一、旅游房地產的提出:

1、 房地產的發展歷程:(1985—20**)16年經歷了從市場朦朧期、市場發展期、到今天的市場成長期。

2、 主流市場的飽和,為邊緣市場的發展創造了條件:

所謂邊緣市場是指:旅游物業開發、教育文化物業開發、特種物業開發(如:監獄、勞教所、試驗基地等)、科技物業開發(如:IDC、科技孵化器)等等;同時為主流市場所配套的邊緣物業開發呈現出強勁的增長力。

3、 城市化進程的加快,生活水平的提高,為旅游消費奠定了良好的基礎。

△城市人口占全國人口的40%,標志著城市化進入了快速成長期。

△人均GDP及消費習慣的改變,以現代城市化為背景之休閑文化的形成使旅游本身的內涵發生了變化。

△毋容忽視的汽車時代的來臨,使京、滬、深等中心城市提前進入了舒適住宅時代(發達國家所代表的)。

4、 旅游消費支出比例,旅游目的的變化,以休閑置業、度假置業、運動置業等為代表的舒適住宅運動正開始主宰新一輪開發的熱點。

旅游房地產是指與旅游度假為目的的房地產開發營銷模式。具體包括:休閑、度假、養老等相關的房地產開發形式,以及時權酒店、產權酒店、養老度假村、高爾夫度假村、休閑生態度假村等產品模式。是指實現全部或部分旅游功能的房地產開發業。

二、國際旅游物業的主要形式及發展歷程:

1、 歐洲旅游物業發源于中世紀世襲貴族的度假城堡,本世紀初真正開始形成一定的市場規模,主要集中在法國南部地中海沿岸,當時開發了大量的海濱別墅。歐洲、北美的貴族、富商蜂擁而至,一時間成為歐洲的度假中心。60年代法國阿爾卑斯山地區的別墅度假村首先開發了以分時銷售的方式招攬客戶,標志著旅游物業市場的開始。今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅,將旅游房地產市場推向了一個新的高潮。

2、 美國旅游物業主流產品的形成時期:70年代中期美國泡沫經濟破滅后造成大量的房地產積壓,特別是市場景氣時期開發的大量別墅積壓。為了處理積壓與空置,充分盤活閑置資產。美國從歐洲引入時權酒店這一概念,取得了巨大的成功。1977年市場上95%以上的度假物業是由其它項目改造過來的。到1987年以后,大量的投資商、開發商介入這一領域,使產品模式更加清晰,法規也相應地健全;配套的服務業、管理業、交換業也迅速成熟。僅就分時度假物業,1999年全球銷售額達到67.2億美元,其中美國,占全球的55%,出售的房間占全球的50.4%。540萬個家庭參與了分時度假網絡。

3、 RCI及II等國際著名分時度假開發公司的形成發展使以分時度假為主的旅游房地產開發,成為今天西方國家房地產開發的主流。目前全球最大的分時度假公司是國際分時度假交換公司,簡稱RCI,總部設在印第安納洲。其在全世界90個國家擁有3500個分時度假村,會員家庭超過250萬。同時,近幾年市場上又崛起了一批新的以開發為主的分時度假網絡公司,如:SUNTERRA公司,不但經營交換業務,而且自己開發并銷售時權酒店,總部設在佛羅里達洲。目前已在美國、加拿大、澳大利亞等國家開發了89個度假村,擁有5600個單位。

三、我國旅游物業的發展現狀:

從90年代初海南開始,到98年隨著人民生活水平的提高,特別是社會有產階層的形成為旅游房地產消費奠定了基礎,產生了第一批中國有錢階層消費群。多種旅游產品和投資品種的完善,多重市場價值的凸顯使這一產品逐漸成為市場新寵,并與旅游消費成功實現了嫁接。我國目前的宏觀經濟背景,比較類似發達國家70年代旅游物業飛速發展的初期,不論是供給,還是需求都已具備了發展旅游、休閑物業及分時度假交換系統的條件。其中主要表現在以下幾個方面:

1、房地產大量積壓(特別是東部沿海),據統計部門調查,目前積壓了8000多萬平方米。為改造產權、時權酒店提供了房源。

2、飯店高價,低出租率,急需降低度假成本、吸引休閑型度假,以改變傳統的旅游模式。

3、度假消費成為時尚;工作時間的縮短,每年115天的假期,對傳統旅游方式的不滿足,使以單純觀光旅游階段已開始向度假旅游過渡,并形成了每年24%以上的增長幅度。根據國際通行發展慣例,度假需求從產生發展到具備一定規模所需時間為3—5年。

4、市場日趨成熟,可利用資金相對充足:

傳統投資領域、生產領域已基本飽和,市場進入成長發展階段,特別是傳統房地產開發領域的機會越來越少,住宅市場成熟期已基本到來。京、滬、深、人均居住面積已超過20平方米。住宅消費開始向舒適型轉移,銷售市場出現了萎縮的前兆,即滯漲期。大量的傳統房地產資金開始物色新的領域。

&

nbsp;5、國內目前涉足該領域的公司超過100家,包括首創、海航、中信、中旅等大型企業;也包括天鴻集團、萬通集團等一大批房地產開發商。北京、上海、海南、福建、廣東等地已開工的分時度假項目超過30個;以高爾夫、山地、滑雪等為主題的休閑度假別墅超過50個。

6、從1999年海南“南海傳說”成功在全國營銷后,先后已有近十個項目在全國進行營銷推廣,并取得了較大的市場反映。

四、旅游房地產的主要形式:

1、 時權酒店

時權酒店是由瑞士亞力山大.耐首次提出的“TIMESHARE HOTEL”。即將酒店的每個單位分為一定的時間份(如:一年51周)。出售每一個時間份的一定年限的使用權。消費者擁有一定年限在該酒店每年一定時間(或一周)的居住權。

2、 產權酒店

產權酒店是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人,同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理,獲取一定的投資回報。一般情況下,投資人均擁有該酒店每年一定時段的免費居住權。

3、 養老休閑酒店

養老休閑酒店是指投資人(往往是最終消費者),在退休前購買退休養老度假村的某一個單位。委托管理公司經營管理直至退休后自用。管理期間,將獲取一定的投資回報。一般情況下該度假村在產權人去世后由管理公司回購,再出售,收益歸其家人所有。

4、 高爾夫、登山、滑雪運動度假村

高爾夫、登山、滑雪運動度假村,特指在高爾夫球場附近、登山、滑雪等運動地開發的度假別墅項目。該項目的出售是與運動項目使用權相匹配的。

5、 時值度假型酒店

時值度假型酒店是指消費者購買一定數量的“分數”,這些“分數”就成為他們選購產品的貨幣。他們可以使用這些“分數”在不同時間、不同地點、不同檔次的度假村中靈活選擇其分數所能負擔的住宿設施。該度假型酒店一般是指不同檔次的普通酒店,提出部分單位加入分時度假網絡,消費者不擁有使用權或產權。只是為休閑消費提供便利、優惠和更多選擇。一般情況下,利用“分數”消費可獲取更大的折扣和免費居住時間。

五、旅游房地產的營銷模式:

投資休閑與休閑度假是兩種主要不同的營銷模式。時權與產權分別代表了兩種不同的營銷思想與營銷對象。在目標客戶群的定位上:時權強調的是休閑便利;產權強調的是投資收益。

六、旅游房地產開發項目的十大要素:

1、具有旅游特征的自然環境

2、便利的交通與地理位置

3、符合旅游度假的設計方案

4、完善的配套服務與設施

5、合法的產權手續與時權保證

6、專業的物業管理與酒店管理

7、健全的財務制度與監督管理體系

8、專業的營銷推廣系統

9、豐富的開發經驗與開發實力

10、健全、便捷的交換網絡

七、我國旅游房地產的發展前景:

1、 廣闊的發展空間和市場潛力,使旅游物業開發成為未來十年中國地產業最亮麗的風景線。

△我國空置房面積已超過8000萬平方米,為市場初期提供了大量可改造的房源(主要集中在旅游城市和景區)。

△正在形成的強大消費群體為其提供了強有力的市場支撐。

△據測算,一個擁有100萬會員的分時度假系統可拉動國內市場50—70億/年消費額,可盤活300—500萬平方米的存量房,解決2—3萬的就業人口。

△我國的休閑制度,115天/年(占全年三分之一),為休閑度假提供了充分的時

間。

八、旅游物業發展中存在的問題:

1、 法律問題:時權與產權,由于沒有相關的法律、法規,時權的法律保障無法解決,因此產權模式將是市場前期的主要模式。

2、 市場信譽度問題:旅游房地產項目在銷售中多采用先期發售或出售一定時間使用權,以及投資回報等容易被是誤認為非法集

資,個別開發商套錢心理。消費形式未得到社會的認同。

3、 良莠不齊、魚龍混雜,難以形成品牌與規模。

4、 設計與規劃的經驗使項目素質低劣。

△對空置房要客觀分析,分時度假旅游物業并非萬病良藥。

△個別非旅游區項目及旅游區中的非旅游潛力區域的建設所帶來的風險。

△設計的不合理,配套的不齊全。

△高檔酒店化趨向。

△出境與國際交換網絡問題。

篇2：旅游房地產發展模式研究

一、旅游房地產的提出:

1、 房地產的發展歷程:(1985—20**)16年經歷了從市場朦朧期、市場發展期、到今天的市場成長期。

2、 主流市場的飽和,為邊緣市場的發展創造了條件:

所謂邊緣市場是指:旅游物業開發、教育文化物業開發、特種物業開發(如:監獄、勞教所、試驗基地等)、科技物業開發(如:IDC、科技孵化器)等等;同時為主流市場所配套的邊緣物業開發呈現出強勁的增長力。

3、 城市化進程的加快,生活水平的提高,為旅游消費奠定了良好的基礎。

△城市人口占全國人口的40%,標志著城市化進入了快速成長期。

△人均GDP及消費習慣的改變,以現代城市化為背景之休閑文化的形成使旅游本身的內涵發生了變化。

△毋容忽視的汽車時代的來臨,使京、滬、深等中心城市提前進入了舒適住宅時代(發達國家所代表的)。

4、 旅游消費支出比例,旅游目的的變化,以休閑置業、度假置業、運動置業等為代表的舒適住宅運動正開始主宰新一輪開發的熱點。

旅游房地產是指與旅游度假為目的的房地產開發營銷模式。具體包括:休閑、度假、養老等相關的房地產開發形式,以及時權酒店、產權酒店、養老度假村、高爾夫度假村、休閑生態度假村等產品模式。是指實現全部或部分旅游功能的房地產開發業。

二、國際旅游物業的主要形式及發展歷程:

1、 歐洲旅游物業發源于中世紀世襲貴族的度假城堡,本世紀初真正開始形成一定的市場規模,主要集中在法國南部地中海沿岸,當時開發了大量的海濱別墅。歐洲、北美的貴族、富商蜂擁而至,一時間成為歐洲的度假中心。60年代法國阿爾卑斯山地區的別墅度假村首先開發了以分時銷售的方式招攬客戶,標志著旅游物業市場的開始。今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅,將旅游房地產市場推向了一個新的高潮。

2、 美國旅游物業主流產品的形成時期:70年代中期美國泡沫經濟破滅后造成大量的房地產積壓,特別是市場景氣時期開發的大量別墅積壓。為了處理積壓與空置,充分盤活閑置資產。美國從歐洲引入時權酒店這一概念,取得了巨大的成功。1977年市場上95%以上的度假物業是由其它項目改造過來的。到1987年以后,大量的投資商、開發商介入這一領域,使產品模式更加清晰,法規也相應地健全;配套的服務業、管理業、交換業也迅速成熟。僅就分時度假物業,1999年全球銷售額達到67.2億美元,其中美國,占全球的55%,出售的房間占全球的50.4%。540萬個家庭參與了分時度假網絡。

3、 RCI及II等國際著名分時度假開發公司的形成發展使以分時度假為主的旅游房地產開發,成為今天西方國家房地產開發的主流。目前全球最大的分時度假公司是國際分時度假交換公司,簡稱RCI,總部設在印第安納洲。其在全世界90個國家擁有3500個分時度假村,會員家庭超過250萬。同時,近幾年市場上又崛起了一批新的以開發為主的分時度假網絡公司,如:SUNTERRA公司,不但經營交換業務,而且自己開發并銷售時權酒店,總部設在佛羅里達洲。目前已在美國、加拿大、澳大利亞等國家開發了89個度假村,擁有5600個單位。

三、我國旅游物業的發展現狀:

從90年代初海南開始,到98年隨著人民生活水平的提高,特別是社會有產階層的形成為旅游房地產消費奠定了基礎,產生了第一批中國有錢階層消費群。多種旅游產品和投資品種的完善,多重市場價值的凸顯使這一產品逐漸成為市場新寵,并與旅游消費成功實現了嫁接。我國目前的宏觀經濟背景,比較類似發達國家70年代旅游物業飛速發展的初期,不論是供給,還是需求都已具備了發展旅游、休閑物業及分時度假交換系統的條件。其中主要表現在以下幾個方面:

1、房地產大量積壓(特別是東部沿海),據統計部門調查,目前積壓了8000多萬平方米。為改造產權、時權酒店提供了房源。

2、飯店高價,低出租率,急需降低度假成本、吸引休閑型度假,以改變傳統的旅游模式。

3、度假消費成為時尚;工作時間的縮短,每年115天的假期,對傳統旅游方式的不滿足,使以單純觀光旅游階段已開始向度假旅游過渡,并形成了每年24%以上的增長幅度。根據國際通行發展慣例,度假需求從產生發展到具備一定規模所需時間為3—5年。

4、市場日趨成熟,可利用資金相對充足:

傳統投資領域、生產領域已基本飽和,市場進入成長發展階段,特別是傳統房地產開發領域的機會越來越少,住宅市場成熟期已基本到來。京、滬、深、人均居住面積已超過20平方米。住宅消費開始向舒適型轉移,銷售市場出現了萎縮的前兆,即滯漲期。大量的傳統房地產資金開始物色新的領域。

&

nbsp;5、國內目前涉足該領域的公司超過100家,包括首創、海航、中信、中旅等大型企業;也包括天鴻集團、萬通集團等一大批房地產開發商。北京、上海、海南、福建、廣東等地已開工的分時度假項目超過30個;以高爾夫、山地、滑雪等為主題的休閑度假別墅超過50個。

6、從1999年海南“南海傳說”成功在全國營銷后,先后已有近十個項目在全國進行營銷推廣,并取得了較大的市場反映。

四、旅游房地產的主要形式:

1、 時權酒店

時權酒店是由瑞士亞力山大.耐首次提出的“TIMESHARE HOTEL”。即將酒店的每個單位分為一定的時間份(如:一年51周)。出售每一個時間份的一定年限的使用權。消費者擁有一定年限在該酒店每年一定時間(或一周)的居住權。

2、 產權酒店

產權酒店是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人,同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理,獲取一定的投資回報。一般情況下,投資人均擁有該酒店每年一定時段的免費居住權。

3、 養老休閑酒店

養老休閑酒店是指投資人(往往是最終消費者),在退休前購買退休養老度假村的某一個單位。委托管理公司經營管理直至退休后自用。管理期間,將獲取一定的投資回報。一般情況下該度假村在產權人去世后由管理公司回購,再出售,收益歸其家人所有。

4、 高爾夫、登山、滑雪運動度假村

高爾夫、登山、滑雪運動度假村,特指在高爾夫球場附近、登山、滑雪等運動地開發的度假別墅項目。該項目的出售是與運動項目使用權相匹配的。

5、 時值度假型酒店

時值度假型酒店是指消費者購買一定數量的“分數”,這些“分數”就成為他們選購產品的貨幣。他們可以使用這些“分數”在不同時間、不同地點、不同檔次的度假村中靈活選擇其分數所能負擔的住宿設施。該度假型酒店一般是指不同檔次的普通酒店,提出部分單位加入分時度假網絡,消費者不擁有使用權或產權。只是為休閑消費提供便利、優惠和更多選擇。一般情況下,利用“分數”消費可獲取更大的折扣和免費居住時間。

五、旅游房地產的營銷模式:

投資休閑與休閑度假是兩種主要不同的營銷模式。時權與產權分別代表了兩種不同的營銷思想與營銷對象。在目標客戶群的定位上:時權強調的是休閑便利;產權強調的是投資收益。

六、旅游房地產開發項目的十大要素:

1、具有旅游特征的自然環境

2、便利的交通與地理位置

3、符合旅游度假的設計方案

4、完善的配套服務與設施

5、合法的產權手續與時權保證

6、專業的物業管理與酒店管理

7、健全的財務制度與監督管理體系

8、專業的營銷推廣系統

9、豐富的開發經驗與開發實力

10、健全、便捷的交換網絡

七、我國旅游房地產的發展前景:

1、 廣闊的發展空間和市場潛力,使旅游物業開發成為未來十年中國地產業最亮麗的風景線。

△我國空置房面積已超過8000萬平方米,為市場初期提供了大量可改造的房源(主要集中在旅游城市和景區)。

△正在形成的強大消費群體為其提供了強有力的市場支撐。

△據測算,一個擁有100萬會員的分時度假系統可拉動國內市場50—70億/年消費額,可盤活300—500萬平方米的存量房,解決2—3萬的就業人口。

△我國的休閑制度,115天/年(占全年三分之一),為休閑度假提供了充分的時

間。

八、旅游物業發展中存在的問題:

1、 法律問題:時權與產權,由于沒有相關的法律、法規,時權的法律保障無法解決,因此產權模式將是市場前期的主要模式。

2、 市場信譽度問題:旅游房地產項目在銷售中多采用先期發售或出售一定時間使用權,以及投資回報等容易被是誤認為非法集

資,個別開發商套錢心理。消費形式未得到社會的認同。

3、 良莠不齊、魚龍混雜,難以形成品牌與規模。

4、 設計與規劃的經驗使項目素質低劣。

△對空置房要客觀分析,分時度假旅游物業并非萬病良藥。

△個別非旅游區項目及旅游區中的非旅游潛力區域的建設所帶來的風險。

△設計的不合理,配套的不齊全。

△高檔酒店化趨向。

△出境與國際交換網絡問題。

篇3：物業收費管理模式

　　物業收費管理模式

　　一、市場價格收費模式

　　這種收費模式表現為物業管理收費隨行就市，其收費高低主要取決于四個方面的因素：一是物業管理公司從事該類物業管理服務所要付出的社會必要勞動量，即價值量。價值量大小是市場價格高低的決定性因素之一。二是物業管理市場的供求關系和同行的競爭。物業管理市場供過于求，同行競爭激烈，物業管理公司為了贏得物業管理權，往往采取降低物業管理收費的策略。物業管理市場供不應求，則物業管理收費就有可能提高。三是物業管理公司的知名度和信譽。知名度高、信譽好的物業管理公司，其收費一般高于其他物業管理公司。四是服務水平、服務質量和服務程度。一流的服務，其收費一般也是一流的。

　　市場價格收費一般由物業管理公司與業主和住戶協商議定后執行。

　　市場價格收費模式適用于對外銷商品房、僑匯房、別墅、高級商住樓、寫字樓等物業的管理。

　　二、保本微利收費模式

　　這種收費模式是在測算物業管理的各項開支(成本)的基礎上，再加上一定的利潤，以此作為收取的總費用，然后將總費用分攤到每家每戶或房屋的單位使用面積上。物業管理公共性服務收費的成本構成包括以下部分：

　　1.管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費

　　2.公共設施、設備日常運行、維修及保養費

　　3.綠化管理費

　　4.清潔衛生費

　　5.保安費

　　6.辦公費

　　7.物業管理公司固定資產折舊費

　　8.法定稅費

　　物業管理公司每月開支的總成本為16585元，取利潤率為15%，則總收費為19073元。以入每戶計算，每戶每月收費為17.03元;以房屋單位使用面積計算，每平方米使用面積每月收費為0.285元。保本微利收費模式適用于對內銷市場商品房的物業管理。

　　三、成本收費加提供優惠政策的模式

　　這種收費模式是將總成本作為收取的總費用，然后將總費用分攤到每家每戶或房屋的單位使用面積上，不考慮利潤。采用此種收費模式主要是為了適當減輕業主和住戶的負擔。但物業管理公司作為企業，不能僅僅維持保本經營，總是應有點收益。收益從何而來呢?要通過政府提供一些優惠政策來幫助和解決，比如減免稅費、配套用房劃撥給物業管理公司經營等，這樣，物業管理公司可以從政策方面得到一些實惠和收益，以加強物業管理的軟件和硬件建設，不斷提高物業管理素質和水平。

　　成本收費加提供優惠政策的模式適用于對內銷商品房和微利商品房的物業管理。