隨文一:

產權酒店元年:開辟日照投資產業新紀元

一次投資的革命,一種全新的投資方式,必然開辟一個全新的時代。20**年,產權酒店登陸日照市場,破壞地產投資陳舊規則,樹立地產投資新概念。

第五版:產權式酒店淵源及演進版

一、產權式酒店的發展及來龍去脈

1、產權式酒店的定義

產權酒店興起于上世紀70年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區,英文全稱是"TIMESHARE"(中文譯為"泰慕賽爾")即"時空共享",其共同特點是都建于景色優美的旅游業和經濟比較活躍的地區,以保證酒店有較高的出租率和物業升值空間。產權酒店作為一種特殊投資和消費模式,符合經濟資源共享的基本原則,它使業主閑置的空房和酒店的大門向社會開放,對公眾推出一種即是消費又是存儲,即是服務又是家產,即可自用又可贈送的特殊商品,是房地產業和旅游業的有效結合,是經濟發展到一定程度的必然產物。無論對發展商還是投資商,產權酒店都孕育著豐富的商機

2、產權式酒店的性質

在歐美等旅游及經貿發達的國家和地區,產權酒店通常被稱為私人酒店,它是投資賺取回報,進行休閑,度假,娛樂為目的新型物業形式,屬于旅游房地產類,它與旅游經濟,貿易及房地產是有機結合互動發展的關系。產權酒店與別墅,普通商品住宅及商務寫字樓等又有明顯區別,購買產權式酒店,在享受超值服務,彰顯身份和地位的同時,更有不菲的投資回報,與住宅寫字樓的投資,股票投資,儲蓄及國債投資等相比,投入輕松,風險小,回報更豐厚,同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。

3、產權式酒店的分類

█ 時權酒店

是將酒店的每個單位分為一定的時間份(如:一年產值51周,共51個時間份),出售每一個時間份的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間(如一周)的居住權。

█ 純產權酒店

是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人,同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理,獲取一定的管理回報。純產權酒店又分為商務型及度假型。

█ 養老型酒店

是指投資人(往往是最終消費者),購買用于退休后養老的物業。在退休前委托管理公司經營管理直至退休后自用。委托管理期間,投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下該物業在產權人去世后由管理公司回購,再出售,收益其家人所有。

█ 時值度假型酒店

指消費者購買一定數量的"分數",這些"分數"就成為他們選購產品的貨幣。他們可以使用這些"分數"在不同時間,地點,檔次的度假村靈活選擇其分數所能負擔的住宿設施。消費者不擁有使用權或產權。只是為休閑消費提供便利,優惠和更多選擇。"分數"消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。

二、國外產權式酒店的現狀

20世紀70年代,歐美發達國家進入"豐裕社會",中產家庭成為社會主流,在旅游創新過程中,第一批產權酒店在法國阿爾卑斯山脈地區興起,并立即在瑞士和歐美傳播開來。之后的20年中逐漸向北美,加勒比海地區以及太平洋地區發展,成為旅游發達國家地區頗受大眾階層和企業集團青睞的投資方式。

產權酒店這種新穎的經營方式和投資方式已經在世界旅游及貿易口岸城市迅速發展起來。拒資料顯示,[WTO國際貿易組織,1996]全球產權酒店1986-1995年年平均增長15.8%;1980年,全球500個旅游目的地板15.5萬個家庭購買了產權式酒店;到1995年,全球81個國家4000個旅游目的地有35萬個家庭購買了產權式酒店。[Ragatzass.ciates,1992]80年代到90年代初,全球引入產權式經營的旅游目的地的數量增長了6倍,90年代初,全球產權式酒店銷售收入以達40億美元,到20**年,全球產權酒店銷售將達300億美元。所有信息表明,產權式酒店將成為旅游及貿易發展過程中的一種重要的經營創新模式,同時成為最受大眾家庭青睞的投資工具。

三、國內產權式酒店的開發發展

90年代開始,隨著國內經濟和旅游業的迅速發展,產權酒店在國內著名旅游及經濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢,近兩年已有幾十家產權酒店誕生。如已成功運作并使業主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店;即將在20**年完工的陜西漢中的"21世紀萬龍大酒店";倡導"e時代人性化商務空間"的廈門悅華酒店;10%投資回報+房屋產權由新加坡開發的公寓式大酒店;還有秦皇島的維多利亞港灣,海南島的三亞溫泉大酒店,北京的快樂無窮大--龍慶峽(假日)鄉村俱樂部,龍脈溫泉等。

1、 開 發

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sp; 目前,國內產權式酒店的開發集中在國內經濟發展較為前沿的城市和國內各大旅游類城市,如北京、上海、廣州、深圳和麗江、?？?、廈門、秦皇島等,基本以國家級的政治、經濟、文化中心和沿海旅游度假城市為主,正在逐漸向中小城市轉移,這其中有以、海濱類城市和集具歷史價值的文化古城為主,同時以商務交往為主功能的產權式酒店業在蓬勃興起之中,整個產權式酒店的開發熱潮正處在前所未有的興起之中。

2、經 營

目前,無論以何種方式運營的產權式酒店,其一般的運營方式均為:開發——銷售——委托專業酒店經營管理公司經管(或成立專業的酒店經營管理隊伍經管)——兌現購買者應得得投資收益。

這一運營模式下實現銷售的關鍵環節在購買者對酒店未來經營管理的信心上,從目前酒店的銷售操作上看,酒店經營管理方的選擇以及監督其日常經營行為的體制、機制(即保證購買者利益實現的體制、機制)尤為重要。

正常情況下,一般星級酒店的運營成本占到整個酒店日常營業額的30%左右,以此計算酒店正常的營業利潤是非?？捎^的,如果附以非常有營業保證的區位優勢和非常有價值的賣點,投資產權酒店的風險實際非常之小,而一旦收益實現,其收益比例又非常之高,是其他投資類商品所無法比擬的。

目前,對于產權式酒店的經營管理,國內已經積累了非常成熟的管理經驗,上海、廣州擁有眾多專業的酒店經營管理公司,加之歷來就于國際接軌的管理模式,實際上酒店成型后的經營管理并無太大的難度存在,無論是聘請專業的管理公司還是成立專業的項目公司承擔銷售后經營管理的職能,開發商均不必為尋找銷售以后的經營管理公司擔心,日后的收益兌現關鍵在于選用的經營模式與所處地角的匹配性上。

3、銷 售

因為投資收益的可*性和誘惑力,從目前各地產權式酒店的銷售上看,滯銷的可能性均不太大,無論是北京、上海、廣州、深圳等大中型城市,還是昆明、麗江、秦皇島、威海等旅游性城市,產權式酒店的銷售狀況均一片大好,這也從一個方面印證了酒店的經營市場和消費者對酒店經營投資的信心。

五、國內產權式酒店的一般開發——發展模式

1、國內產權式酒店的一般開發主體

產權式酒店的運營主體一般分為三類:酒店經營管理公司、旅游度假項目開發公司、房地產開發商,開發完成后一般均交由專業的酒店管理公司經營管理,開發者退居幕后或進行附加價值、增值項目的開發。

2、國內產權式酒店的一般開發運營模式

依據其主要功能不同,產權式酒店的一般分類在上面已經提到,但依據其投資收益和運營方式的不同,主要可以歸納為三類,均已在國內出現,現根據調研情況分別簡述如下:

▇ 純產權式酒店

又叫分紅式產權酒店,是產權式酒店的第一代產品,亦是真正意義上的產權酒店,終身產權歸購買者所有,購買者通過酒店的經營盈利分紅,在不改變使用性質的情況下(不影響酒店整體經營)購買者有權轉讓、抵押、繼承、租賃,自主權利極大,依據開發商的要求不同,分紅的方式和分紅的時間以及監督運營的制度略有不同,但這一形式下產權酒店的基本運營模式為:

(1)、聘請專業的酒店經營管理公司負責經營

(2)、開發商履行日常經營監管義務

(3)、在業主大會監督下成立業主委員會或直接委托開發商進行財務監管

(4)、對營業收入—全部營業成本和營業費用后的純利進行分紅

(5)、分紅周期以每個季度為最短期限,最長不超過一年

(6)、每季財務報告受監督者認可授權的會計師事務所嚴格審核

(7)、開發商依據客房的價格或面積計算每個房間的收益比數(又叫分紅比數),購買者依據所購客房的收益比數享受收益:

收益的計算方式為:

分紅總額 ╳該房間收益比數

收益比數的計算方式為:

房間面積/營業總面積或房間總價款/全部房間總價款

(8)、購買者只享受收益、不對虧損負責,營業虧損由開發商負責或由酒店經營管理公司轉嫁

(9)、酒店精裝修、開發商配全套家具、家電并負責酒店第一期經營啟動所須的全部投入

(10)、酒店經營管理公司經營不佳,業主大會有權通過業主委員會或開發商進行酒店經營管理公司更換,此條款一般以盈利標準為要求明確寫進對酒店經營管理公司的聘用合同。

上述模式

既為此類產權式酒店一般的運營模式

此類產權式酒店的開發商一般為房地產開發商,以盡快完成投資、收回利潤為目的,賺取地產開發利潤,多出現在旅游不發達的城市或優勢并不明顯的地段,購買者多為個人投資者或中小企業機構,用于投資收益或節省企業經營(招待)成本,適合與不以酒店經營管理為主而專注于地產項目開發、在酒店經營、運作的能力經驗上又較為弱勢的開發商,我們為創富中心選用的就是這種模式(后述)。

▇ 返租式產權酒店

其基本的開發模式與分紅式產權酒店基本相同,但是在收益方式上與之存在根本差異,分紅式產權酒店是以經營收益為依托,以利潤為總分紅標的,購買者投資收益大小與酒店的經營業績好壞息息相關,而返租式產權酒店的投資收益與酒店的經營沒有任何關系,其以每年固定的投資回報(一般為6—8%為/年)為主要的收益體現形式,再就是坐享每年的地產升值,在這一形式下,購買者的收益計算辦法一般為:

房產總價╳事先約定的年回報比例(一般為6—8%)

在這一形式下,酒店的定價方法也是與純產權式酒店是不一樣的,因為收益與經營效益掛鉤的原因,純產權式酒店一般采用無區分的定價方法,既每個銷售單位,不論朝向、面積大小和位置優劣,往往以同一價格進行銷售,不做區分,但返租式產權酒店則不一樣,其每年的投資回報是由其起初的投資總額直接決定的,所以,以此種模式運作的產權式酒店,其不同的房間依據其朝向、位置、面積大小,定價是不同的,這一點直接決定了購房者的收益大小,而且相對固定。

以此種模式開發的酒店,其開發主體一般為專業的酒店經營公司,以利用其專業的酒店經營管理經驗,賺取酒店正常的經營管理利潤,其銷售目的不過是回收其開發投資。

第六版:產權酒店投資分析報告

創新創富誰主沉浮?

——產權酒店投資分析報告

一、經營管理方案

創富中心產權酒店、宏德商務產權酒店委托國際著名酒店管理公司中江之旅經營管理;

二、業主權益及年度分紅方案

投資者付清產權酒店全款后,即獲得該物業40年的產權,在該有效期限內,可以進行抵押、轉讓、轉移和繼承。業主投資后,須委托進點管理公司經營管理,酒店管理公司對所有酒店客房全權管理,委托經營的業主每月享有3天的酒店免費入住權,該入住權可以轉贈親友。夜組在每個財務年度,獲得當年酒店客房的利潤分紅;

三、投資者權益保障體系

1、在酒店委托經營期間,由全體業主選舉產生業主委員會,負責監督酒店的正常經營管理,以充分保障業主的共同利益;

2、由業主委員會和酒店管理公司共同委托會計師事務所對酒店的財務狀況進行審計,保證在委托經營期間財務管理與利潤分配的透明度和公正性;

3、如發生以下任何一種情況,業主委員會有權組織召開全體業主大會,表決是否更換酒店管理公司;

(1) 酒店的經營利潤無法負擔業主每月的固定回報時;

(2) 酒店的經營、財務發生重大問題或嚴重的人為事故。

四、建立酒店客房會員制度

為了建立一個固定的客戶網絡,采用會員制的形式設計創富中心產權酒店和宏德商務產權酒店客房會員卡,以一定的面值出售,持卡人可獲得本酒店優先訂房權和折扣優惠,同時還可享有酒店的其他增值服務,從而吸引更多的客源,使酒店客房的利潤多元化;

五、利潤分析

1、盈虧平衡點分析

創富中心產權酒店、宏德商務產權酒店的豪華商務客房的折后房價為150元/天?？头康慕洜I成本(包括固定成本和變動成本,以開房率為50%為例)約為900元/月,客房月供樓款為708元,即每月客房總成本為1608元;

當客房盈虧平衡時,利潤為零,由此可算出當客房開房率為35.73%時,為酒店客房部分利潤盈虧平衡點;

以上分析可以看出,由于創富中心產權酒店、宏德商務產權酒店采用產權酒店經營模式,其盈虧平衡點僅為35.73%(以開房率計),而傳統型酒店的盈虧平衡點一般在50%—60%之間,其優越性顯而易見。

為什么創富中心產權酒店和宏德商務產權酒店的盈虧平衡點比傳統酒店明顯偏低呢?

客房利潤=客房營業收入---客房總成本

(1) 傳統酒店一般設于成熟的鬧市區或旅游區,土地

價格、配套等成本較高,而創富中心產權酒店和宏德商務產權酒店分別看準了日照新火車站廣場和日照天然港口的發展潛力,在片區較原始的狀態下開拓市場,有預見性地把握住開發成本較低的機遇,所以固定成本大大低于傳統酒店;

(2) 傳統酒店一般十分注重酒店大堂及配套部分的奢華,酒店的公用面積過于浪費,華而不實,造成投資成本增加。而創富中心產權酒店和宏德商務產權酒店 無論客房還是公用部分 都貫徹"實用、舒適、精品"的原則,固定成本中的折舊大大減少,從而比傳統酒店更具競爭優勢;

(3) 傳統酒店往往因盲目追求不切實際的配套而造成經營費用增加,而創富中心產權酒店和宏德商務產權酒店將以設施完善的客房為基礎,根據實際需要進行合理配套;

由此可見,創富中心產權酒店和宏德商務產權酒店經營成本大大低于傳統酒店,所以酒店經營利潤的盈虧平衡點比傳統酒店明顯偏低。同時,由于片區物業開發成本激增,日后與同片區酒店競爭有著明顯的優勢。

2、經營利潤分析

開房率40%50%60%70%80%90%

月客房收入1800元2250元2700元3150元3600元4050元

月客房成本1428元1608元1788元1968元2148元2328元

業主每月收益1080元1350元1620元1890元2160元2430元

月供樓款+分紅

3、間接收入

(1) 投資者每月享受享受3天的免費住宿,除去每天60元的管理費用后,每月間接收益為630元每年度間接收益為7560元;

(2) 業主委員會來自商界關系資訊,產權酒店的其他優惠。

4、風險擔保

區位優勢:創富中心產權酒店位于日照火車站商圈核心區域,緊臨繁華的海濱五路商業街,汽車東站、客運碼頭近在咫尺,該區域必將成為商務人士活動的首選;

產權酒店管理公司

第七版:投資產權酒店的 TOP 10 版

第八版:橫比投資類物業,得地段者得財富

☆國內投資品種回報比較:

投資渠道年投資回報率投資比較

20**年發行的5年國債 2.63%較存款利息高,抵御通貨膨脹能力較差

5年定期存款2.9%安全,利息處于低位,開征利息稅

股市投資有較強的不確定性風險較大,散戶投資現狀:10%賺錢,20%保本;70%陪錢

企業債4.2%受企業經營狀況影響較大

地產投資

7%--10%(住宅) 投資回報較高,抵御通貨膨脹能力較強

10%--15%(商鋪)投資回報高,與經濟景氣程度聯系緊密

20%強(產權酒店) 委托經營獲取年度分紅,升值后轉讓套現免

贏定城市商業版圖百年穩定的一個商圈

歲月流轉,商街更變;城市的變遷,新舊商圈的交替,成為商業版圖分割亙古不變的旋律。每一條新路的誕生,都會誕生一路的臨街網點; 每一條新街的形成,都會催生一個風光無限的商圈;可是,誰能屹立百年而不衰呢?冷靜沉思,放眼城市,回顧百年,唯有一個商圈,百年繁華,百年不敗——火車站商圈。創富中心,火車站商圈核心商業項目,網點、商鋪,世代招租無憂,百年穩賺!

篇2：談產權式酒店物業管理

　　談產權式酒店物業管理

　　產權式酒店起源于20世紀60年代的法國阿爾卑斯地區，后來逐漸風行于世界一些著名旅游城市和地區。目前國際通行的產權式酒店大致有三種類型：一是時權酒店，即有約定期的使用酒店客房的權利；二是住宅型酒店，即投資者購買后可以先委托酒店經營，到一定期限轉為自己長期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報，并期待著增值回收投資。

　　一、中國產權式酒店特點與現狀分析：

　　產權式酒店屬于旅游房地產，作為面向消費者的酒店，它是旅游產品，而作為面向投資者的產權開發，又具有房地產的眾多屬性。產權式酒店這種新型酒店經營業態，在中國出現后的幾年時間里，很快發展到了一、二線城市，但也就在這短短的幾年間，中國產權酒店業經歷了從萌芽、發展、失敗到再發展的歷程。

　　幾年前，以海南為代表的產權式酒店遭遇敗績，原因主要有以下三方面：一是當初的投資者主要是為了把產權盡早售出回籠資金賺取開發利潤，目的不在于投資做旅游房地產業；二是海南當時作為旅游度假目的地的條件還不成熟，國內旅游度假的市場氣候也沒有形成；三是產權式酒店和分時度假的概念還不為中國消費者充分了解和接受。而目前經歷幾年改革春風吹拂的中國產權式酒店已具備發展條件：旅游度假地軟、硬件環境已漸趨成熟，國內旅游度假的市場氣候已經形成；國內經濟平穩快速發展，城市中產階級急劇擴大，休閑經濟的發展為分時度假消費創造了大環境；旅游產業近年迅速發展，國內優質旅游資源越來越豐富；國際分時度假運營商進入中國，使分時度假和產權式酒店的概念已為國內業界、消費者認同，產權式酒店發展的大環境日趨成熟。

　　二、產權式酒店的購買者分析：

　　中國產權式酒店的購買者，我認為目前主要有三類群體：一是有一定經濟實力的個人，他們的角色介于投資者和消費者之間；二是一些企事業機構，購買后用于員工福利或會議，以往一些單位在風景區設招待所、療養院等福利設施，而這些設施的經營管理多成為負擔，購買產權式酒店就可以卸掉這些包袱；三是經營分時度假的專業公司，購買后用于業務發展需要。

　　這三類群體所關注的重點各有不同，個人消費者關注的重點在投資大小、投資回報的保障、酒店經營能力、附加的優惠條件等；而企事業機構關注酒店的環境、服務和管理，以及業務需要等；經營分時度假的專業公司最關注產權式酒店可供休閑度假的收益預期，重點考慮酒店對消費者的長效吸引力。但不管是哪一類客戶，產權酒店的運營商的水平與實力、運作模式、承諾兌現能力、升值空間和投資安全等是決定性因素。

　　三、產權式酒店可由專業物業管理企業進行管理與經營：

　　目前社會上普遍認為，酒店管理和物業管理是完全不同的二碼事，筆者以為產權式酒店的物業管理正好可以是酒店管理與物業管理的完美結合。由于專業物業管理其范圍涵蓋了各種類型物業，因此，產權式酒店完全可以由專業物業管理企業進行管理，甚至經營。理由如下：

　　1、專業物業管理企業有能力做好產權式酒店的經營管理。產權式酒店，是由開發商按房地產的操作模式，將建成的酒店式物業賣給消費者，消費者作為業主和物業小區業主身份沒有區別。既適合日常居住，又適合投資置業和休閑度假。另一方面，它不能僅僅將酒店賣完了事，開發商更要注重后期對酒店物業的高水平管理和長效良好的經營業績，才能使投資者對其產生高度信任。目前綜合性的專業物業管理企業，在日常管理工作中通常都將酒店式管理與服務引入到社區管理，并利用自身資源，大力開展多元經營，總體上已經集聚大量物業管理結合酒店管理的成功運作模式和經驗。在深圳等地就有大型物業管理企業管理著多家酒店的范例。

　　2、酒店管理相較于物業管理更側重于經營，由于物業管理收費受較多限制，收費困難且收費標準遠遠低于酒店，相關可用于經營的配套資源缺乏，遠不如以市場為導向的酒店靈活豐富，管理產權式酒店正可以讓物業企業經營者大展經營身手。

　　3、由專業物業管理企業負責產權酒店的經營和管理，有利于產權酒店獲得有效管理的同時獲取長期良好回報。目前，專業物業管理公司通常都經歷了一定時期的發展，具有一定管理規模和經濟實力，注重品牌形象，其社區管理工作特征使其掌握大量社會終端資源，便于酒店業務拓展。

　　四、物業管理企業如何做好產權式酒店的管理：

　　首先，制定切實可行的管理制度、高效的工作流程、卓越服務守則等規范運作，員工保持良好的工作作風，管理者及時發現員工在工作中存在的問題并及時糾正，這是貫徹和保持有自身企業文化特點的酒店式經營和服務的基礎。重視并建立良好的企業形象、完善的企業管理制度，加強企業的經營獲利能力，同時增強企業運作的透明度，切實為投資者提供安全、可靠的投資保障與回報，增強業主信心。

　　其次，堅持進行持續深入的專業培訓，把做好經營與服務做為員工行為素養的重要課題來抓。意識決定行為，行為產生結果，要使顧客在酒店到處感受到物業管理人員的良好服務，就必須把酒店式服務的獨特意識灌輸到每個員工的腦子深處，堅持進行持續深入的培訓，通過管理案例，參觀榜樣、同行交流、外派學習，以及績效考核等多種培訓手段，使員工們養成行為規范、微笑親切、問候有禮、目光友善、樂于助人等職業習慣，形成酒店式服務的專業氛圍。

　　再次，下大力氣培育市場、培育消費者，運用促銷手段、示范方式，通過有切身體會的消費者口碑傳播吸引跟進消費者。重視信息交流，加強與各界溝通，靈敏反饋業主、客戶意見與建議，是獲得持續改良經營管理方向與措施的重要途徑。目前世界上已有超過100個國家的5000余家酒店（度假村）加入了分時度假交換聯盟。因此，積極加入分時度假交換體系可以增強產權式酒店的連鎖優勢。產權式酒店的服務是人性化的服務，是以業主與顧客為中心的服務，作為物業管理者，必須加強與業主、客戶的溝通，掌握其需求并盡心盡力的加以滿足。同時虛心聽取各方意見與建議，持續不斷的改進服務，才能體現酒店式服務的精髓。并綜合自身和社會各種資源優勢，為業主提供額外的利益和優惠。

　　最后，學習知名酒店，建立自已的客服體系，并以高效和業主、客戶滿意為目標，是為酒店獲得穩定并有發展機會的住客的關鍵。酒店服務以時效性和可靠性為首要條件，建立客服體系，使顧客信息以及準客戶每項服務要求都有效掌握和得到落實。利用電子計算機技術，可以更好的提高管理服務質量與效率。

　　另外，產權式酒店，既然是一種投資工具，每年要給業主經營回報。注重后期持續經營業績，以下幾點是必須要研究和重視的：

　　1、產權式酒店檔次定位很關鍵。

　　檔次太低，吸引不到住客；檔次太高，高檔客源又少，而酒店管理成本過高，弄不好成得不償失。通常一般旅游休閑客人最喜歡3星或4星級酒店做為消費對象。

　　2、降低管理成本。

　　風景旅游區的產權式酒店，淡旺季明顯，因此酒店管理人員除了保有一定比例的本地人才外，對基礎員工不妨采取“季節工”。淡季放假在家只發放基本生活費，旺季再上崗，如此可降低管理人工成本。

　　3、建立開放式的娛樂休閑設施。

　　產權式酒店的配套設施不僅為酒店投資業主服務，更應該向住客開放，甚至為占有旅游市場面向公眾開放，以充分聚集人氣。

　　4、進行空間延伸式經營服務，盡一切可能滿足客人需要。

　　產權式酒店側重于面向旅游休閑業，除價格和服務要有自己定位與特點外，還應該圍繞旅游業，展開空間延伸式經營服務。如開通專線班車定時接送、代辦行李交運等等。

　　產權式酒店經營模式已基本發展成熟，分時度假消費的魅力越來越大。優秀物業管理企業不只在參與社會性物業管理招投標中獲得業務發展，積極介入產權式酒店的經營管理也大有可為。

篇3：常州X產權式酒店項目定位操作報告

　　常州某產權式酒店項目定位操作報告

　　一、 項目規劃思路及定位概述

　?。ㄒ唬?、規劃思路及定位

　　本項目處于常州新老商業中心的中心地帶，大常州市政規劃的中央生活區中心位置，周邊生活DNA配套設施成熟完整，位置極佳。輻射范圍內的常住生活人口達50萬，離常州高新技術開發區及各大工業園區10分鐘車程，商業中心5分鐘車程，新市政府行政中心5分鐘車程，項目定位為CBD中央商務核心標志的元素完全具備。

　　根據項目規劃要求，，規劃為"南北雙子座"形式--南樓主要為快捷酒店及商務辦公，北樓為純酒店，共用酒店大堂。酒店1-3層為酒店大堂及整體商業，面積大約為12000平方。4層以上為產權式酒店面積大約為90000平方。

　?。ǘ?、規劃細節：

　　1層規劃為獨立門面及酒店大堂

　　2-3層規劃為整體商業，可以通過整體出售或招商形式，進駐為酒店配套服務類商業項目，例：健身房，茶吧，餐飲，娛樂等。

　　4層以上，南樓快捷酒店模式面積控制在50-100平方，可根據客戶的要求進行菜單式裝修，可自住，或交由酒店管理公司經營管理，獲得固定投資回報。北樓純酒店模式全部為套房式裝修，統一由酒店管理公司經營及管理，獲取每年固定投資回報收益。

　　此規劃的優點體現為：

　　1） 節約開發成本，土建及安裝費用降低

　　2） 豐富了產品類型，有利于擴大目標購買客戶群體

　　3） 全新的投資概念，產品賣點增加，客戶投資方式多變，增加投資信心，有利銷售

　　4） 項目后期經營管理模式靈活多變

　　二、銷售模式概述

　　針對項目體量較大以及規劃要求限制的特性，在銷售組織上，采用以下銷售策略：

　　1）南樓快捷酒www.zonexcapitaltr.com店及商務辦公產品形態采用客戶一次買斷，自主選擇經營方式的模式?？蛻艨梢赃x擇自用（無回報），或者與酒店管理公司簽訂約定期限的委托經營模式，獲取固定回報或分紅。在銷售組織過程中，做好前期客戶積累，根據客戶需求的比例，合理分割產品空間，為銷售控制中的樓層安排及產品形態劃分做好基礎。

　　2）北樓純酒店產品形態全部采用客戶一次買斷，全權委托酒店管理公司經營管理，獲取固定回報。

　　銷售方式（經營模式分析）（結合本項目模擬分析）

　　目前產權式酒店的經營模式主要有：

　　具體類型為：

　?。?）.省心回報型（類似于超市的"整租零售"）：

　　☆業主將所購客房與酒店管理公司簽訂《委托經營協議》，將所購客房20年以上經營權全權委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房總價的10%的固定金額每年支付業主投資回報。

　　☆經營過程中發生的各項成本、物業費、稅費均由酒店管理公司承擔。

　　☆業主每年可獲得酒店管理公司贈送的一定數額（設定在投資總額的4%左右）的住房卡。住房卡消費完后，享受貴賓卡待遇。

　?。?）.利潤共享型：

　　☆獲得年度客房利潤分紅。

　　☆業主可以隨時使用自己的客房，酒店公司僅是在得到業主確認的期限內出租該客房，并且在該期限內，業主將獲得所購客房套型全部待租客房的平均收益。即：

　　業主所購房當日收益=該套型全部客房的當日收益÷該套型當日全部待租客房數

　　業主客房全年收益=業主所購客房每日收益之總和

　　業主將獲得的利潤分紅為業主所購房全年收益的30%。

　　☆經營過程中發生的各項成本、稅費均由酒店經營公司承擔。

　　☆業主可以隨時使用自己的客房，但必須承擔管理等相應的基本費用 元/天，其中包含易耗品等 元/日.套（分戶型、面積收?。?。