09房地產估價案例與分析模擬試題(B)

　　11、甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權,土地用途為高檔住宅,樓面地價為3500元/m2。甲公司擬分兩期建設80棟別墅。當第一期40棟于1996年12月竣工時,因債務糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產估價所評估出拍賣底價為3800元/m2。拍賣行在當月以此為依據拍賣,賣出6棟,平均價格為3860元/m2,其余14無人承接,退還給甲公司。當1996年6月第二期工程竣工后,建成的別墅以5200元/m2售出,甲公司因此而指責乙房地產估價所當時評估的拍賣底價過低,而且別墅的拍賣低價竟然只比樓面地價高300元/m2,遠低于其投入的建設成本,很不合理。而乙房地產估價所堅持當時的估價結論合理。請問,乙房地產估價所堅持當時估價結論的理由有哪些?

　　三、問答[共0題,每題2分,總計0分]

　　12、甲、乙合作投資開發一房地產項目,雙方各出資1000萬元,經營收益各按50%分成。到項目建成時投資剛好用完,銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m2,售價3000元/m2,銷售費用為售價的7%。銷售過程中,乙拿出一套建筑面積為100m2的房屋送給朋友,向甲提出先掛賬,雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成,實際銷售費用與預提的銷售費用相符,實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1380.05萬元,現因乙拿走一套價值30萬元的房屋,故乙實得1351.05萬元;乙認為該套房屋的實際成本為25萬元,故只應從自己應得的收入中扣除12.5萬元,自己應得1368.05萬元。若不考慮所得稅因素,誰的分配方案合理?應該如何分配?為什么?

　　四、問答[共0題,每題2分,總計0分]

　　13、某評估公司受甲公司委托,對其擁有的一處自建房產進行評估,估價目的為抵押。該房地產占地面積為3500m2,總建筑面積為4500m2,20**年1月竣工。評估公司的評估結果為850元/m2。甲公司拿到報告后頗感不解,因為其實際投入的成本已達960元/m2,而且還未考慮開發利潤和利息,而評估公司認為自己的評估報告是合理的。請問評估公司有何理由認為其評估結果是合理的?

　　五、指錯[共0題,每題40分,總計0分]

　　14、××商務樓估價報告

　　報告封面及目錄(略)

　　致委托方函(略)

　　估價師聲明(略)

　　估價的假設和限制條件(略)

篇2：房地產估價師物業管理模擬試題(下)

　　房地產估價師物業管理模擬試題(下)

　　多項選擇題

　　1.物業服務合同的履行,是指債務人全面地、適當地完成約定義務,以使債權人的債權得到完全實現,物業服務合同當事人在履行合同過程中應堅持( )。

　　A.實際履行的原則 B.承諾履行的原則

　　C.全面履行的原則 D.分片履行的原則

　　E.階段履行的原則

　　2.物業服務合同是由物業管理企業提供物業管理服務的合同,一般來講,物業服務合同的類型有( )。

　　A.新建物業的建設單位與其選聘的物業管理企業所簽訂的前期物業服務合同

　　B.新建物業的施工單位與其選聘的物業管理企業所簽訂的物業服務合同

　　C.全體業主與其選聘的物業管理企業所簽訂的物業服務合同

　　D.業主大會與其選聘的物業管理企業所簽訂的物業服務合同

　　E.業主委員會與其選聘的物業管理企業所簽訂的物業服務合同

　　3.物業管理項目的招標機構可聘請有關部門人員和物業管理方面的專家組成,其主要任務是( )。

　　A.負責招標的整個活動 B.組織開標、評標、決標和商務談判 .

　　C.與中標的物業管理企業簽訂物業服務合同 D.監督物業管理合同實施狀況

　　E.編制《招標章程》、《招標項目說明書》、《物業管理合同》等

　　4.物業服務合同終止的原因包括( )。

　　A.物業管理企業宣布破產 B.物業管理企業或業主委員會單方宣布解除合同的

　　C.物業管理合同約定的物業管理服務期限屆滿,雙方又沒有續簽合同的

　　D.物業管理企業沒有達到物業管理要求,經期限整改逾期仍未達到要求,業主委員會有權終止合同

　　E.業主委員會嚴重違反合同約定,致使物業管理企業無法對物業進行有效管理,物業管理企業有權解除合同

篇3：房地產估價師物業管理模擬試題(上)

　　房地產估價師物業管理模擬試題(上)

　　1.物業管理項目部門在人力資源配置上要符合( )的原則。

　　A.德才兼備,一專多能 B.精干高效,一專多能

　　C.因崗設人、一專多能 D.人事結合,團結協作

　　2.公司或頊目管理根據項目發生的成本進行費用測算,根據測算依據與( )進行協商,確定物業管理費的收費標準。

　　A.物業建設單位 B.業主大會

　　C.相關建設職能部門 D.物業建設單位或業主大會

　　3.物業服務合同既是( )合同又是諾成合同。

　　A.承諾 B.要約

　　C.雙責 D.雙務

　　4.下列( )不屬于招標文件。

　　A.《物業服務合同》 B.《招標單》

　　C.《招標須知》 D.《招標公告》

　　5."物業檔次高,整體形象好,業主、物業使用人文化素質高"。符合上述特點的物業類型是( )。

　　A.商場 B.工業廠房

　　C.住宅D.寫字樓

　　6.物業管理項目是指由一個相對獨立的物業或相關組群物業所構成的一個物業管理單位,項目管理的中心流程是( ),這是一種項目營運新的管理模式,大大提高了項目部的工作效率,提高了服務質量。

　　A.財務管 B.客戶服務

　　C.成本控制 D.品質管理

　　7.高層樓宇是指( )的建筑物。

　　A.10層以上,30層以下 B.15層以上,30層以下