萬達、明發、寶龍三大地產商運營模式比較

　　近來原本以開發住宅為主的國內一線房企如萬科、中糧、合生等，如今也逐漸將投資焦點轉投商業地產。然而商業地產畢竟不是住宅，有其復雜性，因此若要涉足商業地產領域就必須把握商業地產的運營規律，同時借鑒萬達、明發及寶龍集團發展大型商業項目的成功經驗也是相當必要的。

　　選址城市副中心及新城區

　　一、在城市布局方面

　　萬達主要在一二線城市，明發主要在二三線城市，而寶龍則在三四線城市，體現出不同公司的差異化戰略定位。

　　二、在項目選址上

　　三家企業具備相似的拿地思路，選擇在城市的新城區位置獲取土地。大型商業項目和城市新城區形象工程，能帶來更多就業機會、創造更多的地方稅收，因此能獲得地方政府給予的更多優惠政策——包括地價、付款方式、城建配套、企業稅收減免及項目內經營商家的便利等。城市副中心及城市新區規劃起點高，城市配套好，開發項目投入成本較低，未來升值潛力大。這樣的選址思路與三家企業低成本獲取大面積土地建設大型城市綜合體的產品定位密不可分。下面具體來看：

　　萬達是在全國范圍內主要一、二線城市進行戰略布局，并且進入部分經濟發達的三線城市。萬達城市綜合體的選址一般有三種情況，一是選擇在城市的副中心，是城市經濟新的增長點，如上海五角場、重慶南坪商圈、無錫濱湖區、沈陽鐵西城市副中心等；二是選擇城市的新開發區，如寧波鄞州區、蘇州工業園區等；三是城市的新興商圈，如北京的CBD萬達商業廣場。

　　明發制定的是“重點發展精選地區”的區域策略。公司選擇福建省、泛長江三角洲、環渤海區域的經濟較發達的二三線城市進行布局。項目選址上，主要在城市的待發展區域拿項目，在新城區打造新商圈和新的大型住宅社區，與地方政府找到良好的合作契合點。明發在項目投資中，產品、商業模式、企業操作能力具有協同性。項目可獲得地方政府的大力支持，企業具備運營經驗和操作能力，內外部條件使項目投資成功幾率增大。

　　寶龍的區域發展策略是選擇土地成本較低且有未來增長潛力的三四線城市。目前寶龍的項目集中在山東、江蘇、福建、河南四個省份，未來有望將布局戰略繼續擴張。寶龍的項目選址標準與明發相似，在選定城市的待發展地區拿地，在新城區打造新商圈。

　　三、持有、銷售兩條腿走路

　　商業地產開發需要大量資金支撐，實現商業項目的快速擴張更是需要持續的巨額資金的支持，因此，三家商業地產開發企業在發展過程中均面臨非常大的資金壓力。為了回籠資金、盤活資金鏈，三家企業均采取了將住宅和散鋪出售的做法，但具體操作模式有所不同。

　　萬達從第一、第二代產品中摸索經驗，從而調整經營戰略，將“只租不售”作為商業地產的基本原則，但在具體操作中萬達做了靈活變通。目前的租售模式是核心商業購物中心“只租不售”，銷售部分為項目整體比例約40-60%的住宅、寫字樓和社區商業，銷售物業對持有商業的整體經營不會產生沖擊。此外，萬達采取了將自持商業與出售物業隔離的方式，使銷售物業對持有物業的正常經營不產生沖擊。

　　明發商業廣場的住宅、寫字樓基本全部銷售，自持的商業面積與銷售的寫字樓、住宅、散鋪等產品面積比例一般是50%比50%。出售的商業部分，明發通過銷售合同條款規定對業主今后的招租業態進行控制。明發商業廣場散鋪、寫字樓、住宅銷售利潤高，收益可補開業后出租收益率之不足。同時，土地和建安方面的低成本為商業部分提供了低租金的價格空間，有利于明發項目操作和孵化。

　　寶龍城市廣場的商業與住宅開發面積的比例是住宅占比30-40%，商業占比60%左右。其中，住宅全部出售，商業開發面積的30%左右出售，60-70%商業自持經營。寶龍為了保證商業項目的整體統一經營，采取了售后包租的模式，年投資回報率承諾在6-7%。由于寶龍布點于三四線城市，因此不僅土地成本低，而且建筑標準成本低，項目前期啟動的資金壓力變小，后續利潤空間增大。同時，低成本為項目整體經營騰挪出較大空間。

篇2：蔓科地產商品房銷售合同擬定細則

　　蔓科地產商品房銷售合同擬定細則

　　1、銷售合同范圍

　　合同是指客戶與開發商簽訂的有關商品房買賣和租賃的法律性文件，主要分幾類：

　　1.1特惠權通知書

　　簽約前的放號依據，意向性地選擇樓宇，并繳納誠意金（可退）。

　　1.2認購書

　　認購書內容主要有：客戶姓名、地址、客戶電話、所選擇的樓宇或具體房號、認購定金額、認購單價及優惠政策、何時簽約的通知約定及相應的處罰條款等。

　　1.3商品房買賣合同

　　包括（期房）預售合同、（現房）銷售合同以及相關的補充條款；

　　2、合同內容及擬定原則

　　商品房買賣合同，是房地產主管部門監制的標準合同文本。

　　2.1填寫商品房買賣合同內容應遵循的原則：

　　a）合同書寫要求字跡工整清晰，避免錯字和意思表達含混，表述要準確流暢，杜絕書面修改、添加、涂抹等現象。

　　b）合同內容擬訂要求在既公正又要考慮買賣雙方利益的基礎上最大限度維護本企業權益。

　　c）合同條款的約定是十分嚴肅的，因此條款需經公司有關部門審議，以及公司法律顧問審閱并提供法律意見和咨詢，最終應由公司相關部門會簽實施。

　　2.2標準合同文本均有空格由合同雙方商定填寫，確定空格并填寫的內容是草擬工作的一部分，所有空格均應事先確定填上的內容，并對置業顧問加以培訓，嚴格要求。

　　2.3標準合同的補充條款

　　通常補充條款包括以下內容：

　　a）關于簽定前期物管合同及繳納物管費、大修基金的收取標準和相關違約責任

　　b）規定配合按揭銀行進行按揭購房者資格審查的相關事項

　　c）交房標準

　　d）面積公攤說明

　　e)明確約定車庫、會所等公建配套設施或小區內未公攤的建筑面積產權歸開發商所有；明確對屋頂、外墻等公共部分作出限制性使用的規定

　　f）其他補充條款約定

　　2.4合同內容擬定完畢后，制作合同樣本，嚴格遵照執行

　　3、銷售面積屬性及制定要求

　　3.1銷售面積確定程序

　　銷售面積是銷售合同的組成部分，當項目施工設計圖經相關部門核定后，就具備了計算銷售面積的基礎條件。因此，項目銷售前，包括內部認購前，必須完成由專業面積測繪機構發出的面積測繪報告，并根據面積測繪報告確定可售單位的建筑面積、套內面積以及公攤面積。

　　3.2銷售面積的合同意義

　　銷售合同載明的面積與實際測繪面積存在差異，因此通常商品房面積測繪經過預售登記測繪和新建登記測繪，而新建測繪的www.zonexcapitaltr.com數據才是商品房最終面積的標準，并有義務將實測面積報告向業主公示。商品房買賣合同中對面積差異已有條款約定，并可實行多退少補。

　　3.3有關制定要求

　?。?）總銷售面積應當符合規劃許可的規定。

　?。?）應注意其他相關建筑物的公攤面積處理，否則應在合同中載明其產權歸屬，避免在使用中產生法律糾紛。

　?。?）了解房管部門現有房屋面積計算的法規和方法。

　?。?）要求工程部提供基礎資料，主要是經規劃部門確認后的建筑面積及所有建筑物的平面圖，以及公攤部分標識，公攤部分應細分為本層公攤、本座公攤、小區公攤、住宅/商場/停車場公攤等。

　?。?）應仔細審定基礎資料，并根據營銷策略及公司要求，在符合法規的原則下，明確各項分類，考慮因素包括：

　　a)項目的總銷售面積

　　b)各單元的得房率

　　c)按規定提供物業管理用房及其公共設施的面積；

　　d)會所及其他康體設施和輔助設施的經營及處理方案，結合使用功能決定是否公攤。

　?。?）了解面積審定及其操作程序。

　　4、使用說明書和質量保證書（統稱兩書）

　　4.1認真填寫兩書內容，并加蓋公司印章、法人印章、物業公司印章及法人印章,并于房屋交接時交業主收存。

　　兩書填寫內容：

　　a房屋座落、單元棟號、小區或組團占地面積、總建設規模、本套房屋建筑面積、公攤面積;

　　b各類設施承載量及單位負荷（水壓、電負荷、氣壓、樓面荷載、給排水管徑、屋面防水材料等）、開工竣工時間等；

　　c開發商、施工單位、監理公司、設計單位、工程質量監督站信息；

　　4.2粘貼使用各文件及附圖要求準確無誤，并加蓋騎縫章。

　　粘貼文件及附圖內容（復印件）：

　?、庞晒こ滩刻峁?/p>

　　a本套房屋平面竣工圖；

　　b本套房屋給排水、供電線路、供氣示意圖；

　　c組團或小區竣工驗收報告和竣工驗收備案表。

　?、朴山浝磙k公室提供：公司資質證書等。

篇3：房地產商圈概念

商圈的概念

商圈,是指零售店以其所在地點為中心,沿著一定的方向和距離擴展,吸引顧客的輻射范圍。

零售店的銷售活動通常都有一定的地理界限,也即有相對穩定的商圈。不同的零售店由于地理位置、交通狀況、經營規模、經營方式、經營品種、經營條件的不同,使得商圈規模、商圈形態存在很大差別。同樣一個零售店在不同的經營時期受到不同因素的干擾和影響,其商圈并不是一成不變的,商圈規模時大時小,商圈形態表現為各種不規則的多角型。為便于分析研究,一般將視為以零售店本身為中心的同心圓。

商圈分析的作用

一、商圈分析是新開商店合理選址的前提

為了估算市場容量,針對較大的目標市場,就需要通過商圈分析確定商圈范圍,了解商圈內人口分布狀況以及市場、非市場因素的有關資料,進行市場細分與定位,根據經營計劃選擇一個或多個消費群,進行經營效益評估,衡量店址的使用價值。

二、商圈分析有助于零售店制定競爭經營策略

通過商圈分析,可以掌握客流來源和客流類型,了解顧客的不同需求和特點,采取競爭性的經營策略,滿足顧客現實與潛在的需求。

三、商圈分析有助于零售店制定市場開拓策略

通過商圈分析,可以明確哪些是本店的基礎顧客群,哪些是潛在顧客群。力求在保持基礎顧客群的同時,著力吸引潛在顧客群。制定市場開拓戰略,不斷延伸經營觸角,擴大商圈范圍,提高市場占有率。?如果商圈范圍較小,商圈內消費能力尚不足以適應企業經營的需要,則可以考慮提高知名度,重新定位,擴大商圈范圍,面對更多消費者;如果商圈大小已經足夠,商圈內的消費能力很強,企業就應考慮提高忠誠度,增加消費者在本店消費的比重,充分挖掘商圈內的消費能力。?

四、商圈分析有助于加快資金周轉

通過商圈分析,可以了解商圈內顧客的消費行為與習慣,從而合理組織商品,加快商品周轉,提高資金使用效率。

五、商圈分析有助于為開設分店和連鎖店提供參考

除了新店址商圈分析,對目前營業的分店進行商圈調研所得到的結果也可以為新開設分店或連鎖店提供相關信息,并避免自身商圈范圍交叉重復。

商圈分析的要素

商圈與零售店經營活動有著極為密切的關系,無論新開店還是老店,都不應忽視對商圈的分析。所謂商圈分析,就是經營者對影響商圈的人口結構、生活習慣、產業結構、交通狀況、城市規劃、商業氛圍因素進行實地調查和分析,為選擇店址,制定和調整經營策略提供依據。

一、商圈的層次

根據顧客前往零售店所需的時間和所走的路程,可以劃分商圈的大小。一般而言,商圈可分為三個層次。?核心商圈:核心商圈是最接近商店并擁有高密度顧客群的區域,一般顧客光顧很方便,核心商圈顧客一般占商店的銷售額的55-70%?次級商圈:次級商圈是位于核心商圈以外的鄰近區域,顧客需花費一段時間才能到達,這部分商圈顧客一般占零售店的銷售額的15-25%?邊際商圈:邊際商圈位于次級商圈的外圍,屬于較遠的輻射區域。

二、商圈的大小

1、商圈地圖、四周道路描述、交通狀況?2、商圈半徑?3、商圈內總人口?

三、不同業態的商圈特點

區域性的商店,核心商圈顧客密度較大,是主要目標顧客;而次級商圈顧客密度較小,對零售店的重要性也相對較弱;而邊際商圈的顧客只是偶爾來光顧,在商場的經營計劃中一般不會依賴這部分顧客。

居民區的便利店,商圈范圍一般較小,顧客密度很大,很少有次級商圈和邊際商圈的顧客。

位于商業中心、交通要道的大型商場等業態形式,核心商圈的顧客一般密度較小,次級商圈和邊際商圈的顧客對這類店的貢獻較大,需相當重視。

四、商圈顧客的來源

零售店有其特定的商圈范圍,在這一范圍內,零售店服務的對象,即顧客來源可分為三部分。

1、居住人口。是指居住在零售店附近的常住人口,這部分人口具有一定的地域性,是核心商圈內基本顧客的主要來源。他們忠誠度較高,消費場所比較固定,但是顧客人數彈性較小,難以挖掘來擴大市場,單店規模不宜短期內進行過大變化。

2、工作人口。是指工作地點在零售店附近的人口,這部分人口中不少利用上下班就近購買商品,他們是次級商圈基本顧客的主要來源。商圈內工作人口越多,商圈規模越容易擴張,潛在的顧客數量就較多,單店擴大規模更具有可行性。

3、流動人口。是指在交通要道、商業繁華地區、公共活動場所過往的人口。這部分人口是處于商業區的零售業態商店的主要顧客來源,是構成邊緣商圈內顧客的基礎。流動人口選擇消費場所的隨意性較大,忠誠度較低,從而較易受到商業競爭對手的影響。

商圈分析的方法

一、商圈層次分析

各級商圈的時間、路程、顧客人數比例、顧客特征、銷售額分布

二、客流量分析

平日、周末、節日客流量差異?客流量時點分布

十字路口客流量、街道客流量、商場客流量、車站客流量

客流類型(自身客流、分享客流、派生客流)

客流規律(客流目的、速度、滯留時間)

三、顧客分析

顧客消費習慣研究

顧客消費心理及行為分析

人口統計因素:性別、年齡、文化程度、職業構成、收入水平、?消費水平、家庭結構

四、環境分析

地理因素

區域性質(商業區、居民區、交通要道、郊區)

交通狀況(道路、公交車站、鐵路)?

地形特點(二面、三面臨街、能見度高)

競爭商店位置

競爭對手分析

區域供求關系分析

五、自身分析

商品因素、經營特征、經營規模、經營品種、商店促銷手段