[i]Mall和物業管理咨詢服務內容劃分
Shopping mall and Property Management Consulting Service
Contents Outline[/i]
方法: 我們會就以下4方面與當地管理團隊協作收集市場資訊、 策劃所須的開業前與咨詢服務,并擬出所須工作計劃、進度報告或講解:
Methodology: We will work with the local management team to collect the market information, plan the necessary preopening and consulting services in 4 parts and produce necessary work plan, progress reports or presentation:
Part 1-業態規劃Trade mi* planning/店鋪劃分Shop lots sizing
1.1調查市場現狀/進行市場分析 Survey marketing condition and conduct market analysis after receiving owner’s researched information and documents. Review survey information of market research company and provide additional inputs on information to be collected by research company
1.2市場優劣勢/市場戰略分析 Strength & weakness, and market strategy analysis
1.3競爭對手分析 Competitors analysis
1.4 商場定位Mall positioning
1.5 商場總面積建意Proposed Mall GFA
1.6 業態規劃Trade mi* planning
1.7 租戶選配Tenant profiling
1.8 店鋪劃分Shop lots sizing
為了達致最高和最好的概念,需要全面的研究調查:
1.. 市場類層資料 主要住宅密集區,辦公室/酒店職員的數量/類型,旅客與暫時寄住的訪客,外地訪客的數量,住宅/外勞密集區和其它尚未開發的零售與服務類層
2.. 競爭數據
當前市面上所供應的,包括所提供的服務和商場與零售業的建筑特色
- 租戶清空存貨
- 當前零售、飲食、娛樂和休閑中心的表現
- 計劃和擬議中的直接和非直接競爭的擴建和新建筑
3. 當前建筑表現的數字
- 租金,服務費,租用率
- 物業管理和服務的標準
4 目標場地分析
- 舒適設施包括出口
- 交通方便
- 人潮流通
- 周邊用戶
- 環境問題
- 停車 (立即改進是可能的)
5. 業主的行銷團隊/代理 (本地及國際)
- 招聘員工的水平
- 行銷陳述/員工專門技術的質量
- 行銷代理所承接的項目
- 利益沖突
- 已執行的市場研究資料可供參考 (如果當前的數據資料不足,超群可能會建議作補充研究)
目標物業的競爭對比
- 零售
- 辦公室
- 其它支援設備
SWOT 分析 (弱點、優點、機遇、威脅) 加入顧問在中國或亞洲類似項目方面的專門知識
,判斷以及經驗- 物業(零售和辦公室和設施) 物理屬性和業主規定
- 價格戰略(不同的選擇,業主的財務目標)
- 行銷戰略 (代理,示范單位,直銷,戰略聯盟)
- 促銷 (媒體,雜志社與報館的關系,廣告計劃)
增值
- 硬件 (建筑和舒適設施)
- 軟件 (新服務以吸引顧客,制造不容易采用的競爭優勢)
定位和租戶刮析和顧客
建議與實行
這報館將成為項目質量的依據-在硬件、軟件方面-以增強項目的競爭能力。將發出設計概述以提供開發的設計意向。
Part 2-平面和空間設計及 設計評審工作內容
Plan and Space Design & Design Critique Work Details
1、建筑設施顧問:
Building & Facilities Consultant
1.1建筑結構及功能設計
Building Structural and Functional Design
1.1.1柱距設置建議
Suggestions on the Pillar Distance & Setup
1.1.2層高建議
Suggestions on the Level Height
1.1.3樓層單元分隔及編號
Floor Modular Demarcation and Numbering
1.1.4門窗高度、寬度建議
Suggestions on the Renovation Material Selection
1.3廣告牌預留位置的建議
Suggestions on the Marking out of Ads Post Location
1.4人流、車流的外部導向
Human and Vehicular Traffic External Direction
1.5物業用房的設置
Property Room Setup
1.6員工通道設置
Staff Access Setup
1.7 員工食堂的設置建議,是否設置,如設置,位置及大小的建議
Suggestions on the Setup of Staff Canteen, to Setup or not, if so, suggestions on the location and size.
1.8 員工區設置的建議,具備哪些功能,位置和大小的建議
Suggestions on the Setup of Staff Area, to incorporate what functions, suggestions on the location and size.
1.9公共區域裝飾裝修的建議,要便于日后使用中的維修和清潔
Suggestions on the Decoration and Renovation of Common Area, such that there is ease of operational maintenance and cleaning when property becomes operational
1.10衛生間的設置建議,數量、位置、大小的建議
Suggestions on the Setup of Washrooms, suggestions on the numbers, location and size
1.11商場卸貨區以及倉庫的設置的建議,位置、大小以及交通的組
織等的建議Suggestions on the on the Setup of Loading/Unloading Area and Warehouse, Suggestions on the Location, Size and Traffic Coordination
1.12車庫、出入口的設置建議,包括位置、項目內部的車流、人流的交通組織等
Suggestions on the Setup of Garage, ingress/egress, including Location, Coordination of Project Internal Human and Vehicular Traffic
1.13指示牌的設置
Setup of Signboards
1.14垃圾房的設置
Setup of Garbage Room
1.15機房、管道井的設置建議
Suggestions on the Setup of Plant Room & Pipework Access Duct
1.16緊急疏散通道的設置建議
Suggestions on the Setup of Emergency E*its
1.17實際過程中提出的其他問題
Other questions raised during actual process
2、工程其他方面的設置建議
Suggestions on the Setup of Other Engineering Aspects
2.1商場照明設置以及布線建議,考慮各個位置的照明所需要的照度、需要的電量、布線方式是否利于日后維修、保養等;
Suggestions on the Lighting and Cabling Setup, taking into consideration of the requirements on illumination, electricity, method of cabling of each location as to whether there will be ease of maintenance in the days to come
2.2空調系統的建議:綜合考慮項目出售主力百貨店等的空調系統的設置,以及高層部分預留空調室外機位及空調走線的考慮
Suggestions on the air-conditioning system: Overall consideration on the setup of air-conditioning system of the flagship shop, and the space to be marked out on the higher levels for the outdoor units of the air-conditioning system and the cabling considerations
2.3背景音樂系統的設置建議,考慮緊急情況的廣播問題
Suggestions on the setup of background music system, with consideration on PA system in times of emergency
2.4綜合布線部分的建議,包括需要增設的綜合布線機房的設置建議
Suggestions on the overall cabling, including suggestions on the additional requirements for an integrated cabling plant room.
2.5智能化管理系統,包括監視系統、安防報警系統、可視對講系統、網絡系統、聯網收銀系統、停車場管理系統等的設置建議
Suggestions on the Setup of Intelligent Management Systems, including monitoring system, security alarm system, AV intercom, Internet/Intranet, On-line Payment System, Car Park Management System, etc.
2.6消防系統的設置建議
Suggestions
2.7煤氣報警系統的設置建議
Suggestions on the Setup of Gas Alarm System
2.8空調系統的設置建議
Suggestions on the Setup of Air-Conditioning System
2.9信號放大器的設置建議
Suggestions on the Setup of Amplifiers (Signal Amplifiers?)
2.10給、排水系統的設置建議
Suggestions on the Water Supply & Drainage System
2.11中水系統的設置建議
Suggestions on the Setup of
2.12熱力供應系統的設置建議
Suggestions on the Setup of Heating System
2.13電梯、貨梯、扶梯以及消防電梯的設置建議
Suggestions on the Setup of Passenger Lift, Cargo Lift, Escalator and Fire Lift
2.14程控交換機系統的設置建議
Suggestions on the Setup of Remote E*change System
2.15供配電系統的建議,考慮供電量的估算、后備供電系統、供電線路等
Suggestions on the Electrical Supply System, consideration for computation of the power rating, backup power supply system, cabling, etc.
2.16應急照明系統的設置
Setup of the Emergency Lighting System
2.17可視對講系統
AV Intercom System
2.18電話系統的設置建議
Suggestions on the Setup of Telecommunication System
2.19項目景觀設計建議
Suggestions on the Project Landscape Design
2.20實際過程中提出的其他問題
Other questions raised during actual Process
以上部分的建議報告,要求結合文字說明以及圖紙介紹兩部分。
The Proposal for the above to incorporate two aspects, namely, written description and graphical e*planation.
3.1平面和空間設計
Schematic and Spatial Design
3.1.1有效設置人行通道、扶梯、升降梯等商業設施,將客流引到商業的每一個角落
Effective Setup of Commercial Facilities like Corridors, Escalators, Elevators, etc., to direct the flow shoppers to every corner of the building
3.1.2商場出入口設計如何與周邊公共交通工具
Entrance & E*it Design to Coordinate with Perimeter Public Transport Traffic
3.1.3相鄰店面的搭配
To tie-in with Neighboring Shop-front
Car Park
4.Landlord's provision to tenanted premises
承租店面的業主規定
-Anchor tenant, mini anchor, restaurants, fast food
旗艦店,小旗艦店,餐廳,快餐
-standard shop
標準店鋪
-list down mechanical, electrical, plumbing and sanitary provisions
列出機電、水管以及衛生規定
-list down architectural finishes., height, floor loading of all tenanted premises
列出所有承租店面的建筑終飾、高度,地板承重量
5. Common areas signages -external and internal
共用區指示牌 - 內部與外部
-Major tenant signs on external walls
外墻的主要租戶標示牌
-Mall signs and logo
商場的標志和商標
-Facilities signs such as toilets, car park telephones etc
設備指示牌比如衛生間,停車場,電話,等等
-Car park signages and operational signages
停車場指示牌和日常運作指示牌
-Work with the designer on brief on signages and graphics needs
與設計師合作擬定指示牌和圖象需要的設計概要
-Review work done by designer
審核設計師的所有工作
6.Carpark
停車場
-Recommend equipment and systems for car park
推薦停車場裝置與系統
-Suggest list of safety mirrors, humps, protection/guard rails system to prevent
vehicular damages
建議并列出防止車輛損壞的安全鏡,路丘,防護/圍桿系統
7. Advertising and Promotional requirements
廣告與促銷需求
-Information or service counter
咨詢或服務臺
-Stage for performances
表演臺
-E*hibitions and events area
展覽和節目區
-Advertising bo*-lighted and non lighted
廣告版 - 有燈和無燈
-Postal panels
廣告招貼版
-LED/plasma screens
液晶屏/plasma屏
-Pushcarts and kiosks
&
nbsp;花車和售賣亭-Provide brief, location of signs/advertising bo*es for designer to produce design
提供指示牌/廣告版的設計摘要與位置予設計師以完成設計
-Review
審核
8.IT infrastructure
IT基礎架構
-Provide brief for broadband (wired and wireless)
提供寬頻 (有線和無線)設計概要
-Work with designer on current and future needs
就當前與將來的需求與設計師合作
結合商業業態、交通動線與項目的設計圖紙等,對體內停車場的設置提出符合商業規律的方案
Incorporating Commercial Presence, Traffic Movement A*is & Project Design Plans, propose a Setup for Internal car park in accordance with commercial norms.
PART 3-、市場及租賃計劃
Marketing and Leasing Plans
1市場調查
Market Research
1.1調查市場現狀/進行市場分析
Research on current market conditions/conduct market analysis
1.2市場優劣勢/市場戰略分析
Competitiveness Analysis/Marketing Strategy Analysis
1.3競爭對手分析
Competitive Analysis
2細分市場及目標
Market Segmentation and Objective
2.1市場的細分
Market Segmentation
2.2市場目標的確立
Establishing Marketing Objectives
3市場戰略
Marketing Strategy
3.1預算
Budget
3.2產品策略(租金表、服務費、價格折扣/優惠)
Product Strategy (Lease Schedule, Service Charges, Disounts)
4招商策劃
Marketing & Leasing Planning
提出適合的租賃條件,確定商鋪出租、銷售的價格
Propose suitable leasing conditions; establish leasing/sale pricing for shop space
5租賃策略
Leasing Strategy
5.1建立潛在租戶名單
Establish Name List for Prospective Tenants with landlord’s Leasing team
5.2確認競爭對手在物業及服務方面的優缺點
Identify Competitor’s Strength
Part 4-開業前運營顧問咨詢及培訓計劃
Pre-opening Operation Consulting and Training Plan
1、物業驗收、交接計劃
Property Inspection & Handover Plan
1.1提供成品保護措施方案
1.2檢查交接資料,確保日后物業管理的正常進行
Check Handover information; ensure property management in future to be normal
2、二次裝修的管理
Management of Second Renovation
Property manager and chief Engineer recruited
2.1制定二次裝修的審批驗收程序
Establish checking & takeover procedure for 2nd Renovation
2.2制定二次裝修的管理制度,包括裝修的材料運輸、垃圾堆放等要求
Establish the Management System for 2nd Renovation, including the requirements for transporting of renovation materials, piling of waste, etc.
3. 物業管理員工崗位職責
Property Management Job Descriptions
4、管理處的建立
Establishment of Management Office
4.1辦公室位置的選擇以及面積
Location selection and surface area of office
4.2基本辦公設備的采購
Purchasing of basic office facilities
5、財務及管理收費標準
Financial and Fee Collection Standard
5.1開業前物業管理預算
Pre-opening Property Management Budget
5.2第一年度營運預算
1st Year Operational Budget
5.3資本預算預測
Capital Budget Forecast
5.4通過預算,結合與物價局洽商,提出物業管理收費方案
Propose Property Management Fee Schedule base on budget, and work with Product Pricing Authoriity
6、對外委托的工作的合同的簽訂
Signing of Outsourcing Work Contracts
針對需要外委的的保潔、保安、電梯的維修保養,參與合同條款的審核,保證開發商的利益和便于日后物業管理
Participate in auditing establishing terms and conditions in outsourcing work contracts for cleaning, security, elevator maintenance and servicing, to ensure developer’s interests and ease of property management in the days to come
&nb
sp;7、節能管理Energy Conservation Management
制定節能方案,注意要符合本地的特點,滿足日常項目內客戶的需要。
Establish Energy Conservation Program, ensuring it to be sensitive to the local conditions of city, satisfying on-going requirements of clients
篇2：商業物管培訓：商業地產定義、分類和策劃
商業物管培訓：商業地產定義、分類和策劃
商業地產定義
商業地產是包括購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業地產、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區別的房地產產品。 商業地產是一個具有地產、商業與投資三重特性的綜合性行業，它兼有地產，商業，投資三方面的特性，既區別于單純的投資和商業，又有別于傳統意義上的房地產行業。
商業地產形式
商業地產的形式多樣，規模也有大有小。規模大的商業地產如shoppingmall項目，可以達到幾十萬平方米，規模小的商業地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規模龐大的商業地產，其經營多采用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規模較小的商業地產而言，大多數項目依然采取在統一經營管理模式下租金回收的方式，但很多小規模商業地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售、零散經營的模式。在現實生活中，我們接觸最多的便是社區商業、大賣場以及現在新興的shoppingmall三種業態。
商業地產分類
一、按商業形態分類
1、商業廣場
2、shoppingmall
3、商業街
4、大型商鋪
5、購物中心
6、休閑廣場
7、步行街
8、專業市場
9、社區商業中心
10、商務樓
二、按照開發形式進行分類
1、商業街商鋪
2、市場類商鋪
3、社區商鋪
4、住宅底層商鋪
5、百貨商場、購物中心商鋪
6、商務樓、寫字樓商鋪
7、交通設施商鋪
三、按照投資價值分類
1、"都市型"商鋪--績優股
2、"社區型"商鋪--潛力股
3、"便利型"商鋪--冷門小盤股
4、專業街市商鋪--高科技股
5、其他商鋪-"一般股票"
商業地產策劃流程
前期：項目顧問
一. 市場調研：
1.區域狀況調研：
1.1區域商業狀況調研
1.2競爭者狀況調研
1.3市民消費偏好調研（媒介偏好/消費習慣/消費承受力等）
1.4區域經濟狀況評估
1.5消費者品牌認同調研
2.目標購買者調研
2.1消費群體細分，消費動機
2.2項目問題及機會調研
2.3購買能力調研
3.品牌供應商調研
3.1品牌類別細分
3.2品牌資料庫建立
3.3項目問題及機會調研
3.4租金承受能力調研
二.項目定位
1.項目分析
1.1項目核心競爭力（賣點）分析
1.2競爭者比較分析（問題及機會）
2.項目定位
2.1項目品質功能定位
2.2品牌形象定位
3.目標客戶（購買者及承租者）
4.業態組合及規劃建議
5.賣場區域分割
三.基本VI（品牌視覺形象設計）
包括基本元素：名稱/顏色/標準字/標簽/吉祥物等
應用體系設計：招商手冊/招商廣告/銷售手冊/形象手冊/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等
四.招商策略
1.價格體系建立
2.公開活動及新聞配合
3.媒介策略
4.商業談判或推介會
五.銷售策略
1.價格體系建立
2.公開活動及新聞配合
3.媒介策略
4.商業談判或推介會
費用預算及支付（另行協商）
中期：招商及銷售代理
一般代理
A.服務內容包括：作為代理單位參與招商及銷售。
B.傭金預算及支付
B1 鋪位純出租形式：
1至5年（含5年）的租約按1.5個月成交月租金的標準支付傭金；
5年以上的租約按2個月成交月租金的標準支付傭金；
10年以上的租約按4個月成交月租金的標準支付傭金；
如果租約達到20年按6個月成交月租金的標準支付傭金；
以上均按首年租為依據計算傭金。
B1.1 鋪位出租形式的代理傭金支付方式：
中介成功客戶支付首筆租金之日起計十個工作日內按B1中有關傭金計算標準支付相關鋪位50%的代理傭金，在客戶進場裝修之日起計十個工作日內支付乙方相關鋪位余下50%的代理傭金。
B2 以純營業額抽成或保底租金與營業額抽成組合的形式進駐商業項目的，則我們將按下列方式計算應收取的傭金。
B2.1 如客戶以純營業額抽成形式進駐商業項目的，在該類客戶中介成功后，待該客戶開張營業滿六個月時，按該客戶開張營業后首六個月的稅前平均月營業額乘以該客戶在合同中約定的項目方提成的百分比，而得出項目平均月收入作為計算代理傭金的基數，并以B1中的計算標準由項目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶開張營業之日起計的二百天內一次性支付。
B2.2 如客戶以保底租金與營業額提成組合的形式進駐商業項目的，項目方先按客戶保底租金計算應收取的租金，并以B1中的計算標準支付我們（預收租金）。待該客戶開張營業滿六個月時再按項目方收取該客戶的平均月收入作為計算代理傭金的基數，并以B1中的計算標準計算最終傭金數額，如最終傭金數額高于預收取傭金的，則項目方同意向我們支付差額部分傭金。
B3 鋪位銷售形式：
所有中介成功的商鋪，項目方將按該商鋪成交總額的1%的標準支付我們代理傭金（廣告代理另計）。
B3.1 商鋪銷售形式的代理傭金支付方式：
項目方應我們中介成功之客戶簽定購買合同之日起計十個工作日內即支付50%的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），項目方應在客戶支付第二期款項之日起計十個工作日內全額支付。
B4 除B1、B2、B3外其他合作經營的方式：
項目方在我們中介成功客戶后將按"合作雙方最終達成合作的商鋪建筑面積×人民幣1元/平方米（建筑面積）×365天÷12個月"計算月基數，并按以下標準支付代理傭金；
1至5年的合作期按1個月的月基數標準支付代理傭金；
5年以上的合作期按2個月的月基數標準支付代理傭金。
B4.1 除B1、B2、B3外其他合作經營的方式代理傭金支付方式：
項目方在我們中介成功收取租金之日起計十個工作日內按B4中有關傭金計算標準支付相關鋪位50%的代理傭金，在客戶進場裝修之日起計十個工作日內支付相關鋪位余下50%的代理傭金。
B5以上所述的中介成功四字即指：
出租形式：客戶與項目方簽署承租鋪位協議或合同，并依法生效；
銷售形式：客戶與項目方簽署認購鋪位協議或合同，并依法生效；
其他合作經營方式：客戶與項目方簽署合作經營協議或合同，并依法生效。
B6所有在本合同委托期內經我們介紹之客戶，在本合同委托期限結束后的一年內，如與項目方簽署承租鋪位的意向書或合同，項目方承諾仍按本合同中有關條款規定向我們支付全額代理傭金。
非常代理
根據前期項目報告及銷售招商策略企劃制訂執行細節企劃。
全程參與招商銷售具體工作的執行，執行成本由項目方承擔。
按照基本服務費+傭金形式支付費用。
傭金計算及支付參照一般代理執行。具體另行協商。
后期：項目營銷推廣顧問
◆服務內容包括
一.品牌形象完善
二.促銷策略
以季節節日為主要脈絡設計全年的特色活動。
三.開業策略
開業活動、開幕酒會儀式、引導期傳播、新聞發布會等。
四.公開策略
借助新聞力量，旨在短時間提升市場關注度，直接提升形象，間接促進銷售。
五.氣氛策略
店內/店外氣氛的標準規范設計，包括常規氣氛/季節節日氣氛/促銷等活動氣氛。
六.服務策略
服務概念設計，服務規范建立，服務質量控制體系設計等。
七.管理策略
導入ISO質量認證。
八.媒介策略
全年媒介配合策略DM等特殊媒介的運用配合。
◆費用預算及支付
顧問服務費按每月計算，按月支付，完成營業目標后獎勵金額雙方協商決定。
銷售、租賃、經營管理培訓
一、商業物業銷售培訓
二、商業物業租賃培訓
三、商業物業經營管理培訓
費用預算及支付（另行協商）
篇3：商業地產策劃項目經理職位描述
商業地產策劃項目經理職位描述
崗位職責：
1.項目前期的市場調查，收集競爭對手的營銷推廣思路與媒體執行方面的資料；
2.帶領項目組完成項目的定位、規劃方案、市場趨勢研究等具體性工作；
3.統計項目中的各項數據，并對其進行統籌；
4.能獨立完成與甲方的溝通與匯報，協助領導維護客戶關系、商業溝通談判等相關事宜；5.完成上級領導臨時安排的其它工作。
能力要求：
1.本科或以上學歷，具有三年以上商業咨詢公司、大型商業地產公司工作項目策劃經驗；
2.對商業地產項目定位與業態規劃有獨到見解，具有項目營銷執行報告，策劃報告的能力
3.有商業市場形勢分析把握能力，策略規劃能力較強，擁有較強的房地產專業知識或經驗；
4.勤奮、敬業，個性沉穩，工作抗壓能力強，具有良好的職業操守；