商業地產返租的使用技巧

　　高樓層商鋪增加一次性返租力度，對整體回籠資金并不會產生較大的影響，以一幢四層2000平方米的商場為例，假定單價10000元/平方米，總值為2000萬，增加一次性返租一年，按8%年回報率總返租額為160萬元，占整個商城總值比例極小，而其對整個商城的銷售所起到的積極作用卻不可小視。

　　造成二層以上商場鋪位滯銷的一個原因是，首期門檻太高，使得經濟實力較弱的投資客感覺投資風險太大，住宅按揭成數普遍達7成，甚至達到8成，而商鋪按揭成數一般為5成，最高也不過6成，這樣，一個總值20萬的商鋪，首期款需要10萬元，相當于一套總價40萬元住宅的首期款。

　　如同小戶型住宅擁有廣泛的客戶群一樣，實施一次性返租，使得商鋪投資客層面擴大，幾千元就可以買到商鋪對于二至四層商鋪，分別采取一次性返租3至5年的策略，此舉通過降低首期門檻，一舉打開了商場三四層銷售的死結，幾乎全部達到百分之百的銷售率。

　　以一個總值10萬元的商鋪為例，看看在實行一次性返租后商鋪投資的供款情況：

　　從以上供款實例可以看出，一次性返租五年后，實付首期款僅為一成，只需一萬元就可以投資商鋪，而由于在鋪位分割中，二層以上鋪位大都盡可能分成小單位，其總值相對偏低，四樓商鋪總值大多在10萬元以下，這樣首期款僅數千元。

　　解決二層以上商鋪滯銷問題，關鍵在于擴大客戶層面，為二層以上商鋪找準投資客，一層的買家多為有多次投資經驗的實力客戶，而二層以上的買家則多為不具備投資經驗和資金實力的公務員、白領階層為主的客戶。

　　從以上供款實例可以看出，月供不足造成投資壓力，首期款5萬元，對于一個擁有自由資金一二十萬的公務員、白領而言，無穎具有風險和壓力，所以降低首期門檻激活公務員，白領投資的關鍵。

　　一次性返租年限與商鋪樓層關系

　　隨著樓層的不斷增高，商鋪的單價、總價不斷遞減，對應的投資者實力隨之遞減，而一次性返租的力度則隨之加強。

　　銀行提供五成按揭情況下的一次性返租年限與商鋪樓層關系

　　銀行提供六成按揭情況下的一次性返租年限與商鋪樓層關系

　　由上表可以看出，銀行提供的按揭成數對一次性返租年限有極大影響，爭取六成按揭，即使減少一年一次性返租，首期款都低于五成按揭情況下的首期款。

　　返租的正面作用及意義

　　商鋪的返租對于商家和投資客，都有著非常重要的意義，它平衡著雙方的利益關系，從而達到雙方的共贏，由此可見，返租之于商家和投資客，發揮著明顯的杠桿作用。

　　返租之于商家

　　發展商通過返租期，實施對商家的租金優惠，使得商家在市場培育期內以較低的成本做生意。一個市場從最初的培育期到發展成成熟市場需要一個時間過程，發展商通過返租期"放水養魚"。在市場的初期來給商戶一個低成本經營的機會，降低了商場經營風險。

　　返租之于投資客

　　投資客在返租期內擁有穩定的投資收益，同時由于經營成本低，商家能夠順利度過市場培育期的難關，返租期滿后投資客得到的將是一個興旺的商場。發展商運用返租這個杠桿，通過低租金招商，迅速引起了搶鋪浪潮。由于"放水養魚"，發展商培育了市場，使之與房地產開發一起成長，在商鋪的培值中，最大的獲利者必然是投資客。

　　發展商之于返租

　　返租策略是以保障投資客較高的穩定回報，以優惠的租金招商為基礎，或是真實的資金收益做支撐，發展商只是扮演了一個"中間調解人"的角色，拿投資客買鋪錢的一小部分用來培育市場，發展商通過這個杠桿來平衡雙方的利益關系，達到雙方共贏的目的，發展商通過這個過程實現小業主高回報，經營者能賺錢的目的，從而也實現自己資金快速回籠的利益，從根本上保證商場的經營與發展。

　　如何把握返租的尺度

　　國家明文規定"預售商品房廣告中不得出現融資或變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。不得出現返本銷售或變相返本銷售的內容，不得出現售后包租或變相售后包租的內容"，其目的是為了規范發展商違規的市場行為，如某些發展商以返租作為商鋪提價的法碼達到融資的目的，或者以返租或包租的形式賣出期樓后卷鋪蓋走人，或者賣出商場后開不起來而導致承擔不起返租的責任，有的甚至給投資客承諾的年回報率高達12%，由于這種嚴重偏離市場規律的行為導致了高風險的出現，這在一定程度上損害了投資者的利益，也打擊了投資的積極性。

　　商鋪銷售實行返租必須把握好尺度，在保證不違規的前提下，充分保障商場的經營和投資客的利益。首先，返租必須建立在有實力龍頭商家整體承租、長期簽約或其他招商成功的基礎上，使商場經營具有保障性；其次，返租所承諾的回報不能偏離市場價值規律，任何事物的存在都具有兩面性，返租也不例外，它在促進市場完善和發展的同時也有可能成為一小部分人進行市場投機活動的工具，但我們不能因此而否定它作為杠桿所發揮的作用，而應該在政府有關規章制度的約束下發揮它的良性作用。

　　返租的負面作用及問題

　　"虛擬產權式商鋪"普遍采取長期返租的銷售方式，投資者往往看中這種銷售方式的長期穩定性回報，然而實際上，只要認真分析投資過程中的來龍去脈，就會發現這種長期包租的虛擬產權式商鋪問題很多。

　　虛擬產權式商鋪是一些發展商"套錢融資"的手法，一方面發展商用低租金招大商家進場，另一方面卻要給小業主高回報，無疑是利益的損失者，一旦其資金回報率達不到年回報8％，必然要虧損甚至倒閉；另一方面，小業主在包租期內和包租期滿后風險都很大，小業主也是利益損失者，在不發生發展商和大商家經營倒閉的情況下，小業主在10年左右的包租期可能得到穩定的回報，但是10年內小業主的投資還沒有回本，而10年后產權分離商場難以為繼。

　　"虛擬產權式商鋪"事實上成了不少發展商資金回籠的工具，這種銷售方式，商鋪可以賣，酒店套房也可以賣，甚至連公共廁所都可以賣了，反正是包租十年。而真正的問題在于，十年包租期內會不會出問題，十年包租期滿后業主怎么辦？因此，"虛擬產權式商鋪"就像一顆"定時炸彈"，已經為市場埋下了隱患，以10年包租期來說，如果10年包租期內，由于發展商或大商家任何一家經營不善或倒閉，這顆"定時炸彈"極有可能提前引爆。

　　問題在于虛擬產權式商鋪，其鋪位分割與實際經營賣場不吻合。虛擬產權式商鋪，絕大部分為大商家長期包租或者以百貨賣場的形式經營，而超市、百貨的開放式賣場布局，導致經營的鋪位與銷售分割的鋪位完全不一致，投資者購買的鋪位有的成了貨架，有的成了通道，有的成了裝飾物。

　　其次，包租期內可能出問題，包租期滿后難以為繼。一方面虛擬產權式商鋪包租期滿后，業主找不到自己的鋪位。由于經營鋪位與銷售鋪位不一致，業主在包租期滿后根本找不到自己的鋪位，如何再出租？有的商場包租銷售，通道劃分根本不符合經營的需要，這樣的項目即使全部銷售出去，將來又如何招商經營？

　　另一方面，超市百貨大賣場一般采取統一收銀扣點模式，而不是直接向租戶收取租金，包租期滿后，小業主將來如何向租戶收租？大商家整體租賃的租金相當于同地段租金的一半以下，包租期滿后，小業主接受不了大商家的過低的租金要求怎么辦？大商家談不好租金撤走了，商場如何再經營？投資的價值如何體現？

　　盡管"虛擬產權式商鋪"這一銷售模式在深圳、在珠三角、在全國各地正大行其道，但其根本上是一些中小開發商所為，更要引起注意的是，由此產生了回購、免首期、變向漲價向銀行套錢的促銷手段，其負作用非同一般。而這一銷售模式前兩年之所以火爆，主要是低門檻、低月供，吸引了并無商鋪投資經驗的白領階層，隨著長期返租銷售的問題日益暴露，市場對此已漸不認同。

　　獨立產權商鋪的作用：

　　商鋪在銷售之后，必須確保成為良性物業，那么，究竟什么樣的商鋪可以賣？只有產權鋪位與經營賣場一致的商鋪才能賣，一類是獨立的街鋪，一類是獨立經營獨立收銀的主題商城或專業市場。這種獨立式商鋪，商場經營按照銷售分割的獨立鋪位經營，從而達到經營鋪位與銷售鋪位分割的一致性。

　　獨立式商鋪有著諸多優勢。首先是產權明晰，使得銷售鋪位與經營鋪位保持一致，業主與經營者洽談租金十分方便；其次，獨立式店鋪只需短期返租，發展商與小業主最大限度的回避了商鋪經營的風險；其三，對于獨立式商鋪，建設部、銀行等相關部門和單位認同度高，而投資市場亦十分看好。

　　返租需要處理的幾個關鍵點

　　商業地產項目作為商業與房地產的結合，有太多的參與者：發展商、商鋪投資者、租賃經營者及最終商品消費者。而從營銷推廣模式上看，也從最初的買方與賣方的簡單營銷關系，發展成為經營與銷售兼顧，協調發展商、商鋪投資者、租賃經營者各方利益、各種矛盾的綜合營銷推廣模式，從而實現發展商、商鋪投資者、租賃經營者之間的多贏局面。

　　大型商家整體租賃與商鋪銷售的關系

　　當前市場中，由大型知名商家整體租賃再實現分割銷售的操作模式比較多。這種操作模式基本概念是：商業項目由大型商家整體長期租賃。大型商家作為本項目商業經營者角色存在，而商業裙樓再分割成各種不同單位銷售給小業主，小業主則是作為商鋪的投資者而存在，發展商作為物業開發者，既是三者之間的組織者又是協調者，因而從整體上看，有兩個基礎點與兩個關系：

　　兩個基本點：

　　1、發展商與大型商家的租約必須與發展商與小業主承包經營協議在時間上具備一致性。

　　2、購買本項目商鋪前提是：小業主在租期內的不能自行經營與自行出租，必須與發展商簽定與租期相一致的承包經營協議，而發展商則通過與大型商家的租賃協議保證小業主的租期收益。

　　兩個關系：

　　1、發展商與小業主的承包經營關系

　　2、大型商家與發展商的承租方與出租方的關系

篇2：商業地產返租合同

　　商業地產標準返租合同

　　商業用房委托投資經營合同

　　委托方:(以下簡稱【甲方】)

　　地址: 郵政編碼:

　　【本人】【法定代表人】姓名: 聯系電話:

　　受托方:

　　地址: 郵政編碼:

　　法定代表人: 電話:

　　依據《中華人民共和國合同法》、《民法通則》等相關法規的規定,甲乙雙方本著自愿、平等、協商的原則,就商業用房委托投資經營合作達成以下條款:

　　一、委托標的。

　　1、標的物:位于**的**廣場(以下簡稱"**廣場")內,所購置的房屋為 層 號,建筑面積 平方米。

　　2、標的用途:**廣場為 商業 用房,經營范圍以**廣場有限公司營業執照規定之項目為準。

　　二、委托方式。

　　甲方就其擁有的**廣場的全部投資經營管理權委托給乙方,由乙方在法律規定的范圍內進行合法經營,乙方在保證甲方**廣場委托前的市場價值的基礎上,全面展開專業有效的經營,提升被委托的商業項目的行業地位、品牌地位及市場價值。

　　三、委托事項。

　　甲方授權乙方下述商業經營事宜:

　　1、全面制定經營方案,引進先進的市場理念、模式、方法;

　　2、負責甲方的品牌經營,在委托經營期內建立起著名品牌形象;

　　3、制定統一經營的標準并嚴格執行;

　　4、全面招商,引進實力雄厚、經營能力強、市場信譽好的國內外品牌廠商,并以**廣場的名義與最終租戶訂立租賃合同;

　　5、制訂經營收入標準,收取經營收入,依法向搶欠租金和費用的租戶進行追繳;

　　6、承擔經營中的全部成本,www.zonexcapitaltr.com并制定有效控制成本的方法和標準;

　　7、組織所有廠商對**廣場進行系統的營銷策劃,展開積極有效的市場推廣活動;

　　8、根據具體情況市場變化,對經營方案進行調整和整改;

　　9、其它與經營相關事宜。

　　四、委托期限。

　　1、委托期限:委托期限起始于《商業用房轉讓合同》規定的全款付清之日起,即 年 月 日,止于 年 月 日。

　　2、甲乙雙方同意在委托投資經營管理期限內,本合同為不可撤銷合同。

　　五、合同的存續。

　　在本合同有效期限內,為維護**廣場整體經營形象,實現統一管理,甲方對所擁有的商用房屋進行產權轉讓時,本合同規定的全部權利和義務,隨之轉移給房屋產權的受讓方。受讓方必須遵守《商業用房委托投資經營合同》之規定。

　　六、租金支付。

　　1、租金標準:在本合同有效期內,乙方保證按每日每建筑平方米稅前***元人民幣為標準向甲方支付租金,全年按365天計算。

　　2、支付日期:

　?、乓曳桨醇径认蚣追街Ц蹲饨?每季度第一個月之25日至30日,乙方將當季租金向甲乙雙方共同認定的 銀行以劃撥方式向甲方一次性付清。

　?、谱饨鹱浴渡虡I用房轉讓合同》規定的全款付清之日起開始計算。

　　七、經營收入的處置。

　　乙方在保證甲方本合同第六條相關條款內容的前提下,將經營總收入扣除租金、物業管理費、物業管理傭金、投資經營管理成本及投資經營管理酬金等經營開支的剩余部分全部上繳給**廣場有限公司作為儲備金。

　　八、甲方的權利和義務

　　1、委托期內無

　　本文提要：甲方就其擁有的**廣場的全部投資經營管理權委托給乙方,由乙方在法律規定的范圍內進行合法經營,乙方在保證甲方**廣場委托前的市場價值的基礎上,全面展開專業有效的經營,提升被委托的商業項目的行業地位、品牌地位及市場價值。

　　論乙方的經營是否盈虧,甲方均有權按照約定的時間和標準向乙方收取租金。

　　2、甲方對乙方的具體經營活動進行監督,保證乙方合法經營。

　　3、甲方可自由轉讓其擁有的商業用房,同時事先通知乙方,并保證房屋轉讓后受讓人繼續簽署履行本合同。

　　4、甲方不得單方面解除本合同。

　　5、甲方對商業用房設定抵押擔保時,須事先書面通知乙方,并保證不影響乙方正常經營管理。

　　6、甲方在委托乙方經營過程中,不承擔該商業用房的公共維修基金、物業管理及經營管理費用。

　　九、乙方的權利與義務。

　　1、全面制定經營方案,引進先進的市場理念、模式、方法;

　　2、負責甲方的品牌經營,在委托經營期內建立起著名品牌形象;

　　3、制定統一經營的標準并嚴格執行;

　　4、全面招商,引進實力雄厚、經營能力強、市場信譽好的國內外品牌廠商,并以**廣場的名義與最終租戶訂立租賃合同;

　　5、制訂租金收入或其他經營收入標準,收取各項收入,依法向拖欠租金和費用的租戶進行追繳;

　　6、承擔經營中的全部成本,并制定有效控制成本的方法和標準;

　　7、組織所有廠商對**廣場進行系統的營銷策劃,展開積極有效的市場推廣活動;

　　8、根據具體情況市場變化,對經營方案進行調整和整改;

　　9、乙方須按期足額向甲方交付租金;

　　10、乙方在接受甲方委托經營期間,承擔該商業用房的公共維修基金、物業管理及經營管理費用;

　　11、其它與經營相關的事宜。

　　十、違約責任。

　　1、甲方未書面通知乙方,將房產轉讓、出租或設立抵押、擔保,造成乙方無法正常行使經營管理權時,甲方向乙方支付委托投資經營建筑面積房價款的 20% 作為違約金。

　　2、甲方違反本合同約定,即在乙方正常支付約定租金的前提下,干涉乙方行使經營管理權,乙方有權扣除本年度租金的25%作為違約金。

　　3、乙方無正當理由逾期向甲方交付租金,乙方應按逾期每日依本年度約定租金的 0.5‰ 向甲方支付違約金,同時,甲方有權依《擔保合同》規定,從**廣場有限公司的經營收入和儲備金獲得保證。

　　4、甲乙雙方必須遵守《**廣場物業管理公約》,任何一方違反規定按該公約承擔責任。

　　十一、合同的解除。

　　存在下列情形之一時,本合同自動解除,雙方均不承擔責任:

　　1、因不可抗力導致本合同無法執行時;

　　2、本合同有效期屆滿;

　　3、經雙方同意的其他情況。

　　十二、爭議解決。

　　如發生糾紛,雙方應協商解決。協商不成,任何一方均有權向該房產所在地的人民法院起訴。

　　十三、補充條款。

　　本合同未盡事宜,由雙方協商訂立補充協議,補充協議與本合同具有同等法律效力。

　　本補充協議一式四份,出賣人2份,買受人1份,備案機關1份。自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。

　　甲方: 乙方:

　　法定代表人或授權代表人: 法定代表人或授權代表人:

　　年 月 日 年 月

篇3：商業房地產產權銷售返租

　　商業房地產的產權銷售與返租

　　產權銷售是最近幾年房地產業才開始興起的一種銷售方式，隨著經濟發展到一定程度，社會游資開始關注商鋪的高額回報；或是一些小型開發商涉入該行業，其資金回收的要求緊迫，產權銷售就應運而生了。

　　產權銷售一般是一次性付款或銀行按揭。銀行按揭中由于購買產權商鋪的往往是投資人，與商戶非同一群體，因此無論是素質還是資金均不同，產權人往往不經營，但也有部分自營戶，一般比例不超過20%。

　　對此，開發商往往采用返租的方式來處理這個矛盾，從該點可延伸出很多方式，歸納下來主要為４種方式。

　　◆虛擬產權鋪位，真實回報返租?；貓笫钦鎸嵉?，依靠大商家的有效承租來支撐返點。

　　◆虛擬產權鋪位，虛擬回報返租。在虛擬鋪位的基礎上，回報是虛擬的，回報主要是投資人自身的投資款，即俗話說的“羊毛出在羊身上”。

　　◆獨立產權鋪位，虛擬回報返租。市場內分劃成獨立經營商鋪，把銷售價格定高，通過高價格完成其8%或10%的返點。如王府井CEPA、巨庫等。

　　◆獨立產權鋪位，真實回報返租。如“新疆二道橋大巴扎”等。

　　產權銷售返租，關鍵看是否要有真實的回報作為支撐。

　　產權銷售一般用一次性付款、分期付款或銀行按揭的方式；尤其在以前銀行銀根松時，銀行按揭方式采用的較多，一般為5成10年，也有6成10年的。按揭銷售在操作方法上有總款返租和首付款返租這兩種模式。直接返點，返點一般為8%，也有8.8%或10%的，且一般設有擔保公司進行返租擔保。

　　1.總款返租

　　總款返租分兩種方式。一種是將商鋪虛擬分割，銷售給小業主，每年承諾8%或10%的回報，然后將商鋪再整體包租給大商家（如北京韓SHOW模式）。大商家的租金是偏低的，回報也是主要依靠商戶的自由資金組成，這就是所謂的虛擬回報?？偪钣邪茨攴档?，也有一次性返還幾年的。例如北京王府井某項目，其售價為9萬元/m2，返8.8%個點，同時采用商場業態建立名品折扣店。

　　另一種是為了解決商戶的入市購買門檻而采用的返租方式，即首付款返租市場，將市場分割成小鋪位給小業主，讓小業主自主經營或包租，返8%或10%的回報（可從小業主首付款中扣除），從而降低了購買門檻。以5m2攤位為例，若每平米的售價為2萬元/m2，則總售價為10萬元，其中10萬元中的8%作為回報，統一返租3年或4年，即24%或32%的回報，（在首付款中扣除）以降低入市門檻。這種方式對市場開發而言，既能降低入市門檻，又能在培育期統一經營、規模管理。

　　2.首付款返租

　　一般而言，住宅按揭成數付款普遍達總款的7成，甚至達到8成，而商鋪按揭成數一般為總款的5成，最高也不過6成。這樣，一個總值20萬元的商鋪，首付款需要10萬元，相當于一套總價40萬元住宅的首付款。

　　如同小戶型住宅擁有廣泛的客戶群一樣，實施一次性返租可使商鋪投資客的層面擴大，這樣花幾千元就可以買到一個商鋪。對于2~4層商鋪，則可分別采取一次性返租3~5年的策略，這種方法通過降低首期門檻，可一舉打開高層商鋪滯銷難題。

　　以一個總值達10萬元的商鋪為例，在實行一次性返租后商鋪投資的供款情況見表5-2。從以上供款實例可以看出，一次性返租5年后，實付首期款僅為一成，即只需1萬元就可以投資商鋪。而由于在鋪位分割中，2層以上的鋪位被盡可能地分成小單位，所以其總值就相對偏低，一般4樓的商鋪總值大多在10萬元以下，這樣首期款就僅為數千元了。

　　此外，一次性返租年限還與商鋪樓層有密不可分的關系。隨著樓層的不斷增高，商鋪的單價、總價在不斷遞減，對應的投資者的實力也隨之遞減，而一次性返租的力度反而隨之加強。舉例如下。

　　由表5-4、5-5可以看出，銀行提供的按揭成數對一次性返租的年限有極大的影響，因此要爭取6成按揭，即使是減少1年，則一次性返租的首付款都將低于5成按揭情況下的首付款。

　　然而返租的方式也存在著一些不利的方面。由于產權式商鋪不同于底商，由于在市場類業態中，產權式商鋪的產權分散，因而不利于市場經濟發展的統一管理。針對這一點，各路學者的見解很多。對上述的虛擬回報模式許多人持反對意見，主要是因為其帶有某種金融詐騙的性質。

　　3.返租需要處理的難點

　　大型商家整體租賃與商鋪銷售的關系

　　在許多市場中，由大型知名商家整體租賃再實現分割銷售的操作模式比較多。這種操作模式的方式是：商業項目由大型商家整體長期租賃，大型商家作為本項目商業經營者的角色而存在，而商業裙樓將分割成各種不同單位銷售給小業主；小業主則是作為商鋪的投資者而存在；發展商作為物業開發者，它既是三者之間的組織者，又是協調者。因此從整體上看，三者之間存在兩個基本點與兩個關系。

　?。?）兩個基本點

　　發展商與大型商家的租約與發展商與小業主承包經營協議在時間上具備一致性。

　　購買本項目商鋪的前提是：小業主在租期內不能自行經營與自行出租，必須與發展商簽訂與租期相一致的承包經營協議，而發展商則是通過與大型商家的租賃協議來保證小業主的租期收益。

　?。?）兩個關系

　　◆發展商與小業主的承包經營關系

　　◆大型商家與發展商的承租方與出租方的關系

　　4.銷售風險與回避

　?。?）差價補貼的風險

　　大商家作為一個商業的整體租賃者，其承租的租金必然比較低（就好比“批發”的概念），而發展商為了實現商鋪銷售，必然要提供一個使投資客戶認同的回報率，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就使得發展商不得不為了支持較高的回報而去補貼一定的資金。例如：

　　假設大型商家租用某大型商業10年時間，綜合考慮起租的租金、遞增率及商鋪項目對應的市場售價，其10年的平均回報率為5.8%，而發展商承諾投資客戶的回報率為8%，這之間就存在2.2%的差距。假設本項目的最終銷售價值為1億元，則發展商在這10年承租期*需補貼：

　　1億元*10年*0.022=2200萬元，　因而，由于長期的高回報導致長期補貼，為發展商今后留下了包袱，也產生了一定的風險。而該方面的風險也可通過一定的方式來回避：發展商首先需判斷自身資金的使用效率，如果能將銷售回收的資金用于其他投資獲取較好的收益率，那么對投資客戶的補貼就可通過回收資金良性循環產生的收益彌補。補貼僅僅作為一種資金成本而已。

　　在市場允許的合理范圍內，在發展商提供了長期的高回報保障前提下，項目的市場銷售價值可得到一定程度的提高，在一定程度上可適當彌補回報的補貼。但這種方式必須非常理性，脫離了市場規律的價值同樣不具備實現的可行性。

　?。?）大商家經營不良帶來的風險

　　這是商家經營所帶來的風險，也是發

展商最為擔心的風險。主要原因是在承租期中，由于商家的經營管理不良，從而無法再繼續經營，導致大型商家不支付租金。而發展商卻處于需要支付小業主的承諾回報，但無法收取租金的尷尬狀況中，這時其所承擔的回報壓力就更加大了。

　　由此產生的風險也需要通過一定的方式來規避。

　　應選擇實力雄厚的知名商家。知名商家一般在長期的商業經營運作中積累了很多經驗，具有較強的商業經營管理能力及吸引消費能力，消費群體的認同感與忠誠度比較高，市場競爭能力與持續經營的能力比較強。針對自身項目素質要判斷市場經營前景，就如同是社區大型商業地產商選擇大型超市一樣是充分迎合了市場的需求與商家經營的聯動關系。社區中大量的家庭消費需求就可為那些為家庭提供日常消費為主的超市提供源源不斷的生意機會。這樣，商家的持續經營就有了良好的基礎，租金也就有了穩定支付的保障。

　?。?）返租期滿后產權分散帶來的風險

　　分割銷售后所帶來的產權分散與商業統一經營的矛盾一直是困擾商鋪營銷的主要問題。雖然大型商家整體承租的銷售模式在一定時期內解決了這個矛盾，但在返租期滿后又將如何解決這個問題來保障眾多小業主的利益呢？大型商家如繼續租用，則恐怕難以應對眾多的小業主；但若不繼續租用，也需將其統一規劃成一個商場來實現其商業價值。

　　發展商在承租期滿后，從項目本身營銷的角度看，其已經完成了對業主的承諾。但為了更好地實現商業的銷售價值，發展商需提前解決好這一問題，不要為將來的商場經營留下后遺癥。

　　要解決好這一問題，可以考慮采用以下的方法，僅供參考。

　　首先，要成立業主委員會。

　　由業主委員會來統籌安排商場的未來租賃權及經營權，并按照小業主的投資額合理地劃分比例關系，通過類似“股權”的形式在實現整體效益的情況下，全面、公平地保障所有業主的收益。具體運作可通過業主投資額的大小，確定所有業主的分配權利，再選舉會長、執行會長、會員等。業主委員會可通過自行運作或委托專業商業機構代管、代租等形式以實現商場的統一經營。

　　其次，在項目前期分割規劃中，要充分考慮今后經營的需要。

　　要合理組織人流走向通道，合理設置通道的長與寬，盡量保證鋪位的分割，做到“分則好售，合則好用”。這樣，即使返租期滿后大型商家不再租用，也可以通過商場本身布局，組織成立相應的主題商場以對應招商。大型商家整體承租后再分割銷售，作為一種商鋪的營銷模式，它有其存在的合理性。它最大程度上解決了經營統一與分散產權的矛盾。但同時也應意識到它所帶來的風險，只有在前期合理回避相應的風險，才能做到無論是發展商的開發獲利，還是小業主的投資收益，才能都得到更有效的保障。