隨著房地產投資的不斷升溫，房地產開發的領域越來越寬，人們對房地產投資的取向也在逐步的被分流，一些精明的開發商不失時機的推出了各種投資型產品，于是產權式酒店這一新的投資方式終于浮出水面。

產權式酒店興起于上世紀七十年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區，由“時權酒店”（time share）演變而來。所謂“時權酒店”即由消費者或個人投資者買斷旅店設施在特定的時間里的使用權。產權酒店是酒店將每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經營分取投資回報，同時還可以獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。這種全新的投資理念與投資方式，給房地產開發商、管理公司、投資者帶來了良好的經濟收益，其發展前景極其可觀。

一、產權式酒店的類型
國際通行的產權式酒店大致有三種類型：一是時權型。即酒店與客戶約定部分客房的使用期限，一般為三個月以上?？蛻粼诩s定的時間內，擁有客房的使用權。二是公寓型?？蛻糍I斷酒店的部分客房產權，長期居住或作為辦公用房，每月上繳一定的管理費，如：空調費、水電費、服務費等。三是投資型?？蛻糍I斷酒店部分客房的產權，投資者并不使用客房，而是將客房委托給酒店進行經營，逐年收取固定的投資回報，是當今較為流行的投資類型。

二、產權式酒店投資的優勢
（一）資金快速回籠
房地產開發商在興建酒店時，前期必將投入大量的資金以確保工程的按期交付。這種巨額投入會給開發商帶來巨大的資金壓力。如何快速的回籠資金，是開發商不容回避的問題。實行產權式酒店的經營方式，就可以快速的解決這一問題。產權式酒店的經營是將建設酒店的巨額集中投資，分解為單位的組合，將部分產權出售，回籠資金。這樣有利于酒店的管理和緩解資金壓力，也為不愿意承擔投資風險的個人或法人提供了用呆滯資金謀取較高回報的機會。

（二）規避投資風險，獲得高額回報
產權式酒店作為一種新型的房產投資和消費模式，與住宅寫字樓投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，投入輕松，風險小，回報更豐厚，同時還可獲得一套真正屬于自己的私家酒店。據有關資料統計，近10年來，全世界產權式酒店平均每年增長15．8％。與銀行儲蓄和投資股票債券相比，產權式酒店的最大賣點是投資回報率高以及投資風險低。在國際上，產權式酒店作為一種穩健的投資理財方式，受到眾多獨具慧眼的投資者青睞，是一種新型的融資方式 。產權式酒店是將酒店以單元的形式出售給投資人，各單元具有獨立的房產證，投資人享有自用、轉讓、抵押、贈送、繼承等權利。投資者一般不住在酒店，而是將客房委托

酒店管理公司統一出租經營，獲取年度分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。國內的產權式酒店在銷售時開發商一般會與投資人簽訂一定期限的返租協議，約定一個租賃期和投資收益率。以6．5％的年收益率計算，大約15年客戶就可以收回總投資，同時，還可以取得房產所有權。因此，產權式酒店具有較高的投資與使用價值，較容易實現業主預期的購買目的及投資目標。業主支付幾萬元的首付款購買酒店中一套客房后，與酒店或管理公司簽訂《委托租賃合同》，此后的銀行月供款、物業費及供暖費等全部由酒店代為支付，業主做“甩手掌柜”即可，達到保值增值的目的。

（三）擴大客戶源，實現酒店與業主的“雙贏”
產權式酒店賣方的初衷是為了解決資金不足的問題，盡快回籠資金；買方的動機實質上是為了使呆滯的資金獲得較高、穩定的回報，是一種投資行為。因此，這是一種“雙贏”，具有較大的市場潛力。從產權式酒店買主所在的地域分布來看，以本地和周邊較富裕的縣市為主，這為市場定位提供了依據。從經營的情況來看，由于業主與酒店有密切的利益關系，所以，業主會主動而積極的介紹客戶、親戚、朋友來酒店入住、消費，起到了酒店促銷員的作用，這對酒店客房、餐飲、娛樂、商場等綜合經濟效益的提高十分有利。

三、產權式酒店投資應注意的問題
（一）客戶在進行產權式酒店投資時，應實地考察所投資酒店的地理位置、檔次和定位，如果產權式酒店的檔次和定位不準確，雖然在價格上有一定的優勢，但從長遠角度講，它不具備投資價值。

（二）某些開發商在進行產權式酒店銷售時，只是在炒作一種概念，經過精心包裝、策劃，希望能夠早日出售，回收資金，盲目看好酒店投資物業的購房者不考察清楚就會上當受騙，每月還要支付銀行的按揭貸款和較高的物業費。

（三）投資者要考察開發商的實力和相關項目的批件，是否五證具全。開發商實力不強，就會出現資金周轉苦難、延期交房等問題，讓投資者蒙受巨大的經濟損失。

（四）投資者要注意該產權式酒店是否全部出售，如果是全部出售，就要考慮到后期的管理問題。另外，還要看清簽定包租協議的對象是開發商還是管理公司，往往前者的可信度與實力要比后者高得多。

篇2：租養房投資收益計算方法

　　租養房投資收益計算方法

　　隨著房地產市場交易的日趨成熟以及人們投資意識的逐漸增強，許多人將目光瞄準了房產這一新興的投資領域，涌現了不少“以租養房”的“精明人”。這些人歸納起來主要分為兩大類：一類是他們原來有一套住房，通過按揭貸款購買新房，再將原有住房出租，用租金償還貸款；另一類則是直接購買新房或二手房后用于出租，用所得租金償還貸款，甚至以投資房產生財。

　　然而，“以租養房”并不是一個簡單的過程，它需要當事人掌握一定的購房知識和技巧，正確計算投資收益，從而最大限度地發揮“以租養房”的優勢。以下，介紹三種計算“以租養房”投資收益的方法。

　　1、投資回報率分析計算公式：投資回報率=（稅后月租金-物業管理費）×12/購買房屋單價

　　此方法考慮了租金與房價兩者的相對關系，套用在股市投資上可類比為市盈率，是選擇“績優房產”的簡捷方法，但它也有弊端：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。

　　2、投資回收時間分析計算公式：投資回收年數=（首期房款+期房時間內的按揭款）/[（稅后月租金-按揭月供款）×12]

　　這種方法考慮了租金、價格、前期的主要投入因素，但未考慮前期的其它投入、資金的時間價值因素，可用于簡略估算資金回收期的長短，但不能解決多套投資的收益分析。這種方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性，還不是最理想的投資分析工具。

　　3、現值指數法分析計算公式：現值指數=累計總流入現值/累計總流出現值=投資期內月租金現值之和/按揭首期房款、保險費、契稅、維修基金、家具等投入、投資期內按揭款、投資期內物業管理費等現值之和

　　現值指數法不僅解決了多套投資的收益分析，還考慮了資金的時間價值，可以比較全面地反映一個物業的各方面因素，是較理想的投資分析工具，因此，多被一些機構投資者所采用，但由于計算比較復雜，個人投資者使用起來比較麻煩。

篇3：投資商鋪收益率怎樣計算

投資商鋪的收益率怎樣計算

投資什么最保險？許多人的答案是房產，原因是房產穩定，風險相對小得多。投資就是為了有收益，一般的投資者在投資房產時，往往是根據自己對一個物業口岸和人氣的認識來判斷，大多是憑感覺，當然這樣也可以買到比較好的物業，但好像總是缺乏科學的根據。那么投資房產有沒有比較科學、準確、適宜的投資分析方法呢？一位房地產專家近日在接受記者采訪時，介紹了房地產投資分析的三種方法，可以比較科學地計算出投資買房的收益率，消費者不妨試試。

方法一：租金回報率分析法

公式：（稅后月租金－每月物業管理費）×12／購買房屋總價

這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優地產”的簡捷方法。

弊?。簺]有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。

方法二：租金回報率法

公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）

優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。

弊?。何纯紤]前期的其它投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

方法三：IRR法（內部收益率法）

房產投資公式為：IRR＝累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數／按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其它投入＋累計按揭款＋累計物業管理費（備注：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。）

優點：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算。

不過，通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。惟有一點是可以確定的：市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能，只是看升值、貶值哪種可能性大了。

作為投資行為，投資者關注的是收益與風險，通過對IRR的分析發現相關性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由于房價是易知的，于是能否準確預告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。

當然，如果你覺得上面專家的方法太專業，比較復雜，想要知道一個簡單的投資公式來評估一物業的投資價值。這里也可以提供一個國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。據了解，按他們的計算原則，衡量一處物業價格合理與否的基本公式為：

如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。

如果該物業的年收益×15年＞房產購買價，則表明該投資項目尚具升值空間。