安亭舊城7街坊地塊策劃方案

一、地塊基本概況
地塊名稱：安亭鎮舊城區7號街坊
地理位置：地處泗涇以北、新源路以東、和靜路以南、規劃公建用地以西
土地面積：52581平方米
容積率：≤1.0
中標價格：8888.7萬元
樓面地價：1690元/平方米

二、周邊市場現狀
地塊位于安亭老鎮中心區附近，周邊小學、中學、醫院、公園等生活配套設施相當齊全，步行至原有老鎮區的中心商業街僅十分鐘時間，地理位置在中心鎮區較為優越。規劃中即將通車的新源路商業街將大大改善此地的交通狀況，并且充實周邊的商業氛圍與生活氛圍。
目前安亭老鎮普通公寓住宅價格在3600元/平方米左右，安亭新鎮產品定位較高，價格已從6000元/平方米走到了6300元/平方米，并呈逐步上升態勢。未來的商業步行街新源路兩側，自北向南聚集了5家樓盤工地，近30萬平方米的開發量。與本案同期中標的有第一中國，地塊位置鄰近本案，建筑面積約15萬平方米。
從市場情況來看，本地塊周邊的新建商品房開發量已比較大，且同質化現象較為嚴重，競爭相當激烈；安亭新鎮的高標準、高起點規劃將對老鎮區開發水平一般的商品房造成較大的競爭壓力，同時也對后期老鎮區的開發新建樓盤提出了較高的規劃設計要求。但是由于新鎮開發樓盤的價格與老鎮區的明顯差異，也使得老鎮樓盤的價格存在明顯優勢，客源會部分向老鎮形成分流。

三、地塊條件分析

四、定位思路


五、產品建議
刷新地區居住理念
打造安亭老鎮最具品質感的
低密度社區
總體規劃布局——
體現低容積率的價值
建議本案的規劃布局采用 “ 電梯公寓+聯體別墅+商業步行街”的方案

? 商業：
市場現狀：地塊西面緊臨新源路，該路為安亭老街重點改造工程之一，目前在建項目較多，臨街面均以“一字排開式”布置商業業態。
現狀分析：地段居住氛圍濃厚，人氣旺盛，將成為老鎮未來商業中心，但由于路面較寬，人氣聚集比較困難，整條街要形成濃厚的商業氣氛將要比較長的時間。
規劃建議：商業規劃在充分利用臨街面和轉角的商業價值外，局部路段考慮采用廣場式或半圍合式的設計，保障客源的滯留，便于人氣的收納。

? 公寓：
市場現狀：老鎮項目均以“臨街商業/多層公寓/小高層電梯公寓”相互配置布局。新鎮規劃非常國際化，但推出的一期均為4-5層的公寓產品，且價格較老鎮高出許多。
現狀分析：老鎮項目總體開發品質不高，還只能滿足城市導入型和居住改善型客源的需求，新鎮由于目前推出產品的局限性，加上目前生活配套跟不上，居住型客源少，投資性客源多。規劃建議：為保證項目的高品質，同時起到稀釋土地容積率的作用，考慮屏棄規劃多層公寓的做法，用項目約22%的土地規劃4棟11層小高層電梯公寓，容積率控制在1.6以下。根據地塊資源狀況，電梯公寓可規劃在地塊北側。

? 聯體別墅：
市場現狀：老鎮目前還沒有聯排別墅產品，新鎮規劃中有，但在售的一期中尚無該類產品。
現狀分析：由于產業的發展，居民收入的提高，老鎮中存在部分對居住品質要求較高的客源。而新鎮由于加上目前生活配套跟不上，加上公寓目前價格已定在6000元以上，其聯排別墅與本案同類產品將在價格上有一定的差距，不會在市場上形成激烈競爭。
規劃建議：屏棄規劃疊加別墅的做法，用65%的土地規劃聯體別墅（容積率在0.65左右）。由于地塊南面緊靠涇市河，為充分利用這一自然景觀資源，建議將聯排別墅規劃在地塊南側使項目產品更加純粹，不僅能保證產品高品質的長效性，同時也便于日后的物業管理，有利于價格的提升。

六、經濟價值評估
? 用地指標：
總用地：52580平米
容積率：1.0
總建筑面積：55580平米
其中: 可售面積：52190平米
公建面積：390平米

? 產品配置比例：
產品形態 容積率 占地面積分配 建筑面積 占總建面比例 備注
聯體別墅 0.65 65% 22095m2 42% 單套面積約210 m2,共106棟
電梯公寓 1.6 22% 22095 m2 42% 4個大單體11F小高層,每棟面積5500 m2
商業 1.0 12% 8000 m2 15.2%
其他 1.0 1% 390 m2 0.8%
小計 1.0 100% 52580 m2 100%

? 經濟價值分析：
總 投 資：22156萬元
總銷金額：29067萬元
利潤：6911萬元
(小高層售價：4800元/平米；聯體售價：6500元/平米；商場售價：8500元/平米)

篇2：村地塊造林工程管護制度

　　村地塊造林工程管護制度

　　一、制定的依據

　　為推動和規范封山育林工作，保護和培育森林資源，促進經濟和生態環境協調發展，依據《造林技術規程》（GB/T15776—20**）、《京津風沙源治理工程建設管理辦法》和《20**年****京津風沙源治理工程（林業）工程作業設計》制定本制度。本制定僅適用于本鄉鎮范圍內的造林管護工程。

　　二、管護單位及年限

　　林業站為本鄉鎮的主管單位，造林工程的施工單位為管護單位，成立以施工負責人_________為組長的管護組織機構，負責其日常管理工作。其管護期限為5年，從完工驗收之日起5個日歷整年止。

　　三、管護范圍和職責

　　管護范圍為作業設計中的設計造林面積。

　　造林工程管護人員的主要職責包括：

　?。ㄒ唬V泛宣造林工程的重大意義和有關的法律、法規。

　?。ǘ┴撠熥柚谷诵筮M入管護區毀壞林木。

　?。ㄈ┴撠熒址阑鹧膊?，制止違章用火，發現火情要及時采取有效控制措施并報告情況。

　?。ㄋ模┳龊昧帜静∠x害防治工作，提高其防御病蟲害的能力。

　　(五)栽后三年內要根據苗木生長情況及時割除其周邊的雜草及灌木，時間安排在5月-9月，每年為2-3次。

　　(六)栽后三年內，每年10月-11月和春節各澆水一次。

　　(七)凡成活率在85%以下，保存率在80%以下，應在造林季節及時補植。

　?。ò耍┰灾踩陜?，要根據實際情況進行樹盤鋪石、覆草、蓋膜等保水措施，闊葉樹種苗要進行除蘗、涂白。對生長不良的應及時進行平茬復壯和修枝撫育。

　　四、管護人員及待遇

　　原則上每個管護人員管護面積應不低于1500畝，管護報酬根據實際情況按照每年每畝2元發放。

　　管護人員要按照管護合同的要求，認真履行管護責任，做好巡山記錄（管護人員每月巡山天數不少于20天），有關管護資料要歸檔管理。

　　造林管護人員由施工單位負責招聘，要有在60歲以下，當地男性健康村民，能自己解決食宿等有關問題，責任心強、能發揮作用的村民。

　　簽訂的造林管護合同，要明確管護四至界限、管護面積、管護責任、管護質量要求、管護年限、管護措施、管護報酬和獎懲措施等內容。

　　五、獎罰制度

　　違反本制度第三條之一規定的，報區林業行政主管部門或者委托本林業工作機構責令其停止違法行為，并按照下列規定處理：

　　(一)違反該條第(二)項、第(三)項規定的，處以五十元以上二百元以下罰款；

　　(二)違反該條第(四)項、第(五)、第（六）項規定的，處以一百元以上五百元以下罰款；

　　(三)違反該條第(六)、第（七）項規定的，可處以二百元以上五百元以下罰款。

　　六、檢查驗收

　?。ㄒ唬┍玖謽I站每半年檢查考評一次，合格的發放半年工資。一年進行一次管護驗收，合格的發下半年工資。

　?。ǘz查的范圍為所有的造林地塊，進行100%的檢查。

　?。ㄈz查內容包括：造林管護的范圍、對象、面積是否有改變；管護措施是否到位、管護人員、經費是否落實；成活率和保存率是否達到；管護的效果是否到達要求等。

　?。ㄋ模└鶕z查結果，

　　1、管護范圍內有被人為損壞的又沒有及時采取措施的，要責令其限期完善，拒不執行的，在工程費中扣除。

　　2、對造林區內有第三條之一職責沒有達到的，要對管護單位進行處罰，情節嚴重者另行追究相關責任。

　　3、對于管護效果較好，達到相應標準的給予適當的獎勵。

　?。ㄎ澹?年管護期結束，驗收合格，成效顯著的，給予表彰和獎勵，并建議給予優先考慮其他有關扶持政策。

　　____鄉鎮林業工作站（___林場）

　　年月日

篇3：村地塊封山育林管護制度

　　村地塊封山育林管護制度

　　一、制定的依據

　　為推動和規范封山育林工作，保護和培育森林資源，促進經濟和生態環境協調發展，依據《封山（沙）育林技術規程》（GB/T15163—20**）、《京津風沙源治理工程建設管理辦法》和《20**年*****京津風沙源治理工程（林業）工程作業設計》制定本制度。本制定僅適用于本鄉鎮范圍內的封山育林管護工程。

　　二、管護單位及年限

　　林業站為本鄉鎮的主管單位，封山育林的施工單位為管護單位，成立以施工負責人_________為組長的管護組織機構，負責其日常管理工作，其管護期限為5年，從完工驗收之日起5個日歷整年止。

　　三、管護范圍和職責

　　管護范圍為作業設計中的設計封育面積。

　　管護職責為：

　　(一) 阻止非撫育性修枝、采種、采脂、掘根、剝樹皮及其他毀林活動；

　　(二) 阻止吸煙、燃放煙花爆竹、燒荒、燒香、燒紙、野炊及其他易引起火災的野外用火；

　　(三) 阻止放牧或者散放牲畜；

　　(四) 阻止獵捕野生動物、采挖樹木或者采集野生植物；

　　(五) 阻止開墾、采石(礦)、采砂、采土；

　　(六) 阻止擅自移動或者毀壞封山育林標牌、圍欄及其他管理設施；

　　(七)期間要對天然幼樹采取割罐、修枝、間株、定株，重要可采取松土除草、施肥、澆水等，促進幼樹健康成長。

　?。ò耍┢渌茐姆馍接值幕顒?。

　　四、管護人員及待遇

　　封山育林管護人員由施工單位負責招聘，要有在60歲以下，當地男性健康村民，能自己解決食宿等有關問題，責任心強、能發揮作用的村民。其標準按每3人管護5000畝確定，但每單塊封育面積不能少于2人。護林員的報酬，由施工單位負責支付，每人每月200元給。

　　管護員一經錄用，都要簽訂合同，明確責權和獎懲，并嚴格兌現。

　　五、獎罰制度

　　違反本制度第三條之規定的，報區林業行政主管部門或者委托本林業工作機構責令其停止違法行為，并按照下列規定處理：

　　(一)違反該條第(一)項、第(二)項、第(三)項規定的，處以五十元以上二百元以下罰款；

　　(二)違反該條第(四)項、第(五)項規定的，處以一百元以上五百元以下罰款；

　　(三)違反該條第(六)項規定的，責令其限期恢復原狀，并可處以二百元以上五百元以下罰款；逾期不恢復原狀的，由本林業站組織代為恢復，所需費用由違法者承擔。

　　六、檢查驗收

　?。ㄒ唬┍玖謽I站每半年檢查考評一次，合格的發放半年工資。一年進行一次管護驗收，合格的發下半年工資。

　?。ǘz查的范圍為所有的封育地塊，進行100%的檢查。

　?。ㄈz查內容包括：封育、管護的范圍、對象、面積是否有改變；封育措施、管護人員、經費是否落實；標志牌、圍欄是否損壞；封育和管護的效果是否到達要求等。

　?。ㄋ模└鶕z查結果，

　　1、管護范圍內有被人為損壞的又沒有及時修復的設施，要責令其修復，拒不執行的，在工程費中扣除。

　　2、對封育區內有第三條之一情況出現，要對管護單位進行處罰，情節嚴重者另行追究相關責任。

　　3、對于管護效果較好，達到相應標準的給予適當的獎勵。

　?。ㄎ澹?年封育期結束，驗收合格，成效顯著的，給予表彰和獎勵，并建議給予優先考慮其他有關扶持政策。

　　____鄉鎮林業工作站（____林場）

　　年月日