物業知識教材:委托房產銷售
現今的中國與所有經濟高速發展的國家和地區(如50年代的歐洲,60年代的日本,70年代的亞洲“四小龍”等),有著一樣的歷程,社會生產力空前提高,經濟增長迅速,市場形勢發生了重大變化。一方面,商品供應大大增加,新產品不斷涌現,買方市場全面形成;另一方面由于政府采取了一系列刺激需求的政策,使市場需求在量和質兩方面都大為提高了。中國的房地產市場隨著政府對住房制度改革的步伐,由誕生走向逐漸成熟,其間80年代到90年代,某些區域的樓價整整漲了10倍,使更多的投資者從旁觀到積極涌躍地加入。
比如淘金花園于1991年底推向市場,開始對外銷售樓花,盡管對于這些樓宇住宅單位進行的完全是一種期貨交易,但仍在短短的幾日時間里銷售一空。當時政府的政策法規在許多方面尚未完善,買賣雙方使用發展商印制的預售合同,在發展商處就可以辦理轉名,使“炒樓”活動相當的活躍。淘金花園于1993年12月1日提前一個月交樓(不僅可以按時交樓,并提前了整整一個月,這在當時是絕無僅有的),但從業主名冊上看見,第一批的買家已所剩無幾了。顯然,購房者中間除了一部分是為了解決自己使用房屋問題外,還有其他許多投資者。
一、投資經營
對于投資房地產的經營者來說,主要有以下三種操作形式:
1.公司化、集團性操作
這一類的買家,通常為一些大公司及大財團,他們實力雄厚,資金充足,往往一次購入整幢物業或數十個住宅單位的期貨,在價格上可以低于現貨,并利用產業投資中的高低潮,周而復始地進行低買高賣的操作獲取利潤。另外,物業從長遠角度看有升值潛力,而且租金的收益率又超過銀行按揭利率,投資者還會考慮長線投資來謀求更高的利潤。
2.專業化操作
這類買家有地產專業公司或進行地產專業的人士以及熟悉地產運作程序及法律條例的人士,他們比較注重收集物業的最新情況、資料,并掌握著市場的最新行情、動態等市場信息,與地產發展商及其政府相關行業有一定的商業聯系,從事有組織的買賣,并利用所掌握的市場信息進行時間差的操作而獲取高額的利潤。
3.獨自型操作
這類買家以單獨行動為主,其中不乏成功的例子,并通過自身的運作逐步掌握房地產政策、法規,逐漸地步入專業人士的行列。但仍有一些投資者因為資金雄厚,實力不菲,盲目入市又缺乏自己的主見,對遠景缺乏正確的判斷,又易受宣傳媒介的誤導,不能很好地把握機會,最后損失慘重。
綜上所述,在物業管理的過程中,無論是長線投資,還是短線投機,追求小的風險、好的經濟效益是他們的共同特性。而投資房地產賺錢的愿望最終要通過市場實現,這樣,在物業管理中不可避免地逐漸生成了一個房地產的三級市場。
所謂三級市場是相對于一級市場及二級市場而言的。一級市場是指土地轉讓的市場,對于中國也就是土地使用權轉讓的市場,通常由政府有關部門有計劃地進行,將土地的供應及開發納入城市規劃。二級市場是指發展商在獲得一級市場中的土地使用權后,通過包裝、建設等行為將土地使用權再轉讓的交易市場。三級市場則是業主通過獲得二級市場中的物業再進行轉賣、出租、抵押等交易活動的市場。所以房地產市場中這三個級的市場可以說是緊密相聯的,共同繁榮、共同興旺是一種良性的循環,反之則可能步入惡性循環。物業管理的營銷活動,則主要是開發三級市場,這既是為業主提供的一項服務,又是謀求長遠發展、擴大生存空間的一項重要舉措。
業主委托物業管理公司銷售流程。
二、營銷操作
業主在高利潤的驅使下或業主急需兌現,又沒有時間或精力、經驗親自操作,通過委托專業人士放盤是一種較為行之有效的辦法,其中,委托物業管理公司則是多數人的選擇。具體操作有以下幾個步驟。
第一步,業主前往物業管理公司放盤,公司應了解清楚業主的意圖,并真實準確地向業主提供情況及有益的建議。
第二步,公司應指導業主填寫委托書,包括詳細填寫物業地址、房屋類型、裝修標準等,并商議制訂出能真實地反映出物業價值的價格、付款方式及要求等,在聯系人及聯系電話方面,應考慮到方便及時,并應盡可能地聯系到業主本人,要讓業主本人清楚地知道:
?、贂r間就是金錢,保持即時清晰的聯系及溝通是極其重要的,低進高出是投資成功的基本原則,把握時機,時間至關重要。
?、诩热珯辔?,就應給與充分的信任,中間應盡可能地避免第三人、中間人,由于事不關己所以屢屢誤事,在這方面我們所接觸的教訓太多。
?、墼谡麄€過程中要抱平常心,由于投資都會存在高潮、低潮,所以在有價無市的時候,要能夠接受現實,并正確地修改自己的計劃。
?、艹铚蕚潺R全的資料以外,還需將房屋根據情況盡可能地內外裝修,要知道俗話說“人靠衣裝,佛靠金裝?!?/p>
第三步,指導業主填完委托書,并對手頭上的資料進行整理及分析,應將所收集到的業主資料(產權證、合同、公證書、平面圖、發票、委托書等)的復印件及時地輸入電腦存檔,每一位經紀人員都要對所有資料了如指掌,然后根據所得到資料的真實情況尋找買主。
第四步,在尋找買主時首先必不可少的是廣告宣傳,散發、張貼海報傳單等方式進行,以吸引顧客;其次準備接聽電話、安排來訪或直接與買主進行洽談。這些都是對每一位經紀人員的考驗,一個好的經紀人員應憑著自己的三寸不爛之舌,牽線搭橋成人之美。接下來是接待來訪者看屋。要注意:
?、俳浖o人員切忌一問三不知,這樣等于趕走顧客。
?、趹苯訋зI主看樓,避免中間出現第三者。因為每一位投資買屋者一般都慎重,要仔細考察以確定自己的投資意向。很少有人將這么一件大事假手第三者,以避免出現難以預料的事情。
?、郾苊庠L客是其他中介經紀人或市場調查員等,因為他們的目的并不是買主,以免無謂地將自己的商業資料與他人分享。
?、軕宄I主投資的目的是自住、短線投機還是長線投資。
?、荻酱儋I賣雙方確定價格及其他事宜。
第五步,一旦與買主確定了價格及付款條件等要求以后,要以盡快的速度,在最短的時間里勸說買主成交,并留下定金,以免錯失良機。買主付了定金以后,接著就要準備各項文件、表格、資料等準備過戶,并結清賣方前期所拖欠的所有費用(如管理費、水電費、電話費、煤氣費等),維護買主及物業管理公司的利益。轉名(轉契)過戶一定要前往房地產管理局交易所按照政府的有關規定、政策進行,并自覺遵守國家法令、法規繳納有關稅費。私下自行簽訂買賣合同,自行過戶皆是無效的,也不受國家法律的保護。
第六步,在完成過戶工作以后,要保存好各項資料及過戶的有關手續,應及時知會管理處調整記錄,將有關資料輸入電腦,登記備案,并更改或備注以往所存資料。
篇2:鞍山市城市房產管理條例(2012修正)
鞍山市城市房產管理條例(20**修正)
《鞍山市城市房產管理條例》經2000年10月31日鞍山市十二屆人大常委會第20次會議通過,2000年11月28日遼寧省九屆人大常委會第19次會議批準;根據20**年2月9日鞍山市十四屆人大常委會第29次會議通過、20**年3月30日遼寧省十一屆人大常委會第28次會議批準的《鞍山市人民代表大會常務委員會關于修改部分地方性法規的決定》修正?!稐l例》分總則、房產行政管理、房屋使用管理、房屋修繕、房產交易、法律責任、附則7章45條,自20**年1月1日起實施?!栋吧绞谐擎偣蟹慨a管理暫行辦法》予以廢止。
鞍山市人民代表大會常務委員會關于修改部分地方性法規的決定
?。?0**年2月9日鞍山市第十四屆人民代表大會常務委員會第29次會議通過,20**年3月30日遼寧省第十一屆人民代表大會常務委員會第28次會議批準)
鞍山市第十四屆人民代表大會常務委員會第29次會議決定,修改下列地方性法規:
............。
五、《鞍山市城市房產管理條例》
1.將第十條第二款修改為:“經鑒定為危險房屋的,房屋所有人必須按照鑒定機構的處理意見及時加固或者修繕治理?!?/p>
2. 將第十五條第一款修改為:“公有房屋承租人必須嚴格履行租約規定,按月交納租金?!?/p>
3.刪去第六章。
4.刪去第四十七條。
5.刪去第四十八條。
6.刪去第五十一條。
............。
本決定自公布之日起施行。
鞍山市城市房產管理條例(20**修正版全文)
目錄
第一章 總則
第二章 房產行政管理
第三章 房屋使用管理
第四章 房屋修繕
第五章 房產交易
第六章 法律責任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 為加強城市房產管理,維護房產市場秩序,保障房產權利人的合法權益,促進房產行業的健康發展,依據《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關法律、法規規定,結合本市實際,制定本條例。
第二條 凡在鞍山市城市規劃區國有土地范圍內使用房產,從事房產交易,實施房產經營、管理的單位和個人,均須遵守本條例。
第三條 房產權利人應當遵守法律、行政法規和規章,依法納稅。房產權利人的合法權益受法律保護,任何單位和個人不得侵犯。
第四條 鞍山市房產行政管理部門是本市房產行政主管部門,對全市城市房產實施統一管理和監督。
建設、規劃、房地產開發、土地、工商、物價、技術監督等管理部門應當按照各自職責共同做好房產管理工作。
第二章 房產行政管理
第五條 國家機關、社會團體、企事業單位及軍隊管理的國有房屋屬于國家財產,由國家授權的單位依法行使經營和管理的權利并承擔相應的義務。
集體所有的房屋,由集體組織依法行使經營和管理的權利并承擔相應的義務。
私人所有的房屋,由房屋所有人依法行使經營和管理的權利并承擔相應的義務。
第六條 自管自有房產的單位實行資格審查制度。自有房產單位必須經市房產行政主管部門審批,取得《鞍山市自管房產單位管房資格證》后,方可對自有房產進行自管。
未取得《鞍山市自管房產單位管房資格證》的,其房產可由房產行政主管部門委托具有管房資格的房產管理單位進行托管。
自管房產單位必須執行國家有關房產管理的方針、政策、法律、法規,接受市房產行政主管部門的行業管理、業務指導和監督檢查。
第七條 城市私有房屋所有人不能管理其房屋時,可出具委托書委托代理人代為管理。
私有房屋所有人下落不明且無合法代理人或權屬不清的房屋,由房產行政主管部門指定的房產管理單位代管。
前款代管房屋因天災或其他不可抗力遭受損失時,房產行政主管部門和房產管理單位不負賠償責任。
第八條 政府可以向具有本市常住戶口的最低收入的住房困難家庭提供租金相對低廉的普通住房,即廉租住房。廉租住房的來源如下:
?。ㄒ唬v退的并符合政府規定的廉租住房標準的原有公有住房;
?。ǘ┳畹褪杖爰彝コ凶獾姆险幎ǖ慕ㄖ娣e或者使用面積和裝修標準的現住公有住房;
?。ㄈ┱蛦挝回撠煶鲑Y興建的用于廉租的住房;
?。ㄋ模┱蛦挝怀鲑Y購置的用于廉租的住房;
?。ㄎ澹┥鐣栀浀姆狭庾》繕藴实淖》?;
?。┱鶕嶋H情況采用其他渠道籌集的符合廉租住房標準的住房。
第九條 全市房屋安全鑒定工作由市房產行政主管部門設立的房屋安全鑒定機構負責。下列行為必須由房屋安全鑒定機構進行實施方案的安全審定,并會同有關部門批準后實施:
?。ㄒ唬υ蟹课葸M行改建、擴建的;
?。ǘ┰诜课萃鈮w、屋面設置大型廣告牌匾、通訊設施的;
?。ㄈ┰诜课萆襄^固或拉錨的。
上述行為造成房屋損壞的,行為人應當及時采取修復措施或賠償損失。
第十條 房屋出現影響使用安全跡象或使用行為可能造成安全隱患的;房屋接近或達到設計使用年限的,房屋所有人或使用人必須向房屋安全鑒定機構提出房屋安全鑒定申請,并承擔鑒定費。
經鑒定為危險房屋的,房屋所有人必須按照鑒定機構的處理意見及時加固或者修繕治理。
第十一條 異產毗連房屋的使用與維修,應按照有利使用、共同協商的原則正確處理。如果毗連房屋所有人、使用人需要改變房屋用途、結構時,應征得其他毗連房屋所有人的書面同意。
異產毗連房屋所有人或使用人因房屋使用發生糾紛時,糾紛的任何一方均可以申請房產行政主管部門調解、處理,也可以直接向人民法院起訴;因房屋維修發生糾紛時,按照先維修房屋后調解糾紛的原則處理。
第十二條 城市新建住宅區和共有設施設備齊全的城市原有住宅區,應當實行物業管理;配套設施不全的原有住宅區,應當由政府組織整治,達到規定的條件后實行物業管理。
房屋開發單位移交物業時,應當將按規劃要求,進入住宅小區建設成本,屬業主共有的物業管理辦公用房、自行車棚、停車場、車庫等共用設施設備和共用場地,移交給物業管理委員會。
第十三條 房產物業管理實行資質認證制度。物業管理企業經過房產行政主管部門資質認證,取得《物業管理企業資質證書》后,經工商行政管理機關登記注冊,領取營業執照。
街道辦事處和其他有關部門在各自的職權范圍內,對物業管理工作進行指導、協調和監督。
第三章 房屋使用管理
第十四條 城市公有房屋實行租賃制度。公有房屋的租賃必須執行國家、省、市人民政府規定的租賃政策和租金標準。
承租公有房屋必須取得《公有住房租賃證》或者《國有非住宅房產使用證》,《公有住房租賃證》和《國有非住宅房產使用證》是承租公有房屋的合法憑證,實行全市統一格式,由市房產行政主管部門頒發。任何單位和個人不得偽造、涂改《公有住房租賃證》和《國有非住宅房產使用證》。
第十五條 公有房屋承租人必須嚴格履行租約規定,按月交納租金。
承租人有下列行為之一的,出租人有權終止租賃合同,收回公有房屋使用權,并可索賠損失:
?。ㄒ唬⒊凶獾姆课萆米赞D租、轉讓、轉借他人或擅自調換使用的;
?。ǘ┥米圆鸶姆课萁Y構、改變房屋用途的;
?。ㄈo正當理由拖欠房租累計六個月以上的;
?。ㄋ模┳≌梅繜o正當理由閑置房屋六個月以上的;
?。ㄎ澹├贸凶夥课葸M行非法活動的;
?。┕室鈸p壞公有房屋的;
?。ㄆ撸┥米再I賣公有房屋使用權的;
?。ò耍┢渌麌乐負p害出租人權益的。
第十六條 承租公有住宅房屋,承租人在租賃期限內外遷或死亡,其共同居住兩年以上的家庭成員有本市常住戶口,在不超過本人住房限額標準的情況下,根據相應的政策,可以申請辦理更名手續。
第十七條 房屋所有人、使用人必須在國家規定的范圍內行使所有權、使用權,不得利用房屋存放有毒、易燃、易爆等危險品或者進行其他危害公共利益、損害他人合法權益的活動。
第十八條 房屋所有人或者使用人需要改變房屋用途的,應向房產管理單位提出書面申請并提供有關房產資料,經房產管理單位初審后,憑建設、規劃、環保等有關部門的批準手續到房產行政主管部門辦理《房屋改變用途臨時使用證》。
第十九條 房屋所有人或者使用人需要改變房屋結構時,不涉及拆改房屋內外承重墻等主體結構或者明顯加大荷載的,應向房產管理單位提出書面申請并提供有關資料,由房產管理單位審批。
改變房屋結構涉及拆改房屋內外承重墻等主體結構或者明顯加大荷載的,應當經市房屋安全鑒定機構鑒定,市房產行政主管部門審批后方可施工。
第四章 房屋修繕
第二十條 房屋修繕資金,依據房屋所有權性質不同,分別進行籌措。
公有房屋維修資金的籌措:
?。ㄒ唬┓孔馐杖胫幸幎☉斢糜诜课菪蘅樀馁Y金;
?。ǘ某鞘芯S護建設資金中劃撥的資金;
?。ㄈ┍鞠到y多種經營收入中部分盈余的資金;
?。ㄋ模┓ㄒ幒驼咴试S用于房屋修繕的其他資金。
私有房屋的修繕資金由私有房屋所有人自行承擔。
第二十一條 凡商品住房和公有住房出售后都應當建立“住宅共用部位、共用設施設備維修基金”。
“住宅共用部位、共用設施設備維修基金”專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。
第二十二條 房產行政主管部門負責指導和監督全市各房產管理單位編制年度房屋修繕計劃,并檢查其執行情況。
第二十三條 依照規定修繕房屋,是房屋所有人和其他對修繕負有責任的人應當履行的責任。
房屋所有人和其他對修繕負有責任的人對房屋應及時修繕。因不及時修繕房屋有可能導致房屋發生危險的,由責任人承擔相應的法律責任。
第二十四條 房屋使用人對所使用的房屋設施有監護的責任,發現房屋損壞,應及時報修。因使用人過錯造成房屋及其附屬設施損壞,或者給他人造成人身、財產損失的,由房屋使用人承擔賠償責任。
第二十五條 房屋維修過程中因房屋所有人、使用人或者毗連房屋所有人、使用人阻礙,導致房屋維修發生困難的,房產行政主管部門可以提請公安、司法機關采取強制措施,發生的費用由責任人承擔。給他人造成財產損失的,由責任人負責賠償。
第二十六條 房屋修繕工程實行質量保修制度。質量保修的內容和期限,應當在工程合同中載明。
房屋修繕工程發生重大事故的,由房產行政主管部門會同有關部門調查、處理。
第五章 房產交易
第二十七條 房產交易當事人必須依法簽定交易契約或合同,并持交易契約或合同文本向房產行政主管部門及其他有關部門申請辦理登記手續。
第二十八條 銷(預)售商品房屋實行許可證制度。開發經營企業進行商品房銷(預)售時,應當持有關部門的證明材料,向房產行政主管部門辦理商品房銷(預)售登記申請,取得《商品房預售許可證》后,方可銷(預)售商品房。
第二十九條 城市居民可以有償轉讓公有住房使用權。房產交易過程中,涉及到房產轉讓、房屋租賃、房產抵押、房產典當、房屋互換、房產拍賣及其他交易行為的,必須經房產行政主管部門依法審批。
第三十條 設立房產中介服務機構,必須經房產行政主管部門資質審查合格后,方可辦理工商登記。房產中介服務機構應當在領取營業執照后的一個月內,到房產行政主管部門備案。
房產中介服務人員實行資格認證制度。凡未取得房產中介服務執業資格并注冊登記的人員,不得從事房產中介服務。
房產中介服務機構資質和房產中介服務人員資格實行年審制度,凡年審不合格的,不得繼續從事房產中介服務。
第三十一條 房產中介服務人員承辦業務,須由其所在的中介機構統一受理并與委托人簽定書面中介服務合同。
房產價格評估,當事人可委托房產估價機構或房產估價事務所進行。但涉及房屋重置價格確定、房產課稅評估等政府職能性、公益性的房產價格評估,由房產行政主管部門委托的房產價格評估機構評估。
第六章 法律責任
第三十二條 違反本條例第六條規定,未經房產行政主管部門審批,擅自對房屋進行自管的,由房產行政主管部門責令其補辦手續,并處以5000元以上1萬元以下罰款。
第三十三條 違反本條例第十二條規定,未將物業管理辦公用房、自行車棚、停車場、車庫等共用設施設備和共用場地移交給物業管理委員會的,按《遼寧省城市住宅區物業管理條例》有關規定處罰。
第三十四條 違反本條例第十三條規定,未經房產行政主管部門資質認證擅自實行物業管理的,由房產行政主管部門責令限期改正,并處以5000元以上1萬元以下罰款。
第三十五條 違反本條例第十四條規定,涂改《公有住房租賃證》或者《國有非住宅房產使用證》的,其證書無效,由房產行政主管部門沒收其證書,并可對當事人處以1000元以上1萬元以下的罰款。
偽造《公有住房租賃證》或者《國有非住宅房產使用證》的,由房產行政主管部門沒收其偽造的證書及非法所得,并可對當事人處以1萬元以上3萬元以下的罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第三十六條 違反本條例第十七條規定未造成損失的,由房產行政主管部門責令限期改正,并處以3000元以下罰款;造成損失的,由房產行政主管部門責令其賠償損失,并處以造成財產損失5部以下的罰款。
第三十七條 違反本條例第十八條、第十九條規定擅自改變房屋用途、結構的,由房產行政主管部門責令恢復原用途、恢復原狀,并處以原房產價值1%~5%的罰款。給房屋造成重大損失的,依法追究其經濟或刑事責任。
第三十八條 違反本條例第二十三條、第二十四條、第二十五條規定造成房屋設施損壞或嚴重影響房屋安全的,由房產行政主管部門責令責任人賠償損失,并處以房產價值5%~10%的罰款。
第三十九條 違反本條例第二十八條規定,未取得《商品房預售許可證》擅自預售商品房的,由房產行政主管部門責令停止預售活動,沒收違法所得,并處以違法所得的1%以下罰款。
第四十條 違反本條例第三十條規定,未經房產行政主管部門資質認證或年審的中介服務機構或中介服務人員,擅自從事房產中介業務活動的,由房產行政主管部門責令停止房產中介業務活動,沒收違法所得,并處以1000元以上5000元以下罰款。
第四十一條 違反本條例的行為,涉及建設、規劃、房地產開發、土地、工商、物價、技術監督等部門管理權限的,由上述部門依據有關法律、法規、規章予以處罰。
第四十二條 房產行政管理人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,由其所在單位或上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第七章 附則
第四十三條 本條例所稱房屋,是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。
本條例所稱房產交易,包括房產轉讓、房產抵押、房屋互換、房產典當、房產拍賣和房屋租賃。
本條例所稱房產管理單位,是指經房產行政主管部門資質審查合格,直接從事房產管理的房管所、房產科等基層房產管理單位。
本條例所稱房產中介服務是指房產咨詢、房產價格評估、房產經紀等活動的總稱。
第四十四條 海城市、臺安縣、岫巖滿族自治縣參照執行本條例。
第四十五條 本條例自20**年1月1日起實施,《鞍山市城鎮公有房產管理暫行辦法》同時廢止。
篇3:遼寧省城鎮房產管理暫行條例(2004修正)
遼寧省城鎮房產管理暫行條例(20**修正)
1982年3月2日遼寧省第五屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過 根據20**年6月30日遼寧省第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議《關于修改〈遼寧省城鎮房產管理暫行條例〉的決定》修正
遼寧省城鎮房產管理暫行條例(20**修正本)
第一章 總則
第一條 為了加強城鎮房產管理,充分發揮現有房產的作用,以適應社會主義現代化建設和人民生活的需要,特制定本條例。
第二條 各級城鎮房產管理部門(以下簡稱房管部門)是同級人民政府行使房產管理職權的職能機構。各市(地)、縣(區)房管部門負責管理城鎮房產,并根據城市規劃要求,協同有關部門組織住宅建設工作。 第二章 公有房產管理第三條 凡城鎮公有房產及其附屬設備,均按其產權和用途,由房管部門分別實行直接管理和行政管理。
自管房產的單位(包括集體所有制單位),應認真執行黨、國家和各級人民政府有關房產管理的方針、政策、法規和統一的租金標準,接受房管部門的業務指導和監督檢查。
凡已由房管部門經營管理的房產,一律不再交給使用單位自行管理。
第四條 凡租用和退還公有房產,必須在遷入、遷出之前,到房屋產權單位辦理申請用房和退房手續。經審查批準,發給住房、退房證明。憑上述證明辦理戶口遷移手續。
對未獲批準,搶占公有房產的,產權單位有權令其限期遷出,也可會同街道辦事赴、公安派出所、搶占公房的職工所在單位對其進行教育和處理。經教育無效,拒不遷出的,可提請人民法院依法處理。
第五條 凡取得公有房產使用權的單位或個人,必須按原申請用途使用,禁止轉租、轉讓、私自交換和變相買賣公房使用權。違者,除沒收其非法所得外,并按租金的三至五倍罰款,還可收回房屋。
第六條 使用公房必須愛護房屋及其一切附屬設備,未經批準,不準任意拆改;不準在木地板、樓板上搭火炕;不準在非生產用房中私自安裝動力設備;不準在走廊、陽臺、屋頂、天棚上堆放超重物資或放置影響市容的物品;禁止在非專用房屋中存放易燃易爆物品。凡違犯本條規定而損壞房屋或其附屬設備的,應負責修復,賠償損失;對情節嚴重的,提請人民法院依法處理。
房產部門要切實加強房產管理,提高服務質量,及時維修,保證安全,逐步改善,做到不倒、不塌、不漏。
第七條 各地區、各部門都要執行省統一規定的租金標準。租用公房,必須按規定標準按月交納房租。逾期不交的,每過一日加收百分之一的滯納金。拒不交租的,由承租人所在單位從其工資中扣交。
單位租用公房的,租金由銀行托收;職工個人租用公房的,租金應逐步實行由職工所在單位代扣代交。
第八條 凡由政府撥用的房產均為國有房產。機關、團體、部隊、文教、衛生等單位使用的政府撥用房產,均不準自行買賣和交換。自管房產互相調撥時,須經上級主管部門批準,到房管部門辦理產權變更手續。不論政府撥用房屋或自管房屋,非經市(地)、縣房管部門批準,不得任意拆除。
第九條 城鎮集體所有制單位的房產,應向房管部門申請核發房產執照,國家依法保護其所有權。產權變動時,應到房管部門辦理產權變更手續。 第三章 私有房產管理第十條 根據憲法第九條的規定,國家保護公民對合法的私有房屋的所有權。允許產權所有人依法出租、買賣、繼承、贈與和交換私有房屋。產權變更時,須經當地公證機關證明,由房管部門發給房產執照,辦理契稅手續。
第十一條 禁止高價買賣房產、倒買倒賣房產或以房產、房證進行投機倒把。違者,除沒收其非法所得外,并處以成交額百分之二十到一倍的罰金。情節嚴重的,可提請人民法院依法處理。
第十二條 私房租賃由出租人、承租人雙方協商,簽訂租約,經過公證,共同信守。出租人應及時維修房屋,保證居住安全,不得任意攆承租人搬家。承租人要愛護房屋及其附屬設備,按時交納房租。私房出賣時,在同等條件下,承租人有優先購買權。
私房維修、改建所需材料,應納入當地物資供應計劃,給予供應。出租人不在當地或確實無力修繕的,經雙方協議,可由承租人或其所在單位墊修,修繕費用由出租人分期償還,或從租金中扣還。
私有房屋拆除,應報經房管部門批準。
第十三條 私有住宅租金可略高于公有住宅租金標準。租用非住宅私房,可按機關、團體、企業事業單位租用公房的租金標準執行。嚴禁高租、押租或索取租金以外財物。 第四章 房屋動遷第十四條 因國家(包括集體所有制單位)建設需要拆遷公房或私房,建設單位應按政策規定對持有房證的住戶和房主進行妥善安置,對被拆除的房屋給予合理補償。
拆遷社員自有房屋及其附屬建筑,建設單位應按政府規定給予工料補助,按原建筑面積委托生產隊包建,或由社員自行遷建。
被動遷的單位和住戶必須服從國家需要,在限期內遷出。被動遷單位的上級機關和被動遷職工的所在單位,要積極配合做好工作。對借故不遷,無理取鬧,教育無效的,動遷單位可向人民法院起訴,依法處理。
第十五條 在動遷地段的派出所、房管所,自接到國家建設征用土地通知之日起,應停止辦理戶口遷入、分戶、調房和私房變動等手續。否則,一律無效,并追究有關人員的責任。
第十六條 城鎮住宅按照誰缺誰建的原則,職工缺房由其所在單位負責解決。對被動遷戶或翻建戶的住房,按原有房證居住面積進行安置。確需增加住房面積的,新增面積所用建設資金,原則上由居住人所在單位負擔。
第十七條 為了統籌安排建設用地,合理負擔動遷費用,各市(地)可按建設單位的建筑總面積或總造價征收一定比例的動遷費,調劑使用。
第十八條 動遷時,凡違反《遼寧省城市建設管理條例》和有關規定的違章建筑,一律不準轉賣、轉讓、轉借,由所有人在限期內自行拆除,不予補償。逾期仍不拆除的,可向人民法院起訴,依法處理。
第十九條 凡因動遷而砍伐樹木、損壞草坪、移動煤氣管道、上下水道、電纜、熱力管線,以及拆除廠房、車間和各種設施的,由建設單位按有關規定給予合理補償。 第五章 附 則第二十條 對認真貫徹執行房產政策、法令,在房產管理工作中做出顯著成績,或積極協助房管部門工作,有顯著成績的單位或個人,應給予表揚和獎勵。
對違反本條例的單位或個人,經房管部門說服教育無效的,房管部門應會同其上級機關或本人所在單位、街道、派出所研究處理;情節嚴重的,可給予必要的行政處分,觸犯刑律的,應提請司法機關依法追究刑事責任。
任何單位或個人不得利用職權借故向建房單位勒索擠占房屋,違者,要嚴肅處理,并追回房屋。
第二十一條 本條例自公布之日起施行。各市、縣人民政府和地區行政公署可根據本條例規定精神。結合當地具體情況,制定具體實施細則。