社區型商鋪的3類營銷策略

　　在商業地產中，社區型商業其規模、區域的劃分相對有限，但其發展前景相當可觀，是未來商業地產發展的方向，是整個商業地產板塊中及其重要的組成部分，是將居住與商業融合為一體的新領域和新市場。商業地產時代已經來臨，其營銷策劃戰略戰術也將面臨新的創新和挑戰商業地產的營銷策略、方式有很多種，但歸結到大的面上就是三類:

　　策略一全部出售

　　很多商業廣場就采用全部出售辦法，出售后由小業主自主經營。如北京的建外SOHO商業街，上海的金橋?羅馬假日等。這種商業街的店鋪出售后會帶來很多后遺癥，如業態混亂，物業管理難，缺乏統一模式，不能組成有效的商業系統性、業態分類難以差異化組合，整個商業項目缺乏品位。

　　發展商一次性收回投資擺脫了風險，但以后投資者的風險增大了，該商業的價值就很難提升，還有可能成為死鋪。如南京路，福州路旁的中福城一條街，內街商鋪全部出售給溫州人，兩、三年過去了，一條商業街開門的商鋪只有幾家，幾十家商鋪都關著門，門上出租告示一張，都等待升值轉讓。這種商鋪產權已全部出售，管理公司很難在經營權上加以制約。更有炒鋪人把門一鎖，二—三年不來，管理公司拿他沒轍。這樣的“商鋪”很容易變成“傷鋪”。

　　全部出售模式一般只適應沿馬路的，或少量社區內街面商鋪，而且是底鋪、小面積。而內街式大型社區商鋪不宜推廣，如確需出售，應事先在合同條款中對經營權，經營業態，規模、期限加以制約，只有如此才能較有效地保證整體商業街的完整性。

　　策略二全部出租

　　這是一種現在比較推崇的營銷方案，這樣發展商可保證商業模式的統一性，統一經營、統一管理、統一招商，在經營過程中不斷調整完善，達到發展商、商家、消費者三者三贏。如四川路、山陰路口的東暉休閑廣場，三年經營下來，業態穩定成熟，人氣越發旺盛，以前到“一茶一坐”吃飯隨到隨吃，現在必需排隊十分鐘。還有新天地，剛開始時每年租金164萬元，現在是每年租金600萬元。其商業模式已成為上海的一個亮點、大都市標志性的旅游景點。

　　這種模式被不斷地拷貝，模仿。成為一種新的商業模式，如杭州新天地、重慶新天地、北京新天地、上海玫瑰坊等。這種商業**作需要發展商有較強的資金實力，有良好的經營管理隊伍，如襄陽路小商品貿易市場管理隊伍，工商管理、稅務、警所到現場聯合辦公，組成了一支有效的管理隊伍。

　　全部出租的缺點是發展商資金一時難以回收，但以后的增值前景非?？捎^?！梆B鋪”是商業地產增值的必然途徑，一萬平方米左右的商業廣場，“養鋪”時間一般為二到三年。對企業來說，每年保證有正常的現金流，二三年后經營上比較成熟的商業，就有較穩定的回報和超值的價格。

　　策略三部分出售、部分出租或者出售包租

　　這是一種介于以上兩者之間的方案，這是一個二分法的問題。當發展商為保證企業有適當資金流，同時又不愿降低商業廣場的品質，可將部分商鋪出售套現，并與投資者簽定包租返利方案，以保證整體業態的統一性，這樣商業廣場在運作策略**作上可進可退，企業有較大的靈活性。

　　企業在選擇那些鋪位宜出售，那些鋪位應保留時，應將項目作仔細分析，一般**作法;發展商將沿馬路、商鋪入口處，有升值潛力的黃金地段鋪位保留下來，或將大商場保留下來，將小商鋪出售。因為大商場出售不易，特別是在商場還沒起色時就更難了，大商場定位好了，小商鋪僅起到差異化商業配套作用。在出售商鋪時，發展商就要選擇好商家，應先咨詢好對方經營何種業態，經營規模、裝修標準，然后對該商家進行評定，決定是否賣給他。如果覺得該商家經營業態與我的小區相符，在簽約時就要將經營業態、經營規模、裝修標準協商確認，寫進合同作為制約的條件。

　　出售包租方案;本方案現在應用很多，主要是針對投資客、“炒鋪”人。最簡單**作是將三權分立;有所有權沒有經營權，有經營權沒有所有權，有管理權沒有所有權。發展商將投資者購買的商鋪全部簽約包租下來，包租時間一般2—5年，時間太短，投資人有風險，時間太長，發展商有風險。由發展商統一招商引店，統一經營管理，年終統一給投資者一個固定回報，回報率將根據不同的地區，不同的板塊而定，同時也參考銀行利率，現在低的回報率是5%—6%，高的回報率是10%—12%。過高的回報率也是一種風險。

　　還有經營利潤留成與投資者分成方案，包括發展商提供物業，經營者出資經營，雙方根據經營利潤分成獲得收益。

　　發展商選擇策略二時，一定要選擇一支有豐富商業經營管理經驗的隊伍，最好是既要國外管理商業經驗，又有深厚本土文化，熟悉當地政策法規的企業，有經驗的隊伍完全可以把商業廣場培育成超值利潤的品牌。如大連萬達所投資的全國連鎖商業廣場，都采用部分出售策略，而且做成全國品牌規模效應。

篇2：商鋪自營/租賃確認書

　　商鋪自營/租賃確認書

　　甲方(購買方):

　　乙方(商業管理公司):

　　甲方購買位于騾馬市青龍街27號由四川*銀通房地產有限公司開發的*鉑金時代項目商鋪 層 區 號,面積為 平米。

　　甲方保證:

　　1、甲方所購買的該商鋪單位用于自營或自行招租,其經營業態原則上需符合項目的整體定位。自營人或承租人的經營須簽訂并遵守《前期物業服務合同》《商鋪經營管理公約》、《商鋪管理協議》、《商鋪消防責任書》的相關規定。

　　2、甲方自營或將其租賃給他人的,開業的時間必須與商業管理公司要求的整體開業時間保持一致。

　　本協議一式四份,甲方執一份、乙方執三份,具有同等法律效力。

　　甲方(簽字) 乙方(簽字)

　　授權代表: 授權代表:

　　聯系電話: 聯系電話:

　　二00五年 月 日 二00五年 月 日

篇3：商鋪擔保轉讓協議樣本

商鋪擔保轉讓協議
甲方:身份證號:
乙方:身份證號:
甲乙雙方在平等自愿、互惠互利及協商一致的基礎上達成如下協議,雙方共同嚴格遵守。
一、甲方尚欠乙方貨款人民幣194萬元,甲方同意將其承租的號商鋪(下稱"商鋪")的合法承租權、使用權、續租權及商鋪租賃押金全部無償轉讓給乙方,作為其欠款擔保,經雙方確認,商鋪的權利價值折算為人民幣元(下稱"折算價值")。
二、乙方自本協議簽訂之日起享有商鋪的承租權、續租權及商鋪押金的所有權,甲方應于本協議簽訂之日將商鋪租賃合同、押金憑據等原件交給乙方保管。
三、如甲方年月 日前未能還清全部貨款,甲方應自 年 月 日起將商鋪交付給乙方使用。
四、如甲方年 月 日前能夠還清全部貨款,本協議自行終止,甲方收回乙方商鋪所有權利,乙方不得拒絕,乙方無須向甲方支付任何費用。
五、如甲方年 月 日前未能還清全部貨款,甲方不得再向乙方主張商鋪的任何權利,未還貨款不足抵扣折算價值的部分,乙方仍有權向甲方追償。
六、甲方應當保證乙方能夠正常合法使用商鋪,協助乙方與原房東直接簽訂或續簽協議。
七、商鋪交付前的相關稅費及債權債務與乙方無關,商鋪交付后的相關稅費及債權債務與甲方無關
八、甲方擅自將商鋪轉讓給第三人或逾期拒不向乙方交付商鋪的,乙方有權立即終止本協議,向甲方追償全部貨款,www.zonexcapitaltr.com甲方并應自本協議簽訂之日起按未還款金額每日千分之三向乙方支付違約金。
九、非因甲方原因導致本協議無法履行,乙方有權隨時解除本協議,向甲方追償全部貨款
十、本協議并不影響乙方采取任何合法手段向甲方追償全部貨款的權利。
十一、其它未盡事宜,雙方另行協商,簽訂補充協議,補充協議與本協議不一致的,以補充協議為準。
十二、本合同一式兩份,甲乙雙方各執一份,雙方簽字后生效。
甲方:乙方:
住址:住址:
電話:電話:
年月日年月日