.再問萬達模式的運營之痛

　　常年在北京工作的黃倩倩每次回到老家襄陽都有各種不適應。這個位于鄂西北地區的三線城市算不得經濟發達，但有著大城市同樣的浮華。在襄陽萬達廣場，晚上8點，偌大的購物廣場內已沒有多少顧客，只想在屈臣氏購買一支唇膏的倩倩，受到導購小姐的熱情推介。北京的導購們一定沒有時間去應付只在30元左右產品前晃悠的顧客。

　　“你可以認為是襄陽的導購們服務更好，但我更愿意相信是他們的生意不好做，所以要抓住每一個能抓住的客人?！碑數匾晃活H資深的業內人士稱。

　　兩個月前，珠寶品牌金伯利和歐特爾選擇從襄陽萬達廣場撤柜。據上述資深人士調查，除了兩家撤柜的珠寶品牌，服裝品牌也走了約三分之一。而留下經營的商家80%處于薄利和微利狀態。

　　萬達廣場高速擴張之后，統一的模塊化管理是否能勝任商業地產最艱難的運營挑戰？

　　運營之困

　　襄陽萬達廣場號稱鄂西北最大的購物中心。

　　資料顯示，20**年11月26日落成的襄陽萬達廣場總建筑面積60萬平方米，其中包括10棟32層住宅樓，外圍2層的商鋪、2棟24層的寫字樓、1棟19層的酒店（當地“唯一五星級酒店”）以及3層或4層的商鋪等。據了解，襄陽萬達廣場除了酒店以及購物中心屬于萬達自持，其余均對外銷售，目前僅有部分寫字樓尚未售出。

　　但開業熱鬧過后，襄陽萬達廣場的吸引力并沒有期望的那么大。

　　李強（化名）是這個小城市各方關系頗深的當地資深人士。他告訴記者，在襄陽萬達廣場室外有一條“金街”，售出去的商鋪基本在關門狀態?！按蠹s有100個門面商鋪是空的，開門營業的很少，連10%都不到?！?/p>

　　另外一家金店老板告訴記者，商場周末的人氣還可以，但平時人流量很少。上個月，他們虧損了5萬。這位老板把原因歸結于，“可能是樓上的服裝品牌不好，沒有大品牌，吸引不來高端女士消費群?！?/p>

　　但李強認為，萬達廣場沒有融入當地文化，運營管理不符合本地習慣。萬達廣場盡管體量很大，但位置屬于襄陽相對偏遠位置。比如，同樣一家首飾店，位于該市中心的人民廣場店和長虹路店的專賣店是盈利的，但在萬達廣場則是虧損的。

　　另外，李強告訴記者，號稱當地唯一甲級寫字樓的襄陽萬達廣場寫字樓，其高昂的物業費，也令當地公司難以承受。

　　萬達地產董事長王健林曾對外透露，萬達對二、三線城市的選址標準是，GDP總額達到1000億元以上，社會消費品零售總額300億-400億元，社區人口不少于70萬-80萬。

　　僅從上述標準衡量，襄陽已經符合萬達的選址標準。據公開資料，20**年末，襄陽市常住人口552.72萬人（指常住本市半年以上人口），當年實現地區生產總值2132.2億元，三大產業結構比例為13.7：57.1：29.2。記者發現，這個城市投資額較大的分別是采礦業、制造業、電力、燃氣以及建筑業。20**年，該市社會消費品零售總額為686.6億元，其中城鎮455.3億元。

　　但業內專家認為，作為商業地產運營最重要支撐的，是當地人均消費支出。數據顯示，20**年，襄陽市城鎮人均年消費支出為11816元，其中食品類仍占主導地位，教育文化娛樂服務消費支出僅為1777元。該市城鎮化率為51.99%。雖然襄陽市也不乏豪華的奔馳寶馬車，但決定大型購物中心得以長期運營下去的，還是當地的平均消費水平。

　　萬達模式思考

　　襄陽萬達廣場可能不是個案。據了解，上海、廣州、濟南、沈陽、武漢等地的萬達廣場均被曝出商鋪出租一般、人氣不足的狀況。

　　據萬達集團公布的數據顯示，20**年，總資產1950億元，收入1051億元。其中，商業地產公司20**年收入953億元，項目系統收入902億元，現金回款814億元。截至20**年底，萬達商業地產公司持有自營物業面積903萬平方米。但20**年萬達廣場的租金收入僅有34.6億元，而萬達百貨還處于虧損狀態。也就是說，萬達廣場盈利主要來自商鋪、寫字樓、公寓及住宅的銷售，租金對整個業績的貢獻僅占3.29%。

　　記者獲取的一組未經萬達集團證實的數據稱，20**年開業的萬達廣場，首年租金平均（首年有優惠）為2.53元/天·平方米，第二年租金則將增加約30%左右。按使用面積計租，萬達廣場平均租金約5元/天·平方米。

　　相比之下，龍湖地產商業的單位效益租金要好一些。20**年龍湖旗下商業地產租金收入已超過4億元。至20**年6月，龍湖已開業的持有物業面積近40.6萬平方米。而其20**年年報顯示，龍湖租金收入毛利率高達79%。

　　但這并不阻礙萬達向全球第一的商業持有規模沖刺。

　　相關數據顯示，萬達已在全國開業55座萬達廣場、34家五星級酒店、800塊電影銀幕、46家百貨店、51家量販KTV，計劃到20**年開業120座萬達廣場，持有物業面積2400萬平方米，成為全球排名第一的不動產企業。

　　一位業內人士告訴記者，萬達模式的迅速復制和擴張，是因為萬達找到了三個制勝點。第一，萬達的幾個組合業態，至少建設和開業初期可以促進當地財政收入增長；第二，萬達旗下的院線和百貨，還能促進當地就業；第三，也是最重要的，萬達快速建設的模式符合了地方政府追求短期政績的需求。

　　據萬達一位內部人士稱，“萬達內部對銷售要求極高，一般要求開盤當天去化率要在80%以上，有的項目甚至100%。如果完不成集團的要求，可能就要面臨走人的風險?！睋@位人士估計，萬達地產今年主動辭職的中高層比例就在20%-30%之間。

　　今年10月13日，萬達項目系統9月營銷考核會在北京石景山萬達鉑爾曼大飯店召開。會議的主要內容是對銷售回款優秀的公司進行表揚，對銷售回款差的公司進行批評?？偛枚”惧a要求項目系統抓住市場、盯住銷售，完成全年銷售指標。

　　據萬達廣場一位營銷系統負責人告訴記者，萬達在持有物業方面與其他商業地產商經營方式并不同。比如，他的工作任務是，集團給出一定的預算，他們按照該預算定期完成一些旺場的工作就可以，但對于商場的租金收入狀況他們知情不多?！白饨鸲际嵌ㄆ诖虻巾椖恐付ǖ呢攧展居脕磉€貸?！?/p>

　　上述萬達內部人士告訴記者，萬達內部采用的均是模塊化管理?！叭f達有著強大的制度化。也就是說，萬達最終形成的企業文化是，企業不過分依賴人，離職任何一個中高層都很難影響到萬達擴張速度?！?/p>

　　但事實上，商業地產最重要的并不是規模擴張，而是后期運營管理，否則就要面臨漫長的養商期。北京錫恩企業管理顧問公司董事長姜汝祥認為，萬達模式的硬傷在于，用住宅的思想做商業地產。

　　萬達公布的業績報告顯示，上半年業績比去年同期下滑約9%，這是萬達歷史上第一次同比減少。20**年，萬達資產負債高達1825億元，資產負債率89.9%。對于商業地產的減速，王健林曾將原因歸結于國內經濟放緩。

　　在商業地產減速的背景下，萬達又將大規模圈地的模式，復制到了文化旅游地產。根據公開資料統計，萬達旅游地產投資規模已接近2000億元。而萬達地產在旅游地產的擴張，幾乎重復著其商業地產擴張的核心要素，即低價拿地，先用項目的住宅銷售收入來滾動開發。

　　然而，令業內人士擔憂的是，大量使用銀行貸款以及金融杠桿的文化旅游地產圈地模式，迄今未找到合適的商業模式，未來一旦經營不善，地方政府以及銀行將一同承擔巨大風險。如果說大型城市綜合體運營不當，可能給當地留下空曠的固體建筑，文化旅游項目開發不當留下的，則可能給珍貴的旅游資源施以難以彌合的創傷。

篇2：再問萬達模式運營之痛

　　.再問萬達模式的運營之痛

　　常年在北京工作的黃倩倩每次回到老家襄陽都有各種不適應。這個位于鄂西北地區的三線城市算不得經濟發達，但有著大城市同樣的浮華。在襄陽萬達廣場，晚上8點，偌大的購物廣場內已沒有多少顧客，只想在屈臣氏購買一支唇膏的倩倩，受到導購小姐的熱情推介。北京的導購們一定沒有時間去應付只在30元左右產品前晃悠的顧客。

　　“你可以認為是襄陽的導購們服務更好，但我更愿意相信是他們的生意不好做，所以要抓住每一個能抓住的客人?！碑數匾晃活H資深的業內人士稱。

　　兩個月前，珠寶品牌金伯利和歐特爾選擇從襄陽萬達廣場撤柜。據上述資深人士調查，除了兩家撤柜的珠寶品牌，服裝品牌也走了約三分之一。而留下經營的商家80%處于薄利和微利狀態。

　　萬達廣場高速擴張之后，統一的模塊化管理是否能勝任商業地產最艱難的運營挑戰？

　　運營之困

　　襄陽萬達廣場號稱鄂西北最大的購物中心。

　　資料顯示，20**年11月26日落成的襄陽萬達廣場總建筑面積60萬平方米，其中包括10棟32層住宅樓，外圍2層的商鋪、2棟24層的寫字樓、1棟19層的酒店（當地“唯一五星級酒店”）以及3層或4層的商鋪等。據了解，襄陽萬達廣場除了酒店以及購物中心屬于萬達自持，其余均對外銷售，目前僅有部分寫字樓尚未售出。

　　但開業熱鬧過后，襄陽萬達廣場的吸引力并沒有期望的那么大。

　　李強（化名）是這個小城市各方關系頗深的當地資深人士。他告訴記者，在襄陽萬達廣場室外有一條“金街”，售出去的商鋪基本在關門狀態?！按蠹s有100個門面商鋪是空的，開門營業的很少，連10%都不到?！?/p>

　　另外一家金店老板告訴記者，商場周末的人氣還可以，但平時人流量很少。上個月，他們虧損了5萬。這位老板把原因歸結于，“可能是樓上的服裝品牌不好，沒有大品牌，吸引不來高端女士消費群?！?/p>

　　但李強認為，萬達廣場沒有融入當地文化，運營管理不符合本地習慣。萬達廣場盡管體量很大，但位置屬于襄陽相對偏遠位置。比如，同樣一家首飾店，位于該市中心的人民廣場店和長虹路店的專賣店是盈利的，但在萬達廣場則是虧損的。

　　另外，李強告訴記者，號稱當地唯一甲級寫字樓的襄陽萬達廣場寫字樓，其高昂的物業費，也令當地公司難以承受。

　　萬達地產董事長王健林曾對外透露，萬達對二、三線城市的選址標準是，GDP總額達到1000億元以上，社會消費品零售總額300億-400億元，社區人口不少于70萬-80萬。

　　僅從上述標準衡量，襄陽已經符合萬達的選址標準。據公開資料，20**年末，襄陽市常住人口552.72萬人（指常住本市半年以上人口），當年實現地區生產總值2132.2億元，三大產業結構比例為13.7：57.1：29.2。記者發現，這個城市投資額較大的分別是采礦業、制造業、電力、燃氣以及建筑業。20**年，該市社會消費品零售總額為686.6億元，其中城鎮455.3億元。

　　但業內專家認為，作為商業地產運營最重要支撐的，是當地人均消費支出。數據顯示，20**年，襄陽市城鎮人均年消費支出為11816元，其中食品類仍占主導地位，教育文化娛樂服務消費支出僅為1777元。該市城鎮化率為51.99%。雖然襄陽市也不乏豪華的奔馳寶馬車，但決定大型購物中心得以長期運營下去的，還是當地的平均消費水平。

　　萬達模式思考

　　襄陽萬達廣場可能不是個案。據了解，上海、廣州、濟南、沈陽、武漢等地的萬達廣場均被曝出商鋪出租一般、人氣不足的狀況。

　　據萬達集團公布的數據顯示，20**年，總資產1950億元，收入1051億元。其中，商業地產公司20**年收入953億元，項目系統收入902億元，現金回款814億元。截至20**年底，萬達商業地產公司持有自營物業面積903萬平方米。但20**年萬達廣場的租金收入僅有34.6億元，而萬達百貨還處于虧損狀態。也就是說，萬達廣場盈利主要來自商鋪、寫字樓、公寓及住宅的銷售，租金對整個業績的貢獻僅占3.29%。

　　記者獲取的一組未經萬達集團證實的數據稱，20**年開業的萬達廣場，首年租金平均（首年有優惠）為2.53元/天·平方米，第二年租金則將增加約30%左右。按使用面積計租，萬達廣場平均租金約5元/天·平方米。

　　相比之下，龍湖地產商業的單位效益租金要好一些。20**年龍湖旗下商業地產租金收入已超過4億元。至20**年6月，龍湖已開業的持有物業面積近40.6萬平方米。而其20**年年報顯示，龍湖租金收入毛利率高達79%。

　　但這并不阻礙萬達向全球第一的商業持有規模沖刺。

　　相關數據顯示，萬達已在全國開業55座萬達廣場、34家五星級酒店、800塊電影銀幕、46家百貨店、51家量販KTV，計劃到20**年開業120座萬達廣場，持有物業面積2400萬平方米，成為全球排名第一的不動產企業。

　　一位業內人士告訴記者，萬達模式的迅速復制和擴張，是因為萬達找到了三個制勝點。第一，萬達的幾個組合業態，至少建設和開業初期可以促進當地財政收入增長；第二，萬達旗下的院線和百貨，還能促進當地就業；第三，也是最重要的，萬達快速建設的模式符合了地方政府追求短期政績的需求。

　　據萬達一位內部人士稱，“萬達內部對銷售要求極高，一般要求開盤當天去化率要在80%以上，有的項目甚至100%。如果完不成集團的要求，可能就要面臨走人的風險?！睋@位人士估計，萬達地產今年主動辭職的中高層比例就在20%-30%之間。

　　今年10月13日，萬達項目系統9月營銷考核會在北京石景山萬達鉑爾曼大飯店召開。會議的主要內容是對銷售回款優秀的公司進行表揚，對銷售回款差的公司進行批評?？偛枚”惧a要求項目系統抓住市場、盯住銷售，完成全年銷售指標。

　　據萬達廣場一位營銷系統負責人告訴記者，萬達在持有物業方面與其他商業地產商經營方式并不同。比如，他的工作任務是，集團給出一定的預算，他們按照該預算定期完成一些旺場的工作就可以，但對于商場的租金收入狀況他們知情不多?！白饨鸲际嵌ㄆ诖虻巾椖恐付ǖ呢攧展居脕磉€貸?！?/p>

　　上述萬達內部人士告訴記者，萬達內部采用的均是模塊化管理?！叭f達有著強大的制度化。也就是說，萬達最終形成的企業文化是，企業不過分依賴人，離職任何一個中高層都很難影響到萬達擴張速度?！?/p>

　　但事實上，商業地產最重要的并不是規模擴張，而是后期運營管理，否則就要面臨漫長的養商期。北京錫恩企業管理顧問公司董事長姜汝祥認為，萬達模式的硬傷在于，用住宅的思想做商業地產。

　　萬達公布的業績報告顯示，上半年業績比去年同期下滑約9%，這是萬達歷史上第一次同比減少。20**年，萬達資產負債高達1825億元，資產負債率89.9%。對于商業地產的減速，王健林曾將原因歸結于國內經濟放緩。

　　在商業地產減速的背景下，萬達又將大規模圈地的模式，復制到了文化旅游地產。根據公開資料統計，萬達旅游地產投資規模已接近2000億元。而萬達地產在旅游地產的擴張，幾乎重復著其商業地產擴張的核心要素，即低價拿地，先用項目的住宅銷售收入來滾動開發。

　　然而，令業內人士擔憂的是，大量使用銀行貸款以及金融杠桿的文化旅游地產圈地模式，迄今未找到合適的商業模式，未來一旦經營不善，地方政府以及銀行將一同承擔巨大風險。如果說大型城市綜合體運營不當，可能給當地留下空曠的固體建筑，文化旅游項目開發不當留下的，則可能給珍貴的旅游資源施以難以彌合的創傷。

篇3：如何運營好一個物業項目

　　如何運營好一個物業項目?成為標桿項目!

　　運營好一個小區物業項目是一項系統工程，需要從多個維度進行精心規劃和管理。

　　01了解社區特點與需求分析

　　1. 社區調研：走訪社區，了解居民結構(年齡、職業、文化水平等)。

　　2. 需求分析：收集居民意見和建議，確定他們最關心的問題和需求。

　　3. SWOT分析：分析社區的優勢、劣勢、機會和威脅。

　　02建立高效團隊

　　1. 招聘合適人員：根據社區特點招募適合的物業管理人員。

　　2. 明確職責分工：為每個團隊成員分配清晰的職責和任務。

　　3. 培訓與發展：提供定期的職業培訓和個人發展機會。

　　4. 績效管理：設立合理的績效考核體系，激勵員工積極性。

　　03優化物業服務流程

　　1. 服務標準制定：制定清潔、安保、綠化等服務的明確標準。

　　2. 流程優化：優化工作流程，提升服務效率和質量。

　　3. 監督與檢查：定期對服務質量進行檢查和評估。

　　4. 反饋機制：建立有效的居民反饋機制，及時調整服務內容。

　　04財務管理與成本控制

　　1. 預算管理：根據年度計劃制定詳細的財務預算。

　　2. 成本分析：定期審查和分析成本，優化開支結構。

　　3. 費用收?。捍_保物業費等費用的合理收取和透明使用。

　　4. 經濟效益分析：定期進行經濟效益分析，確保項目的可持續性。

　　05維護設施與環境美化

　　1. 定期維護：制定公共設施的定期維護計劃。

　　2. 環境美化：規劃并執行環境美化項目，提升居住體驗。

　　3. 維修響應：建立快速響應的維修服務體系。

　　4. 節能減排：推行節能減排措施，如垃圾分類、節能燈具等。

　　06安全管理與風險控制

　　1. 安全制度：建立完善的安全管理制度。

　　2. 應急預案：制定針對不同情況的應急預案。

　　3. 安全教育：定期開展安全教育和演練活動。

　　4. 監控升級：安裝和維護監控系統，加強巡邏力度。

　　07促進社區文化建設

　　1. 活動策劃：策劃豐富的社區文化活動，增強鄰里關系。

　　2. 社群管理：利用社交媒體平臺建立社區群組，便于信息交流。

　　3. 居民參與：鼓勵居民參與社區管理和活動策劃。

　　4. 文化宣傳：通過宣傳欄、小報等形式傳播正能量。

　　08客戶關系管理與溝通

　　1. 定期溝通：設立業主接待日，定期與居民面對面溝通。

　　2. 問題解決：及時有效地解決居民提出的問題和投訴。

　　3. 透明度提升：公開財務和服務情況，提高管理透明度。

　　4. 滿意度調查：定期進行居民滿意度調查，持續改進服務。

　　09利用科技提升管理水平

　　1. 智能物業系統：引入物業管理軟件，實現智能化辦公。

　　2. 移動應用：開發或采用移動應用，方便居民報修、繳費等。

　　3. 數據分析：利用大數據和人工智能技術優化運營決策。

　　4. 物聯網設備：部署智能監控、智能門禁等物聯網設備。

　　10法律法規遵守與更新

　　1. 法律培訓：定期對管理人員進行法律法規培訓。

　　2. 合規檢查：確保所有操作符合當前法律法規要求。

　　3. 政策關注：密切關注行業政策變化，及時調整管理策略。

　　4. 專業咨詢：在必要時尋求法律專家的咨詢和幫助。

　　運營好一個小區物業項目不僅需要系統的規劃和管理，還需要不斷地創新和適應變化。以上提出的各個方面都需要物業項目經理認真思考和執行，同時也需要與居民、團隊成員以及相關部門保持良好的溝通和合作。通過持續的努力和改進，能夠有效提升小區物業的運營質量和居民的生活水平。