寶龍城市廣場新一代產品建議

　　一：MALL空調設計

　　1、寶龍城市廣場建筑體量大、業態復雜，在空調、照明、小動力等方面采用"自動控制系統"設計，兼具手、自動切換功能；其中空調主機采用廠家自主控制系統（制冷機組聯動控制、冷凍泵、冷卻塔聯動控制），各家商鋪支路空調水閥獨立控制；照明系統采用"回路控制"設計方式；小動力（插座）部分采用整層控制；

　　2、中央空調系統的設計應盡量將需要深夜服務的租戶（如電玩、KTV、影院和餐飲等）系統合并空調機組相關運行參數可與樓宇自控系統共享，以達到樓宇自控系統對末端設備適時調節的作用；

　　3、由于室內步行街通道為全部開敞式設計，每層中間有天井，應在適當層頂部增設側出風空調設備，分別在冬季供暖和夏季供冷使用，保證室內步行街內不出現溫度分層現象。

　　4.空調末端設備盡量使用集中送風空調柜機，減少運營期間對租戶，公共區域吊頂的損壞。

　　二：MALL沿街小商鋪空調設計

　　MALL正面沿街商鋪，預留四到五家一拖二全球連鎖餐飲品牌（麥當勞、肯德基、必勝客、棒約翰和星巴克等）做獨立的空調系統，設計預留分體外掛機及隱蔽的冷凝水收集管。其余外街商鋪空調系統介入MALL中央空調系統，末端設備采用風機盤管加新風的方式。在制冷機房的分集水器上設置獨立的分支管，并設置相應的控制閥門。

　　三:遮陽簾（膜）

　　中庭的采光天棚及室內步行街的采光廊應進行節能設計，必須結合日照方向和日照強度在天棚部分玻璃面或全部玻璃面內側設置內遮陽簾，遮陽簾應為電動、遙控開啟形式，或給天棚玻璃面內側貼高級、有效的遮陽膜，以達到遮陽降溫作用。

　　四：中庭走廊燈光

　　1、室內步行街照明布置方式要有靈活性，燈具不宜繁雜，滿足照明條件即可，燈具選用高效節能。

　　2、燈具上的色溫主要營造空間氣氛，采用冷暖配搭形式。確保足夠的照度和照明質量，通道基礎照度為200lu*（可采用2*13w節能燈），交通節點（廊橋、主、次出入口）基礎照度為500--600lu*（可采用150w金鹵燈），基礎照明的色溫為4000K。

　　3、燈具與燈具之間的間距不宜超過1.5米，光源的照度要有衰減性，設計當中兩米之間達到補充光源與調色溫作用。

　　4、暗藏燈帶設計的作用具有指引性，流動性，讓整個空間活躍，提升空間檔次，具有補充光源作用，增強材質感。

　　5、MALL室內步行街照明系統應采用多回路控制，分區域控制，方便夜間保潔作業、工程維修和商戶夜間裝修，達到節能目的。

　　2、延時營業主力店夜間通道：

　　1）、娛樂區域需設計專用夜間通道，并有客貨垂直電梯和疏散樓梯通往機動車停車場和地面樓梯外；

　　3、地下室設施和配套：

　　1）、為便于觀察配電室設備運行狀況，建議將配電室與值班室之間的隔墻改為防爆玻璃窗；2）、應將開閉所與其它變電所規劃在同一層，以方便安裝施工及運行管理，節約投資，高壓配電室人員值班可設置在一處配電室，利用監控攝像裝置檢測其他配電室設備運行狀況

　　4、垃圾房：

　　1）、垃圾房的位置應設在靠近貨梯及卸貨區，垃圾運送通道應注意當地垃圾車的高度，盡量靠近貨運通道；

　　2）、生活垃圾房分設干、濕垃圾房，每組面積不小于60㎡為宜，

　　3）、濕垃圾房的建造標準：墻面、地面統一鋪瓷磚，墻面到頂、排污溝亦應鋪磚，并配置上下水、照明、送排風和滅蠅燈等。

　　5、設備房：

　　1）、相同業態的的變電所和制冷機房緊鄰設置，各自的變電所與制冷機房中間應設置值班室，亦可同時照看運行。

　　2）、充分考慮設備房的通風和散熱問題。

　　3）、弱電機房：消控中心（含監控中心）、軟件管理IT機房等，面積在150--200平方米，配置單冷空調，保證溫度不致過高。住宅區消控中心必須和MALL的消控中心分開，各設置一處為宜。

　　6、非機動車停放處：

　　在地面MALL附近合適位置設置能停放總計1000部非機動車的帶雨棚的停放點兩處以上。設置員工專用非機動車停車位，設充電電源插座10個。

　　五：地下車庫地面施工用材和車場交通設施要求

　　1、人行走道與車行通道之間建議有明確區分，避免人車混行；

　　2、車庫地面應為水泥亞光地面，最好刷地坪漆；

　　3、車庫柱四個角應安裝夜光防撞橡膠條，防止車輛損壞承重柱；

　　4、車庫出入口道閘應盡可能設置在水平路段位置；

　　9、車道地面增加指引方向形狀的減速帶，按出入方向分別按>>>>或<<<<紋路設置。

　　六：餐飲區域面積及工程要求

　　1、室內步行街餐飲商鋪面積占小商鋪面積總量為35%--40%，分別位于第四層全層、第三層部分和第一層一拖二的四大連鎖品牌餐飲；

　　2、應為三、四層餐飲商鋪預留煙道、屋頂凈化排煙風機安裝位置、商鋪內一級隔油池、管道天然氣、上下水和足夠的電容量（預計為150W--200W/平方米，視不同的餐飲種類預留充足的電容量）；

　　3、餐飲商鋪均要求在其內部設置衛生間，設計時預留上下水和排污管道，方便就餐顧客入廁。

　　七:地板用材要求

　　1、外廣場地面應采用防滑、耐用、抗壓、便于清洗的材質，建議采用600*600規格的天然石材，面積不宜過大，既便于日后維修更換，更換后色差也不會很突出。

　　2、外廣場機動車行駛部分厚度建議大于4cm或達到上車地面的要求。

　　10、外廣場井蓋采用抗壓型并便于開啟的金屬型井蓋，并考慮防盜；

　　11、由于地埋燈易損壞、發熱燙傷人，應取消地埋燈；若確需，應慎重選擇地埋燈，確保無故障和使用壽命；

　　八：廣告位要求：

　　1、廣告位、店招及相關照明的電源，在配電室內設立獨立的配電箱/柜，采取集中控制方式，并接入樓宇自控系統（BA系統）；

　　2、為保證今后在實際使用中計量的準確及權屬的明確，對每塊廣告位進行獨立計量，百貨、超市和電器三家主力店由于都需要單獨的增值稅發票，三家店專用廣告位應從其店內接電；

　　3、戶外廣告位鋼結構支架應做全面防銹處理，筋、梁密度分布合理；

　　4、內襯鍍鋅板厚度要符合要求，鉚接牢固、密度合理，以避免在刮風時出現噪音；

　　5、外立面廣告位內側應設置檢修口，方便維護；

　　九：LED屏要求：

　　LED電子顯示屏的音響效果適合戶外使用，

在廣場圓弧面至少安裝三處音箱，確保廣場搞活動時的舞臺音響效果，并在一層外立面弱電井預留視頻、音頻接口，方便廣場搞活動時同步轉播。

　　十：中庭、多種經營點位區的配套要求

　　2、多種經營點位確定后，應考慮電源插座（電容量為2--5KW）、網線接口，甚至上、下水預留接口。

　　3、主通道和一樓自動扶梯下面設置地插和網線接口，方便設置收銀臺和多種經營點位。

篇2：康橋別墅產品建議

　　康橋別墅產品建議

　　在此，我們將對該項目的規劃設計提出建議，以使產品可以更大限度的滿足目前上海市別墅類物業購買者的需求。特別要指出的是，以下建議都是根據我們所推薦的第四套設計方案所提出的。

　　1、總體規劃建議

　　在小區布局上應避免兵營式的排列。別墅在設計中要體現個性化，而兵營式的排列會將別墅的個性減弱，因此必須避免。本方案在設計中盡管在小區的局部作了變化的處理，但是總體感覺上仍是兵營式，建議在建筑的布置上多一些變化?？梢钥紤]利用道路的角度變化使建筑之間的位置產生錯落，以削弱兵營式的感覺

　　利用水系將小區分為四個大的組團，再利用道路將大的組團進一步的分割，使小區有層次感。

　　在建筑的安排上，應該的面積越大的別墅所處的位置越好，以利于銷售。

　　在小區的西北角的水系兩側各有兩條排列很緊密的別墅帶，其高密度不符合別墅生活中個性化及舒適生活的理念。這樣排列的別墅在銷售中也會產生困難，因此建議將其密度減小。

　　2、出入口及道路系統建議

　　2.1出入口建議

　　出入口應避免車流量較大的主干道。同時為了使用方便及安全的考慮，出入口的數量應在兩個以上。本案建議在浦三路和秀浦路上各開一個出入口，浦三路上的出入口較大且進入小區后由河道分成兩條道路進入不同的組團。

　　由于別墅類小區人行進出的數量有限，因此出入口不建議做人車分流處理。

　　出入口不建議做弧形廣場，建議只做一個精致現代的出入口管理中心及智能化管理系統，以避免廣場的濫用。

　　進入小區后河道與車道平行的設計可以給人極好的視覺效果和心理感覺，應該保留，此景觀可作為本案的特色之一。

　　2.2道路系統建議

　　本案道路系統以連接各個組團的環路為主要道路，道路系統彎曲有致，各分支道路與小區中心環形道路相連，形成一個完整的道路系統。

　　分支道路與主要道路之間形成一定的角度，使小區布置富余變化，同時使不在南北向上的別墅可以在南北方向形成一定的角度。

　　3、綠化景觀設計建議

　　本案景觀以大面積的水景及河道為主，使用水做景觀是目前滬上流行的設計，比較討好。同時，其河道與車道平行的處理比較少見，使其有自己的特色。

　　我們在景觀上的建議主要有以下三點：

　　建議將中心湖面的面積做一定的縮小。本案的賣點不應是大面積的湖面，因此大面積的水面對土地是一種浪費，縮小以后對改善小區西北兩條別墅帶的密度有好處，使整個小區的規劃可以更寬松。

　　建議將中心湖面北面及西面的大面積公共綠地取消或做大幅度的減少。對于別墅類型的物業來說，大面積的公共綠地沒有太大的意義，而更大的私人空間及舒適的布局才是考慮的重點。公共綠地取消后可以改建為別墅，既可以緩解兩條帶狀別墅的密度又可以提高容積率。同時在此位置修建的別墅因其背后靠水，可以成為本案中的高價位產品。

　　由于此方案中很多別墅都是后院緊鄰的，使得別墅的私密性大打折扣，在銷售中會產生抗性。為改善這一情況，建議在各幢別墅之間種大量的密集排列的樹木，最好是枝葉較茂密且高度適中的常綠樹種。一方面可以使別墅私密性的問題得到解決，同時可以大大提高小區的環境品質，符合個性化的綠色人居概念。

　　4、房型建議

　　對于房型的建議包括建筑風格和面積配比兩個部分。特別要提到的是建筑設計應請國外知名的設計師設計。

　　4.1建筑風格建議

　　本項目的總體風格可以定位于現代風格。在總體風格上與緊靠小區南面的中科大研究生院一致。立面上較簡潔，同時又應有較多的變化以體現別墅的個性。屋頂宜采用坡頂，便于業主使用上的方便。

　　4.2面積配比建議

　　根據調查的結果，別墅類物業的面積段宜采用的比例如下表：

　　面積比例

　　5、車位建議

　　建議大部分的別墅采用一個車位的配置，少量大面積高價位的別墅應配以兩個車位。

　　6、建材配備

　　使用進口高檔建材，以提高別墅的品質。不建議本案做全裝修房，但是樣板房的裝修材料及家具設備應采用進口著名品牌產品。

　　7、會所

　　本案的會所位于中心湖面旁，臨水而建，有得天獨厚的環境位置優勢，可以提供高檔的會所服務，給業主創造一個絕佳的公共場所。

　　根據購買本案的客源多為高收入的白領，外籍人士，以及其個性化生活的特點，因此建議服務內容為：

　　網球場。此為高尚生活社區必備的服務。

　　多功能大廳?？梢猿蔀樾^業主聚會的場所。

　　兒童活動中心。給小區內的兒童提供一個室內的共同玩耍的場所，并可解決小區業主的后顧之憂。

　　親水觀景咖啡廳。給小區業主提供一個環境優美的休憩場所，使不在水景旁居住的業主也能享受到水景。

　　健身中心。這也是不可或缺的設施。

　　8、智能化建議

　　因本小區緊靠中科大研究生院，因此智能化系統應做的比較完善，以突出此優勢。整個小區的智能化系統可以分為小區內系統和智能住宅兩個部分。

　　8.1小區智能化系統：

　　出入口監控及周界紅外對射報警系統

　　智能社區外圍設施有社區攝像監控系統，在住宅社區的出入口，主要路段，圍墻綠化帶及存車場裝有監控攝像機，監控機房值班人員24小時值班，并可24小時錄像存儲，提供錄像證據。

　　保安巡更系統

　　在社區相應位置設立巡更簽到器，規定保安人員的巡更路線和時間。

　　社區通信自動化系統

　　由光纖直通社區物業中心連接有線電視雙向網絡，為用戶同時提供電話、傳真、數據和會議電視服務。高速接入Internet?？梢赃M行遠程網絡登錄股票實時操作，在線購物，遠程醫療診斷等等。

　　車庫管理系統

　　對于長期居住該小區的用戶可用月卡，而對來訪車輛可用臨時IC卡，所有IC卡均經讀卡機自動收費，在車庫出入口設置攝像機對來往車輛進行自動監控。

　　自動抄表遠傳系統

　　社區自動抄表遠傳系統是指每個家庭配備的水表、電表、燃氣表輸出的脈沖信號通過網絡中繼器，集中控制器，傳到物業管理中心進行統計，并通過物業管理中心打印出每戶每月用電、用水、用氣的讀數及應交納的金額并與銀行聯通，定期通過銀行系統扣費。業主也可使用IC卡等統一繳費和查詢，從而實現遠程抄表與自動收費結合。

　　小區設備管理系統

　　作為小區的管理中心必須具備管理、報警、信息采集自我檢測等功能。使設備運行于最經濟最合理的模式中，當設備發生故障時

控制設備發出聲光報警，并提醒和通知管理人員及時處理事故。

　　8.2智能住宅

　　家居安防報警系統

　　該系統包含著幾個方面的內容，如：防侵人（盜）、防火災，防煤氣泄漏，緊急求救等。

　　門禁及可視對講系統

　　住宅通信網絡自動化系統

　　它應建立適用信息社區的家庭網絡，實現智能化的家務管理，建立連接家庭網絡的社區信息網，保障實現社區管理自動化，實現社區內部的資源共享和信息共享。

　　物業管理與收費系統

　　將房產事物管理引入計算機系統輔助物業管理，從而達到高效快捷的效果，在社區內建立先進的房產事物管理系統，增加物業管理者與業主之間的交流，提高物業管理的效率和業主的滿意度。

　　物業報修與收費系統

　　社區信息服務系統

　　現代化的智能社區可通過社區內的計算機網絡為居民提供各種信息服務，社區內建立社區信息庫，為社區內的居民提供各種各樣的信息咨詢服務。

　　9、物業管理建議

　　建議聘請境外有品牌，有知名度的物業管理公司進行物業管理，如第一太平戴維斯等。使小區類的住戶得到完美的服務。

　　服務內容包括：

　　房屋建筑及其公共服務設施的使用管理、維修養護、巡視檢查。

　　園林綠地的管理養護。

　　環境衛生的管理服務。

　　公共秩序的維護。

　　物業檔案資料的建立及入住管理。

　　物業裝飾、裝修、施工、監督管理。

　　車輛行駛、停放的管理

　　提供保安力量，并在適當情況下安裝、運用、維護保安設施。

　　提供鐘點工服務，照顧小孩或老人。

　　根據本案的情況，有必要采取雙語服務。

篇3：商品房戶型設計創新產品建議:偷面積寶典

　　商品房戶型設計的創新產品建議：偷面積寶典

　　貪婪是人類的非藥物*。

　　免費的午餐，人人都想獲取，額外的收獲，最能帶來滿足，就像一首流傳已久的歌所唱“達坂城的姑娘辮子長啊，兩個眼睛真漂亮，你要想嫁人，不要嫁給別人，一定要嫁給我，帶著你的嫁妝，領著你的妹妹，趕著那馬車兒來”——不但要討個漂亮老婆，還連人家的嫁妝、馬車、還有妹妹，都要全部一網打盡。多少光棍頭枕著歌聲，睡夢中露出甜美的微笑，這歌，再流傳100年也不會過時。房子也一樣。

　　如果您開發的房子90平米的看上去像100多平米的，客戶肯定會“一見傾心”！

　　如果您開發的房子還附帶有大量的“免費贈送”，客戶當然會“怦然心動”！

　　特別是當前“90平米”政策限制下，按常規戶型設計，產品差異化將很難體現，如何在競爭中取得優勢，偷面積成了眾多開發商的選擇。

　　回顧06年房地產產品創新，無不圍繞“偷”字展開，其中深圳的“偷功”最為精妙：

　　一、低臺凸窗和落地凸窗

　　主要招數：把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由于現行建筑設計規范規定2.2米以下空間不計入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效到面積。

　　目前“偷術”又有了很大改進，在設計圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低臺”，但客戶裝修時，這個“低臺”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗部分的層高可以達到2.3米甚至更高。

　　注意事項：大凸窗設計也會帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發商在材料、建筑設計上下功夫。

　　二、超大入戶花園和大陽臺

　　主要招數：入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，通過做大面積入戶花園和陽臺“偷面積”屬于偷功中的重招，這一招不但能偷到很大面積，甚至能“搶”——搶出一個房間！

　　注意事項：凸陽臺和凸入戶花園一定要注意進深，太深容易影響房間和下一層的采光，太淺則難以形成圍合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感覺。入戶花園應該與戶內保持一定高差，否則無法填浮土種花草，不能達到真正花園的效果。

　　三、贈送大露臺

　　主要招數：無蓋的露臺通常采用退臺的方式實現，上蓋高度達到或超過二個層高的陽臺也視為露臺，均不計入建筑面積，是能偷到的面積最大的方式。在贈送大露臺中，開發商往往將大露臺與客廳或者臥室相連。

　　注意事項：退臺式大露臺，相關的防漏水、外墻保溫等就需要特別設計，以防止大露臺漏水、外墻保溫達不到標準等。此外，盡量保證私密性的露臺才具有實用性。試想，您在露臺上的活動完全暴露。挑高兩層的露臺必須保證一定私密性，曾有樓盤由于設計缺陷，樓下露臺完全暴露在樓上的視野中，使用起來極不舒適。

　　四、贈送半地下室、地下室

　　主要招數：一樓住戶贈送半地下室，有開發商的做法是通過一個樓梯將半地下室和一樓客廳相連，使得樓上樓下有機結合起來。有些則與入戶花園結合，成為一個極富個人情趣的私密空間。

　　注意事項：贈送地下室存在一定爭議，按照相關規定半地下室應該屬于業主共有空間，如果送給只送給一樓住戶則有可能侵犯了其他業主的合法權益。所以，一定要讓律師做一份嚴密的解釋條款。

　　五、共享梯廳

　　主要招數：現今市場上共享梯廳的做法主要是撘惶萘交。電梯可以前后雙開門，電梯開門后可以直接進入房屋，將以前的電梯等待區改為私人空間，把入戶門外移，使得業主可以多出部分面積。

　　注意事項：共享梯廳無疑增加了業主對樓梯、過道的使用率，多出部分會為客戶節省很多空間，但對電梯的配置要求較高。

　　六、隱藏式衣櫥

　　主要招數：隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計入建筑面積，但業主卻可以使用。將這種“偷”面積方式發揮到極致的是，開發商在屋內做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲藏室。在裝修的時候，購房者可以將故意設計的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。

　　注意事項：偷得不好可能會影響室內空間的舒適度。

　　七、層高做大，增加豎向可利用空間

　　主要招數：這種做法已經廣為流傳于小戶型中。在將房屋層高設計到4.8米、4.9米甚至更高后，在上層做一個層高低于2.2米的閣樓，使空間得到充分利用。

　　注意事項：挑高房是利用“層高”偷面積的一種，如果規劃中限高要求限制，在將房屋層高做大意味著整個項目的建筑面積可能減少

　　八、空中單元連廊

　　主要招數：在兩個單元之間做一個連接的空中過道，房屋驗收后，分割給兩戶人家，作為自己的私人空間，多出一個休閑空間。

　　注意事項：通過“空中連廊”偷面積使得兩單元連接起來，兩單元業主的生活私密性有可能受到影響。

　　戶型偷面積作為在競爭中取得優勢的重要手段，對客戶的打擊力非常強大，在06年深圳市場，基本上是家家偷、戶戶偷，偷得精彩紛呈。樂極生悲，本來是一種極富創新精神的做法，政府卻宣判為房價上漲的罪魁禍首之一，隨之頒布嚴密的面積測量規范。但對于中國大部分地方，以上偷法依然有效，相信隨著90政策推行，偷面積必將是有效的競爭手段，沒辦法，都是給逼的。