1、高尚生活方式總體解決方案的概念
住宅開發商為顧客提供的是生活方式總體解決方案，是和他的社會身份、社會分層及經濟狀況相對應的生活方式總體解決方案。消費者購買房子買到的是一整套為客戶度身定制的高尚生活方式。建筑師設計建筑、設計社區就是設計生活方式，是設計高尚生活方式總體解決方案。
2、住宅產品應該具備的特性
（1）安全性：
（2）舒適性；
（3）均好性：
（4）多樣性：
（5）個性：
（6）可持續發展性。
（7）地域性
（8）生態性。
（9）景觀性
（10）智能性
（11）社區性。
3、社區規劃
一流的規劃是形成高品質住宅的關鍵。規劃形成良好的社區空間，良好的景觀和整體環境。規劃水平的高低，決定了生活方式總體解決方案水平的高低。
（1）規劃的原則：
a、先做景觀規劃和生態規劃，最后做建筑規劃?；蛘呷齻€規劃一起做。不要讓景觀填單體建筑的空。
b、總體規劃設計的各子系統的整合與協調，形成完整的社區規劃
包括：總體布局、單體的形式和建筑風格，道路、交通與停車位系統，綠化景觀設計、環境生態空間設計、交往空間設計、健康空間設計、安全空間設計、智能空間設計、文化空間設計、配套公建設計、綜合管線設計等。
c、創建社區、創建小鎮、構建現代的生活空間
空間是人本主義的，滿足人的多方面生理和社會需要的?？臻g是從內到外又從外到內的，從社區空間、單體空間到住宅內部空間，從實體空間到虛擬空間。
d、構建小區的街道、圍合空間。
e、戶型設計
戶型設計、廳（客廳、餐廳）設計、臥室（主、次臥室）設計、廚房與衛生間設計、過渡空間設計、儲藏空間設計、陽臺設計和住宅建筑立面造型設計等。
f、居住小區道路交通布局
g、重視均好性：強調日照、朝向、景觀、環境的均好。單體的均好性和戶型的均好性。確定價值區域的均好性。
h、和城市規劃的互動與銜接：道路的連接，文脈的協調，生活資源的共享，社會資源的共享，公共資源的共享。
I 對建筑密度的控制
j、容積率的控制。
k、各種建筑形式的選擇都是追求更完美的空間。
l、規劃創新：四菜一湯應該被打破。
m、環境空間的營造。
n、溝通交流空間的營造。
o、健康空間營造。
p、文化空間的營造：建筑、園林、北京音樂
q、安全空間的營造。
r、智能空間的營造
s、教育空間的營造
t、純靜休閑空間營造
u、步行空間營造
v、平臺分流思路
w、應該為未來的物業管理留出接口。
*、小區應該有一套識別系統（VIS）
4、景觀與生態
（1）對環境藝術的重新詮釋：環境藝術和建筑空間是一個有機的整體。先做景觀規劃，讓單體建筑成為整體環境藝術的一部分。
（2）小區公園化將被人性化的關愛、回歸自然和返璞歸真逐漸取代。
（3）建造能夠參與其中的景觀
（4）變平面綠化為立體綠化
（5）小區環境的功能
遮陽、 防塵、 防風、降噪、降溫
（6）社區環境不只是一個綠化率
5、生態住宅
必須是符合生態住宅的標準才能算是生態住宅。二套已經出臺的生態住宅的標準。聶梅生、秦佑國的《中國生態住宅評估手冊》、開彥的《健康住宅建設技術要點》，這些“標準”和規范的出臺標志著中國的生態住宅結束了停留在概念階段的歷史。
真正按照標準建設的小區就是廣州的匯景新城。在此之前主要就是黃匯主持的‘“北潞春” 生態住宅包括如下一些模塊：
a、小區環境規劃設計：包括：區位選址、交通、施工、綠化、空氣質量、噪聲、采光與日照、微循環。
b、能源與環境：建筑主體節能、常規能源系統的優化、可再生能源
c、室內環境系統的優化：室內空氣質量、熱環境、光環境、聲環境。
d、小區水環境：污水的處理和回用、給排水、雨水的處理和利用、綠化景觀用水。
e、材料與資源：綠色建材的使用、就地取材、資源再利用、垃圾處理、室內裝飾。
6、單體解決方案
采取什么樣的單體建筑形式取決于：市場定位的細分市場、容積率、產品的檔次、地理位置、周邊的情況、包括開發商對土地的評估、細分市場的購買力、文化。
住宅的建筑單體大致有如下幾種建筑形式：
a、高層塔樓：可以大幅度節約占地面積，利于攤薄地價和配套建設費，適宜于在地價高昂、人口稠密的地區建設，土地的節省可以形成中心花園和組團綠地；但塔樓的設計常常帶來較為明顯的弊端，如朝向、采光、通風以及景觀等條件的不均勻性，不能形成良好的室內物理環境。加之使用率普遍偏低，容易出現消極空間?！?
b、板摟、板式小高層
三大優勢：一是每戶占的面寬比較大，進深較小，通風、采光各方面條件比較好；二是從室內空間的行為路線來看，板樓是從中間進，兩邊相對近；三是從朝向來看，一戶可占到兩三個面寬，朝南的房間自然就多了。
c、多層：是一種非常適宜居住的建筑形式，容易設計出優良的戶型和一流的環境藝術景觀，便于形成良好的室內物理環境。缺點是占用土地相對較多。
d、townhouse：有非常好的建筑藝術效果和內部空間結構，是一種高品質、高性能、高價格的住宅，占用大量的土地（和多層比），適宜于建設在城郊。
e、別墅
度身定做，真正高檔。獨特的設計，一流的文化品位，優良的施工。
7、新的內部空間----新戶型時代：
（1）了解人們的戶型需求，需要不斷研究追蹤人們的生活方式的變化，研究家庭結構、人們的購房需求。
（2）戶型設計基本原則：緊緊抓住所定位的細分市場。滿足人的多方面的需要、充分挖掘人的各種物質的精神的需要.現代感、追逐時尚,藝術感、動靜分區、私密性、便利性、安全性、舒適性。明廚、明衛、雙衛或多衛、餐廳與起居廳位于同一開間。
（3）住宅戶型趨于多樣
a、從空間形式上可以分為平層、復式、躍層、錯層以及躍層和錯層的變化。
b、從面積上可以分為：大戶型、中戶型和小戶型。
c、從服務對像上：不同的家庭形式
d、在結構上，大開間住宅、輕型框架結構。
（4）擴大住宅的適應性和選擇性，讓住戶參與設計完善
（5）明確合理的功能分區。在戶型設計中我們強調五個主要的功能區：即禮儀、交往、私密、功能和戶外。
（6）戶型的各個部分解決方案
客廳、臥室、廚房、衛生間、“玄關”。 步入式衣櫥和儲藏間、陽臺和窗、洗衣機位置的考慮、（7）保姆間、清污分離、大戶型。
（8）戶型的創新和探索
a、從shoo到loft
b、從平面到立體的空間探索
c、從平層戶型、復式到躍層、錯層、一錯再錯、躍中有錯。。
d、萬科青青家園提出建設“沒有見過的戶型”。
e、在滿足功能上的需要之后，重點是滿足人們心理上的需要。
f、戶型與私密性的問題。
g、關于洗手間的數量。。
h、主打戶型，戶型時尚
（9）什么時候提出戶型解決方案。
（10）缺陷戶型
a、起居廳大而不當、形狀不好或尺度不合理；
b、入戶無過渡空間；
c、餐廳面積過大或過??；
d、主臥室的寬度小于3米或面積過??；
e、戶內交通線長；
f、衛生間距主臥室遠或對著起居室的衛生間無前室；
g、四居室的戶型主臥室不帶專用衛生間以及無儲藏空間；
h、功能分區不合理；
I、各功能空間面積比例不當；
j、躍層戶型室內樓梯的位置不當；
k、衛生間、廚房寬度不夠等等。
（11）內部空間的再造與延續---室內裝飾
（12）家居布置---內部空間總體解決方案室內部分的擴展
8、項目區位
（1）地段、地段、地段是否正確？
（2）城市中心、鄉村、城市邊上？
（3）城市中心開發的風險越來越大。
（4）城郊結合部。
a、地段的時空轉換。
b、有些不好的位置可以轉換。
（5）從傳統都市主義、郊區住宅到新都市主義。
a、工業化以來形成中心城市，但是在發展中形成了城市病。
b、1940年代---1980年代，西方形成了規模龐大的郊區化浪潮，至今仍然在進行中。
c、對城市中心的改造形成新都市主義，它提倡環境保護，主張居住、交通、就業、生活、商業娛樂統籌考慮。
d、西方混合社區的出現使得過去自然形成的富人區、窮人區的概念發生變化。
I、選擇遠離工業區、污染源、政府司法機關的地方，風水好的地方。
j、區位也應該結合企業的核心競爭力選擇。
k、項目的區位優勢應該充分挖掘。
l、區位對市場定位對產品設計的影響。
m、關于區位的正確理念：在既定的地塊上畫最美的圖畫。
n、郊區住宅的開發：西方國家從上世紀40年代開始的住宅郊區化浪潮至今也沒有結束，而且與90年代產生的新都市主義并行不悖地運行。
o、郊區住宅的規劃、生態、戶型、交通、配套、營銷、主題提煉。天然氧吧、森林浴場、風水、
p、舊城改造地區的住宅開發：規劃、建筑形式、生態、交通、配套、營銷、密度。
q、城鄉結合部的開發
9、建筑風格與建筑居住文化
當各種配套、質量、經濟指標無可挑剔的時候，文化品位就成為最為關鍵的了。
（1）建筑風格：滿足消費者的精神和審美需求。
（2）古希臘羅馬風格、中世紀的哥特式、文藝復興以來的巴洛克式、洛可可式，直到1920年代以后興起并延續至今的現代主義和1970年代以后的后現代主義。
（3）現代西方建筑的代表，不是古典風格，、哥特式、巴洛克式、洛可可式，是現代主義和后現代主義。
（4）現代主義和后現代主義：大大地影響了現代建筑，影響了我們的生活
a、現代主義的概念和興起
b、基本特征：對功能的強調，新的結構和材料，對下層社會的關懷，新的審美趣味、新的空間、新的技術。大開間、頂層平臺、底層架空、盡可能少的裝飾、簡約，充分滿足功能上的需求。
c、代表人物：偉大的柯布西埃、格羅屁烏斯、密斯、邁耶創造了輝煌的現代主義。
d、后現代主義產生。后現代主義大師文丘里、蓋里。北京印像、東晶國際
（
5）建筑語言在項目中的運用、細部的處理a、外立面的風格和顏色
b、現代主義建筑符號的運用
c、溝通的設備和符號。
d、交流與體驗空間的營造
（6）中國傳統的建筑居住文化
（7）風水與住宅開發
a、概念。
b、風水學即是一門綜合性的自然科學，又是一門哲學。
c、風水的理論基礎：風水的最高指導原則來源于《易經》。宇宙的構成因子是陰和陽；支配宇宙的五大要素是五行生克制化；描述大自然千姿百態、千變萬化的八種類屬是神奇的八卦。
d、主要的觀點：天地人合一、天人感應、陰陽交感、五行相生相克、氣場理論。
e、風水的核心內容：是人們對居住環境進行選擇和處理。從選址規劃、建筑單體、園林小品、室內外裝修設計到施工營造，從住宅、宮室到寺觀、陵墓，再到村落、城市等。
f、風水有著中國獨創的操作工具--羅盤、指南針是中國風水家或堪輿家的偉大發明。
g、宇宙間任何事物都有氣場，風水也是一種自然場，是自然能量組合的一種特殊形式。自然場可以影響人體場。
（8）地方建筑文化的吸收：宅院文化、圍合、交流、體驗、溝通、場所。北京的四合院、上海的舊式里弄、徽州民居、嶺南民居、雁北民居、浙江民居。
10、智能住宅及新技術、新材料的應用。
a、電子巡更系統、智能車庫、智能安全系統、以寬帶社區網絡為主的數字化生活。
b、適宜即可，不可過分超前，否則會增加消費者的負擔。
c、新的結構、新技術、新材料的應用；科技在住宅開發中的應用
能營造新的內部空間的結構體系（包括鋼結構的使用）、高效隔熱節能的圍護體系、輕薄隔音的內隔斷體系、管線綜合布置體系、屋面體系、廚衛設備體系。今典小戶型二代：短肢剪力墻、
d、供暖的多種方式：低溫輻射電熱膜、地板采暖、燃氣爐、戶式中央空調、水源中央空調、地熱纜采暖、熱超導快速加熱器、
e、各種生態技術的采用、新住宅部品體系的采用
11、配 套
（1）配套類別：日常生活、環境、交通、科技、安全、娛樂交際、教育、醫療健康、藝術
（2）最有特色的配套可以成為賣點。最近有的小區準備引進可視電話，相信會為賣點。
（3）基本配套：會所、幼兒園、學校、超市、個人服務設施、醫療診所。
（4）電梯：多層住宅都應該帶電梯，因為中國即將成為老齡化的社會。
（5）車位應該成為重要的配套，汽車成為必需品，必須有充足的停車位。
（6）根據項目的定位情況，多余的過分的配套增加消費者的負擔，應該去掉。
（7）會所與泛會所、流行的配套、網絡時代的24小時生活方式配套。
12、產品基礎工作
（1）質量與性能。
（2）在細部上下工夫。
（3）精裝修。
（4）作為產品有機組成部分的服務。
13、設計階段的客戶關懷和客戶個性化需求的滿足
（1）客戶關系管理（CRM）的核心是客戶關懷，在設計階段充分考慮并滿足客戶的需求，使得客戶利益最大化，是在設計階段最主要的客戶關懷內容。
（2）對生命個體的人文關懷，對殘疾人、老年人、婦女、兒童的設計關懷。按摩步道，無障礙通道。
a、客戶個性化需求的滿足住宅營銷中最重要的。
b、最大限度地DIY。
c、戶型的DYI是滿足客戶個性化需求的重要內容。
d、裝修、裝飾、設備配置、服務等方面滿足顧客的需求。
14、動態的高尚生活方式總體解決方案
（1）產品設計的基本方案完成之后，需要在開發過程中不斷修改完善。
（2）在客戶的參與下完善，和客戶一起修改，滿足客戶的需要。在設計階段、建設階段和建設完畢后的銷售階段都是可以修改的。
15、品牌建設與品牌戰略:
（1）品牌是顧客心中的識別系統。
（2）做項目實際上就是做項目品牌，每一個項目都必須是一個項目品牌。
（3）企業品牌的建設要比項目品牌的建設的意義大得多，但是難度也大的多。
（4）品牌是企業競爭的手段。
（5）品牌的質量是基礎，創新是要件。
（6）創立項目品牌的方法：
a、一流的產品，在規劃設計上營造城市景觀。
b、質量、性能、價格的整體優勢
c、優質的系統的服務系統
d、整合營銷傳播的方法和實施，持續的大力度地宣傳和推廣，并需要在最短的時間內創造出知名度。
e、完善的品牌符號系統（CIS 或VIS）
f、盡可能大的市場占有率。
g、較高的利潤率和利潤額
16、國際交流與住宅項目建筑設計
進入中國的境外事務所：美國的SOM、HOK、KTKL、SASA－KA、HASSEL、EDSA以及雅邦、加拿大B＋H建筑、H+3M園林、夏邦杰、貝爾高林、易道、泛亞易道、五合國際、PHILIP CO*、新加坡雅科本、澳大利亞柏濤、巴馬丹拿、美國WY公司、美國AAM公司、香港五山公司、六角鬼丈事務所
（1）和國外一流的設計大師合作，是提升項目品質的捷徑。
（2）和大師的合作既要充分尊重大師的創造性，又要適合中國的市場實際。
（3）有些方案要考慮中國的施工的實際情況，要向國外的大師詳細溝通中國的住宅開發、建筑法規、建筑施工以及地塊和項目的情況。
（4）要考慮中國的文化和生活情況，如對朝向和戶型的考
（5）由于國外建筑市場和建筑設計市場的飽和，國外設計師很愿意拓展中國市場。
（6）價格并不是像人們想像的那么高。
（7）一般只是到方案階段，但是也有變通處理。
（8）嚴謹的合同，避免產生合同糾紛。
篇2：房地產項目產品企劃書構成
房地產項目產品企劃書構成
產品企劃亦可稱為產品構想，其主要內容通常包括以下七個部分： （1）基地基本資料； （2）基地附近環境資料分析； （3）基地附近重大公私投資方案資料分析； （4）政經環境資料分析； （5）銷售市場資料分析； （6）競爭個案資料分析； （7）產品構想。
一、基地基本資料 包括基地資料、附近環境資料、附近重大公私投資方案資料 其中基地基本資料的表現方式：（1）坐落位置；（2）基地面積；（3）使用分區；（4）面前道路；（5）次要道路；（6）覆蓋率；（7）容積率。
二、基地附近環境資料分析本部分須將個案附近的環境加以重點描述，包括區域特性、發展沿革、人口結構、未來規劃、土地使用、配套設施、交通運輸等內容，能輔以圖說則效果更好。
三、基地附近重大公私投資方案分析由于重大投資方案（如政府的交通建設、公共設施、新市鎮（含開發區）開發）與私人的大型投資開發設計，都會改變一個地區的區位條件（location），因此也必須在營銷計劃內加以說明與分析。通常，較典型的表現方式如下：（例）基地附近重大公私投資方案分析的表現方式。（1）交通建設；（2）公共設施；（3）重大投資方案。
四、政經環境資料分析在"營銷計劃"中，必須對整體市場環境加以分析，雖然不同的理論或專家會有不同的看法，但基本上對于"三率"--利率、匯率及通貨膨脹率與"三策"--建管政策、土地政策及金融政策的描述與預測都應在本部分。
五、銷售市場分析本部分的內容在于說明當前房地產市場的整體情況，包括產品形態、價格、供給量及銷售率等，以作為判斷市場大勢的基礎，其分析的地理范圍以市縣為宜。
六、競爭個案資料分析所謂競爭個案資料，即將與本案有競爭性的個案的資料加以收集，作為產品定位之參考。
所收集個案為避免范圍過大，通常只含三種范圍：（1）為本區域內過去二年所推出的個案；（2）為本區域內未來一年內可能推出的個案；（3）為過去一個月內大區域（如市、縣）中銷售成績良好的個案。資料的收集當然是以詳細為佳，一般而言，所包含的資料應盡可能地包括：（1）案名；（2）土地使用分區；（3）工地位置；（4）投資與建者（公司）；（5）企劃銷售者（公司）；（6）規劃設計者；（7）規劃用途；（8）基地坪數；（9）建筑面積；（10）建筑樓層（含各樓層高度）；（11）規劃坪數；（12）主力坪數；（13）一樓用途及單價；（14）二樓以上平均單價；（15）車位種類及售價；（16）單價范圍；（17）主力總價范圍；（18）總可售金額；（19）規劃戶數；（20）可售戶數；（21）已售出戶數；（22）銷售率；（23）銀行貸款；（24）公司貸款；（25）公開日期；（26）調查日期；（27）工程進度；（28）面積結構（面積？幾房？幾戶？）；（29）整體規劃構想；（30）交通環境；（31）去化順序；（32）客源分布情況；（33）付款方式；（34）銷售方式；（35）訴求重點；（36）基地位置圖。除了上述資料外，如果能取得其個案之銷售海報、墨線圖、價目表……等銷售工具，則更有利于產品之分析。