主要商業業態租金制定標準及參考方案（餐飲＼娛樂＼文化＼服裝＼家電類）
在商業地產里面，租金的制定應該是一個復雜的體系，但是至今所見的研究理論不多（主要是我沒有找到相關資料），因此希望在租金制定的理論體系里面拉出來一個分支也就是餐飲、娛樂來討論一下。理論上來說一個購物中心租金體系的制定要通過很多種方法去綜合平衡，動態的靜態的、理論的實際的等等，希望更多的做過這一塊工作的兄弟們參與討論。
1、橫向比較——>根據同類型、同地區、同地段類似項目的租金水平（一樓多少、二樓多少），然后得出一個整體的租金水平，然后在根據不同的業態租金承受水平去推算。這個是根據市場的客觀現狀得出的租金水平，一般是應該是比較客觀的。
存在問題：沒有完全兩個相同的項目；不管是地段、物業的檔次、商業規劃、業態規劃、招商運作等都不一樣。
2、回報率倒推——>根據物業的開發成本，設定一個基本的回報率（如8%），去推算整體的租金水平；然后根據樓層租金差去計算各層的租金水平。這個方法一般是財務部比較喜歡使用的辦法，有些大型超市是根據自己的投資回收期反推。
存在的問題：市場能夠承受的租金水平是動態的，這個分析模式是靜態分析；市場租金承受水平和投資之間不是充分條件和必要條件之間的關系。
3、細分業態推算——>百貨、超市、餐飲、娛樂、散鋪在特定的城市或區域一般都有自己的租金計算方式和承受范圍，根據自己項目的特點和商業規劃，分別計算各個業態的租金，然后得出一套租金計算體系。這個是我現在正在企圖使用的辦法之一。
存在問題：涉及的細節問題太多，不好把握。同一個業態存在位置不同、需求面積不同、品牌價值不同、租賃樓層不同等諸多不易控制的問題。
4、固有理論分析——>什么拉屎指數、怕死指數、費血指數，就是我上面帖子附件里面所提到的那些理論。這個租金計算方法個人感覺好像實用性不高，念書的時候代數學的不好?？赡艽砉竞鲇崎_發商還有點用處。因此也沒辦法展開說。
存在的問題：數據的采集比較復雜；并且數據的準確性很難把控。下面結合福建商業行情，說下餐飲娛樂的租金情況。娛樂業租金應該是所有所有業態中較低的一種，一般大型娛樂業租金接受程度與大型、百貨賣場接近。
酒吧：30—80元/平米·月；
KTV：20—40元/平米·月；
滑冰場：30元左右/平米·月；
游樂場、電影院：30—50元/平米·月。
餐飲業租金水平較娛樂業為高，最高可接近零售業態租金水平，具體價格參考本地零售業態租金。3
一般中餐館可接受租金最高80元/平米·月；
西餐如有合適位置可接受較高租金，最高可能接近200元/平米·月，一般租金水平在50—120元/平米·月；
小餐飲由于對商鋪位置要求高，面積小，一般租金是整個街區所有業態中單位租金最高的。一般是看位置報價，面積格局等在租金制定時重要性不強；
重點餐飲如KFC和麥當勞：
KFC的租金接受能力比麥當勞強，一般KFC的租金單價可以達到正常零售業態租金的50%—70%，其租金測算有自己的標準；
麥當勞在租金方面，首先測算整個區域的營業額，以可實現營業額的一定比例來制定可接受租金，面積大小根據街區可能產生的營業額來確定，他們在一個區域測算出較固定的年租金，不論給予面積多大，接受租金不能超過其內部給予的總租金上限。
很多時候大型餐飲娛樂也的引入，開發商不是單純的收取固定的租金，很多是采取保底租金加營業額提成的方式來合作，素質進行聯營。
餐飲娛樂行業租金制定沒有固定的標準，一般是參考相近或相似條件的商鋪市場行情來制定商鋪租金。不同類型和體量的餐飲租金標準也不相同，只能根據市場行情和物業條件來確定。
一般餐飲娛樂業店鋪主要需解決的問題是消防、排污排氣、供水供電標準、樓板負荷、空調制冷排煙等室外機組位，有的還要求提供垃圾間、排油煙風井、隔油池、廣告位等。不同業態情況差別甚大，需要具體商家確定，但是很多像供電供水、供水、消防、排污排氣等都是需要店鋪達到一定標準的。
房租和營業收入的月度比例是中餐15-18%西餐15%-25%火鍋20%-30%快餐及小吃30%
服裝業態參考租金：
正常情況下服裝業態一般分國際品牌服裝、品牌服飾、運動休閑、童裝、內衣等，這里暫不分男女裝，女裝比男裝競爭更激烈，基本上服飾類最好的位置是被女裝給占了，租金一般比男裝高出一籌。
一般國際品牌服裝都是在大型百貨中設鋪位的，以營業額扣點的形式經營，在百貨中服裝類扣點20%—25%，頂級品牌可以低至18%左右。
在商業街和其他獨立商鋪中，品牌男女裝、運動、休閑服飾服飾大多是屬于整個商業體租金的頂端（小餐飲例外），在服飾商業區的店鋪爭奪戰時刻在進行著，品牌男女裝、休閑服飾、運動品牌輪番拉升商鋪租金，近年來以運動品牌的表現最引人注目。這些品牌的形象店一般比所在區域平均租金高出10%—20%，甚至更多。在福州頂級地段這些店鋪租金價格在600—800元/平米·月。在次級商圈氣租金多在300—400元/平米·月。
獨立童裝店一般租金在50—200元/平米·月，屬于租金接受度較低的業種。
內衣店鋪租金較童裝高，常與童裝店鋪區域相鄰，一般租金可接受價格在100—300元/平米·月。
古玩字畫類參考租金：
商鋪一般都集中在專業市場，租金水平較低，在福州古玩字畫專業市場只有少數沿街店鋪租金單價達到接近100元/平米·月的水平（有的是面積比較?。?，大部分租金價格在20—50元/平米·月。旅游紀念品是否有店鋪單獨銷售就不清楚了。
家電數碼參考租金：
很多大中型家電數碼店都開始上樓開店了。其中想蘇寧、國美等品牌店最高租金接受能力可達到80元/平米·月，而像格里電器、松下等小型品牌專業店租金接受能力較高可達商業街租金的平均租金單價以上。
凡事無絕對，有些商家處于某種考慮也有可能接受高與正常水平的租金，而某些重點位置由于運營商的某些想法可能給出很低的租金。具有較長商業歷史的街區，由于簽約時間的不同店鋪租金差距也是較大的。個人認為最好保守點，不要透支商家未來利潤抬升租金單價?？紤]以稍低與市場行情的租金價格入市是現階段一般商業的較好選擇，也有利于招商工作按照預定的規劃進行，進行更好的品牌整合和整體經營管理，對商業的培養和持續經營有較大保證。
篇2：商鋪分類業態租金制定標準
商鋪分類及業態租金制定標準
關于商鋪的分類——按照投資價值分類
商鋪作為房地產中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價值對于商鋪投資者來講，無疑屬于最關心的問題。所投資的商鋪如果投資價值不高，對于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對于街區商業的定價應該是住宅的2倍到3倍，而對于核心商圈的商鋪價格來說，其售價可以達到住宅的3倍到5倍。
?。?）、"都市型"商鋪--績優股
"都市型"商鋪指位于城市商業中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區自身的商業價值，通常，"都市型"商鋪的客流量長期比較穩定，換言之，該類商鋪的商業運營收益水平較高。商鋪的商業運營水平自然將體現出商鋪的租金收益能力："都市型"商鋪的投資收益穩定，而且收益比較高，所以我們將"都市型"商鋪稱之為商鋪中的績優股，應該是比較貼切的。
"都市型"商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業街，到上海南京路，其所在地區的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說，王府井大街的商鋪屬于"績優股"商鋪，應該不會有人表示懷疑。試想每天幾十萬客流量對于這里的商鋪將意味著多少營業額？！
"都市型"商鋪多用作物品業態的經營，體驗業態和服務業態站的比重相對比較少，這比較符合商業價值原則-在客流量很高的地區，單位面積商業價值很高，只有物品業態才能夠實現這一目標。
?。?）、"社區型"商鋪--潛力股
"社區型"商鋪和我們上一部分談到的"社區型"商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為"潛力股"原因在于：商鋪所在社區通常都要經過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實際上，一個社區成熟的過程就是價值提升的過程：一個新的社區就仿佛證券市場的原始股，只要項目定位準確，發展環境良好，社區成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質疑。
需要指出的是社區商鋪價值增長的特點并不代表商鋪的價格將永遠增長。也許有些投資者不能理解其中的原因，賽睿顧問要說明的是社區商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強的開發商在商鋪投資市場不成熟的階段，通過對商鋪項目良好的包裝，從而達到提高市場預期的目的，最終商鋪銷售疊創新高，比如單位售價最初僅1、5萬/平方米的商鋪，最高可以賣到2、5萬/平方米，事實上，最高售價相當于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪租金，極有可能縮減到只有商鋪租金收入。
?。?）、"便利型"商鋪--冷門小盤股
"便利型"商鋪指用于以食品、日常生活用品等經營為主的、位于社區周邊、社區里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補充大百貨商場不足的小面積商鋪。之所以稱其為"便利型"商鋪是因為其所經營的商品均屬于"便利"類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區里的小超市，住宅社區的干洗店等都屬于該種類型。
"便利型"商鋪鑒于其功能性特點和所處位置特點，其經營收益并不低，屬于商鋪市場細分的類型。目前在國內有很多從事"便利型"商鋪經營的零售商，美國的7-11就屬于典型的便利店運營商，其市場規模極大。
"便利型"商鋪，通常面積不是很大，從經營的角度也不需要很大，這無疑降低了對投資者資金勢力的要求，另外，鑒于其適應性較強，所以出租、轉讓、轉租都比較容易，這正體現出小型商鋪的"小盤股"特點。正所謂船的好掉頭！
之所以用"冷門"來形容"便利型"商鋪，完全因為該種商鋪屬于市場細分的類型，很多投資者并不是很了解，但其投資價值不容小視。
?。?）、專業街市商鋪--高科技股
專業街市商鋪指經營某類特定商品的商業街或專業市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業街或專業市場所經營的產品關系密切。
比如北京中關村海龍電子市場屬于專業經營電腦整機、電腦配件、數碼產品、存儲設備、網絡設備、電腦耗材、軟件等的專業市場，經過長期成功經營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價值達8萬人民幣，其投資價值可見一斑。從此不難理解把專業街、市商鋪稱為商鋪"高科技股"。
?。?）、其他商鋪-"一般股票"
其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發市場、非專業類商業街等里面的商鋪。我們將它們稱之為"一般股票"，并不是說其投資價值低，只是因為這類商鋪通常由大型投資機構、開發商進行投資開發，主要采取出租經營的方式，散戶可投資的空間相對較小，加上這類項目專業性較高，投資風險不易控制。
從上述分析可以看出，商鋪的價值隨著所在地區商業環境的優化，其價值會得到極大地提升，可以從"一般股票"轉變成"績優股"。只是依賴于開發商、運營商對項目準確的開發判斷，另外也需要時間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價值提升，賺取投資收益。
商鋪定價原則及一般方式
1、通過兩個方面來定價：
?。?）、投資回報的反推，基本以10年為回報周期
?。?）、市場比較法，以市場可類比項目基準價格，再與自身項目進行比較分析，如地段、商業氛圍、單體設計的合理性
2、長春有一個項目（為二層）的定價，一層：二層=1：0、5
3、他們的推廣策略：一層與二層聯體推出，不單獨銷售一層。
遵循樓上的方法,抓出均價、金角銀邊,角間和邊間的單價要高些、面積小的單價要高些,進深淺,門面大的單價要高些、層高比較高的單價要高些,樓層越高,單價越低,具體高低差別的幅度,就真的要看具體的店面了、和位置/地形/項目經營主題/當地購買習慣都有關系
商鋪定價的幾個參考：
1、參考配套社區住宅價格：作為一二層的商業店鋪如果二層以上部分是住宅,且商鋪為住宅社區配套,則價格基本控制在二層以上住宅均價的1、5----2、5倍;
2、依據租金制定價格：根據當地同類型商鋪的整體租金水平,按租金回報率在10%-----20%的情況,反算商鋪的均價;
3、根據商鋪定位用途：根據商鋪計劃的用途,根據當地不同商業類別(餐飲,娛樂,超市等)在城市中的相對經營狀況,制定不同的價格、
商鋪定價的一些參考原則：
1、一層,二層的層差范圍在25%-----40%
2、臨街面即展示面的面寬比例越大則價格越高
3、商鋪門面處于交通動線中的關鍵位置,隨著距離關鍵位置的遠近價格逐漸降低
4、價格同商鋪面積成反比
執
行建議：1、一拖二式的銷售
2、帶租約式的銷售
3、返租銷售
4、統一售后商業物業管理,統一招商
5、作好銷售控制
定價方法參考
1、投資回報率法
投資回報就是說出賣的門面大約能租多少年，然后按10-15年的租金收益來定售價，比如是15年能租到40萬，那就定40萬。
2、周邊價格參考法
周邊價格參考法就是參考周邊其他項目的售價，進行各項對比參數的調整，你的項目有可能高于其他項目，也有可能底于其他項目，就看你這個項目的定價參數是不是比其他的項目高。
3、產品本身價值法
產品價格就是覺得項目的各項參數加起來的價格能夠值多少錢。
4、競爭分析法
競爭分析法是建立在競爭項目的售價進行定價。
5、區域價格走勢法
區域價格走勢法是判斷區域的價格走勢來定價。比如有可能高，那就先定高些。
以上這些是比較通俗的說法，具體的還有些比較專業的術語。其實定價一般不可能是單一使用一種定價法的，一般都是將幾種集合起來。
盡量結合圖表來說明，更加形象，容易打動發展商。
主要商業業態租金制定標準及參考方案（餐飲＼娛樂＼文化＼服裝＼家電類）
在商業地產里面，租金的制定應該是一個復雜的體系，但是至今所見的研究理論不多（主要是我沒有找到相關資料），因此希望在租金制定的理論體系里面拉出來一個分支也就是餐飲、娛樂來討論一下。理論上來說一個購物中心租金體系的制定要通過很多種方法去綜合平衡，動態的靜態的、理論的實際的等等，希望更多的做過這一塊工作的兄弟們參與討論。
1、橫向比較——>根據同類型、同地區、同地段類似項目的租金水平（一樓多少、二樓多少），然后得出一個整體的租金水平，然后在根據不同的業態租金承受水平去推算。這個是根據市場的客觀現狀得出的租金水平，一般是應該是比較客觀的。
存在問題：沒有完全兩個相同的項目；不管是地段、物業的檔次、商業規劃、業態規劃、招商運作等都不一樣。
2、回報率倒推——>根據物業的開發成本，設定一個基本的回報率（如8%），去推算整體的租金水平；然后根據樓層租金差去計算各層的租金水平。這個方法一般是財務部比較喜歡使用的辦法，有些大型超市是根據自己的投資回收期反推。
存在的問題：市場能夠承受的租金水平是動態的，這個分析模式是靜態分析；市場租金承受水平和投資之間不是充分條件和必要條件之間的關系。
3、細分業態推算——>百貨、超市、餐飲、娛樂、散鋪在特定的城市或區域一般都有自己的租金計算方式和承受范圍，根據自己項目的特點和商業規劃，分別計算各個業態的租金，然后得出一套租金計算體系。這個是我現在正在企圖使用的辦法之一。
4、 存在問題：涉及的細節問題太多，不好把握。同一個業態存在位置不同、需求面積不同、品牌價值不同、租賃樓層不同等諸多不易控制的問題。
4、固有理論分析——>什么拉屎指數、怕死指數、費血指數，就是我上面帖子附件里面所提到的那些理論。這個租金計算方法個人感覺好像實用性不高，念書的時候代數學的不好?？赡艽砉竞鲇崎_發商還有點用處。因此也沒辦法展開說。
存在的問題：數據的采集比較復雜；并且數據的準確性很難把控。下面結合福建商業行情，說下餐飲娛樂的租金情況。娛樂業租金應該是所有所有業態中較低的一種，一般大型娛樂業租金接受程度與大型、百貨賣場接近。
酒吧：30—80元/平米/月；
KTV：20—40元/平米/月；
滑冰場：30元左右/平米/月；
游樂場、電影院：30—50元/平米/月。
餐飲業租金水平較娛樂業為高，最高可接近零售業態租金水平，具體價格參考本地零售業態租金。
一般中餐館可接受租金最高80元/平米/月；
西餐如有合適位置可接受較高租金，最高可能接近200元/平米/月，一般租金水平在50—120元/平米/月；
小餐飲由于對商鋪位置要求高，面積小，一般租金是整個街區所有業態中單位租金最高的。一般是看位置報價，面積格局等在租金制定時重要性不強；
重點餐飲如KFC和麥當勞：
KFC的租金接受能力比麥當勞強，一般KFC的租金單價可以達到正常零售業態租金的50%—70%，其租金測算有自己的標準；
麥當勞在租金方面，首先測算整個區域的營業額，以可實現營業額的一定比例來制定可接受租金，面積大小根據街區可能產生的營業額來確定，他們在一個區域測算出較固定的年租金，不論給予面積多大，接受租金不能超過其內部給予的總租金上限。
很多時候大型餐飲娛樂也的引入，開發商不是單純的收取固定的租金，很多是采取保底租金加營業額提成的方式來合作，素質進行聯營。
餐飲娛樂行業租金制定沒有固定的標準，一般是參考相近或相似條件的商鋪市場行情來制定商鋪租金。不同類型和體量的餐飲租金標準也不相同，只能根據市場行情和物業條件來確定。
一般餐飲娛樂業店鋪主要需解決的問題是消防、排污排氣、供水供電標準、樓板負荷、空調制冷排煙等室外機組位，有的還要求提供垃圾間、排油煙風井、隔油池、廣告位等。不同業態情況差別甚大，需要具體商家確定，但是很多像供電供水、供水、消防、排污排氣等都是需要店鋪達到一定標準的。
房租和營業收入的月度比例是中餐15-18%西餐15%-25%火鍋20%-30%快餐及小吃30%
服裝業態參考租金：
正常情況下服裝業態一般分國際品牌服裝、品牌服飾、運動休閑、童裝、內衣等，這里暫不分男女裝，女裝比男裝競爭更激烈，基本上服飾類最好的位置是被女裝給占了，租金一般比男裝高出一籌。
一般國際品牌服裝都是在大型百貨中設鋪位的，以營業額扣點的形式經營，在百貨中服裝類扣點20%—25%，頂級品牌可以低至18%左右。
在商業街和其他獨立商鋪中，品牌男女裝、運動、休閑服飾服飾大多是屬于整個商業體租金的頂端（小餐飲例外），在服飾商業區的店鋪爭奪戰時刻在進行著，品牌男女裝、休閑服飾、運動品牌輪番拉升商鋪租金，近年來以運動品牌的表現最引人注目。這些品牌的形象店一般比所在區域平均租金高出10%—20%，甚至更多。在福州頂級地段這些店鋪租金價格在600—800元/平米/月。在次級商圈氣租金多在300—400元/平米/月。
獨立童裝店一般租金在50—200元/平米/月，屬于租金接受度較低的業種。
內衣店鋪租金較童裝高，常與童裝店鋪區域相鄰，一般租金可接受價格在100—300元/平米/月。
古玩字畫類參考租金：
商鋪一般都集中在專業市場，租金水平較低，在福州古玩字畫專業市場只有少數沿街店鋪租金單價達到接近100元/平米/月的水平（有的是面積比較?。?，大部分租金價格在20—50元/平米/月。旅游紀念品是否有店鋪單獨銷售就不清楚了。
家電數碼參考租金：
很多大中型家電數碼店都開始上樓開店了。其中想蘇寧、國美等品牌店最高租金接受能力可達到80元/平米/月，而像格里電器、松下等小型品牌專業店租金接受能力較高可達商業街租金的平均租金單價以上。
凡事無絕對，有些商家處于某種考慮也有可能接受高與正常水平的租金，而某些重點位置由于運營商的某些想法可能給出很低的租金。具有較長商業歷史的街區，由于簽約時間的不同店鋪租金差距也是較大的。個人認為最好保守點，不要透支商家未來利潤抬升租金單價?？紤]以稍低與市場行情的租金價格入市是現階段一般商業的較好選擇，也有利于招商工作按照預定的規劃進行，進行更好的品牌整合和整體經營管理，對商業的培養和持續經營有較大保證。