一、報告書不完整
1、沒有委托方;
2、沒有估價方;
3、沒有作業日期;
4、沒有估價師聲明;
5、沒有估價的假設前提和限制條件;
6、沒有附件;
7、沒有估價目的;
8、沒有估價時點;
9、沒有價值定義;
10、沒有估價依據;
11、沒有估價人員;
12、沒有估價原則;
13、沒有說明。
二、估價結果報告書部分內容描述不清
1、土地使用權年限不清,如50年(少年限起止);
2、土地使用權性質不清,如集體還是國有;
3、土地使用權人不清、是否具有使用權證;
4、是否具有房屋所有權證;
5、房屋用途不清;
6、房屋結構不清;
7、房屋建成年代不清;
8、房屋權屬不清;
9、土地生熟程度不清;
10、地價類型不清;
11、土地用途不清;
12、土地容積率不清;
13、建筑密度介紹不清;
14、綠化比率不清。
三、估價方法運用錯誤
1、市場比較發達的地區要用市場比較法;
2、有收益或潛在收益的要用收益法;
3、待開發條件的要用假設開發法;
4、無上條件的可用成本法。
四、估價技術路線常見錯誤
1、損害賠償的房地產評估,出現前的情況如何;
2、拍買保留底價要注意;
3、用市場比較法評估的房地產扣除折舊不對;
4、舊有房地產的技術路線,運用成本法時,采用房地分估的方法。首先確定重置價的標準,所評估的標的物是什么標準,然后確定標的物的重置價,其次得出房屋的成新率,土地的價值運用市場比較法求出,然后相加得出舊有房地產的價值。
五、市場比較法注意問題
1、交易情況和交易目的不同;
2、交易狀況不清;
3、成交價描述不清;
4、成交日期不清;
5、付款方式交待不清;
6、可比實例和估價對象處在同一供求圈;
7、用途要相同;
8、建筑結構要相同;
9、權利性質要相同;
10、交易類型與估價目的相吻合;
11、交易日期與時點相接近;
12、成交價格正?；蚩尚拚秊檎r;
13、可比實例原則上不能超過一年;
14、修正單項不能超過20%,綜合修正不能超過30%;
15、修正項目出現錯誤,如臨街的應在區域因素而在個別因素修正了;
16、修正方向,如分子、分母修正問題;
17、加權時出現矛盾,最接近的應附于大的權數;
六、收益法方面的問題
1、公式運用錯誤;
2、凈收益方面(扣除項目不全、客觀性不足、沒有考慮出租率、餐館酒店應考慮上座率、潛在的收益是否穩定、自營的考慮利潤等);
3、資本化率采用通貨膨脹率利潤率加入是不對的,投資收益率::在某些方面等同
4、有效的收益年期不對。
七、成本法注意的問題
1、采用了實際成本;
2、價格構成不全(土地取得成本、開發成本、管理費、投資利息、銷售稅費、利潤);
3、新開發的土地沒有注意可轉讓比率;
4、利息、利潤的計算基數不對(取得土地成本+開發成本+管理費)三者的和再乘利息率或利潤率
5、折舊問題。
八、假設開發法注意的問題
1、各種費用及成本是否具有客觀性;
2、計算時是否有漏項(購買土地時應交稅費);
3、銷售稅費的內涵;
4、買方承擔的稅費(契稅應有買方交納,基數為3%-5%,交易費各負擔一半);
5、開發成本均勻投入、投入時間與年限問題;
6、計算時房地產開發完成后銷售時間與時點的關系,計算價值時要考慮銷售期;
7、動態計算時不在扣除利息和利潤。
九、其它方面
1、收益法中賓館辦公用房、大堂在計算時考慮,不能再計算其價值;
2、不是房產收入的也不能計入房產中,如賓館中床、空調、沙發、電視、等其它設備,不能再單獨計算價值;
3、結論不能直接寫為多少(結論也不能少大寫金額);
4、抵押的房地產應說明其市場風險和處分問題以及賠償問題,劃撥土地上的建筑物抵押的,土地不能抵押;
5、用詞、用語不當;
6、出租的房屋應注意租賃期限和租金收取標準;
7、物價指數、通貨膨脹率、所得稅率等不能作為資本化率的參照指數;
8、租賃合同中租金的收取應為一具體數字,不能寫作為100--120元/平方米;
9、市場比較法中系數的取值要有依據;
10、凈收益的扣除項目要全;
11、稅費中不能列支所得稅;
12、物業的資本價值求取時,應注意有效使用年期。
13、估價對象權利狀況交待不清,通常情況下無土地使用年限,漏掉土地使用年限起止日期。
14、稅費通常為"二稅一費"等而不包括所得稅和土地增值稅等。
15、在假設開發法中注意驗算一下總樓價的計算是否有誤,另外注意建筑費是否折南到估價時點。專業費通常取建筑費的系數,如再折現則有誤。
16、假設開發法中具體講是用現金流量法計算房地產的價值時,不再單獨計算利息和利潤。
17、計算土地單價時,計算的步驟和采用的土地面積。
18、在估價報告和技術報告中委托方和估價方是否是同一單位以及估價結果前后是否一致。
19、注意成本法估價中的技術路線是否有誤。
20、市場比較法中,房地產狀況修正中單項因素不能超過節20%,綜合修正不能超過30%。在修正表中各因素的比較中,是否漏掉交易情況和交易日期的說明。
21、估價報告的有效期不應超過一年,應用的有效期為自完成估價報告之日起原則上為一年,但在市場狀況變化很大的情況下,估價報告的有效期不能超過半年。
21、注意估價結果報告中,金額大寫是否和前面小寫及估價技術報告中的一致,且大寫金額不能有誤。
22、估價結果報告中通常漏掉價值定義、估價作業日期、估價時點等到項,而要注意時點的確定日期與估價目的相吻合。如估價目的是預測未來的樓價,而時點在現在是不對的,另外,還有回顧性估價、保險賠償等時點的確定也要一并注意。
23、價值定義的說明,如評估的是拍賣價格、抵押價格等,還要說明與市場價格的調整幅度。
24、從估價報告的全局看,從價方法的選用是否正確,此問題很關鍵。
25、收益法中,收益年限確定,凈收益求取中不應扣除的項目(如在多數情況下,不應扣除折舊費、土地攤提費、利潤等),收益年限沒有采用尚可使用年限,資本化率的確定中沒有說明確定的理由。
26、成本法中采用的殘值
27、在采用收益法估價時,采用的凈收益應為客觀收益,成本應為客觀成本,各種估價報告中使用的專用名詞以及各名詞的用法等。
28、市場比較法中選取的可比實例如超過一年,又沒有說明價格是否穩定是不對的,在一般情況下,選取的可比實例不能超過一年。
29、市場比較法中修正系數的位置是否有誤,例本應該在分子上修正的,而在分母上修正了,本應該增加的而減少了,如可比實例房地產的位置、實物、狀況比估價對象優越(+2%),則價格應向下修正為100/102,而修正成100/98是不的。
30、在市場比較法交易日期修正中,貨幣單位換算的時機要看以那種化幣單位上漲或下跌,另外,還要搞清上漲或下跌的幅度和多少個月要記清以及在計算時的位置以及搞清是定基價格指數還是環比價格指數等。
31、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本,房屋的重置成本包括房屋的建造成本再加上開發商應負擔的正常費用、利息、利潤和稅金等。
32、成本法計算利息時,費用的投入是在建造期內均勻投入的,故計算期應計建造期的一半,另外還要注意在第一年投入40%,第二年投入40%,第三年投入20%的計算期的計算方法是考試的重點。在一般情況下地價是開始一次性投入的,也就是從一開始投入到工程完工都要計息。
33、在各種方法計算中,參數的確定要有依據,特別是估價結果的確定的理由要充分,參數確定是否有誤,如前面提到10%,后面卻用了8%,土地資本化率、建筑物資本化率、綜合資本化率的關系以及計算時資本化率的應用是否正確,選用的公式是否正確。
34、重復計算問題,如在收益法計算某賓館的收益時又用別的方法計算了大堂、技術層、設備層的價值等等。
35、收益法評估中還應考慮出租率,入住率,酒店還要考慮上座率,則對應的吧臺、大堂也不能再計算價值。
36、假設開發法估價傳統方法中應注意不要漏掉買方購買土地、在建工程時應上交的銳金計算期的確定,扣除項目的確定,銷售銳費不計利息、利潤,另外注意利息、利潤的計算基數。在現金流量法中,樓價的求取中折現率的確定以及折現系數::的確定,在扣除銷售銳費時,就不能再折現了;建筑費的求取時也同樣存在這方面的問題,專業費通常取建筑費的系數,也不能再折現了,此時所求的地價或在建工程價值是從價時點上的價值。
37、成本法計算折舊時,特別注意折舊年限確定,一是建筑物的經濟壽命,二是土地使用年限(出讓土地)。地租的求取不能簡單的取系數,而是同收益法中求凈收益一樣的方法計算。
篇2：<估價報告>聲明
我們鄭重聲明:
1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。
2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論,但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系,也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。
4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析,形成意見和結論,撰寫本估價報告。
5、我司估價人員***已對本報告中的估價對象進行了實地查勘。
6、沒有其他行業的專業人員對本估價報告提供重要專業幫助。
簽名(蓋章)
估價員:
注冊房地產估價師:
審核:
(注冊房地產估價師)
篇3：土地估價實務模擬試題-土地估價報告改錯
土地估價實務模擬試題:土地估價報告改錯
(三)土地估價報告改錯
報告一:
土地估價技術報告
第一部分總 述
一、估價項目名稱:××大廈土地使用權拍賣底價評估。
二、委托估價方:×××房地產開發公司
三、受托估價方:××市土地評估有限責任公司
四、估價對象:略
五、估價目的:該項評估是對×*×房地產開發公司開發的××大廈土地使用權進行
評估。
六、估價依據:
(1)《中華人民共和國土地管理法》及實施條例;
(2)《中華人民共和國擔保法》;
(3)《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》;
(4)××省人民政府、××省國土資源局頒布的有關規定、文件等;