商業地產作為高投入,高利潤,高風險的產品,在成都,近幾年,各種類型的商鋪競相呈現,針對成都市在售的典型的商鋪,我們特選擇了十個對像,對其進行調研和分析
一、商鋪分類
1、按商鋪類型劃分可分為商業街商鋪,社區商鋪,購物中心/專業市場席位型商鋪,底商(辦公樓底商和住宅底商).
2.按經營狀況劃分,可分為生鋪和熟鋪, 所謂“生鋪”,就是“三邊”商鋪,也就是俗語所說的一邊開發、一邊銷售、一邊招商的商業物業. 比如大地新光華廣場. 熟鋪就是已經進入成熟經營期的商業物業,具有良好的市場成長性,商鋪風險已經經過了前期市場的充分消化,如金府燈具城,新荷花家紡城.
二、區域分布狀況:
本次調查的幾個典型樓盤位于一環路以內的有熊貓城,東華數碼公園,位于一二環之間的有亞太商業廣場,新荷花家紡城和藍光金荷花,位于二環至三環的有金府五金機電城,數碼港機電城,大地新光華廣場和萬貫機電城,位于三環外的為戛納印象,從區域分布上來看,專業市場型商鋪分布以二三環和城北區域最多,且都居于特定的商圈之內.
三、產品特征分析
1、本次分析的幾個商業樓盤商鋪單位面積都以10-40平米為主,
2、大部分項目均為產權式商業物業, 由專業的商業經營管理公司負責經營管理,而物業產權為了回籠資金的需要實行拆零銷售,所有權與經營管理權實施分離,用于從事商品銷售、休閑、娛樂等 經營活動。如亞太商業廣場,熊貓城.
3、分析的商鋪中,80%都為零售產權、整體租賃的商業物業,開發商拆零銷售 產權回收資金,通過長達10-20年固定化、利率化的返租回報,將經營權從投資者手中取回, 然后委托專業的商業管理公司進行物業的管理和經營,獲取租金,回報投資者。
4、各項目都處于固定的商圈之內,如東華數碼公園位于IT商圈,亞太商業廣場位于領事館商圈,藍光金荷花和新荷花家紡城位于荷花池商圈,金府五金機電城和萬貫機電城,數碼港機電城位于金府商圈.
5、有的商鋪項目注重引進實力型企業入駐或引進超市業態, 如大地新光華廣場引進沃爾瑪,亞太商業廣場引進好又多,具有相當知名度并獲得消費者良好口碑的品牌 經營商作為領頭羊,增強購產權者信心,并有利于商場 經營的成功.
6、建筑形態金府商圈內幾個項目都為獨立商鋪,面積多在40平米左右,劃分為三層上層居家或辦公,中層儲物下層店面,以兩層或三層計算面積進行銷售.
7、公攤大都在32%-50%左右,
四、供需狀況及市場態勢
1,銷售周期從調查的不完全統計,兩個月到半年不等.銷售率都達到80%以上.
2,由于各類型的商鋪繁多,對專業型商鋪的發展存在較大的競爭和壓力,作為新開發的商鋪產品而言,更是要經受考驗,需要開發商有很強的資金實力和運作能力,例如運用引進超市業態的方式進行拉動, 交給真正經營實力的大商家進行經營,實現統一規劃經營,易吸引 上行人流,盤活樓盤,有利于樓盤升值,讓客戶感受升值空間
3,從各典型的商鋪項目分析來看,投資者或商家都傾向于選擇口岸好,大商圈內或經過相對較長時間的穩定經營的成熟商鋪進行投資,這樣既能降低投資風險,又有利于保證獲得良好的收益和資金安全.因此在目前或相當長的時間內,在各類型的商業形態并存的情況下,市場空間廣大.供不應求.
五、風險或劣勢分析
1. 投資回報合同期較長,合同期內的發展狀況難以預測:在投資者與商業管理公司簽訂 的投資回報合同中,為保證主力商家的長期經營,一般合同期長達10年-15年。在此期間,因 經營管理不善,租金收益較低不足以償還投資者的固定回報,甚至商場整體倒閉的可能性是 完全存在的。大型封閉式商場基本無臨街鋪面,各個商鋪能否增值與口岸關系不大,主要依 賴于商場整體經營的成功。一旦商場經營失敗,會導致業主租金難以回收
2. 投資回報合同期滿后的未來前景難以預測:10年-15年的合同期滿后,購房者重新獲 得商鋪的經營權。如果此時商場整體經營正常,投資者可能不滿足于不到10%的投資回報 率,要求進場自行經營或自行出租;如果此時商場已是慘淡經營,投資者(尤其是一層商鋪 的投資者)可能出于對商業管理商的不信任,同樣要求進場自行經營或自行出租,這將會破 壞商場統一經營格局,引發一系列不可預測的嚴重后果。
3. 二層以上的商鋪銷售難度大,投資者風險高。大型封閉式商場各個商鋪能否增值與口 岸關系不大,主要依賴于商場整體經營的成功。一旦商場經營失敗,一層商鋪尚可依靠一定 的客流量繼續維持,二層及
以上的商鋪卻無力回天。4,對商業地產利息風險增大與投資回報預期提高是潛在的較大風險
六、優勢或機會分析:
1.因為證券市場的風險太大,銀行存款利率的一降再降,房產投資尤其是商鋪的投資成 為投資者的新寵。商業地產相對于住宅和股市,具有回收期短、收益率高、可以利用銀行貸 款的優勢。通常商業地產投資回收周期是6—8年,此后年出租收益率為16%左右。
周邊投資渠道對商業地產的影響:
2.大量的臨街商業用房被拆遷,經營者們急于找 到新的經營場所,從而導致商業用房的需求加大。
3.集合了 產權式獨立商鋪易回收資金的優點和大型購物廣場統一進行商業管理的優勢。既能夠在短期 內回收大量資金,又可以避免零售產權導致經營混亂的局面。
4. 對購房投資者而言:管理型商鋪省去了投資者出租的風險和收取租金的麻煩,投資收 益較為長久而穩定,并使業主回避了市場形成初期較大的經營風險。
5. 從商業經營角度看,管理型商鋪在整體經營上對于項目經營內容、商家品質、形象定 位有著清晰的界定,有助于各經營商家入駐前對項目整體營運風格、發展前景的了解和預 測,做出正確的決策。且與各經營商家的租賃期限和租金相對穩定,有利于入駐商家長遠經 營的規劃與預測。
篇2：商鋪招商流程及獎罰方案
招商流程及獎罰方案
一、招商流程圖(見附表)
二、客戶跟進責任及傭金分配問題
1、凡是同一客戶發生的補簽合同,如加鋪的事例,一律由原經辦招商人員按程序辦理,并取得增加鋪位的傭金。原招商人員離職的,由招商經理安排簽署;
2、原成交鋪位的客人要求轉換鋪位或要求轉換付款方式,首先由原經辦招商人員辦理,若該招商人員不在,則由其原經辦招商人員所屬的小組的組員辦理;
3、已簽訂租賃意向書書的客戶要求退訂和簽署正式合同的,則由原經辦招商人員辦理,若該招商人員不在,則由招商經理辦理,傭金的分配則按成交與否判定(100%或0%);
4、已經交足訂金并且已簽定合同的,則該招商人員所得傭金為100%;
5、收不足訂金,只為臨定未定的,則無傭金;
6、一份成交的合同書上所寫經手人名額不可超過2名,若有異議以公司最后判定為準;
7、招商人員每月必須做客戶資料保護名單的統計,最多不能超過20個,以30天為期限,特殊情況可申請延長。如招商員之間發生搶單、(來自:www.zonexcapitaltr.com)撞單問題,客戶資料保護名單將作為評判標準。
8、成交的A客介紹B客來租鋪時,曾與A客達成成交的A招商人員從未與B客接觸的情況下,并且A客或B客沒有明確指定由A招商人員接待時,若B客由B招商人員接待并成交,則B招商人員得100%傭金;
9、成交的A客介紹B客來租鋪時,曾與A客達成成交的A招商人員與B客有過業務接觸而又不在場的情況下,B招商人員應先通知A招商人員,如A招商人員有委托B招商人員幫忙跟進,且B招商人員能在此次談判中能與B客簽定意向書或租賃合同,則A招商人員可以自行分配其傭金(A招商人員得100%傭金或A、B招商人員各得50%傭金);如B招商人員在此次跟進中未能與B客簽定意向書及租賃合同,則B客由A招商人員繼續跟進。
9、1個客人若由多個(3個以上)招商人員接待介紹而成交,客戶保護名單沒有記錄的,則以最后成交為準。
10、A、B兩位招商人員共同接待1個客人,若有新客進場,而又有足夠人手接待的話,則A、B兩人不可抽離其中1個去接新客。
11、A、B招商人員同接待一個客人時,若此時A招商人員或B招商人員的舊客回來,則A、B招商人員只可在新舊客中選擇跟進,或知會同組同事,不得同時跟進。
12、A、B兩位招商人員共同成交一個客人以后,若此客人再租賃鋪位,由A或B招商人員辦理加鋪手續,所得傭金由A、B招商人員平均分配。
13、凡對傭金分配產生異議時,首先由當事人協商解決,若問題仍然存在,再由招商經理裁決。
三、成交后的工作
1、沒有成交或即將成交的客人必須繼續跟進,若原負責跟進的同事需離開招商部,則必須在交班記錄中記錄清楚,以便同組招商人員查看交班記錄后接替跟進。
2、與客戶簽定合同之后,應即時由經手人上報招商經理,不得拖延不報。上報資料必須正確無誤,漏報者扣罰20元。
3、若已成交之鋪位有任何變動都必須實時上報招商經理,否則扣罰20元。
4、《每月個人招商成績表》須于次月第一個星期三前據實填妥后上交招商經理再由其上交公司,遲交者扣罰10元。
5、如對發放之傭金有疑問時,應先確定需查核之傭金無誤,再填寫待查傭金單及附當月傭金清單交招商經理查核,如有違以上程序或查核之傭金有誤時,亦作違例一次處理,罰款10元。
四、招商人員傭金及獎罰方案
1、招商人員每招租一間鋪位,總傭金為1000元,按以下比例進行分配:招商代表傭金為總傭金的70%,即700元;所屬小組組長傭金為20%,即200元;招商經理傭金為總傭金的10%,即100元。
2、招商主管(組長)每招租一間鋪位,總傭金為1000元,按以下比例進行分配:招商主管傭金為總傭金的90%,即900元;招商經理傭金為總傭金的10%,即100元。
3、新進招商人員從第二個月開始每月基本招商任務至少一間鋪位,如連續兩個月不達標者視其平時表現,可作辭退處理。
篇3：商鋪招商部招商專員上崗要求職責規范
商鋪招商部招商專員上崗要求、職責及規范
1.招商專員的上崗要求
1)大專以上文化程度，從事商業工作1年以上；
2)具備良好的職業道德、敬業精神、較強的服務意識。
3)具備良好的身體素質和心理素質。
4)較強的表達、溝通和協調能力。
5)良好的禮儀風范。
2.招商專員的崗位職責
1)嚴格執行公司規章制度，認真履行其工作職責；
2)按公司招商流程及工作制度要求進行日常招商工作；
3)積極開展市場調查、分析和預測，為上級及時提供有效的商業信息；
4)掌握市場動態，積極適時、有效地開辟新的商戶，拓寬招商渠道，不斷收集目標商戶信息，建立詳實的商戶檔案；
5)向上級領導匯報項目存在問題及建議解決方法；
6)負責接待每天的到訪客戶；
7)負責接聽每天客戶咨詢的來電；
8)負責登記每天的客戶資料；
9)負責辦理已成交客戶合同的簽定；
10)負責向主管匯報每天客戶的情況；
11)負責跟進有希望但尚未成交之客戶；
12)定期開展商家的拓展和拜訪計劃，并按時提供商家拜訪情況報告；
13)按時完成上級交辦的其他工作。
3.招商專員的崗職規范
1)根據部門下達的各項招商計劃，指定個人的招商目標和招商計劃即：
按月編制商家的接觸的數量和意向商家的數量；
按月編制引進商家的數量
2)嚴格按照部門分解的經營指標，進行招商考核。
3)認真學習國家法律、法規，各項經濟活動要遵紀守法。
4)貫徹“忠誠服務”的經營理念，并將其落實到實際工作中。
5)恪守職業道德，保守公司機密。