?、?、房源、需求信息的登記

　　(一)、凡是各中介店與客戶簽定武漢區域統一委托的出售房屋、出租房屋、求購房屋、求租房屋信息,必須在簽定委托后24小時內錄入SIS系統。凡是發現經紀人所簽委托沒有按規定登入SIS系統的,區域分部將對相應的中介店和經紀人進行體系內的通報批評,并限期3天內作出整改;如果被通報批評的經紀人在3天內仍未作出有效整改的或作出了有效整改再次被查出所簽委托沒有按照規定登入SIS系統的,區域分部將處于100元/條的罰款,情況惡劣的,區域分部將取消其SIS編號。

　　(二)、武漢區域各中介店應保證所錄入的房屋信息的準確、完整,所登記的每條房源信息必須由經紀人實際勘察完房屋后才能分配委托編號,每條信息應附有詳細的備注、圖片、周邊配套等信息。錄入的房屋信息是否準確、完整,將作為中介店評選年度"SIS系統運營獎"的必要標準之一。

　　(三)、武漢區域各中介店要保證錄入SIS系統的房源、需求信息真實有效,不得故意上報無效、虛假房屋信息。房源信息必須填寫正確的房產證或土地證號碼(如果是合同房或公房,填寫正確的合同或住房證號碼),需求信息需保留委托方的有效證件的復印件,并在SIS系統上登記完整的有效證件號碼。任何第二店或第二經紀人不得以任何形式修改數據或改動證件類型登錄SIS上已有的房源。www.zonexcapitaltr.com違反以上規定的,一經查實武漢區域分部將處予當事中介店每條信息1000元人民幣的罰款。同時在委托期限內房源或客源一經中介店委托,任何第二店或第二經紀人都不能在客戶委托期限內以任何形式進行第二次委托;客戶在原中介店撤銷委托,再在第二家中介店委托的情況除外。

　　(四)、武漢區域各中介店應保證所登記的80%以上的房源信息配備有戶型或實景照片;對于房源信息所配備的戶型圖片,必須使用SIS系統戶型圖編輯器所編輯的戶型圖片,不得使用其它軟件;設置為"推薦"的房源信息,必須配備相應的戶型圖片或實景照片,對于違反以上規定的中介店,武漢區域分部將給予書面警告,并要求在一周內作出有效的整改,整改不力的區域分部將處予每條信息100元人民幣的罰款。

　　(五)、中介店和經紀人應及時跟蹤、維護自身的房源、需求信息,并在SIS系統上及時更改時效信息、過期信息的委托狀態。如果由于中介店或經紀人自身原因沒有跟蹤維護好客戶而引起客戶投訴到區域分部的,武漢區域分部將在體系內通報批評相應的中介店,并責令其在一周內作出有效的整改。

　　(六)、21世紀不動產武漢區域任何人員有權利和義務對上述違規行為進行舉報及提供線索,區域分部將為提供線索的人員保密。所提供的線索一經查實,所有罰金的50%將作為獎金獎勵提供線索的人員。

　?、?、銷售報表的上報

　　(一)、武漢區域各中介店所有成交的買賣、租賃業務,均需要在成交合同簽定后一個工作日內上SIS系統,武漢區域分部將按照各個中介店實際上報SIS系統的業務收入每月的月特許使用費。

　　(二)、銷售報表填寫錯誤或出現壞帳導致部分或全部傭金不能收回的,中介店須通過SIS系統填寫銷售調整表調整其銷售報表。對于銷售報表變更的,需要在銷售調整表上注明調整原因;對于撤消銷售報表的,中介店需要在填寫銷售調整的同時應向區域分部出具相應的書面文件。在填寫銷售調整表時不符合以上條件的,區域分部有權拒絕相應中介店所填寫的銷售調整表。

　　(三)、對于遲報(銷售報表錄入SIS時間與成交合同簽定時間相差兩個工作日以上,并且沒有跨月度上報)銷售報表的中介店,武漢區域分部將在中介店支持中心及SIS系統對相應中介店進行通報批評同時取消當月中介店評優資格。

　　(四)、對于少報(實際成交沒有上報或跨月度上報SIS系統,并且該中介店當月應交納的月特費沒有超過規定的最低標準)銷售報表的中介店,武漢區域分部將在中介店支持中心及SIS系統對相應中介店進行通報批評并處予相應中介店該筆交易應交納月特許使用費5倍的罰款。

　　(五)、對于惡意瞞報(實際成交沒有上報或跨月度上報SIS系統,并且該中介店當月應交納的月特費超過規定的最低標準)銷售報表的中介店,武漢區域分部將在中介店支持中心及SIS系統對相應中介店進行通報批評并處予相應中介店該筆交易應交納月特許使用費10倍的罰款,并按照21世紀不動產武漢區域特許中介合同有關規定作出相應的處理。

　?、?、中介店間搶單糾紛處理原則

　　武漢區域各中介店間由于涉及房源爭搶或重復委托而引起的搶單糾紛并投訴到區域分部的,武漢區域分部將按照以下原則并根據順序進行判定處理:

　　(一)判定原則:

　　1、委托有效性原則:必須簽訂由房屋產權所有人簽字的獨家委托并留有兩證或其中之一的原件;

　　2、簽訂有效委托的時間順序原則:如有兩份重復的委托發生沖突,以先簽訂有效的獨家委托為有效;

　　3、SIS有效性原則:如均已簽訂有效的獨家委托,且在簽訂時間上無法判定先后,則以錄入SIS系統的權證號碼、物業地址、委托人有效證件號碼等必填項填寫是否規范、正確為判定原則;

　　4、錄入SIS時間順序原則:如有兩份重復的委托發生沖突,且無法對簽訂時間及SIS錄入的有效性進行辨別,則以先錄入的有效SIS信息為判定原則;

　　(二)處理結果:

　　如果發生此類投訴,武漢區域分部將根據以上條件進行確認,如事實成立,則成交方需要把所得利潤的50%分給另一方。

　　; (三)特別說明

　　1、體系內中介店間合作,必須簽訂合作確認函及帶看確認書,并做好后續維護管理工作;

　　2、除有確鑿證據證明為另一方惡意挖取房源或客源外,區域分部將不再受理因一般性委托簽訂而引起的投訴;

　?、?、中介店SIS系統維護原則

　　武漢區域各中介店在經營期間電腦出現故障,如須區域IT部工作人員進行維護和修理的;中介店店長、店長或店務秘書須填寫《21世紀不動產武漢區域中介店電腦及SIS系統維護申請表》,此申請表原件送達或傳真至區域有效。區域IT部接到此申請回在三個工作日以內進行維護安排,如中介店未填寫此表電話或QQ、MSN邀約均屬無效?！?1世紀不動產武漢區域中介店電腦及SIS系統維護申請表》見附件二’

　?、?、SIS系統的培訓及使用

　　(一)、21世紀不動產武漢區域各中介店店長、店務秘書必須經過區域IT部提供的系統的SIS系統培訓,并通過體系的經紀人認證考核,才能上崗。

　　(二)、21世紀不動產武漢區域各中介店經紀人必須入職半個月以上、經過單店店務秘書提供的SIS系統培訓,并獲得武漢區域分部頒發的經紀人認證資格證書,方能取得SIS編號。

　　(三)、各中介店SIS系統的管理員權限(Master帳號和密碼)只允許本店店長或店務秘書掌握,不允許泄露給經紀人使用。

　　(四)經紀人登陸SIS系統的權限應由店長或店務秘書設置,嚴禁經紀人自行分配權限或使用其它人帳號登陸SIS系統。

　　(五)、經紀人離職后單店應立即刪除其登陸本店SIS系統的權限,并將該經紀人的狀態設置成為"離職"狀態。

　　(六)、店長或店務秘書離職后必須立即向武漢區域IT部報告,使區域IT人員能夠對信息的安全問題實施相應的措施,以避免不必要的損失。

篇2：大連市房屋租賃中介機構治安管理規定(2012)

　　大連市房屋租賃中介機構治安管理規定(20**)

　　大連市人民政府令

　　第119號

　　《大連市房屋租賃中介機構治安管理規定》業經20**年5月10日大連市政府十四屆第五十三次常務會議通過，現予公布。

　　市長 李萬才

　　二〇一二年六月一日

　　大連市房屋租賃中介機構治安管理規定

　　第一條 為了加強房屋租賃中介機構治安管理，維護社會治安秩序，根據《中華人民共和國治安管理處罰法》及有關規定，結合本市實際，制定本規定。

　　第二條 本規定適用于本市行政區域內從事房屋租賃業務的房屋中介公司、托管公司等經營性房屋租賃中介機構的治安管理。

　　通過房屋租賃中介機構或者從出租人處承租房屋，從事房屋租賃中介業務的單位和個人，適用本規定的有關規定。

　　第三條 市及區（市）縣公安機關負責本行政區域內的房屋租賃中介機構治安管理工作。

　　市及區（市）縣人民政府有關部門按照各自職責，負責與房屋租賃中介機構治安管理有關的工作。

　　第四條 房屋租賃中介機構應當自取得工商部門營業執照之日起十個工作日內到當地公安（邊防）派出所登記備案，由公安（邊防）派出所與房屋中介機構法定代表人簽訂治安責任保證書。

　　房屋租賃中介機構停業、歇業或者變更名稱、經營地點、法定代表人的，應當自工商部門注銷或者變更登記之日起五個工作日內，到備案的公安（邊防）派出所辦理備案變更手續。

　　房屋租賃中介機構在辦理營業執照后，還應當按照國家有關規定到房產主管部門辦理備案手續。

　　第五條 公安（邊防）派出所應當自房屋中介機構備案之日起十五個工作日內，指導其建立治安保衛制度和治安管理檔案。

　　第六條 房屋租賃中介機構從事房屋租賃中介業務，應當遵守下列規定：

　?。ㄒ唬┑怯洺鲎馊?、承租人自然狀況，身份證件種類、號碼，戶籍地址和租賃房屋地址，租賃期限、聯系方式等；境外人員登記中文和外文名字、護照或者邊境通行證號碼等。

　?。ǘ┏凶馊藶榱鲃尤丝诘?，告知其到所在地公安（邊防）派出所依法申領居住證或者辦理寄住登記。

　?。ㄈ┏凶馊藶榫惩馊藛T、承租房屋在城鎮的，告知其在二十四小時內，承租房屋在農村的，告知其在七十二小時內，到所在地公安（邊防）派出所辦理居住登記。

　?。ㄋ模┒酱俪鲎馊?、承租人雙方到房產主管部門辦理房屋租賃登記備案手續。

　　第七條 房屋租賃中介機構為鐘點房、日租房的出租人提供中介服務，應當保證出租的房屋符合下列條件：

　?。ㄒ唬┚哂幸欢〝盗康拇参?，且人均使用面積不少于四平方米；

　?。ǘ┤〉霉蚕?/a>機構消防安全證明文件；

　?。ㄈ┌惭b符合標準的旅館業治安管理信息系統；

　?。ㄋ模┰O有旅客財務、行李保管室或者保險箱（柜）等其他治安防范設施；

　?。ㄎ澹┓?、法規、規章規定的其他條件。

　　房屋租賃中介機構作為出租人出租鐘點房、日租房，應當符合前款規定的條件。不符合前款規定條件的，房屋租賃中介機構不得提供中介服務或者作為出租人。

　　第八條 房屋租賃中介機構應當對受委托管理房屋進行維護和安全檢查，對出租人、承租人之間發生的糾紛，應當協助相關部門做好調解工作。

　　第九條 房屋租賃中介機構不得有下列行為：

　?。ㄒ唬⑦`法建筑、臨時建筑或者存在安全隱患的房屋，中介或者出租給他人；

　?。ǘ⒎课葜薪榛蛘叱鲎饨o無身份證件的人、明知是犯罪嫌疑人員或者被公安機關通緝的人員；

　?。ㄈ┱加?、挪用、拖延支付房屋租金等費用；

　?。ㄋ模┓?、法規、規章禁止的其他行為。

　　第十條 公安機關會同市政府有關部門建立全市房屋中介治安信息系統，納入市政府政務網站，并與公安（邊防）派出所聯網對接。

　　第十一條 房屋租賃中介機構應當按照規定將房屋租賃信息錄入房屋中介治安信息系統；不具備錄入條件的，應當每周將房屋租賃信息報公安（邊防）派出所備案。

　　公安機關應當依法保護在房屋租賃治安管理工作中收集、管理、使用的個人信息。

　　第十二條 公安機關應當對房屋租賃中介機構從業人員進行法制教育并指導其做好登記備案和信息錄入傳輸工作。

　　第十三條 公安（邊防）派出所應當每月對管理范圍內的房屋租賃中介機構進行一次監督檢查，發現治安問題及時處理，對無照經營或者未取得房地產經紀機構備案證書的，分別通知工商、房產部門依法處理。

　　第十四條 違反本規定的行為，由公安機關按照下列規定處罰：

　?。ㄒ唬┻`反第四條第一款、第二款和第六條第一項規定的，責令改正，可以處五百元以上一千元以下罰款。

　?。ǘ┻`反第七條、第十一條第一款規定的，責令改正，可以處二千元以上五千元以下罰款。

　　第十五條 鐘點房、日租房出租人違反《旅館業治安管理規定》的，由公安機關依法處理。

　　第十六條 公安機關不履行本規定規定的職責的，由本級人民政府或者上級人民政府有關部門責令改正，通報批評；對直接負責的主管人員和其他直接責任人依法給予處分。

　　第十七條 本規定自20**年7月1日起施行。

篇3：物業知識教材:中介員工管理

　　物業知識教材:中介員工管理

　　隨著房地產業的迅猛發展，物業管理應實行集約化的品牌管理，走社會化的道路。因此，作為房地產中介服務的從業人員，除要求自身熟悉及掌握國家的有關政令、法規，還要運用自身所掌握的專業知識正確引導顧客的消費，真正起到顧問的職能。以下為對中介服務的從業人員的工作要求:

　　1.工作步驟

　　一名業務員被指示做某一工作時，最好依以下步驟來進行，以收事半功倍之效。

　　(1)接受工作指示或命令。一般業務員做某一工作時，會接獲上司的工作指示。這時候，不能只聽上司交代的，還要明確地掌握住工作目的才行。所以，員工要深思的事情有:①目標是什么?②為什么必須達到那個目標?③何時達到?④如何會做得更好?

　　(2)搜集有關的資料、情報。即搜集與工作的計劃、執行等相關的文件、資料、情報，而且對于情報的選擇，要有慧眼。

　　(3)考量工作的步驟與方法。愈是需要花長時間工作的事情，愈需要依照工作的步驟與方法來做，才比較有效率，此時宜好好活用“5W2H”的審核表。

　　(4)決定工作的步驟與方法。不妨從所擬定的幾個方案中挑選較合理的，決定時應該考慮到“更早、更好、更輕松、更便宜”這幾項因素，來作篩選。

　　(5)制定行事表。

　　(6)實施時須留意:①確實依照所計劃的步驟和方法去做。②很有自信地去執行；③時時審核實際進度和預定計劃的差距，必要時修改所定計劃。

　　(7)檢討與評估。從品質、期限、成本等層面，將工作的結果和當初的計劃做一比較，如果不能達到預期結果，就應該找出其原因。

　　(8)做完后，向上司報告結果。

　　2.關于問題的解決

　　對于一名業務人員要盡可能避免問題的發生，但仍難免會發生浪費或錯誤事情，若能夠提高警覺并加以改善，事情就會做得圓滿無缺。

　　首先，為了避免小錯不斷發生，每位業務員對于自己份內的工作，應該每時每刻都存有問題意識，也就是經常采取“質問”的態度來發現問題，比如常自問:“為什么會變成那個樣子呢?”“該怎么做，才會把事情做得更好?”等問題，然后激發思考力來處理這些問題。

　　不可對習以為常的工作抱著“這樣做就成了”的態度，如此一來，問題意識就蕩然無存，也不可能再發掘什么問題及進一步要求自我改進了。

　　因此，一個肯精益求精的業務員，會經常保持鮮活、敏銳的眼光來探尋新的問題，并努力要求自己去突破改善。

　　平常到底有些什么問題等著業務員去發掘呢?

　　(1)具有障礙性質的問題，即為了達到目標而讓業務員頗感困擾，難以處理的問題。

　　(2)與所定的基準發生偏差的問題，如業績不能如所預期的那樣增長、糾紛發生率偏高、出錯誤的件數比平常增加等。

　　(3)為了達到目標而必須解決、改善的重要問題。

　　(4)屬于創新之類的問題。這是公司為了將來要開創新的事業、開發新的業績等而衍生出來的問題。業務員必須表現得愿意積極面對新的挑戰，同心協力，產生具體而細微的問題意識，努力去克服困難。

　　3.接電話

　　電話對工商界來說，是不可缺少的工具?？墒?，如果使用不當，比如說話聲音太大、不親切、不簡潔等，反而會效果相反。所以，員工應該懂得使用電話的禮節。

　　那么使用電話時，應該注意哪些事項呢?

　　(1)不管是打電話或接電話，不可因為對方看不到你說話的表情或態度，就草率地應答對方，還是要保持應有的說話態度。

　　(2)打電話的時間應該留意小心，如打到公司時，最好避免中午或下班后的時間；打到個人的住家，則應該避免吃飯的時間。

　　(3)最好在清靜的地方打電話，這樣不易泄漏業務機密。還有，若夾雜喧鬧嬉笑聲，會引起對方的不悅，這點也要留意。

　　(4)電話是很方便的通訊工具，但不是所有的事情都可以靠電話來處理。如果是要拜托長輩或顧客的事，或要向對方表達歉意時，不管對方住多遠，最好親自去拜訪一趟，比打電話來得好些。

　　(5)電話鈴一響，就要馬上去接，絕對不可任它一直響下去而不管。

　　(6)接了電話筒以后，要馬上清晰地表明自己公司的名稱、自己所屬的單位。若對方說“經常麻煩您”，就要回答“哪里，是我們麻煩您!”

　　(7)如果對方沒有說出公司名稱、所屬單位或自己的姓名，接電話這邊應該說:“抱歉，您是哪一位?”以確認對方的身份。

　　(8)接電話時，一定要把交談的內容記在備忘錄上，以免忘了誤事。

　　(9)若電話中所談的事情，需要傳達給有關同仁，必須將時間、地址、內容等正確地傳達出去。

　　(10)電話打完后，要確定對方已掛上電話筒，才能放下電話，這是應有的禮貌。

　　4.交換名片

　　交換名片是建立人際關系的第一步，如果運用得當，將有助于自己事業的發展。

　　基于此，業務員在與人初次見面交換名片時，須注意以下幾點:

　　(1)外出時，必須準備一些名片，若忘記攜帶或用光了而未準備，都欠妥當。

　　(2)名片應從名片夾抽出，而名片夾最好放在上衣胸口的袋里，千萬不要放在長褲口袋中。還有，名片從皮包夾或車票夾取出也不太好看。

　　(3)名片最好是站著遞給對方，如果自己是坐著，待對方走過來時，應站立起來，問候對方后再交換名片。

　　(4)地位較低的人或訪問的人要先遞出名片。如果對方有很多人，先與主人或地位較高的人交換；如果自己這邊的人較多，就由地位較高的人先向對方遞出名片。

　　(5)名片遞給對方時，應從對方看得到的方向交給對方。

　　(6)名片應該以雙手遞給對方，收別人名片時，也要用雙手去接。

　　(7)拿到對方的名片時，應先仔細看一遍，碰到不認識的字，應問對方怎么念。另外，也要確認一下對方的頭銜。

　　(8)收了對方的名片后，若是在站著講話，應該將名片拿在齊胸的高度；若是坐著，就放在視線所及之處；若一次收很多張名片，就按順序放在桌子上。

　　(9)在談話中，不可折皺對方的名片，或任意丟棄在桌上，這樣是極不禮貌的。

　　5.會客

　　(1)迎客。當有客人來公司，柜臺的業務員出面迎接，見到對方時，要先說“歡迎光臨敝公司”，然后將客人帶到會客室。

　　在引導客人通過走道走進會客室之時，要做到:①在客人的左前方兩三步，說:“請走這邊!”然后以自己的背不完全被客人看到為準則，靜靜地帶路。②若走道彎彎曲曲或上下起伏時，要輕聲提醒客人注意。③通過危險地帶時，要促請訪客務必小心。

　　搭電梯時，要注意的事項有:①自己先進入、按鈕，到了之后，先讓訪客出去。②如果電梯有人操作，進出電梯時，都讓客人或上司先走。

　　引導客人進入會客室后，必須:①讓客人入座。②要客人長等時，應拿出雜志、報紙給客人看，并不時進來傳達拜訪對象的狀況。③若拜訪對象在開會，或有其他事情時，最好由本人或其代理人先出來照會一下，并說聲抱歉，再讓客人等候。

　　在上班時間內，如果須在同一時段約見同事和公司外的訪客，則應以訪客為優先。

　　(2)見客。對于來訪的客人應該如何應對呢?①無論訪客的身份如何，不可讓他久等。②會見訪客時，舉止要高雅，如不可將雙手交叉于胸前，不能盤腿而坐，大腿不可神經地搖動等。③西裝要穿著整齊，紐扣要扣好。④當代表公司接待訪客時，不可談些個人的想法或自己所不知道的事情，也就是，絕不做不負責任的承諾或回答。⑤與客人會面時，為了維護公司的形象，應該顯現明朗誠懇的態度。⑥會客時，原則上不要接聽電話，如果非接不可，應獲得訪客的諒解。

　　(3)送客。來訪的客人告辭時，業務員原則上應送到公司門口，如果公司在高樓大廈內，則至少要送到電梯口。

　　有關送客時要注意的事項有:①當走在走廊時，業務員應走在訪客的斜后方，不過，當要為客人指引出口、電梯等時，就要走在客人的左前方。②當送客人到電梯口時，必須要等到電梯門關了后才可離開，而送訪客上車時，則在汽車開動時，應鞠躬行禮送客。③客人乘自用車來訪時，應該在客人離開前，通知停車場將車開到公司大門口處等候。④提醒訪客，不要忘記寄存的物品。

　　(4)清理。訪客離開之后，業務員應該:①如果客人有東西忘記帶走，要馬上通知負責接待的人員。②將會客室的桌、椅、茶杯、煙灰缸等物品清理干凈。

　　6.拜訪客戶

　　(1)訪前準備。當業務員代表公司到客戶的公司或住宅拜訪時，不僅不可為對方帶來困擾，而且在訪問前，還要做好各種準備。在訪問前應做的準備事宜有:①先與受訪者預約，并將訪問的目的、日期、停留時間、人數一并告訴對方。②當約定有所變更時，應及早與對方取得聯絡。③再次確認訪問的目的，使雙方了解談話的方向。④多數人一同去拜訪時，應先做好協調工作。⑤將必要的資料、名片準備好。⑥即使事前有預約，出發前仍須確認對方的情況。

　　(2)到訪。到了拜訪對象的處所時，應注意:①起碼要比預定的時間早到5分鐘。②到了目的地之后，要先整理服飾，外套應該在進門前脫下。③如果遲到的話，應該及早跟對方或自己的公司聯絡，以免別人認為你不守信。遲到時若不聞不問，不僅有損個人的形象，也會毀了公司的信譽。④要清晰地交待公司名稱、自己的姓名、拜訪對象，以及事前是否有預約，并將名片遞出等待轉達。⑤若是通過介紹人安排見面，應將實情說明，并提示介紹信。⑥柜臺答允代為轉達時，就即道謝，再在指定的場所等候。

　　(3)等候接見。在等候時，應注意:①不可東張西望、流露出驚恐的樣子，應該在指定的場所靜靜地等候。②離開等候處所時，應向柜臺人員交待一聲。③等候時間超過30分鐘仍無法會面，不妨約定下次再見面的時間，然后離去。④當對方正在忙碌或不在時，可以留下名片，簡要說明拜訪內容，請人代為轉交。

　　(4)引見。被引見時，要注意:①站在入口處，等待一下。②對方邀請進入時，先在所指定的席位上正襟危坐地等候要拜訪的對象，以便等一下站起來與對方打招呼。③看到對方進來，應該立刻站起來與對方招呼。④對方說請坐時，應即道謝。⑤感謝對方接見之后，再確認對方可以談話的時間有多少。

　　(5)訪談。在晤談時應注意:①原則上不應該抽煙，若自己準備抽，應確認對方不怕煙熏時才可抽。但是，在向對方做說明前，最好不要抽煙。還有，絕不可叼著煙，這樣很不禮貌。②不要流露出一副坐立不安的樣子，這樣不僅對方會被感染，而且亦難以取得對方對自己的信賴感。所以，入座時應盡量坐在椅子的前半部，兩手則放在膝上或手持筆記、文具等，并目應避免蹺起大腿。③講話時應看著對方，不可東張西望或一直往下看。④要熱忱、誠懇地和對方交談，務必謙虛。⑤咬字要清楚，讓對方易于了解。⑥聲音太大、太小或音調過高，都應避免。⑦長話最好分成幾個段落，以便讓對方有思考的時間。⑧在洽談前，將要表達的內容規劃出優先順序，洽談時再逐一提出，但不可以專家的姿態，唱獨腳戲。⑨談話要能夠引起對方的共鳴，不可傷對方的自尊，也不要使用對方不懂的專門用語或外語。⑩盡量多聽取對方的意見，要用心傾聽，并邊聽邊記錄。最好不要用方言，以免對方聽不懂。不要忘記自己是代表公司與對方洽談業務。發言時要說“敝公司”或“我們”......而不是說“我”......總之，時時以公司的意向為依歸。在與對方洽談時，要避免顯露個人的意見、感情。

　　7.約會

　　約會準時，是做生意的基本條件。一個沒有時間感的人，做起生意會讓人沒有信任感。所以，與人有約，一定要切實履行，絕不可輕易失約。與人約定時，應注意:

　　(1)不做太離譜的約定。

　　(2)發言時，要先衡量，哪些是自己權限內可說的，哪些是不可說的。

　　(3)遇到自己不了解的事務，或必須取得上司、他人同意者，應予保留，等回到公司與有關人員磋商后，再和對方聯絡。

　　(4)要將約定的事項記錄下來，在洽談結束后再互相確認一下。

　　(5)所做的約定，無論是大是小，都要向上司報告。

　　約定完成以后，必須注意:

　　(1)談完主題內容后，不要再說些無謂的話，應趕快道謝離去。

　　(2)不要超過預定的時間，萬一超過，必須道歉。

　　(3)離開時不要忘了隨身攜帶的文件、物品，以免泄露公司機密。

　　8.獎懲

　　一般公司都設有獎懲制度，業務員表現優良、對公司有杰出貢獻者，就給予獎賞表揚；若做出對公司有傷害的行為，就會受到處罰。

　　業務員做哪些事情會受到獎賞呢?

　　(1)在工作方面，業績顯著，或有對公司有益的發明和構想。

　　(2)防止事故的發生。

　　(3)做出對社會有益的善行，提高公司聲譽。

　　(4)終年努力工作，而且沒有遲到或早退、曠職等事情者。

　　反之，員工在什么情況下，會受到公司的處罰?

　　(1)屢次違反行業規則、業績差者。

　　(2)破壞公司的風紀、秩序者。

　　(3)由于業務上的怠慢，以致發生災害事故者。

　　(4)未取得許可，任意將公司的物品攜帶外出者。

　　(5)嚴重損害公司名譽及信用者。

　　(6)將公司的機密外泄，而給公司帶來困擾者。

　　(7)經常違背上司指導者。

　　對于一名業務人員，業績是考評其工作的一個重要標準。對業績突出的，我們要獎勵(物質上、精神上的)，而對于業績差的業務員，我們應當鼓勵，并提供幫助，在差到一定程度時，我們要通過懲罰來給予壓力，有時，適當的壓力可以迫使他更快地出業績，但如仍無效果，我們應該考慮到他是否適合這一行業。

　　9.面對挫折

　　任何人都難免會遭到挫折。對于那些遭到挫折就萎頓不堪的人，公司應該善加疏導。

　　一般敏感性較強烈的人，特別是女性，稍微遇到一點挫折就會氣餒異常，即使是一般人不當做一回事的事，這些較敏感的人也會將它當成大問題，進而左思右想，鉆牛角尖，這樣對員工、對公司都沒有好處。

　　此時公司最好出面疏導業務員，其要點不外乎:

　　(1)不要一個人胡思亂想，一旦遇到挫折，最好找知心朋友談談，借友人的慰問、激勵來消除內心的挫折感。另外，如果心情沮喪，最好選擇性格開朗的人為友。

　　(2)多參加俱樂部活動、社交活動來擴大業務員的視野，使其心胸更為寬廣。

　　(3)強化員工意志力。當業務員偶爾遭到挫折時公司應設法培養其意志力和韌性。

　　(4)讓業務員深切體會“失敗為成功之母”這句諺語，從失敗的經驗來學習下一次成功的機會。

　　業務不必怕失敗，但是必須記取失敗所學習到的經驗，以防下次再犯同樣的過失。

　　即使是有名的選手，有時也難免出現一些令人難以相信的閃失?？墒?，業務員不可因做錯了事，就攤開雙手說沒有辦法，這種沒有責任感的態度，將很難企求其進步。

　　其實，失敗并不可怕，怕的是不知去改進，有責任心的業務員應該把教訓銘記在心，以杜絕再犯。

　　業務員犯了錯誤，應該如何面對它?

　　(1)不可隱瞞，過失愈隱藏，漏洞也就變得愈大，一旦發生錯誤，就應該馬上向上司報告，懇請主管做適當的處理。

　　(2)錯誤不可一犯再犯。相同的過失一再重演，表示業務員不求長進。

　　(3)不可將責任推卸給別人。將失敗的原因歸咎于他人，表示自己不夠成熟，應該自我反省檢討才好。

　　(4)不可喪失自信，萬一做錯了事，不必悶悶不樂，最好設法找出其原因，記取失敗的教訓。

　　10.表達能力

　　作為一名業務人員，能夠從容地站在眾人面前說話，是最基本的要求，并將直接影響自己業務上的成交率。遇事畏首畏尾，靦靦腆腆的人，總覺得這種個性是天生的，沒有辦法改變。然而個性受后天環境的影響也很大，如果有心，還是可以矯正的。

　　(1)心里想要做的事，最好付諸實施，這并不需要有多大的果斷力，只要有點勇氣就可以了。

　　(2)不妨拉下臉皮想，就是丟臉，也不要怕在眾人面前發言，如此歷經過幾次，膽子變大后，就不會遇事縮手縮腳了。

　　(3)一般靦碘的人愈是想著自己的缺點，就愈是畏縮不前。最好厚著臉皮想“又不是只有我才有缺點，大家都是，有什么好擔心的呢?”

　　(4)公開表達意見之前，最好先做好充足的準備，將表達的內容記在備忘錄上，然后反復演練，直到熟練為止。通過這種反復練習之后，應該不會再在眾人面前發生緊張怯場之事了。