淺談商業業態

　　業態一詞來源于日本，是典型的日語漢字詞匯，大約出現在20世紀60年代，定義是：針對特定消費者的特定需求，按照一定的戰略目標，有選擇地運用商品經營結構、店鋪位置、店鋪規模、店鋪形態、價格政策、銷售方式、銷售服務等經營手段，提供銷售和服務的類型化服務形態。

　　日本安士敏認為：“業態是定義為營業的形態”它是形態和效能的統一，形態即形狀，它是達成效能的手段。

　　業態是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務的具體形態，是零售活動的具體形式。通俗理解，業態就是指零售店賣給誰、賣什么和如何賣的具體經營形式。

　　商業業態的形式及特點

　　商業業態包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等8種形式。各主要業態選址和經營特征如下。

　　1、百貨店

　　百貨店是指在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區，開展進貨、管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業態。

　?。?）選址在城市繁華區、交通要道。

　?。?）商店規模大，營業面積在5000平方米以上。

　?。?）商品結構以經營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

　?。?）商店設施豪華、店堂典雅、明快。

　?。?）采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式。

　?。?）采取定價銷售，可以退貨。

　?。?）服務功能齊全。

　　2、超級市場

　　超級市場指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業態。

　?。?）選址在居民區、交通要道、商業區。

　?。?）以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達。

　?。?）商店營業面積在1000平方米左右。

　?。?）商品構成以購買頻率高的商品為主。

　?。?）采取自選銷售方式，出入口分設，結算由設在出口處的收銀機統一進行。

　?。?）營業時間每天不低于11小時。

　?。?）有一定面積的停車場地。

　　3、大型綜合超市

　　大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業態。

　?。?）選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道。

　?。?）商店營業面積2500平方米以上。

　?。?）商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業的品牌開發。

　?。?）采取自選銷售方式。

　?。?）設與商店營業面積相適應的停車場。

　　4、便利店（方便店）

　　便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業態。

　?。?）選址在居民住宅區、主干線公路邊，以及車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企業事業所在地。

　?。?）商店營業面積在100平方米左右，營業面積利用率高。

　?。?）居民徒步購物5-7分鐘可到達，80%的顧客為有目的的購買。

　?。?）商品結構以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點。

　?。?）營業時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。

　?。?）以開架自選貨為主，結算在收銀機處統一進行。

　　5、購物中心

　　購物中心指企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集合體。

　?。?）由發起者有計劃地開設、布局統一規劃，店鋪獨立經營。

　?。?）選址為中心商業區或城鄉結合部的交通要道。

　?。?）內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業店、專賣店、快餐店等組合構成。

　?。?）設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。

　?。?）核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。

　?。?）服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。

　?。?）根據銷售面積，設相應規模的停車場。

　　6、倉儲式商場

　　倉儲式商場指以經營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務的零售業態（其中有的采取會員制形式，只為會員服務）。

　?。?）在城鄉結合部、交通要道。

　?。?）商店營業面積大，一般為10000平方米左右。

　?。?）目標顧客以中小零售商、餐飲店、集團購買和有交通工具的消費者為主。

　?。?）商品結構主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內用品等為主。

　?。?）店堂設施簡樸、實用。

　?。?）采取倉儲式陳列。

　?。?）開展自選式的銷售。

　?。?）設有較大規模的停車場。

　　商業業態對城市商業空間結構的影響

　　1、商業業態影響城市商業空間結構的方式

　　商業業態本身不直接對城市商業結構產生影響。

　　商業業態對城市商業空間結構的影響是通過不同業態的商業企業的區位選擇實現的。影響特定業態的商業企業區位選擇的因子有兩大類：一是該種商業業態的自身因素如一般區位因子（交通、地段地價等）、規模經濟、集聚經濟、物質設施形態、經營商品特色等;二是消費者行為方面的因素如消費偏好、消費者數量與支付能力、消費出行方式、消費心理與方式等。

　　商業企業區位選擇的過程是在利潤最大化前提下上述二者有機結合、實現動態均衡的過程，其結果便形成了特定的城市商業空間結構與商業景觀。因而可以說城市商業空間結構是商業業態的功能、規模與等級結構的空間表現。

　　圖1表述了商業業態影響城市商業空間結構的過程。

　　2、商業業態對城市商業空間結構的影響

　?。?）傳統商業業態與“金字塔”網狀商業空間結構模式

　　傳統商業業態以隨工業革命而興起的百貨商場及稍后出現的雜貨店、小百貨等為代表。歐美早期的城市，是在市內交通尚不發達的情況下形成的。因此百貨商場與專賣店雜貨店的區位選擇遵循接近性（accesibility）原則，即商業網點盡量接近顧客住地，以便顧客就近購物。城市中心位置由于通達性好、處于全市顧客購物平均距離最小處等優勢，往往成為百貨商場與專賣店等業態的選址目標。

　　隨著城市的向心發展與近域推進，城市中心逐漸發展成為中央商業區（CBD）。城市CBD一旦形成，由于地價高昂，只有盈利水平高、地租支

付能力強的高檔商店與百貨商場及專業店才可能集聚在CBD而形成全市最高級別的商業中心。地租支付能力較弱的一般商場與一價店等只得選址在區位條件一般但客流量較大的城市地段而形成城市分區商業中心。其它面向居民提供中低檔商品與服務的雜貨店、小百貨等廣泛分布于居民區而形成社區購物中心與鄰里購物中心。傳統業態的商業企業區位選擇的結果形成了以CBD為核心、以若干次級商業中心與眾多鄰里商業中心為支撐的“金字塔”型網狀體系，并且絕大多數商業活動集聚在CBD。整個“金字塔”網絡體系中，頂部由CBD組成，越往下，商業中心數量越多，眾多的普通商店組成“金字塔”的底部，這些特征與克里斯泰勒的中心地等級模式基本相符。

　?。?）現代商業業態與多極分散的城市商業空間結構模式

　　城市商業業態的發展與城市化進程息息相關。二戰后特別是50年代以來，由于“城市病”問題的困擾與城市交通網絡設施現代化的推動，歐美城市發展相繼進人“郊區化”與“逆城市化”階段。以住宅郊區化為先導，西方城市郊區化引發了市區各類職能部門郊區化的連鎖反應。首先遷往郊區的是商業部門，商業是為城市居民提供服務的，市區居民的外遷勢必影響到商業的營業。市區人口尤其是富裕階層的外遷，導致市區購買力的下降，市中心區（包括CBD）的一些百貨商店紛紛倒閉。傳統的由CBD主宰城市零售業的格局逐漸被打破。為求得生存與發展，市區尤其是CBD的一些商業企業不得不追隨居民而遷往郊區。但此時的商業環境已發生變化，由高速公路、地鐵、軌道交通等組成的發達的城市交通網絡已經形成，家庭小汽車也得到普及，驅車購物已成為可能;而且隨著現代生活節奏的加快與生活方式的改變，人們“一次購物”的愿望加強。

　　于是，超級市場、購物中心與巨型市場、倉儲式市場等業態應運而生。這些新興業態的商業企業占地面積廣，提供商品服務種類多，一般選建于地價便宜的城郊接合部。以超級或巨型市場或購物中心為核心，一些便利店、專賣店等集聚在其周圍而形成郊區商業中心。郊區購物中心不僅服務于郊區居民，而且也吸引了相當部分的市區居民。因為市區道路陳舊，交通不便，顧客驅車到市區邊緣帶的高速公路沿線的新商業中心購物反而省時方便，“時間原則替代了空間原則”。商業郊區化發展降低了城市CBD與城市中心的商業功能與作用，如美國芝加哥1950年市區商業企業職工占總數的7396，郊區僅為27%，到1970年代則各占一半;1977年美國城市郊區商業零售額已超過市區。

　　國內有研究表明北京零售業出現“市中心區商業區衰落，邊緣商業中心崛起，社區商業中心蓬勃發展”的態勢。

　　50-60年代以來，人文主義興起，城市居民的閑暇時間增多，其購物行為趨于復雜化。更多的消費者將購物、娛樂、康體休閑、領略城市風光等結合在一起，他們不僅要求購物方便，而且要求購物環境優雅舒適。城市消費者的多重購物目的使得一些大型商業業態與服務業的功能界限不再十分明顯，商業的兩棲性即商業與服務業的綜合性特征日益明顯。融購物與娛樂休閑為一體的新興業態—ShoppingMal適應了時代的需求，這種新興業態綜合考慮了消費者的各種需求，體現了對人的關懷，因而ShoppingMall自產生起便獲得廣大消費者的青睞，并取得巨大成功。

　　ShoppingMall一般選址在客流較集中、交通便捷的市中心或次（區）中心，選址在次中心往往形成城市分區商業中心，有利于城市商業的分散布局與縱向發展。

　　購物中心、巨型市場與ShoppingMall等業態的興起與區位布局客觀上打破了傳統的“金字塔”式城市商業空間格局。由于發展的慣性，城市CBD可能在城市商業網絡中仍居于重要地位，但城市分區商業中心的興起與郊區商業中心的崛起，使城市商業布局向多極分散格局發展，特別是各種業態的商店連鎖經營的發展，更加劇了城市商業的綜合性與橫向性發展趨勢。

　?。?）新興商業業態與三維的城市空間市場結構

　　近年新興的虛擬商廈與電子商業是以計算機網絡為基礎，通過電子網絡方式進行商品交換與行政作業的全過程。這可視為商業業態的第五次革命，因為它第一次實現了無店鋪經營，突破了傳統的商業生產、批發與零售的流轉程序與營銷模式，真正實現了低成本、高效率與零庫存，將對城市傳統的商業空間結構帶來前所未有的沖擊。眾所周知，傳統的商業市場是二維的地理位置（Marketplace），距離障礙與交通費用是影響商品交易成本的重要因素。而虛擬商廈與電子商業的發展造就了三維的空間市場（Marketspace），借助這一市場，企業可以突破地理位置的局限，擺脫空間距離的束縛，直接與消費者進行交易。

　　虛擬商廈與電子商業使得網絡直銷成為可能，而以零售與批發為主業的中間商的作用將弱化?！熬W上購物”模式促成了“虛擬商場”的出現，傳統的商業地理空間將讓位于空間市場（包括地理空間與網絡空間），因而虛擬商廈與電子商業對城市的商業空間結構的影響將是深遠而復雜的。筆者認為，應該正確評價新興商業業態對傳統業態與傳統市場空間結構的影響。雖然電子商業與虛擬商廈必將對傳統商業業態造成很大的沖擊，但不會完全取而代之。因為現代人們的多重購物目的與要求使得ShoppingMall與購物中心等業態相對于電子商業仍具有較大的比較優勢，因而仍將存在下去。

　　參考文獻

　　張水清，商業業態及其對城市商業空間結構的影響。

篇2：商業物業經營之道:自營人氣業態

　　商業物業經營之道--自營人氣業態

　　在主力店盈利能力孱弱，市撐召力欠缺的大背景下，有開發商通過跨行業經營，提升旗下的商業地產價值，為最終在資本市場獨立分拆上市或發行REITS等產品奠定基矗萬達、復星、世茂、恒大則是這類開發商的代表。

　　多種手段提升商場人氣

　　商業地產跨界的典型案例是萬達集團，萬達集團董事長王健林曾指出，房地產行業無法產生長期、持續、穩定的現金流，因而萬達必須向文化旅游轉型。4月下旬，萬達院線招股書發布，計劃募資20億元，在深圳中小板上市。萬達院線目前主營影院投資建設、電影放映及衍生業務。招股書顯示，20**年，萬達院線31.6億元的票房收入占市場14.5%。萬達影院對萬達廣場的客流貢獻也較大。

　　萬達集團并非個案，世茂也成立了世茂影院投資發展有限公司，采取院線捆綁商業地產的模式，目前已經發展多家影院。這些影院有助于提升商業地產的人氣。此前，《每日經濟新聞》記者曾調查過世茂開設在部分二、三線城市的購物中心，發現影院是幫助這些購物中心留住人流的一個很好的途徑。世茂還非常懂得利用自己在住宅資源上的優勢來吸引客流。世茂部分住宅項目運行的“云服務”板塊內容之一，就是世茂百貨的“商務云”，通過這一方式，世茂將客流量大量吸引到自己的購物中心內。

　　復星集團則通過投資時尚品牌，從而在商業地產的招租規劃中擁有更多自主權。主持投資意大利男裝品牌Caruso的復星集團國際發展部總經理仲雷透露，Caruso在中國的第一家旗艦店將開在復星旗下的商業地產項目。

　　此外，一些房地產企業建立了健康管理事業部，還有一些房地產企業承諾為入住的企業提供包括注冊到融資的一系列服務。

　　給客群獨特消費體驗

　　為商業地產規劃未來，如今首先要考慮的一個因素就是互聯網，其次是在經營方面提升品質。

　　互聯網和智能手機的普及，以及低成本的物流和配送服務推動了在線零售業的快速發展，在這樣的大趨勢下，實體店挖空心思，只有提供互聯網無法滿足的服務和需求，才能繼續吸引客流。

　　一個重要的變化是，餐飲這種無法在網上完成的消費，在購物中心變得越來越重要。

　　據《成都商報》報道，數據顯示，過去餐飲在購物中心的比例一般在15%~20%之間。但最近部分購物中心的餐飲租戶占比高達40%。在上海的一些新興區域和新開業項目，餐飲商家尤其是連鎖快餐、咖啡店以及大型本土餐廳的進駐，成為提高入駐率和吸引客流的關鍵。

　　房地產資咨詢服務公司高緯環球在一份報告中表示，百貨若想獲得成功，有幾種思路，如利用區位和歷史積淀，或者將百貨購物中心化為零售主力店創造更多空間；另一個做法就是“跨界”，在某些領域變得更加專長，例如向消費者傳遞最新的高端服飾流行趨勢。

　　高緯環球顧問部中國區董事雷玉紅認為，“有經驗的開發商更愿意選擇有豐富零售物業設計經驗的建筑師，以便設計出更能吸引商家和顧客的項目。同時，有經驗的開發商更有可能說服那些關鍵的主力商家進駐?！?/P>

　　一些購物中心如上海嘉里城、北京的僑福芳草地等最近則在購物中心經營上更加強調品質生活這一概念。

　　道賓商務咨詢顧問蕭長明曾擔任上海港匯恒隆廣場的副總經理，他認為，如今的購物中心已經到了洗牌的階段，很多購物中心通過打折來吸引客流，這樣的做法僅在換季時可以采用，且效果越來越不明顯。

　　以上海的K11購物中心為例，K11主打“藝術牌”，且在購物中心安排了很多生活方式類的項目，可供全家人一起活動。幾個月前，K11在商場出口處陳列出許多頗具設計感的彩色木馬，以吸引客流。蕭長明告訴記者，木馬的創意早在上世紀四十年代就曾在法國一家酒店嘗試過，大獲成功。在迪拜、倫敦，很多商場都有巧妙的跨界設計，中國的商業地產商完全可以學習、借鑒國外的創意巧思，引入中國，給商業地產帶來活力。

篇3：商業項目業態組合規劃操作

　　商業項目業態組合規劃操作

　?。ㄒ唬┥虡I項目準確功能分區規劃操作

　　1、商業項目主題、檔次的定位形成是關鍵，沒有相關定位的商業項目，不可能進行準確的功能分區；

　　2、按照商業項目檔次、主題定位，考慮最優的商業項目功能定位；

　　3、分析各進入商業項目的功能區對消費者心理、行為的影響情況，并初步考慮處于不同位置的不同效應；

　　4、結合個功能組團經營特點和商業建筑條件，考慮各功能組團的最佳位置；

　　5、結合項目所在地消費群對各功能區的關注程度，開始有效的進行商業項目功能分區規劃；

　　6、綜合評價各功能組團之間的相互影響，選擇良性影響的組團集中分布，惡性影響的組團選擇隔離。

　?。ǘ┥虡I項目業態組合規劃流程

　　1、確定商業項目的主題和檔次，根據相關定位，確定將要選取的經營業態；

　　2、根據當地市場分析所選擇經營業態的經濟可行性；

　　3、根據消費者對經營業態的關聯性消費特點，將關聯性的業態進行綜合分析；

　　4、選擇最能夠引起消費者消費欲望的經營業態，優先考慮它的位置和面積；

　　5、確認最有業態后，根據消費的關聯性，以關聯性重要程度不同，選取相關的經營業態；

　　6、適當的統一關聯業態組合的風格，形成優勢業態帶領弱勢業態的局面。

　?。ㄈ┙洜I業態規劃組合制勝技巧

　　1、技巧一

　　優勢業態支撐弱勢業態，通過經營業態位置的組合，實現這種提升。如：通過餐飲業對人流的吸引和聚集作用，在餐飲業旁邊設置商品零售業態，實現商品銷售業態的人流；

　　2、技巧二

　　強強聯手，通過不同的經營業態的集中布置，最大限度的滿足同一類消費群的需求，形成對消費人流的極大吸引力。這種方式，要求兩種以上的經營業態有統一的主題，面對統一的目標客戶群。這樣才能形成各自客戶互相支持的局面；

　　3、技巧三

　　全面性組合。消費者逛商業項目無非是購物、休閑和餐飲，其目的性很明確。通過能夠滿足一部分人群全面消費需求的經營業態組合，以規模和全面性吸引消費者過來，應該是最有效的。