一、估價報告本身的不完善
1、缺少規范中"估價報告的規范格式"所要求的必備項目。
2、對估價對象描述不清
(1)沒有說明估價對象的產權,即沒有說明委托方是否擁有估價對象的土地使用權和房屋所有權。
(2)對估價對象的性質沒有描述清楚
(3)對估價對象的物質實體狀況描述不清楚
3、行文、譴詞造句不當(術語不準、用詞帶強烈的感情色彩、詞義含糊)
4、邏輯不嚴謹
(1)前后不一致(數據、方法選用與測算過程中的方法運用、標題與內容、數據來源無出處、判斷推理沒有充足的理由)
5、寫作有錯誤
(1)評估結果中沒有說明幣種,沒有進行大寫。
(2)對外幣表達的結果,沒有寫明折算成人民幣的匯率。
(3)表達形式不科學
二、估價方法選用上的錯誤
1、只使用了一種估價方法
2、能用市場比較法的沒有用。
3、收益性房地產的估價,未選用收益法作為其中的一種估價方法。
4、具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價,未選用假設開發法作為其中的一種估價方法。
5、適宜采用多種估價方法進行估價的,沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規定
三、應用估價方法時的錯誤
1、收益法
(1)收益期限確定錯誤。
(2)沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據。
(3)對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。
(4)收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率;沒有考慮公共流通比;求取的方法錯誤;收益計算中有關面積套錯了。
(5)正常費用的測算錯誤
A、費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。第一,將一次性支付的費用及與總收益不直接相關的費用作為獲取客觀收益::的直接必要的費用。第二,對于租賃房地產采用收益法評估時,正常費用中稅金的計算只計算了房產稅,而沒有計算營業稅及其附加和土地使用稅。第三,自己經營的房地產,在正常費用的計算中遺漏了經營利潤。第四,把所得稅也作為總費用的一個組成部分。
B、費用的計算中計費基礎錯誤。
C、費用的計算方法錯誤。
D、參數確定錯誤。
E、總費用中包含了折舊費。
F、對于帶租約的房地產轉讓的評估。租約期內總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。
(6)資本化率確定錯誤
A、資本化率選定錯誤
B、用途不同的部分采用了相同的資本化率
C、安全利率選擇錯誤
D、把物價上漲率和經濟增長率作為資本化率。
2、市場比較法
(1)修正系數的確定沒有充足的理由
(2)比較實例的數量不夠,即沒有達到三個以上(含三個)的可比實例。
(3)修正系數的取值不統一、不規范或比較物與參照物相互顛倒。
(4)單項修正對可比實例成交價格的調整幅度超過了20%,或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調整幅度超過了30%。
(5)比較修正的方向錯誤。
(6)可比實例不符合條件。
(7)區域因素與個別因素混淆不請。
(8)區域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結合估價對象與可比實例的差異。
(9)區域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結合起來。(10)比較修正項目有漏項。
(11)間接比較與直接比較混淆不清。
(12)區域因素比較修正的內涵理解錯誤。]
一、報告書不完整(共
8項內容)1. 封面
2. 目錄
3. 致委托方函
4. 估價師聲明
5. 估價假設和限制條件
6. 估價結果報告
7. 估價技術報告
8. 附件
二、報告書不完整
1.估價結果報告書漏項(共13項內容)
一) 委托方(委托單位全稱、法定代表人和住所,個人委托的為個人姓名和住所)
二) 估價方(估價機構全稱、法定代表人、住所、估價資格等級)
三)估價對象(概要說明估價對象的狀況,包括物質實體狀況和權益狀況。其中,對土地的說明應包括:名稱,坐落,面積,形狀,四至、周圍環境、景觀,基礎設施完備程度,土地平整程度,地勢,地質、水文狀況,規劃限制條件,利用現狀,權屬狀況;對建筑物::的說明應包括:名稱,坐落,面積,層數,建筑結構,裝修,設施設備,平面布置,工程質量,建成年月,維護、保養、使用情況,公共配套設施完備程度,利用現狀,權屬狀況)
四) 估價目的(說明本次估價的目的和應用方向)
五) 估價時點(說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日)
六) 價值定義(說明本次估價采用的價值標準或價值內涵)
七)估價依據(說明本次估價依據的本房地產估價規范,國家和地方的法律、法規,委托方提供的有關資料,估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料)
八) 估價原則(說明本次估價遵循的房地產估價原則)
九) 估價方法(說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義)
十) 估價結果(說明本次估價的最終結果,應分別說明總價和單價,并附大寫金額。若用外幣表示,應說明估價時點中華人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價,并注明所折合的人民幣價格)
十一) 估價人員(估價人員的姓名、估價資格或職稱,并由本人簽名、蓋章)
十二) 估價作業日期(說明本次估價的起止年月日)
十三) 估價報告應用的有效期(說明本估價報告應用的有效期,可表達為到某個年月日止,也可表達為多長年限,如一年)
2.估價技術報告漏項(共7項內容)
一) 個別因素分析
二) 區域因素分析
三) 市場背景分析(詳細說明分析類似房地產的市場狀況,包括過去、現在和可預見的未來)
四) 最高最佳使用分析(詳細分析、說明估價對象最高最佳使用)
五) 估價方法選用(詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由)
六) 估價測算過程(詳細說明測算過程,參數確定等)
七) 估價結果確定(詳細說明估價結果及其確定的理由)
一、估價對象屬于房地產的
1) 土地使用權人交代不清
2) 土地使用權性質交代不清,如是出讓還是劃撥土地,集體土地還是國有土地等
3) 土地使用年限交代不清,如起止年月等(劃撥土地不需交代)
4) 是否具有土地使用權證沒有交代
5) 是否具有房屋所有權證沒有交代
6) 房屋用途交代不清
7) 建筑物結構交代不清
8) 房屋建成年代交代不清
9) 房屋的權屬交代不清(特別是抵押的情況)
10) 房屋的狀態交代不清楚(如在建工程的投入數量)
二、估價方法選用上的錯誤
1、只使用了一種估價方法
2、能用市場比較法的沒有用。
3、收益性房地產的估價,未選用收益法作為其中的一種估價方法。
4、具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價,未選用假設開發法作為其中的一種估價方法。
5、適宜采用多種估價方法進行估價的,沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象
三、應用估價方法時的錯誤
1、收益法
(1)收益期限確定錯誤。
(2)沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據。
(3)對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。
(4)收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率;沒有考慮公共流通比;求取的方法錯誤;收益計算中有關面積套錯了。
(5)正常費用的測算錯誤
A費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。第一,將一次性支付的費用及與總收益不直接相關的費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。第二,對于租賃房地產采用收益法評估時,正常費用中稅金的計算只計算了房產稅,而沒有計算營業稅及其附加和土地使用稅。第三,自己經營的房地產,在正常費用的計算中遺漏了經營利潤。第四,把所得稅也作為總費用的一個組成部分。
B、費用的計算中計費基礎錯誤。
C、費用的計算方法錯誤。
D、參數確定錯誤。
E、總費用中包含了折舊費。
F、對于帶租約的房地產轉讓的評估。租約期內總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。
(6)資本化率確定錯誤
A、資本化率選定錯誤
B、用途不同的部分采用了相同的資本化率
C、安全利率選擇錯誤
D、把物價上漲率和經濟增長率作為資本化率。
2、市場比較法
(1)修正系數的確定沒有充足的理由
(2)比較實例的數量不夠,即沒有達到三個以上(含三個)的可比實例
(3)修正系數的取值不統一、不規范或比較物與參照物相互顛倒。
4)單項修正對可比實例成交價格的調整幅度超過了20%,或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調整幅度超過了30%。
(5)比較修正的方向錯誤。
(6)可比實例不符合條件。
7)區域因素與個別因素混淆不請。
8)區域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結合估價對象與可比實例的差異。
9)區域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結合起來。
(10)比較修正項目有漏項。
(11)間接比較與直接比較混淆不清。
(12)區域因素比較修正的內涵理解錯誤。
1、從估價報告的結構上講,內容不完整
a、缺委托估價方
b、缺受理估價方
c、估價對象概況交代不清,所需資料收集不全面。
土地需說明:名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、生熟程度、土地現狀、地質條件、產權狀況及說明、土地使用權起止期、地價區類等。建筑物需說明:名稱、坐落(門牌)、面積、樓層數、結構、裝修、設備、建成年代、用途、產權狀況及證明等。單獨估價建筑物時,也要有土地證明。此外,還應對環境作簡要說明。
d、缺估價目的,或目的不清。
是何種條件狀態下的價格。如熟地、毛地;開發場地還是項目完成時的土地;已完工建筑還是在建工程;期地、期房現房等。
e、估價時點:不是一段時間,而是某一日。
f、缺估價依據。估價方法及操作的主要依據;與估價目的相配合的合法性依據等。
一綜合察看
1、對照估價規范看估價報告案例是否符合規范格式,內容描述項目是否完全、合適,書寫方式,用詞稱呼、符號、序號、術語、大寫、錯別字等是否準確。
2、察看估價方法是否與估價目的,估價對象適用,估價技術路線是否正確
3、估價時點是否準確
4、修正年限是否正確
5、檢查計算是否正確,前后數據是否照應一致
6、對采用的方法是否有合理的說明和理由
7、任何一項數據都應有來源依據,必要時說明
8、注意利息的計算方式,期限
9、
10、現實用途和法定用途相符
11、一估價以選用兩種以上的估價方法,要符合要求,選用取舍都應有理由(1)有條件選用市場比較法的(2)收益性的房地產要有一用收益法(3)具有投資開發或潛力的用一開發法
12、注意對價格的稱謂是否錯誤(比準,收益,積算)
13、要察看估價類型,對照規范對此要求
14、最后一道題一定要細心,首先指出錯誤,在進行改正,切忌認真.正確的改錯了要倒扣分的
15、糾紛房屋,拆遷房屋,拍賣等特殊的估價,應注意特別說明原因狀況
16、注意一些對估價的特殊規定,如對不得設定抵押權的,國有劃撥土地的等等
17、保險估價應首先明確是否包含間接損失,說明是否能修復
18、基準地價修正法中基礎設施要進行修正,使用年限是否明確
二比較法:
1、比較實例的用途,結構等必須一致,不一致適應說明
2、是否統一了可比價格的可比基礎:付款方式,單價,統一幣種和貨幣單位,面積內涵,面積單位。交易稅費的負擔是否正常
3、實例不應少于三個
4、實例應修正差別不應太大,每次單項修正不能超過20%,綜合修正不能超過30%
5、可比實例是否在同一供求區,規模是否相當,權利性質類型,故價目的應該吻合,價格是否為正常交易價格或可修正(必要的說明)
6、日期修正,時間(一般不能大于1年).方法.公式,狀況是否進行修正,公式,方法,付款方式
7、最終比準價格是否進行了綜合和說明(方法是否正確)
收益法:
1、總費用和總收益的計算是否準確,正確,租金計算是否有漏項和重復的,是否計算收益時考慮了出租率,出租收益是否穩定
2、資本化率是否合理,綜合、土地、建筑物相比較
3、安全利率的選取應有必要的說明
4、是否考慮了租金的未來變化
5、收益無限年限扣除折舊和土地攤銷成本
6、收益有租約的按租約,無租約的按客觀收益,空置也要考慮客觀租金
7、收益均應以年為單位,查看是否一致
成本法:
1、成本應為社會平均成本,即客觀成本
2、注意各種物業的價格構成(及商品房,農地征用,拆遷房屋)
3、注意保險估價不計地價,評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確,看是直接還是間接損失,如不可修復,應有說明
4、銷售稅費的依據是銷售收入不是成本,稅費的構成是否正確
5、入股的估價應說明入股后的用途
6、注意計稅方式是否正確,如房產稅要減去原值得10-30%,個人按市場價格出租居民用房4%,營業稅3%
7、預售的價值應在銷售價格中扣除而不是在最后的估價報告中
8、折舊計算是否正確(包括年限和項目,公式)
9、用成本計算而非成本價
10、長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格
假設法
1、預期的價值應減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費(71)
2、察看項目是否齊全(236)是否項目有具體表述和利用計算如風險損失
3、看傳統方法和現金流法的注意事項,現金流不計利潤和利息,傳統不折現
4、注意項目必須是有投資開發和在開發潛力的房地產
5、其未來的用途應該合法和符合最高最佳使用原則
具體內容在教材中的位置
技術構成3分割合并135農業280
確定技術路線2
評估方法綜述31拍賣159寫作295
實質難點37企業180
方法選用51居住192
國有土地出讓61商業207
轉讓價格72辦公216
租賃價格79旅館226
抵押價格91餐飲241
保險114娛樂246
征地拆遷124工業270
篇2：房地產估價師助理崗位說明
房地產估價師助理崗位說明
崗位職責：
1、財經、資產評估等相關專業，?？萍耙陨蠈W歷；
2、良好的溝通能力，學習能力，能接受出差；
3、具有注冊資產評估師或房地產估價師執業資格或通過部分科目者優先考慮。
任職要求：
1、熟悉應用辦公軟件。一年以上房地產行業工作經驗，從事過數據、市場、研發等工作優先；
2、了解房地產基本數據結構、術語等相關房地產信息者優先；
3、具有良好的房地產信息獲取、整合以及總結能力；
4、思路清晰，具有良好的溝通表達能力，有責任心，做事細致有條理且有較好的應變能力；
5、服從領導安排，按時完成領導分配任務。
具備技能:
1、熟悉房地產估價方面相關法律法規；
2、熟悉房地產估價原理和操作實務；
3、熟練掌握房地產估價技術規范和標準；
4、能夠熟練使用CAD等軟件處理日常工作。
篇3：房地產土地估價師崗位描述
房地產土地估價師崗位描述
崗位職責：
1、負責房地產/土地項目估價工作，根據公司對房地產估價的各項要求和規定，完成房地產估價、咨詢等報告，及時收取評估費用；
2、在估價工作中，遵守估價規程，在項目經理指導下開展工作，建立并維護良好的客戶關系；
3、認真學習并熟練掌握、運用公司的房地產項目評估管理等相關系統；
4、注意收集和掌握各類房地產估價相關信息，為公司的估價基礎資料庫及價格信息庫提供詳實資料；
5、參與制定房地產投資策略，提出專業意見。及時總結估價業務實踐經驗，形成書面材料，在公司內部共享或行業雜志上發表；
6、注重溝通和反饋，促進公司業務技術、業務管理的高效實施；
7、負責對公司各類相關信息的保密工作；
8、協助部門日常管理及處理相關臨時性事務。
任職資格：
1、房地產或經濟類相關專業本科以上學歷；
2、具有注冊房地產或土地估價師執業資格（具雙師尤佳）；
3、具有2年以上估價工作經驗，對房地產估價行業有較深了解；
4、熟悉國家、地方房地產管理有關政策，熟悉上海市房地產市場和各種房地產估價方法；
5、具有較強的市場意識、善于把握房地產相關市場動態，具有較好的市場調研、資料搜集和分析能力；
6、能獨立完成住宅、辦公、商業、工業等多種用途房地產、土地估價業務，具有銀行抵押、課稅、轉讓、司法鑒證、動拆遷等估價業務經驗；
7、具備一定的客戶維護能力，能不斷加強專業知識的學習，熟悉并掌握房地產估價的各類相關專業知識并不斷更新；
8、具有良好的協調溝通能力及較強的團隊合作精神；
9、誠實、敬業、勇于承擔、有較強的責任心，工作謹慎、細致、認真；
10、人品端正，在行業內有較好的口碑。符合公司的企業文化和經營理念要求，遵守職業道德及操守，維護公司利益。