險的行為;本專業系統所有員工對于自身系統的內部控制制度了解并且熟悉，而且自發的去實行。
2、正常：是指內部控制制度得到了實施，對于重大的決策嚴格按照相關規定執行;沒有發現重大經營風險，對于個別風險進行了及時的防控，相應對本專業系統的內控制度進行了及時的完善，并主動說明風險的情況、處理結果和可能的隱患。
3、待改進：是指內控制度沒有得到有效的落實，工作中出現了重大風險或者風險隱患，沒有及時的進行處理和改善，并隱瞞相關情況。
(二)對于待改進的職能部門應該在總結報告中詳細列明改進計劃、目標和直接負責人，并定期向"工作小組"匯報工作進展情況。
第二條 工作小組根據各專業系統的自查報告對公司整體內部控制情況進行總結，總結主要從以下幾個方面進行：
(一)控制環境--指影響內部控制效果的各種綜合因素?？刂骗h境是其他控制要素發揮作用的基礎，直接影響到內部控制的貫徹執行及內部控制目標的實現。主要包括：董事會的結構;經理層的職業道德、誠信及能力;經理層的管理哲學及經營風格;聘雇、培訓、管理員工及劃分員工權責的方式;信息溝通體系等。
(二)風險評估--指可能導致內部控制目標無法實現的內、外部因素進行評估，以確認這些因素的影響程度及發生的可能性，其評估結果可協助公司制定必要的內部控制制度。
(三)控制活動--指協助經理層確保其指令已被執行的政策或程序，主要包括核準、驗證、調節、復核、定期盤點、記錄核對、職能分工、保障資產安全及與計劃、預算、與前期效果的比較等內容。
(四)信息及溝通--主要包括與內部控制目標有關的財務及非財務信息在公司內部的傳遞及向外傳遞。
(五)監督--指對內部控制的效果進行評估的過程，包括評估控制環境是否良好，風險評估是否及時、準確，內部控制活動是否適當、確實，信息及溝通系統是否良好順暢等。監督可分為持續性監督及專項監督，持續性監督是經營過程中的例行監督，包括經理層的日常管理與監督，員工履行其職務時所采取的監督等;專項監督是由公司內部相關人員或外部相關機構就某一特定目標進行的監督。
第三條 工作小組對總部各職能部門的內部控制進行統一的考核，并給出相應的意見。對于待改進的部門要負責專人進行跟蹤監督。
第四條 工作小組應依據具體的評估項目進行評估。評估項目每年進行完善和修訂。(具體內容見附件8"評估項目")
第五條 工作應于每年四月底前完成對上一年度內部控制的評估工作并向董事會提交內部控制評估報告。評估報告至少應包括對附件所列五個方面的評價及對公司內部控制總體效果的結論性意見。
第六條 內部控制效果的結論性意見，可分為有效的內部控制或有重大缺陷的內部控制。所謂有重大缺陷的內部控制，是指附件所列五個方面中任一方面存在缺陷，且此種缺陷將導致內部控制目標無法實現。
第七條 董事會應就上述內部控制報告召開專門的董事會會議并形成決議。
篇3：房地產評估咨詢公司市場拓展專員職位描述
房地產評估咨詢公司市場拓展專員職位描述
崗位描述：了解銀行房產估價業務操作流程；獲取客戶的評估需求，并配合評估部滿足客戶需求；完成上級下達的銷售回款目標；定期工作匯報，制定工作計劃并按計劃及要求拜訪客戶；負責評估業務的拓展和營銷工作，有較強的市場開拓能力；按要求建立客戶檔案，并保持良好的客戶關系；具有銀行、法院、房屋征收、拆遷、按揭人脈關系者優先；誠實守信、熱情樂觀。
待遇：基本工資+提成（有意者薪資面議）、五險一金、雙休
1、有較強的溝通能力和市場拓展能力。
2、形象氣質佳，具有一定的房地產評估或銷售、服務行業經驗；
3、具有良好的職業道德品質，敬業精神和服務意識；
4、能承受一定的工作壓力,提供同行業最具競爭力待遇.(有房地產評估業務經驗、做過房地產按揭者優先).
5、每周5天8小時工作制，員工享有國家規定節假日休假