華僑城嘗試新商業模式
歡樂海岸將娛樂項目置于購物中心和開放式街區內部。
昨日，深圳華僑城歡樂海岸創想之旅塈全國媒體中秋聯誼會在深圳威尼斯皇冠假日酒店舉行。會上華僑城提出了要在深圳灣15公里海濱長廊的起點，打造一艘全新的“商業+旅游+地產”、“三位一體”的“航母”———歡樂海岸。
據介紹，歡樂海岸占地125萬平方米，由購物中心、曲水灣、椰林沙灘、度假公寓、濕地公園五大區域構成各具特色的主題發展模式。在深圳灣的規劃中，該項目將與周邊的主題公園、濱海長廊和紅樹林保護區一起，勾畫出一個新的城市生態旅游區與商業集群。
有業內人士指出，在國家調控房地產的政策下，一些房地產商已經開始謀求新的發展戰略。歡樂海岸無疑是華僑城一種新商業模式的嘗試，它有望改變房地產商以往通過房地產銷售實現盈利的慣例，通過商業項目獲得持續、穩定的經營性回報。
華僑城避險，涉水商業地產
據介紹，歡樂海岸包括兩個重要部分，一是在城市中心建設的面積達68 .5萬平方米的華僑城濕地公園；二是位于項目中心、總面積約達19 .3萬平方米大ShoppingM all歡樂海岸購物中心。據了解，目前已有眾多國際知名消費品牌進駐“歡樂海岸”，中影集團也這里打造深圳規模最大的IM A *電影城。據了解，這是華僑城首次嘗試將優勢的文化、旅游、娛樂等基因融入到現代商業。
其實，過去商業地產往往是從屬于住宅或商務區域，以專業市場為主，而把旅游跟商業結合在業內并不多見。有分析師認為，盡管歡樂海岸住宅項目的配套只有3.9萬平方米，僅占項目的2%左右，但當地的商業環境可令華僑城得到相當高的盈利“歡樂海岸所在區域是深圳未來重點發展的商業居住中心區域，本身周邊的商業價值就比歡樂谷、華僑城等地高出許多?！?/p>
據上市公司的公開財報顯示，華僑城旅游業上半年實現業務收入6 3 .7億元，同比增長84 .6%，地產業務達到22 .47億元，增幅超過102%.
不過，如今新政壓境、房地產調控措施連番出擊，作為高端住宅項目的專注打造者，盡管華僑城一直對外宣稱新政對集團影響不大，但事實上為規避調控的風險，華僑城已經著手在完善商業模式。有業內人士指出，現在華僑城的發展思路已經從原有的“旅游+地產”變為“旅游+商業”，把大量商業項目作為長期持有的項目，追求長遠的經營性回報。
華僑城高層曾在年初的股東大會上強調“未來華僑城對產業的基本想法是：既要有賺錢的業務，也要有穩定吃飯的產業，還要有一部分拿來嘗試投入新產業。對地產的打算是掙的錢一部分繼續投入地產，另一部分投入公共領域，做一些公共產品服務的事情，希望投資者不要把我們作為一個單純的房地產公司來看?！?/p>
轉型商業地產并非與旅游隔離
華僑城歡樂海岸項目這種新創的“旅游+商業”模式，并非簡單把原來的“旅游+地產”模式割離。南都記者從華僑城方面了解到，歡樂海岸由購物中心、曲水灣、椰林沙灘、度假公寓、濕地公園五大區域構成各具特色的主題發展模式，并與周邊原有的商圈，形成了“商業+旅游+地產”、“三位一體”的有機結合。
中信證券早前一份報告指出，華僑城旅游及地產兩大板塊業務已經形影不離，普通房產開發挑選地段和配套，旅游地產開發自建配套，吸引人流，自創地段價值。不過，以旅游為主導的模式，也有一定的局限性。華僑城總裁劉平春坦承，“旅游是長期收益，可在40年內分段銷售，而地產則是一次性銷售，因此形成地產大于旅游的收入比?！?/p>
華僑城目前最大的矛盾就是投入與產出之間的短期割裂問題，項目越多，拓展得越快，但旅游開發時間長，收益平穩但緩慢。旅游基礎之上發展商業，增加現金的流動性，顯然是華僑城的一個策略。
劉平春表示“在短期內同樣的投資，希望看到同樣的收益率，不太現實。從整個業務來看，地產是一個高速運營、高風險、高投入的行業。要構筑一個長期、穩定、持續發展的公司，除了有高盈利、高增長率的業務，還要營造一個長期穩定的現金流的產業?！?/p>
項目創新，突破商圈同質化困局
不過，對歡樂海岸項目，有業內人士仍持觀望的態度，因為從目前的狀況來看，雖然深灣片區正高速發展，商業機會很多，但是現階段人流密度、交通仍不盡人意，而且與歡樂海岸在同一“經度”之上，沿著深南大道、分布在地鐵各出口的旅游景點和多個大型購物廣場已經構成了相對完善的形態，歡樂海岸如何確立自己在這片商圈里的地位呢？
其實，這個問題的核心還是在于業界對深圳商圈過密、同質化嚴重的擔憂。美國有商業咨詢公司做過一份調查報告，指出深圳各大商圈已經出現某種程度的同質化，如何重塑主題商業模式，并最大限度整合項目的人文及公共價值、促進消費升級不僅是房地產開發商，還有政府要認真思考的。
深圳某商城的負責人也曾表示，“深圳的商業環境造就了管理人員在認識上存在著創造力不夠，只喜歡打安全牌的傾向，企業總是以為超市或百貨商場，加電影院，再加溜冰場或者電玩城，就是一個非常安全的架構?！?/p>
華僑城的相關負責人向記者表示，歡樂海岸融合了多元業態，匯聚了周邊商業、文化、旅游、生態、教育、科技、高端社區等核心資源，目標就是以商業旗艦的角色打造全新深圳灣商圈。而非簡單地對現有的ShoppingMall業態的復制，因此其中會有不少創新之處。
比如，娛樂項目置于購物中心和開放式街區內部，依靠“內海水道”串聯，形成具有主題性及互動性的購物環境。同時，歡樂海岸整體也試圖通過創意文化豐富其商業內涵。華僑城表示，歡樂海岸標志性的水滴建筑O C T創意展示中心，將會打造成深圳舉辦國際品牌發布、高端藝術文化交流的平臺。在總面積為5 .7萬平方米的“曲水街”招商中，也涵蓋世界各地的美食、不同風情的酒吧街以及創意市集。
另外據資料介紹，歡樂海岸與規劃中的濱海公交樞紐總站緊靠項目而設，地鐵9號、11號線將直接接駁歡樂海岸，并連接穗莞深和西部深港城際快線，核心路網通達全城，往來港澳及珠三角極為便捷，這些因素在未來都有望形成一個新的巨大人氣空間。
篇2：BJ品閣小區嘗試公司制自治
北京品閣小區嘗試“公司制”自治
物業公司的突然撤離令北京品閣小區業主們在被動中選擇了自己管理，而小區業主兩年來維權形成的團結協作令他們主動選擇了自治，也使這個小區成為北京第一個業主自治管理的小區。自治管理強烈激發了業主的“主人翁意識”，半年來，小區被管理得有聲有色。
今年6月29日，小區注冊成立了社區服務中心公司，“公司制”業主自治管理成為小區管理模式的新探索，也讓業主自治從試驗性的嘗試轉向了更為嚴謹的法律層面。
北京品閣小區嘗試“公司制”自治
專家認為業主當股東模式只適合中小型社區
□《民主與法制時報》記者袁婷
7月17日，北京市海淀區凈土寺的品閣小區里，一條“創小區業主自治第一”的白底紅字條幅顯眼地掛在墻上。橫幅暗示出這個小區的特別之處，這是北京第一家“拋棄”物業公司、由業主自治管理的小區。
懸掛橫幅的對面樓宇里，有一間“品閣小區業主委員會辦公室”。中午12點，邵里庭仍在辦公室里值班。邵里庭是品閣小區整個業主自治活動的帶頭人，18天前，他成為“北京三自品格社區服務中心有限公司”的總經理。目前，這個社區服務公司只管轄一個小區，就是品閣小區。
物業公司突然撤離
20**年11月，品閣小區的業主入住。在此后將近兩年的時間里，他們遭遇了和全國成百上千家小區業主極其相似的維權經歷?！跋仁菢怯罱桓稌r間拖延，接著是綠化面積縮水，再之后是車庫地下一層用作旅館。我們的物業費按照每平米2.78元的甲級公寓交納，但丟東西、毀壞車輛的事情仍不時發生。小區的業主們非常不滿?！鄙劾锿Α睹裰髋c法制時報》記者說。
于是品閣小區的業主與開發商指定的那家物業公司交涉，雙方開始了曠日持久的“拉鋸戰”。屬于開發上的問題，物業公司推脫給開發商。對于業主們執意要收回的“地下一層旅館”使用權，物業公司始終不肯退讓。
業主們表示抗議的方式仍舊沿襲物業公司與業主之間糾紛的老套路，就是不交物業費，“在長達半年的時間里，有60%至70%的業主沒交過物業費?！鄙劾锿セ貞浾f。
事情的轉變來自于物業公司的一個突然決定。20**年9月的一天，原管理品閣小區的某物業公司突然撤出小區，除了保潔員、電工等幾人，物業公司的員工全部離開。
品閣小區開發商向業主們表示要指派其他物業公司接管小區，但這個提議被業主們拒絕了?！皬暮臀飿I公司較量的兩年經驗里，我們很清楚，業主和物業公司有一些對立性的矛盾很難化解，開發商指定其他物業公司是換湯不換藥?！鄙劾锿フf。
情勢所迫，邵里庭這個曾帶領業主們向開發商索賠違約金的業主代表，此時再度被大家推到了臺前。
主動選擇自治
邵里庭在這次物業公司突然撤離之前，已經和開發商、物業公司打過多次交道。由他當談判代表，業主們不僅索賠到了違約金，而且交涉將20**年10月起的物業費降低到每平方米2.2元。但邵里庭和幾個業主代表也遭遇了半夜陌生人敲門、電話恐嚇等騷擾，邵里庭的子女特意讓他搬出品閣小區靜養。
“物業突然離開后，小區的業主代表們到我家來討論將來怎么辦，大家誠懇地邀請我做代表，我決定回去繼續當小區‘管家’?！?/p>
回到品閣小區，邵里庭有條不紊地做了幾件事：第一件是讓保潔員等人繼續工作，恢復小區的秩序;第二件是成立業主委員會?！耙驗殚_發商遲遲不成立籌備小組，我們在入住兩年內一直沒有成立業委會。這次事件之后，我們用38天的時間成立了業委會并備案?！鄙劾锿プ院赖卣f。
業委會成立后，邵里庭等人通過樓層召集人和聯絡人，向全體業主發放了調查表?！吧逃懶^的物業管理方式時，我們設計了三個選擇，一是原物業公司繼續管理，二是招標選擇物業公司管理，三是業主自治管理。結果是，在收到的100余份調查表里，各有一人選擇前兩種方式，其他人都選擇自治，我們就這樣決定實行小區自治?！鄙劾锿ソ榻B。
對絕大多數業主的這一選擇，邵里庭并沒有感到意外。他認為，是兩年來維權形成的團結協作令業主們意識到自治的可行性，他們主動選擇了小區自治。
精打細算的管理
20**年10月起，品閣小區開始嘗試一種全新的小區管理方式--業主自治。邵里庭面臨著兩種管理：對于收支上的管理，他要“精打細算”;對于人心的管理，他希望能“齊心協力”。這或許和邵里庭自己的經歷有關。他退休前做過教師，喜歡研究經濟學;他還當過廠長，對管理學有一些自己的領悟。
邵里庭攤開紙，算了一筆賬：我們主要的收入是物業費，現在每年有近40萬元。另外是電梯的廣告費，每年有1萬元收入。物業管理上的支出主要有三大塊，一塊是電梯費用，一塊是水費，另一塊就是人員工資?！拔宜懔艘幌?，即使是在上下班高峰時間里，兩部電梯也完全夠用，這樣關閉其余的兩部電梯以節省開支?！?/p>
邵里庭認為，人浮于事也是物業費高的原因。原來的品閣小區有保安、保潔員、維修工、物業辦公室人員等共計19人。邵里庭精簡這支服務隊伍，他將電梯維修和樓宇維修外包給專門公司，現在品閣小區只外聘12名服務人員。
此外，邵里庭充分發揮自治管理中間環節少的優勢，他拋開保潔公司直接聘請保潔員，節省了費用。他還與街道居委會合作，請轄區內的低保戶和下崗工人來擔任門衛值班員，“這樣既保證了崗位的穩定，也解決了下崗職工再就業的困難?！?/p>
“地下二層車庫原來有146個照明燈，每月耗電量是一筆不小的開支。一位懂電學的業主給我提合理化
建議，按他的建議去做，果然節省了能源和開支?！鄙劾锿フf。 被激發的主人翁意識
品閣小區自治管理后，小區物業費再次降低為每平方米2元，邵里庭對這個定價頗有信心?！艾F在的收入主要靠物業費，精簡開支后，物業費不僅夠用，還能有盈余。盈余除了用于小區建設和服務中心的經營費用外，還能充抵業主們下一年的物業費?！鄙劾锿フf。
但是，邵里庭強調，如果沒有業主們各盡其能建設小區，服務中心開支會緊張得多。車庫照明燈的事讓邵里庭最感到欣慰的不是節省開支，而是業主表達出來的自治管理的“主人翁意識”。
邵里庭開玩笑稱，小區的金魚池是“撿破爛”修起來的。邵里庭曾向裝飾公司詢問過報價，最省也要2.8萬。小區業主知情后，當有親友裝修時，業主就將廢棄的玻璃、磚瓦撿回來交給邵里庭。恰好，小區里的一位業主和裝飾材料公司相熟，通過這位業主，服務中心只用4000元買了部分材料，加上大家找來的廢舊材料，金魚池就這樣建起來了。
邵里庭最為驕傲的是小區的監控系統。這套監控系統在市場上的價格是70萬元，而品閣小區安裝這套系統一共花了不到兩萬元。原來小區內居住著兩位參與過“神六”設計的退休老專家，他們親自給小區的監控系統做設計并幫助安裝，小區服務中心只花了材料費。
此類事情還有很多?！白灾巫寴I主感覺到，給小區出力就是為自己出力，為小區節約就是給自己省錢?！鄙劾锿フf。
更深層面的嘗試
在經歷了半年的自治管理的試驗后，品閣小區再次通過書面業主大會形式，決意成立自治管理模式的社區服務中心。20**年6月29日，北京三自品格社區服務中心有限公司在海淀區工商局注冊成立，公司的股東是全體業主，股東代表由7位業委會委員擔任，邵里庭擔任總經理。
邵里庭告訴《民主與法制時報》記者，服務中心現在每個月向業委會公布賬目，每季度向全體業主公布，每年向全體業主做決預算報告。在7月份之前，這樣做出于邵里庭等人的道德自律，而此后這將成為法定的義務?！叭云犯窆尽钡某闪?，讓業主自治這種探索從試驗性的嘗試轉向了更為嚴謹的法律層面。
其實，在北京的品閣小區之前，全國已經出現不同形式的業主自治嘗試。像哈爾濱市繽紛假日公寓成立法律維權、經營管理等7個工作委員會，分別由業主委員會成員和部分業主負責具體工作。然而，北京品閣小區率先將業主自治的方式轉變成“自治式的服務公司”。
北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為，這三家自治試點小區有一個共性，那就是屬于中小型社區，自治模式有優勢，能破解物業公司和業主之間的對立，業主自治在收費、效益等方面相對比較透明。但董藩認為，像品閣小區這種由全體業主做股東的“公司制”自治，比較適合于中小型社區，業主數量較多的大型社區操作起來會比較困難。
事實上，業主自治后的品閣小區還面臨著許多棘手的問題。比如地下一層旅館的使用權以及其他類似問題等。
作為自治活動帶頭人的邵里庭，可以靠熱情支撐他對小區共有財產的維權，但作為社區服務中心總經理的他，如何維權則成了考核他管理業績的一個指標。邵里庭身份的變化，折射出業主與社區服務中心之間，不僅僅是邵里庭所設想的和諧的大家庭關系，他們也是一種公司股權關系，這一層似乎更重要。(版權聲明:任何媒體轉載本稿件,須注明來源于《民主與法制時報》,否則追究法律責任)
篇3：華僑城嘗試新商業模式
華僑城嘗試新商業模式
歡樂海岸將娛樂項目置于購物中心和開放式街區內部。
昨日，深圳華僑城歡樂海岸創想之旅塈全國媒體中秋聯誼會在深圳威尼斯皇冠假日酒店舉行。會上華僑城提出了要在深圳灣15公里海濱長廊的起點，打造一艘全新的“商業+旅游+地產”、“三位一體”的“航母”———歡樂海岸。
據介紹，歡樂海岸占地125萬平方米，由購物中心、曲水灣、椰林沙灘、度假公寓、濕地公園五大區域構成各具特色的主題發展模式。在深圳灣的規劃中，該項目將與周邊的主題公園、濱海長廊和紅樹林保護區一起，勾畫出一個新的城市生態旅游區與商業集群。
有業內人士指出，在國家調控房地產的政策下，一些房地產商已經開始謀求新的發展戰略。歡樂海岸無疑是華僑城一種新商業模式的嘗試，它有望改變房地產商以往通過房地產銷售實現盈利的慣例，通過商業項目獲得持續、穩定的經營性回報。
華僑城避險，涉水商業地產
據介紹，歡樂海岸包括兩個重要部分，一是在城市中心建設的面積達68 .5萬平方米的華僑城濕地公園；二是位于項目中心、總面積約達19 .3萬平方米大ShoppingM all歡樂海岸購物中心。據了解，目前已有眾多國際知名消費品牌進駐“歡樂海岸”，中影集團也這里打造深圳規模最大的IM A *電影城。據了解，這是華僑城首次嘗試將優勢的文化、旅游、娛樂等基因融入到現代商業。
其實，過去商業地產往往是從屬于住宅或商務區域，以專業市場為主，而把旅游跟商業結合在業內并不多見。有分析師認為，盡管歡樂海岸住宅項目的配套只有3.9萬平方米，僅占項目的2%左右，但當地的商業環境可令華僑城得到相當高的盈利“歡樂海岸所在區域是深圳未來重點發展的商業居住中心區域，本身周邊的商業價值就比歡樂谷、華僑城等地高出許多?！?/p>
據上市公司的公開財報顯示，華僑城旅游業上半年實現業務收入6 3 .7億元，同比增長84 .6%，地產業務達到22 .47億元，增幅超過102%.
不過，如今新政壓境、房地產調控措施連番出擊，作為高端住宅項目的專注打造者，盡管華僑城一直對外宣稱新政對集團影響不大，但事實上為規避調控的風險，華僑城已經著手在完善商業模式。有業內人士指出，現在華僑城的發展思路已經從原有的“旅游+地產”變為“旅游+商業”，把大量商業項目作為長期持有的項目，追求長遠的經營性回報。
華僑城高層曾在年初的股東大會上強調“未來華僑城對產業的基本想法是：既要有賺錢的業務，也要有穩定吃飯的產業，還要有一部分拿來嘗試投入新產業。對地產的打算是掙的錢一部分繼續投入地產，另一部分投入公共領域，做一些公共產品服務的事情，希望投資者不要把我們作為一個單純的房地產公司來看?！?/p>
轉型商業地產并非與旅游隔離
華僑城歡樂海岸項目這種新創的“旅游+商業”模式，并非簡單把原來的“旅游+地產”模式割離。南都記者從華僑城方面了解到，歡樂海岸由購物中心、曲水灣、椰林沙灘、度假公寓、濕地公園五大區域構成各具特色的主題發展模式，并與周邊原有的商圈，形成了“商業+旅游+地產”、“三位一體”的有機結合。
中信證券早前一份報告指出，華僑城旅游及地產兩大板塊業務已經形影不離，普通房產開發挑選地段和配套，旅游地產開發自建配套，吸引人流，自創地段價值。不過，以旅游為主導的模式，也有一定的局限性。華僑城總裁劉平春坦承，“旅游是長期收益，可在40年內分段銷售，而地產則是一次性銷售，因此形成地產大于旅游的收入比?！?/p>
華僑城目前最大的矛盾就是投入與產出之間的短期割裂問題，項目越多，拓展得越快，但旅游開發時間長，收益平穩但緩慢。旅游基礎之上發展商業，增加現金的流動性，顯然是華僑城的一個策略。
劉平春表示“在短期內同樣的投資，希望看到同樣的收益率，不太現實。從整個業務來看，地產是一個高速運營、高風險、高投入的行業。要構筑一個長期、穩定、持續發展的公司，除了有高盈利、高增長率的業務，還要營造一個長期穩定的現金流的產業?！?/p>
項目創新，突破商圈同質化困局
不過，對歡樂海岸項目，有業內人士仍持觀望的態度，因為從目前的狀況來看，雖然深灣片區正高速發展，商業機會很多，但是現階段人流密度、交通仍不盡人意，而且與歡樂海岸在同一“經度”之上，沿著深南大道、分布在地鐵各出口的旅游景點和多個大型購物廣場已經構成了相對完善的形態，歡樂海岸如何確立自己在這片商圈里的地位呢？
其實，這個問題的核心還是在于業界對深圳商圈過密、同質化嚴重的擔憂。美國有商業咨詢公司做過一份調查報告，指出深圳各大商圈已經出現某種程度的同質化，如何重塑主題商業模式，并最大限度整合項目的人文及公共價值、促進消費升級不僅是房地產開發商，還有政府要認真思考的。
深圳某商城的負責人也曾表示，“深圳的商業環境造就了管理人員在認識上存在著創造力不夠，只喜歡打安全牌的傾向，企業總是以為超市或百貨商場，加電影院，再加溜冰場或者電玩城，就是一個非常安全的架構?！?/p>
華僑城的相關負責人向記者表示，歡樂海岸融合了多元業態，匯聚了周邊商業、文化、旅游、生態、教育、科技、高端社區等核心資源，目標就是以商業旗艦的角色打造全新深圳灣商圈。而非簡單地對現有的ShoppingMall業態的復制，因此其中會有不少創新之處。
比如，娛樂項目置于購物中心和開放式街區內部，依靠“內海水道”串聯，形成具有主題性及互動性的購物環境。同時，歡樂海岸整體也試圖通過創意文化豐富其商業內涵。華僑城表示，歡樂海岸標志性的水滴建筑O C T創意展示中心，將會打造成深圳舉辦國際品牌發布、高端藝術文化交流的平臺。在總面積為5 .7萬平方米的“曲水街”招商中，也涵蓋世界各地的美食、不同風情的酒吧街以及創意市集。
另外據資料介紹，歡樂海岸與規劃中的濱海公交樞紐總站緊靠項目而設，地鐵9號、11號線將直接接駁歡樂海岸，并連接穗莞深和西部深港城際快線，核心路網通達全城，往來港澳及珠三角極為便捷，這些因素在未來都有望形成一個新的巨大人氣空間。