產品力是項目綜合質素的重要部分,在銷售力中占有主導地位,從對一些成功項目的研究中可知,產品力對項目銷售促進的貢獻超過70%以上,只有好產品才能經得起市場的考驗,即使任何一個營銷高手,假如面對低劣的產品,也只有望洋興嘆的份兒。
產品力是一個反映項目質素和產品開發水平的綜合指標,項目所處的地段、功能定位、銷售價格或租金價格、營商環境、硬件配套設施和商場管理構成了商業物業產品力的六大要素。六大要素必須發揮整體優勢,才能突出項目優勢,如果項目只在某個方面取得優勢,而其他方面表現平平,則仍不能形成強勢的競爭力。
<一>地段
在商業物業市場上,地段因素成了衡量項目價值最重要的標準,"地段核心論"有一大批支持者。
相信沒有人會否認,商業物業比住宅物業對地段的依賴程度更高,地段越好的商鋪即使售價越高,也有很多投資者購買,稍差的地段售價雖然吸引,卻購買者甚少,可以說,找到好的地段,項目成功了一半。商業物業所處的地段因素通常包含有商業區域地段和交通便利地段,在不同區域地段所開發的商業物業應有不同的特色:
1、商業區域地段
商業步行街
商業步行街通常是某地區的核心商圈區域,是區域商業的中心點,在步行街開放時間吸引了無數的市民和游客前往觀光、購物。由于商業步行街地價成本非常高,開發的商業物業通常以經營中高檔商品的大型商廈、購物中心為主,步行街的大型商廈因地處商業中心區域而成為商業物業市場的投資熱點。
傳統商業街
傳統商業區隨著市政的改變、市場的改變和居民居住與消費習慣的改變,地理位置相對步行街而言人氣稍差作為核心商圈的補充區域,在檔次上與步行街形成經營錯位,開發的商業物業以經營低檔商品的中型項目為主。
經營專業街
經營專業街以經營某一類型商品而著稱,兼營批發零售,成為批量購物消費者的好去處,比如項目的前身-元亨建材一條街,經過8年的發展形成::了獨具特色的經營氛圍和固定的消費人群。在經營專業街開發項目以專業市場為主,開發時應注重商鋪的升級換代,以適應市場發展的需要。
近郊商業區
由于郊區地價成本便宜,用地寬松,可建大型停車場,適宜開發大型超市、貨倉式購物中心和大型專業市場。
居住區
在居住區建商鋪是小區的配套設施,以經營市民日常生活所需的柴米油鹽醬茶醋為主,滿足居民簡單的消費需求。
2、交通便利地段
地鐵沿線
地鐵是未來最受市民大眾歡迎的城市交通工具,地鐵的建成最起碼有兩大貢獻:一是擴大了市民的活動能力和活動范圍;二是縮小了城市區域的時間空間,提高了市民活動速度。地鐵沿線以建大型商廈為主,地鐵所到之處人流如織,為商業物業送來了大量的消費人流,如果能在項目配套地鐵出口,將對項目營銷、經營擁有無可比擬的競爭優勢。
口岸
口岸泛指城市交通匯聚的出入境區域,是人流、物流、信息流的集中地,口岸區域通常以火車站、機場、碼頭等交通樞紐為中心,形成交通便利、消費力強、商業輻射強的特點和得天獨厚的商貿優勢,特別適合開發大型商廈和大型專業市場,融購物、休閑、旅游、展示功能合一。如攀枝花火車站所在地金江地區的商業物業。
公共汽車線路交匯地段
能通地鐵固然是好,但畢竟地鐵不是出租車,只能按路軌行車而不可以隨意到達各地,公共汽車線路網絡覆蓋面廣,站點交匯地段將聚集可觀消費人流,是開發商業物業的理想地段。但要注意控制項目規模,如非在核心商圈地段,不宜開發太大規模的商業項目,開發時應因地制宜。
擁有大型停車場
有外國專家預測,中國將是本世紀全球最大的汽車消費大國,由于國內比較少建設公共停車設施,停車難的矛盾現在開始顯露出來,在商業區停車更始難上加難,雖然目前商業物業配有停車場,但到底還上不能滿足整體商業區的停車需求。
道路網絡完善地段
只有路通才能實現交通便利,這是開發商業物業最基本的認識,絕不可能在偏僻、偏遠之地能開發和經營一個成功的商場。
位置差一線,旺淡兩重天,通常在同一路上的人流量都會有很大的落差,即使處于同一地段區域,一邊人流如鯽,一邊卻人煙稀少,興旺熱鬧程度都各有不同。在確定項目選址時,必須要綜合考慮地段的各種因素,才能揚長避短,將地段的優勢發揮至極。
<二>功能定位
但是,占據有利地位的商場是否就已經具備可絕對的競爭優勢?事實上,我們不難發現,某些擁有地段優勢的商業物業在開業后,商場的營業時間在短期內基本仍能營運正常,但在一兩年之間便會急轉直下,經營場面冷清,難以對市場形成影響力。
成功開發商業物業難,難在于銷售,成功經營商業物業難,難在于招商,招商難是因為商場的功能定位要考慮的問題涉及范圍更廣、更復雜,如果功能定位不清晰,將難以制定準確的招商政策。項目的功能定位決定商場的鋪位間隔形式、經營商品種類、經營檔次和經營模式,好似商場經營持續興旺的基礎。物以類聚,人以群分,不敢想象一個沒有功能定位和經營定位的項目,當眾商家無限制地自由經營不同類型、不同檔次的商品時,商場會是一番什么景象,相信一個沒有經營特色的"大雜貨鋪"商場是難以持續興旺的。時代廣場劉文韜曾說:"如果有一個買家要在商場內經營棺材鋪,而作為發展商在法律上是沒有權利去干涉的,這樣一來,整個商場都不用經營了其他商家肯定會走光,商場的經營失敗是再所難免的。"雖然這是一個較為極端的比如,卻直指功能定位模糊所引發的經營的弊端。
或者簡單地說,到底商鋪如何間隔,每個商鋪多少平方米才合適,商鋪的開間和縱深做多大的比例,這些問題都對項目的銷售、招商和經營有莫大影響。如果商鋪間隔過大,將會提高商鋪銷售總價格,影響了項目銷售進度;如果商鋪面積過小,則會降低商場檔次,限制了經營品種類別。市場的競爭是多方面力量的比試,一個定位于市場空白點和市場發展趨勢的功能定位,將有助于項目取得經營上的成功。我們對功能定位提出三個基本要求:
具體性,要求功能定位清晰明確,規定具體的經營方向;
約束性,對投資者和經營者要有適當的規限,最好能在合同上約定商鋪經營范圍;
適用性,開發無需求的產品只會浪費發展商的金錢,功能定位必須體現市場需求和投資者投資取向。
<三>項目配套
項目配套包括設備設施的硬件配套和商場管理的軟件配套,硬件配套是項目產品力的重要支持點,是繼地段因素之后,在產品的可感性方面能直接讓目標客戶感知的內容。
附1:商業物業項目主要配套
項目 | 大型商廈 | 專業市場 |
硬件配套 | 載客電梯、載貨電梯、手扶電梯、停車場、中央空調、智能化保安系統、消防系統、電子商務平臺、電子通訊系統、倉儲空間等 | 載客電梯、大型物流停車場、消防系統、電子商務平臺、電子通訊系統、 大型倉庫、大型計量工具等 |
軟件配套 | 物業管理、商業管理、配送中心、租賃服務中心等 | 物業管理、商業管理、運輸服務、商務服務、組織行業協會商會等 |
配套設施并不是越多越好,過多配套只會造成開發成本上升,經營成本上升,導致售價上升、租金上升;配套不足顯然不足以支撐商業物業的運作。建議發展商在規劃配套設施時,認真考慮以下要求:
適度性,各種類型商業物業對于配套設施的要求也不相同,設施的配套應符合商場檔次水平,每一個類型的項目要配套與之相適應的設備設施。
實用性,設施配套要遵循適用、適量原則,避免無謂的浪費,如大型商廈的配套設施可能是針對大量的人流設計和配備的,而專業市場除了需要考慮人流之外,更要考慮物流需要的配套。
超前性,要使商場經營能夠持續興旺,并在一段時期內保持市場的競爭水平,設施配套必須具有超前意識,發展商應對未來幾年商業物業市場的發展趨勢作出準確的預測,制定適當的超前策略。
<四> 售價或租金
地段和價格是投資者選擇投資產品的兩個主要條件,即使是品牌產品,往往當競爭項目的價格下調5%時,品牌就會失去往昔光彩。無可否認,價格策略是市場競爭的重要手段和有效手段,但以價格作為競爭力并不是提倡打價格戰,價格的調整必須慎重考慮項目自身因素、市場需求因素和競爭對手因素,只能在適當的時候進行合理的、有限度的調整,而且價格調整要預先計劃,分步實施,除非在項目的尾貨階段,應盡量避免一次調整到底,當這部分商鋪價格下調時,那部分商鋪就向上調升,保持總體均價不變,達到有效控制銷售節奏和銷售進度的目的。我們要善于打價格品牌,也要善于運用價格策略。采用什么樣的價格策略,要視市場而定:
同樣的價格,你比對手做得更好
間隔更好些、配套更好些、用料更好些、裝修更好些、管理更好些、服務更好些……總之,讓客戶覺得我們的產品物超所值是最重要的。
同樣的產品,你比對手價格略低
從某種意義上降低售價就必須要降低成本,而由于信息產業的發達,不同發展商的材料成本幾乎沒有兩樣,要降低成本惟有要求發展商整和好項目在開發建設過程的各個環節,通過好的管理,減少浪費從而降低開發成本,通過專業的策劃,加快銷售進度從而降低銷售成本,通過嚴謹的操作,提高工作效率降低人工成本…….
<五>營商環境
營商環境是指商業物業所處的市場環境、商業氛圍、經營氣氛和商業特色等項目外部大環境因素的統稱,項目除了占據地利優勢外,功能定位還要符合所在區域的商業氛圍和商業特色。整個區域的商業特色并不是由一兩個商場在短時間內即可形成,通常要經過幾年,甚至十幾年眾多商場和眾多經營者的共同努力,任何一個項目千萬不要有以一家之力改變市場環境的奢望,作為單個項目我們還是要順應市場的發展趨勢,更有現實意義。
以江南三路為例,8年來江南三路一直是建材產品專業街,自97年開始,在江南三路中段以元亨建材一條街為首,開始經營建材專業市場,經過8年發展,元亨建材一條街成了建筑材料的經營集中地,然而隨著市場不斷擴大,由于規模所限,元亨建材一條街早已不能適應市場發展,近年來,不斷有新的建材市場開業。故此,在江南三路上開發的商業物業都離不開這建材這個經營類別,無論是投資者和經營者也好,還是發展商也好,都無法改變江南三路建材經營一條街的經營性質。
以發展商一人之力是不足以改變整體商業格局的,商業物業的開發必須順應潮流、順應時勢才能推波助瀾,在市場上大有作為,任何一個項目妄想去改變所處環境的商業態勢,最終將只能是螳螂擋車。商業物業的開發與營銷策劃,必須對項目所在地區域商業特點及分布情況進行詳細的調查研究,并了解政府未來幾年對該區域的發展規劃,從而使項目定位能與區域商業特點相符,能配合市政規劃發展,獲取最佳的社會效益和經濟效益。
<六> 商業管理
絕大部分的商鋪業主都是投資者,而非真正的經營者,阻礙投資者決策的一個重要因素是,投資者對于以銷售為主的商業物業,害怕發展商銷售完畢后會對商場撒手不管,不參與商場經營和管理,致使商場經營像一盤散沙,對商場能否做旺缺乏信心,www.zonexcapitaltr.com擔心無法實現投資目的。投資者的這種擔心是一個普遍現象,以成都新城市廣場租售暢旺為例,有不少投資者和經營者是沖著“商業由專業的經營管理公司統一管理、統一經營”而來的。
商場管理是項目的軟件配套,包括商業經營管理和物業管理兩大部分,是商鋪保值、增值保證,而其中商業管理是商場的規范化經營模式,是商場持續興旺的關鍵所在,當其他條件相差不大的時候,投資者的決策天平將向規劃有專業商場管理的項目傾斜。
一個好的商業管理機構的誕生不是一朝一夕的事情,需要多方面條件的配合。在中國,商業管理在借鑒國外先進經驗的基礎上不斷成長,也逐漸在能夠適應商業物業發展的需要,其中缺乏成功的管理案例。從目前市場情況來看,商業管理存在兩方面的滯后,一方面,雖然每個項目基本上都有提供物業管理服務,但是由于我國的商業物業發展較晚,目前還沒有形成像物業管理那樣專業的商業管理體系;同時,目前仍有個別發展商的管理意識落后,只是籠統地將物業管理商業管理混為一談,對商業管理的認識還僅僅是停留在物業管理階段。
現在越來越多投資者已意識到商場的興旺與否與商業管理這個問題有很大關聯,發展商必須適應市場需求,在項目開發、銷售階段即規劃好商業管理運作模式,早日籌組商業管理機構,在商場開業前介入商鋪的營銷,為投資者提供多一個購買理由。
決定產品力是否強勢,關鍵是項目所處的地段、定位、價格、配套、商業環境和管理六個主要因素,挖掘項目本身獨特優勢、設計有發展潛力的市場定位、針對目標買家提供服務、降低投資的門檻等措施,對項目營銷有深遠意義。產品力是一個項目的綜合指標,這些因素反映了項目的綜合素質水平,我們不能將它們割裂起來單獨看待,即使某個因素有特別優勢,也無法讓項目形成強大產品力,而必須將各大因素整和起來,建設具有獨特的開發理念、獨特的市場定位、獨特的管理手段的商業物業,才能令產品發揮最大大作用。影響產品力發揮因素還有很多,諸如規劃設計、項目規模、發展商信譽、付款方式、停車場設置等因素都會影響產品力的形成,做好每一個細節工作,將對商鋪的銷售與經營產生積極意義。
篇2：地產公司產品測量分析和改進程序
地產公司產品測量、分析和改進程序
1總則
公司為確保質量管理體系的符合性和持續改進質量管理體系的有效性，采用適當的方法包括統計技術，實施以下方面的監視、測量、分析和改進過程：
a)證實產品的符合性；
b)確保質量管理體系的符合性
c)持續改進質量管理體系的有效性。
2監視和測量
2.1顧客滿意
顧客滿意是公司建立和實施質量管理體系的目標。
2.1.1顧客信息的主要內容：
a)有關產品及服務的顧客反映；
b)顧客需求的變化
2.1.2信息收集的方法
a)接收顧客的意見和投訴；
b)定期對顧客和市場（針對潛在顧客）進行走訪，采取調查問卷、顧客意見調查表、召開座談會、實施維修維護時的意見反饋等方式，征求顧客意見；
c)利用參展會或促銷會，聽取并記錄顧客對公司產品和服務質量的意見；
2.1.3顧客信息的處理
a)策劃營銷中心負責顧客信息的收集、匯總，組織有關部門進行處理，并根據《糾正和預防措施控制程序》的規定，采取糾正和預防措施。具體要求執行Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》。
策劃營銷中心每半年或根據實際情況，利用統計技術和其它計算方法，對顧客信息進行統計，統計出顧客滿意度和其它信息，從顧客的角度，評價公司質量管理體系的業績以及存在的差距，并提交公司的管理評審會議，用以公司質量管理體系的改進。
產品的監視和測量
2.4產品的監視和測量
2.4.1為驗證交付的產品、融資貸款利息和本金償還情況滿足規定要求，公司對項目的開發、資金運作過程以及房屋的建筑質量實施連續的監視和測量。工程部負責組織項目部對采購材料和設備、施工質量以及設計、施工、監理單位的工作質量進行監督檢查。公司的稽查小組負責對項目開發的全過程，包括：前期調研、投資決策、前期運作、規劃設計、施工建設、市場營銷、前期物業管理、售后服務等環節的工作情況進行監督檢查。
2.4.2進貨檢驗和試驗
a)項目部負責對施工單位是否對進貨按規定進行了檢驗和試驗進行監督；
b)對施工用的主要材料設備，進行重點監督控制，對大宗物資按規定進行抽樣檢查。
c)材料設備的監視和測量，具體執行Q/TZH-WI-015《材料設備管理制度》中的有關條款。
2.4.3過程檢驗和試驗
a)工程部負責組織項目部對工程的施工質量進行控制和檢查，對重要過程和分項分部工程進行重點控制，具體要求執行Q/TZH-WI-022《工程質量驗收管理制度》。并監督檢查施工和監理單位的質量控制情況，執行本手冊第七章節的《工程施工控制程序》和《工程監理控制程序》。
b)公司的稽查小組負責監督檢查各部門的工作質量和項目運作中的綜合協調組織能力，對項目部的控制檢查是否到位、項目的前期運作、資金調度、工期進度、市場營銷等項目運作的重點環節，進行階段性地把關驗收。檢查的方式主要通過現場檢查、專項檢查和周例會、月度經營計劃會的形式進行。
2.4.4最終檢驗和試驗
a)工程部負責組織項目部，遵照當地政府部門關于工程竣工驗收的法規要求，組織質監部門和施工、監理、設計等單位進行竣工驗收，確保工程的最終實物質量滿足規定的要求。具體執行《工程監理控制程序》和Q/TZH-WI-022《工程質量驗收管理制度》的規定。
b)在項目開發建設結束后的適當時機，由策劃營銷中心組織編寫《項目運作報告》，根據各部門提供的以下有關資料，對項目的整體運作情況進行全面的檢查總結：
a)策劃營銷中心負責提供執行《項目運作方案》的情況；
b)工程部和項目部負責提供工程實物質量的控制和狀況；
c)財務與資產經營部負責提供資金的運作狀況和項目的經濟效益分析；
2.4.5對所有檢驗和試驗的結果，都應進行記錄，并有相應授權人的簽字。
過程的監視和測量
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2.3過程的監視和測量
2.3.1由公司經營副總經理任組長，各部門經理為小組成員，組成公司的稽查小組，辦公室設在財務與資產經營部，對質量管理體系的過程進行監視和測量，以證實過程實現策劃結果的能力。
2.3.2公司通過以下方式對過程進行監視和測量：
a)在公司召開的周例會和月度生產經營計劃會上，對各部門所分管工作完成情況進行檢查考核，執行《月度工作考核辦法》；
b)通過內部質量管理體系審核及有效性評價；
c)對需確認的過程進行監督檢查；
d)通過生產和服務的提供，聽取顧客意見的反饋。
2.3.3對過程監視和測量中發現的問題，由稽查小組負責組織進行整改，對需要采取糾正和預防措施的，由工程部按照《糾正和預防措施控制程序》的規定執行。
2.3.4公司對以下過程實施監視和測量：
a)項目開發的投資決策；
b)項目的前期開發工作；
c)項目的開發建設；
d)社會周邊關系的協調；
e)各階段的驗收把關；
f)房地產的市場營銷。
篇3：公司產品部經理職務分析
公司產品部經理職務分析
崗位名稱： 產品部經理
所屬部門： 產品部
直接上級職務：營銷副總經理
工作目的： 公司產品營銷管理和物流管理
工作要求： 認真細心、責任心強
工作責任：
1. 了解在當前銷售策略下的市場狀況;
2. 收集關于產品、市場、定價、促銷、分銷、競爭等各方面與營銷策略相關的信息;
3. 分析各方情況，向決策者提出產品營銷的策略。包括產品功能、性能、用戶、市場、定價、渠道等諸因素;
4. 發現營銷各環節中的問題，并與相關人員探討解決辦法;
5. 在開發、分銷、銷售、促銷各環節，作為信息的傳遞者;
6. 管理產品部。
衡量標準：
1. 上交的報表和報告的時效性和建設性;
2. 工作檔案的完整性。
工作難點：如何根據已有信息，提出產品營銷策略
工作禁忌： 工作粗心，不能及時發現問題
職業發展道路：營銷副總經理
任職資格：
1. 工作經驗：5年以上相關企業工作經驗
2. 專業背景要求：曾從事產品管理工作2年以上
3. 學歷要求：本科，大專以上需從事專業3年以上
4. 年齡要求：28歲以上
5. 個人素質：分析能力強，工作有較高的創造性