舊城商業街開發的模式探討

1 研究的目的與意義

傳統商業街由于其獨特的地位,它的改造與再開發成為城市空間內部調整的一個舉足輕重的熱點,國內外有很多著名的實例:國外通過恢復與重建傳統商業活動中心而形成的富有傳統特色的步行商業街,如德國慕尼黑的商業步行街區、美國舊金山的漁人碼頭等(PIER 39),往往作為城市復興的成功標志[1]:國內也有北京的王府井、琉璃廠、上海的南京路以及南京夫子廟等改造項目。

1.2 舊城商業街發展現狀與面臨問題

舊城商業街一般處于舊城的中心區,具有悠久的歷史人文傳統以及交通便利等特點。但目前作為城市歷史文明的主要象征之一的舊城商業街,非但不復往日的繁華,更面臨衰敗的危險?？偨Y商業街的存在與發展[2],取決十多種不變因素和可變因素,這些因素統稱為環境因素,主要包括生產力的發展、消費入口的聚集、商業設施的規模與檔次、城市基礎設施建設的完好程度。而其中有一些客觀因素如生產力等問題是很難在短時間發生改變的。因此,本文主要分析與研究舊城商業街在規劃布局、經營模式、交通、輔助設施等方面存在的問題。

1.2.1 現有布局狀況與交通問題

世界各大城市的多種類型商業街,均反映出傳統區位理論與現代布局理論的撞擊、蠶食與結合:由于傳統商業街幾乎都位于城市的幾何中心,因此商業街往往同時擔負著城市干道的職責,因此造成了現在商業流與人流混為一體的特定格局,加上傳統商業街原有線形的空間,使商業設施營業場所腹地過于狹窄,迫使大量顧客擁擠在商業中心的交通干線上;再者,很多城市舊城商業街一般形成于車馬交通時代,街道寬度遠不能滿足現代都市大規模的交通流量要求,因此容易造成人車混雜擁擠堵塞。而由于傳統商業街交通便捷性的降低,使購物者望而卻步。但是,如果為解決交通問題簡單加以拓寬,一則破壞原有親切的街道尺度,再則將造成較大規模的拆遷,使開發成本劇增。因此一些城市將商業街改造成為步行街,既可以改變人車混雜的交通危險性,另外為在商業街中增加綠化、小廣場、小品等設施以創造良好外部環境提供了場地,但這依賴于在區域的范圍內調整交通結構。

1.2.2 購物環境

對于商業建筑而言,客源是最重要的,現代都市生活對于購物環境的要求越來越高,在國外有的大型商場設計為公園式購物環境[3],使顧客在購物過程中享受到旅游的樂趣。一般來講,商業街存在購物環境品質低劣、基礎設施老化嚴重、輔助設施嚴重不足等方面缺點,不能滿足現代人需要的安全、舒適、便捷、多樣化、參與式的購物環境要求。

1.2.3 經營方式與競爭方面問題

縱觀商業街發展的內外部環境,傳統商業街一方面要面臨多個新興商業街的竟爭壓力,即與新興商業街爭奪顧客的隱性壓力;另一方面傳統商業街又將面對———購物中心、超級市場的顯性挑戰。尤其是后者,在經營與運作模式方面,相比較新興零售業態的超市、商場等,傳統商業街存在運作模式單一、規模小等方面的問題[4],從而也導致在效益、成本、貨源、以及產品宣傳環境改善的投資等方面都處于劣勢,而因為處于城市中心地帶,高昂的租金以及其它各種費用使得小本經營的商業鋪面,包括很多著名的老字號不堪重負,這樣,一方面傳統商業街遠未能達到現代都市不同層次顧客多樣化需求,因此對客源市場有著嚴重的影響,導致營業額的減少,更加使商業街無力改變自身的運營環境,只有任由其惡性循環,最終導致商業街的衰敗,但從另外一方面而言,這種商業模式對保持城市多樣性方面具有不可估量的價值[5],無論是從蘊涵的文化價值還是商業價值來看,任其衰敗都是非常不明智的。綜上所述,舊城商業街的改造,無論從城市還是自身角度都勢在必行。

2 國內外發展動態

舊城商業街改造的成敗不僅擔負著自身經濟、社會環境狀況改善,還要帶動舊城區復興的重任,從另一方面而言,由于涉及面太廣,不確定因素太多,人們認識到舊城商業街開發的復雜性與艱巨性,因此迫切需要對國內外已有的實例進行總結分析,為今后相關項目提供指導與借鑒作用。

從國內外商業街改造的情況來看,可分為不同的類型,例如從改造的范圍來講分為(街區)整體改造與(街道自身)局部改造兩種;從改造的力度可分為全部拆建、局部拆建與以環境改造為主的三種模式;從開發主要參與者來看有政府主導;政府與開發商合作開發;政府、開發商、市民共同參與等模式。

2.1國外(西方為主)

西方發達國家在商業街改造方面積累了豐富的經驗[7-10],例如大多從街區甚至城市的角度,來整體考慮商業街區的改造與開發問題,另外市民階層能夠在參與開發中發揮一定的作用,也體現出其成熟性,因此這樣的案例通常能取得較好的經濟、社會效益。

歐洲的許多城市有將歷史保護區作為步行商業街區規劃設計的。德國慕尼黑的步行區就是商業街與歷史保護區的結合,以市政廳所在的瑪利亞廣場為中心,向周圍地區輻射。西班牙城市巴塞羅那將中世紀形成的歷史街區開發為一大片步行街區,形成了豐富多彩的城市空間(

圖1)。在北美,由于氣候條件,發展了室內購物中心,20世紀80年代,北美的城市更新計劃的特點就是室內外空間、公共與私有空間相結合,形成容許部分車輛通行的步行商業街區。

2.2國內

由于地區間發展很不平衡,各城市的舊城商業街面臨問題、規劃決策者的專業素養也有很大差別等原因,比較西方普遍采用比較成熟的模式而言,國內城市之間舊城商業步行街的再開發改造水平參差不齊,下面想重點就以改造的力度來劃分的不同改造模式來探討國內舊城商業街改造存在的問題(如表1)。

3 三種不同改造模式的比較

以改造的力度來劃分的三種模式在國內城市都有相應的實例:由于北京、上海、長沙三個城市在經濟、社會、地域等方面的差異,孤立地比較商業步行街改造的成功與否,意義不大,而應該立足各自案例在城市中的地位與作用以及自身特點進行具體分析。

3.1區域背景與自身特點的影響

例如從區域背景來看,各城市情況各不相同,上海對于舊城區的整體改造由于采用內部調整與對外擴張相結合的策略;而長沙與北京主要立足于原有城市結構基礎上的內部調整;從商業街自身問題來看,上海因為其區位優勢而擁有廣大的客源市場,可以確保傳統商業街上商鋪(特別是老字號)能夠在市中心高昂的費用要求下生存,而持續有效的城市空間結構調整使南京路步行街的交通問題在區域內得到調整,加上南京路本身就是具有“兩高”(高成本、高消費)特點的商業街,因此只存在改善環境的問題;而長沙案例中的店鋪就沒這么幸運,由于城市整體消費水平以及外來客源人數的限制,傳統店鋪在面對大型連鎖店、超市、商場的競爭中,本來就難以維持,因此在環境、交通、經營方式等方面都需要改變;北京雖然在區位上與上海相似,也擁有足夠的客源市場,但由于在城市空間結構以及商業街運作模式存在一些問題[7],需要解決的問題與長沙相似;從建成時間以及開發模式來看,北京上海幾乎是同一時間,長沙稍晚。

3.2 改造模式的選擇

從各案例采用的模式來看,主要是從時間、區位、現在面臨問題等方面出發,也反映了各自在經濟社會等方面的特點:首先,上海與北京案例基本還是以政府開發為主,而長沙則是由政府對前期的投入與開發商后期建設相結合的模式。一方面可以看出開發模式在市場化運作程度在時間上的差別,另一方面,主要也是由于原有商業街經濟狀況決定的,上海不用考慮這個問題,因此只要從環境角度入手,北京由于除環境以外還存在交通等其它問題,因此進行拓寬街道等局部調整,而長沙主要從經濟角度,解決傳統商業街經營方式存在的問題,采取了“拆除重建”以及收回土地重新分配給開發商的極端模式。

3.3 改造的效果比較

對于舊城商業街改造效果的評估,主要針對上述那些通過改造能夠起作用的因素進行量化分析。改造的效果首先要解決商業街面臨的實質性問題,由于三者情況不同,因此很難就單項作出比較,但從商業街可持續發展的角度,由于傳統商業街與其他商業機構與設施相比較主要是在傳統文化上具有優勢,因此改造的重點就是要維護傳統文化的特色,因此可以將對傳統文化的“保護性開發”成功與否作為評價商業街的一個主要原則。

“保護性開發”包涵即保護與開發兩個層面的意思:保護是指保留原街道親切宜人的空間尺度以及騎樓等有價值的建筑等;開發是指在設計建筑與環境的外部特征中運用傳統的文化符號,以體現與傳統的溝通與交流,而達到使顧客產生共鳴的目的,近年對于商業街的改造中,逐漸開始擺脫具象模仿如大屋頂等傳統建筑局部特征的初級手法,轉而用更抽象的方法追求對于傳統文化的神似,例如在上海南京路的改造中[8],在對景觀環境改造和設計中,以深紅色花崗巖鋪筑的設施帶———“金帶”作為步行街的骨架貫穿始終,并且在步行街的中部開辟了一片綠地和“世紀廣場”,稱之為“金坪”等,體現了上海南京路作為商業金融城市中心的文化特點;而北京王府井與長沙黃興路主要在建筑的立面改造還有環境設施上下功夫,力圖體現現代與傳統的交融。

傳統商業街的“保護性開發”還包括一個容易讓人忽略的特征:傳統商業街得以存在的內涵保護,如對傳統老字號商鋪的保留,但無論是局部改造還是拆除重建,拆遷費用在總成本中占據很重要地位,這樣投資者為收回成本,容易產生“三高”(拆遷開發的高成本、出租、售門面的高價格、商品的高消費)等問題,而使很多傳統老字號商鋪被排除在改造后商業街以外,從而使傳統商業街完成“老瓶裝新酒”的轉變,就象長沙黃興路商業步行街那樣[9]。這種拆除重建的做法,由于其中涉及到傳統文化的形式與內容,以及對顧客、市民產生的表層與潛在的心理影響等社會問題,尤其是從長遠來看,給商業街帶來了哪些方面的影響等方面存在著很多的不確定因素,也引起了很多爭議:例如支持者認為,既然商業街是城市發展到一定階段的產物,那么隨著服務對象的改變,在功能與結構上也應該相應變化,對于商業街的經營者也應該遵循優勝劣汰的市場競爭法則;而反對者則主要從社會倫理的角度,即商業街改造服務對象的層次和范圍問題提出疑義,商業街的改造是否應該將原來經營者(老字號)以及相關消費階層的利益排除在外?這其中還關涉到開發的另一個層面,即開發的參與范圍與開發利益的分配問題,目前來看,如何改變政府與開發商在開發中權利分配的壟斷地位,而更有利于推動社會公平等方面也值得進一步探討與研究的問題。

從開發范圍造成的效果來看,由于上海南京路商業街改造作為城市整體開發中的一個有機部分,開發效果比較理想;北京王府井商業街在區位優勢與上海相似,號稱北京的“金街”,但由于北京本身商業設施過剩、商業街所在位置交通等問題仍然存在,開業不久就陷入冷清之中;而長沙黃興南路步行街的改造也不容樂觀,由于只涉及到街道“一層皮”的改造,而沒有將與其相連的街區考慮在內,雖然環境以及城市公共空間上相比較原來有了一定的改善,在目前也一定程度上滿足市民要求,但根據馬斯洛人心理需求的“五層次原則”,可以預見,隨著人民生活水平與文化素質的進一步提高,僅僅商業街的“一層皮”改造,在城市空間規模以及多樣化需求等方面,很難滿足一個城市幾百萬人口對城市中心區的需求,從經濟效益來說,昂貴的地價和租金、不菲的物業管理費、居高的成本勢必使商品零售價水漲船高,再加上含金量模糊的名貴品牌,都可能讓顧客望而卻步,勢必影響客源市場;另一方面,與煥然一新的商業街具有很大反差的是,商業街后面衰敗的舊城區得不到及時的改造,經濟、社會、環境等問題仍然存在,商業步行街對舊城區的發展沒有發揮應有的作用。

4 復合開發模式的提出

從前面的分析看出,長沙模式由于存在的問題,加之選擇以追求經濟效益為主的開發策略等方面原因,導致商業街開發“開發有余、保護不足”、“局部有余、整體不足”、“形式有余、內容不足”的局面。而相對于北京上海而言,長沙所面臨的問題在中國的城市中似乎更具有普遍性:在經濟能力與客源市場有限,又無法回避自身種種問題以及與商業街緊密相關的舊城衰敗等城市問題的情況下,怎樣實現舊城商業街的改造?從可持續發展的角度來看,商業街改造的社會效益與經濟效益同等重要,因此本文更加傾向于保護與開發、形式與內容、局部與整體并重的“復合型”開發與改造模式[10]。在這里,復合開發應該注意以下幾點:開發的范圍、開發的步驟、改造的力度、改造的模式。

4.1 開發范圍

由國內外舊城商業街改造開發的成功經驗來看,舊城商業街改造從范圍來看:應該在城市空間整體開發的角度上,從原有建筑環境的保護,開發,重組與外部新建, 擴張引入新的活力兩方面同時展開,但是應該看到,各地舊城商業街的衰退程度不同,開發的目的有所區別,地域性差異較大,因此那些模式是否適用于國內城市,還需要對舊城商業街改造調整作進一步的研究。對大多數欠發達中小城市,由于在建設資金方面的限制,更應該偏重商業街內部空間環境結構的調整與轉型。

4.2 開發步驟、改造力度與模式探討

在很多城市人財物力有限的情況下, 對于舊城商業街而言,只能采取分步走的策略,首先使舊城商業街改造成為該區域經濟的推動點,將周邊的舊城區用地分二期、三期開發。在這里,改造的力度就顯得格外重要了,合適的改造力度可保證開發步驟的可持續發展,因此在開發模式上,改變政府統的“過多過死”的局面,還要避免孤注一擲的“三高”開發的出現,而是從客源市場購買力入手、降低成本,低造價地解決,走多種營銷手段相結合的多樣化開發思路[11],例如采取遵循政府、開發商(小范圍)重點項目+小規模改造相結合的開發模式,以便充分利用全社會的智慧與資源,良性帶動舊城商業街區的整體開發;從社會經濟效益而言,改造要遵循保護與開發并重的原則,主要包括以下幾個方面:保護優秀的歷史建筑與景觀風貌;挖掘歷史文化內涵,創造高品質的空間景象;開辟公共活動空間,促進城市更新[12]。最終舊城商業街的目標是向“多形式、多攻能、多空間、多結構以及立體、科學、系統”的方向發展[13]以達到良好的社會與經濟效益。

5 小結

舊城商業街在現有布局狀況與交通問題、購物環境、經營方式等方面存在著種種問題,而且由于具有的優勢,舊城商業步行街的改造成為都市復興計劃的一個重要部分,針對目前國內外舊城商業街的發展及其面臨問題,從區域背景與自身特點的影響、改造模式、改造效果等方面比較國內舊城商業街不同的開發模式,并探索適宜舊城商業街改造的方法與建議。

篇2：城市步行商業街成功開發要素

　　城市步行商業街成功開發要素

　　一、科學的規劃。我們知道，一個城市的商業開發是一個城市規劃的重要組成部分，而商業街，特別是步行商業街的規劃，又是一個城市商業規劃的點睛之筆，一條步行商業街在進行了整體的規劃之后。在具體的一些產品形態方面的規劃也顯得非常重要。大家可能知道，有些商業步行街由于在前期產品的規劃、設計階段，沒有注意或重視商業街開發規律，特別是一些商業以外的投資主體進入商業街開發領域，導致了房地產開發和商業運作嚴重脫節的情況，這樣的例子非常的多。在整個的商業街開發中，一方面有科學的規劃設計，在以后的招商過程中，也有動態的調整過程，這要求在規劃設計階段做到彈性設計。

　　二、準確定位。作為步行商業街的定位，基于幾個方面：第一，本地區所在城市歷史的淵源和資源。不能過分脫離自身的歷史淵源；第二，自己所處的商圈狀況。這個定位既要遵循、依托自身所在區域的商圈情況，也要適當擴大輻射半徑，如果定位準確，在招商的過程中輻射的半徑就有可能很廣，日后經營的范圍中銷售的方位也可能很廣泛。

　　三、慎重選址。這是非常重要的。98年在天津濱江道，晚報有一篇文章叫《一條護欄，欄死了一個商場》，當時引起了廣泛影響，最后政府拆除了道路中間的護欄，商場才又獲得新生，所以交通對整個商業項目，特別是對步行商業街作用是非常重要的。

　　四、招商先行。目前在國內一些城市的開發商，在整個商業街建設前期，沒有很好的和商家結合，沒有明確商家的需求，開發帶有一定的盲目性，導致和后期招商脫節。我們一直在倡導大連萬達的訂單模式，如果在前期和主力商家達成聯盟，我們在日后的招商與經營過程中，成功的可能性將大大提升。

　　五、規模適度。從全國商業街建設看，存在求大求洋的現象，很多商業街從1公里到3公里，甚至更長，步行商業街規模有無限擴大的趨勢。很多的開發商，在開發商業街的時候，更多考慮規模效益，但是忽略了邊際效益，按照經濟學的邊際效益理論，最佳規模產生最佳效益。根據協會近年的總結和研究結果，我們認為一條步行商業街有長、寬、高的比例要求。我們認為一般的步行商業街，長度在300米左右為宜，特大城市更長，以600比以內為最佳。

　　從城市情況看，200多米是適合的。集中精力把200米做好是最重要的，不要一味追求長度。寬度，不同的商業街的寬度，我們認為一般講，應該在十幾、二十幾米為宜，一些迷你型的更窄一些，大家知道一般人行走路線是“之”字型行走，很少有走到一端再回來。所以街過寬可能導致顧客疲勞，導致商機的喪失。高度，一般商業街的建筑高度以一層到二層為宜，局部主力店鋪可以三、四層。因為一條步行商業街中，樓層過高，第一行走不便，人們習慣平行行走，而不希望垂直行走。在一條步行商業街中出現更多的高樓大廈，大家很難駐足，甚至會產生高樓效應，使商業街整體空間產生壓迫感。

　　六、要因地制宜。本地、本區域所具有的最基本的、最原始的特征，應該是我們最根本的特色所在。今年我們走了幾十條商業街，光凱旋門就見到十幾個，有的比例甚至是一比一。在媒體廣告上、不同的商業街形象都似曾相識，商業街規劃設計丟掉了本身民族化的特色，過分追求洋化的東西。

　　七、錯位經營。從近幾年的情況看，中國零售業競爭已經從店與店之間的競爭，發展到街與街之間的競爭。從近幾年的情況看，在商業街各種類型形態中，特色商業街最具有生命力。而綜合商業街，特別是在一個城市如果出現幾條，或者更多條的情況下，經營的難度會越來越增大。98年的時候，南京路請國外進行了一個調研，名業態中餐飲是3、休閑娛樂是3，購物是3。所以購物比重正在弱化，餐飲休閑娛樂的比重正在逐漸增加。

　　八、以人為本。不同的商業街從發展過程中經歷了幾個階段，第一個階段單純以購物為主；第二個階段適當考慮了一些對人的關懷；第三是以人為本的原則?，F在一些發達國家，包括非常成功的商業街、步行街，更多的也體現了社會活動中心的功能。

　　九、強化功能。在一條步行商業街中，一些非購物的功能要日益提高。這些功能的提高，有助于聚集人氣，延長顧客在商業街停留的時間，最終還是擴大消費。

　　十、營造氛圍。一條商業街的氛圍也是非常重要的，有些商業街建設得像兵營一樣，非常整齊，道路非常寬闊，大理石上去了客流下來了，不銹鋼上去了效益下來了。商業街對對商業氛圍要求非常高。

　　十一、控制結點。一條步行商業街就好像一首交響樂，時而高亢激昂，時而低沉有力。在商業街中通過設置主力店，一些活動和景觀設計幾個結點，最大限度的聚集人流。

　　十二、商魂的培育。

　　我們認為一條商業街應該有魂，這個魂可能是歷史上形成的生活資源，可能是文化品牌，也可能是特色服務。所以對一條商業街商魂的培育和樹立是非常重要的。商業街要依托歷史形成的文化底蘊商業氛圍，形成自己的商魂。

　　十三、有機鏈接。這個有機鏈接在商業街規劃、設計、開發過程中，應該注意商業街和周邊原有商業的鏈接。比如南花園是新建的商業街，要鏈接周邊的商業圈。在街內也要形成有機的鏈接，不要割裂。在街的兩側，也要形成鏈接，不要形成單邊的情況，包括一層、二層、三層，樓層之間的鏈接。在一條商業街整體規劃設計中，相關的鏈接工作非常重要。

　　十四、成功營銷。項目正確的定位、營銷理念與務實的手段，對項目的整體運作影響重大。

　　十五、獨特景觀。目前很多城市，包括一些商業設施中對景觀的設計越來越重視。商業街能夠把很好的景觀設計出來，形成本地最亮麗的景觀特色群，這可能會形成商業和旅游的最佳黃金結合點。

　　總之我認為步行商業街，只要有了商魂、商脈、商氣，同時也有了商道，我們相信它就擁有無限的商機。

篇3：F商業街項目開發建議

　　F商業街項目的開發建議：

　　1、開發戰略

　　*“先做環境、后建房子”

　　當地的商業中心已經形成，市場容量又小，該項目要成功，必須使本地的商業中心遷移于此，同時輻射潼關、永濟等地。這就需要便捷的交通，建議在商業街的南端興建客運站和物流集散中心，修筑與運風高速出入口之間的道路。

　　*“先易后難、分期開發”

　　該項目占地約10萬平米，規模較大，當地人口稀少，經濟水平低，而商鋪和住宅普遍供給不足，建筑檔次不能滿足市場需求，建議可先開發商業街十字以南至路口以北的南街臨街建筑。

　　2、項目定位

　　*市場定位：由于收入和消費水平的限制，物業檔次不宜過高，但要高于當地現有的物業檔次，可定位為中檔物業，銷售價位可參考芮城縣以及周邊縣城行情。

　　*目標客戶定位－區域內的商家和居民、其他所輻射覆蓋區域的從商人士和外來人口。

　　*產品定位（位置如圖二所示）

　?、傩《樱簶窍律啼?、樓上建成單元式套房居住，廚、衛俱全，兩間或三間為一套，也可帶獨立小院（根據地形情況確定），商業街以此類建筑為主，銷售時復式銷售。

　?、讵氃海悍謨砷g兩層或三間兩層，為院落式建筑。即每院有兩個建筑主體，中間有一個小院子，前為商鋪，后為住宅。銷售時整院銷售。

　?、坶_放式市場：彩鋼建造，內設攤位，按照一般的農貿市場建造，不宜過大，以300㎡為宜。銷售時只銷售經營權或租賃。

　?、軉螌蛹兩啼仯捍祟惤ㄖ饕植加陂_放式市場的周邊或臨街，采用開放式市場同樣的銷售方式。

　?、荻鄬踊蛐「邔樱ňC合大樓）：位于商業街十字口，并附造裙樓（裙樓為三層建筑）如：西南口處建6層大樓，東南口處建9層大樓，東北口處建12層大樓。

　　3、建筑風格

　　采用仿古風格，體現悠遠的文化底蘊。

　　4、規劃設計

　　臨街門面進深門寬與比例為10：7，進深在6－20㎡，根據業態和地勢確定。

　　5、裝修配套

　　小二層簡裝修，房間內設衛生間、廚房等功能區和室內樓梯；

　　開放式市場為帶頂棚的攤位經營的市場；

　　綜合大樓精裝到位、星級配置。

　　6、功能劃分

　　以娛樂、餐飲、超市、服裝百貨、酒店為主，輔以文化、五金交電、農副等業態，批零兼營，遵循消費習慣和業態互補的原則分布。如圖（二）所示：

　　7、輻射范圍

　　在滿足當地需求的同時輻射潼關、永濟、芮城、靈寶甚至運城和西安等地。