商業地產自持物業價值大于銷售
國內商業地產發展趨勢
中國一線城市人均商業面積遠遠超過全國平均值及國際人均商業水平，因此未來增加的商業地產需求將大多集中在二線城市。
我國20**年城鎮人均商業面積為0.81平方米（包括餐飲、零售、辦公等），而人均商業僅0.6平方米。一線城市人均商業面積遠遠超過全國平均值及二線城市，存量較多，增量較少，二線城市增量較大。因此，商業地產需求增加，并且將集中在二線城市。
現在，國內商業地產開發商兩極分化趨勢明顯：大陸以外的商業開發商如和記黃埔、九龍倉、恒基兆業、太古地產等多進入成熟發展期，持有大規模經營性物業，追求品牌溢價。而國內地產商多數未形成清晰產品和區域定位，競爭模式不清晰，尚未擺脫摸索階段，國內做得比較好的商業開發商如萬達[簡介 最新動態]、寶龍已具有成熟產品線以及清晰的區域拓展戰略，能夠進行快速復制。
萬達的產品組合
萬達目前進入國內50個城市，投資60多個項目，主要分布于國內沿海和東部經濟發達的一二線城市的核心地段。
萬達第一代產品多為純商業，選址特點為核心商圈黃金地[簡介 最新動態]段，體量為5萬平方米；第二代產品為商業+高層，選址特點為核心商圈黃金地段，體量多為10萬平方米左右；第三代產品多為“四菜一湯”，即住宅、辦公、商業、酒店加上回遷房，位于潛力地區，打造城市地標，業態組合豐富，自持物業比重增大，核心商業只租不售，小型商業、寫字樓銷售解決資金支持問題。
經過對萬達20**年開業的15個城市綜合體項目的盤點，發現第三代產品有以下特征：
特征一：主力體量為50～90萬平方米。其中，90萬平方米以上3個，50～90萬平方米9個，50萬平方米以下4個。
特征二：樓板價偏低，擁有明顯土地紅利優勢。樓板平均價僅為1347元。
特征三：平均商業開發體量為23萬平方米，持有大商業一般為17萬平方米左右。
特征四：拿地城市多集中在二線城市副中心或新區，少量布局三線城市。具體情況為：一線城市在廣州；二線城市有天津、合肥、呼和浩特、濟南、沈陽、武漢、福州、長春、寧波等；三線城市為襄陽、紹興柯橋。
90萬平方米以上案例以呼和浩特萬達廣場項目為例，總投資59億元，其中土地開發貸款35.4億元，支付土地款7.7億元，總銷售收益約82億元，項目建設51.2億元，商業抵押貸款約8億元，租金及物管收入1.24億元支付抵押本金及利息。
可供下一輪滾動投資的金額為：59-7.7+82-51.2+8-35.4+1.24=55.94億元，即項目結束后尚有約56億元可用于下一輪滾動投資。
對于90萬平方米以上案例分析，結論有四：一是商業持有及商業銷售比例為8∶2；二是持有及總體銷售比例為1∶5；三是大商業即購物中心體量為20萬平方米（平均沈陽與呼和浩特的數據）；四是90萬平方米項目可實現項目內資金平衡。
50～90萬平方米案例以合肥包河萬達廣場為例，總投資30億元，其中開發貸款為18億元，支付土地款約10億元，總銷售收益約60億元，
項目建設約28億元，商業抵押貸款約5億元，租金及物管收入1億元支付抵押本金及利息。
可供下一輪滾動投資的金額為：30-10+60-28+2-18+1=37億元，即項目結束后尚有約37億元可用于下一輪滾動投資。
對于50～90萬平方米案例分析，結論有四：一是商業持有及商業銷售比例平均為7.5?2.5，商業持有比例略小于90萬平方米以上超大規模綜合體；二是持有及總體銷售比例平均為2?8；三是大商業體量為13.69萬平方米；四是50～90萬平方米項目可實現項目內資金平衡。
萬達的結論
最為成功的商業地產開發模式，強調的是運營創造價值，運營賺的是資產收益和資本收益。而以銷售為主的開發模式，賺取的只是開發環節的利潤。從長期來看，自持物業的資金回流量要遠高于出售。
結論一：萬達設定90萬平方米以上大型綜合體的購物中心體量為20萬平方米左右，50～90萬平方米大型綜合體的購物中心體量為14萬平方米左右。
結論二：90萬平方米及50～90萬平方米的商業銷售及商業持有比例均為8∶2，這樣的黃金比例可平衡現金流。
結論三：未來幾年二三線城市仍為萬達發展主戰場。20**年，萬達新增土地儲備面積1016萬平方米，同比20**年新增土地儲備面積1976萬平方米下滑49%。說明萬達逆市拿地趨于謹慎，通過拿地位置可發現，20**年二三線城市仍為萬達拿地的主戰場，在溫州、蕪湖、南京、天津、廈門等多個城市拿地。
篇2：商業地產自持物業價值大于銷售
商業地產自持物業價值大于銷售
國內商業地產發展趨勢
中國一線城市人均商業面積遠遠超過全國平均值及國際人均商業水平，因此未來增加的商業地產需求將大多集中在二線城市。
我國20**年城鎮人均商業面積為0.81平方米（包括餐飲、零售、辦公等），而人均商業僅0.6平方米。一線城市人均商業面積遠遠超過全國平均值及二線城市，存量較多，增量較少，二線城市增量較大。因此，商業地產需求增加，并且將集中在二線城市。
現在，國內商業地產開發商兩極分化趨勢明顯：大陸以外的商業開發商如和記黃埔、九龍倉、恒基兆業、太古地產等多進入成熟發展期，持有大規模經營性物業，追求品牌溢價。而國內地產商多數未形成清晰產品和區域定位，競爭模式不清晰，尚未擺脫摸索階段，國內做得比較好的商業開發商如萬達[簡介 最新動態]、寶龍已具有成熟產品線以及清晰的區域拓展戰略，能夠進行快速復制。
萬達的產品組合
萬達目前進入國內50個城市，投資60多個項目，主要分布于國內沿海和東部經濟發達的一二線城市的核心地段。
萬達第一代產品多為純商業，選址特點為核心商圈黃金地[簡介 最新動態]段，體量為5萬平方米；第二代產品為商業+高層，選址特點為核心商圈黃金地段，體量多為10萬平方米左右；第三代產品多為“四菜一湯”，即住宅、辦公、商業、酒店加上回遷房，位于潛力地區，打造城市地標，業態組合豐富，自持物業比重增大，核心商業只租不售，小型商業、寫字樓銷售解決資金支持問題。
經過對萬達20**年開業的15個城市綜合體項目的盤點，發現第三代產品有以下特征：
特征一：主力體量為50～90萬平方米。其中，90萬平方米以上3個，50～90萬平方米9個，50萬平方米以下4個。
特征二：樓板價偏低，擁有明顯土地紅利優勢。樓板平均價僅為1347元。
特征三：平均商業開發體量為23萬平方米，持有大商業一般為17萬平方米左右。
特征四：拿地城市多集中在二線城市副中心或新區，少量布局三線城市。具體情況為：一線城市在廣州；二線城市有天津、合肥、呼和浩特、濟南、沈陽、武漢、福州、長春、寧波等；三線城市為襄陽、紹興柯橋。
90萬平方米以上案例以呼和浩特萬達廣場項目為例，總投資59億元，其中土地開發貸款35.4億元，支付土地款7.7億元，總銷售收益約82億元，項目建設51.2億元，商業抵押貸款約8億元，租金及物管收入1.24億元支付抵押本金及利息。
可供下一輪滾動投資的金額為：59-7.7+82-51.2+8-35.4+1.24=55.94億元，即項目結束后尚有約56億元可用于下一輪滾動投資。
對于90萬平方米以上案例分析，結論有四：一是商業持有及商業銷售比例為8∶2；二是持有及總體銷售比例為1∶5；三是大商業即購物中心體量為20萬平方米（平均沈陽與呼和浩特的數據）；四是90萬平方米項目可實現項目內資金平衡。
50～90萬平方米案例以合肥包河萬達廣場為例，總投資30億元，其中開發貸款為18億元，支付土地款約10億元，總銷售收益約60億元，
項目建設約28億元，商業抵押貸款約5億元，租金及物管收入1億元支付抵押本金及利息。
可供下一輪滾動投資的金額為：30-10+60-28+2-18+1=37億元，即項目結束后尚有約37億元可用于下一輪滾動投資。
對于50～90萬平方米案例分析，結論有四：一是商業持有及商業銷售比例平均為7.5?2.5，商業持有比例略小于90萬平方米以上超大規模綜合體；二是持有及總體銷售比例平均為2?8；三是大商業體量為13.69萬平方米；四是50～90萬平方米項目可實現項目內資金平衡。
萬達的結論
最為成功的商業地產開發模式，強調的是運營創造價值，運營賺的是資產收益和資本收益。而以銷售為主的開發模式，賺取的只是開發環節的利潤。從長期來看，自持物業的資金回流量要遠高于出售。
結論一：萬達設定90萬平方米以上大型綜合體的購物中心體量為20萬平方米左右，50～90萬平方米大型綜合體的購物中心體量為14萬平方米左右。
結論二：90萬平方米及50～90萬平方米的商業銷售及商業持有比例均為8∶2，這樣的黃金比例可平衡現金流。
結論三：未來幾年二三線城市仍為萬達發展主戰場。20**年，萬達新增土地儲備面積1016萬平方米，同比20**年新增土地儲備面積1976萬平方米下滑49%。說明萬達逆市拿地趨于謹慎，通過拿地位置可發現，20**年二三線城市仍為萬達拿地的主戰場，在溫州、蕪湖、南京、天津、廈門等多個城市拿地。
篇3：銷售中心現場服務主管崗位職責
銷售中心現場服務主管崗位職責
一、職位基本信息
職位名稱：銷售中心客戶服務中心現場服務主管所屬部門：經營拓展部銷售中心客戶服務中心現場服務部
直接上級：銷售中心物業經理間接上級：經營拓展部經理
直接下屬：各售場現場服務助理
編 制 人：XX 審核人： 肖宇批準人：XX
二、主要工作職責及任務
主要職責項具體工作任務、內容關鍵指標和要求
1.安全管理
1.1.負責安防及消防設施設備的有效運行。每季度設備設施運行情況抽查≥1次,并記錄在《綜合檢查記錄》上。
1.2熟悉轄區消防和安防設備設施系統原理、功能和操作使用。組織銷售中心安全和消防知識宣傳和培訓。每年≥2次，并記錄在《培訓記錄》上。
1.3.負責消防和安全應急方案的制定、修訂及演練指導。消防演練每年≥2次;
安全演練每年≥2次;
有演練方案和總結。
1.4.組織銷售中心消防和安全薄弱環節排查。節前安全檢查≥3次/年;
安全薄弱環節排查≥1次/季度;
并記錄在《綜合檢查記錄》上。
1.5.組織秩序護衛類重點報事和投訴的協調處理。處理過程無投訴。
1.6.盜竊、人傷、災害等突發安全事件，現場組織處置。處理過程無投訴。
1.7.負責大型*活動(參與人數500名以上)安保方案的制定、活動申報和現場管理。OA方案申報及時;現場無事故。
1.8.針對新售場接管工作，負責提出安防部分的人員、物資意見和建議。售場開放前1周完成。
2.部門管理
2.1.完成部門年度職能目標和一級計劃。按計劃目標達成。
2.2.編制部門年度工作計劃和資金計劃，并督導執行。計劃完成率100%;
資金預算偏差≤5%。
2.3.制定和修訂本部門工作制度、服務標準、流程、培訓教材。每1年回顧修訂1次。
2.4.負責對各售場現場服務助理工作的督查。檢查班長工作記錄并簽字，與被檢查人溝通，每月≥1次。
2.5.對各售場現場服務部崗位品質進行抽查。夜間查崗，每月≥1次，并記錄在《綜合檢查記錄》上。
2.6.負責根據外部環境和人員變化，調整現場服務部崗位配置。售場地產收費面積變化時。
2.7. 人員管理
2.7.1. 發展員工，建立人才梯隊。按年度指標進行。
2.7.2. 參與本專業人員的招聘復試、轉正答辯。有復試和答辯記錄。
2.7.3. 參與本專業骨干員工的離職面談。有面談記錄。
2.7.4.參與本專業員工的績效考核，提出意見和建議。以各項記錄為依據。
2.7.5.與本專業員工保持有效溝通，了解員工思想、工作生活狀態。參與部門員工懇談會;
每年與本專業60%以上的員工有一對一溝通，并有記錄。
3.關系管理關系名稱主要工作
內部其他區域秩序維護中心活動協調、人員協調。
公司綜合部門信息交流、協調配合。
地產營銷部信息交流、協調配合。接受報事、反饋結果。
外部交警、消防、派出所等需要維護的政府部門對口部門關系維持。
供方服務質量的監控和評價
三、主要權限
建議權部門工作的開展和改進
員工的任用
部門重大報事或賠償處理方式
員工的獎勵、處罰
審核權本專業服務標準、工作流程、管理制度
本專業員工的工作績效
本專業各項費用報銷
本專業各類物資的采購、報廢
本專業班長工作計劃總結
本專業各售場連續三天及以上的崗位、班次調整
審批權應急隊調動
小型*活動安保方案
各售場巡邏線路
本專業班長調班
本專業各售場三天以內臨時崗位變動
各售場本專業培訓計劃
四、任職資格條件
學歷與教育背景學歷要求高中(含)以上優先專業物業管理、酒店、營銷、法律
年齡35歲以下。
工作經驗對外招聘時，需有3年以上保安行業相關管理工作經歷。
專業軍人或經過系統的保安培訓者優先。
必備知識物業管理相關法律法規。
操作技能計算機可熟練使用WORD、E*CEL、PowerPoint等辦公軟件。
寫作掌握通用公文文體，能寫作工作計劃、總結、方案等各種文稿。
語言口齒清楚，普通話標準流利。