旅游地產概念的研究

　　旅游地產是指通過旅游景區、風景名勝區打造一個度假產品，比如酒店、餐飲、綜合配套購物等業態形成的旅游地產。但近幾年來，旅游地產的模式已經遠遠偏離了過去傳統旅游地產的理念，成為一個投資消費于一體的新興物業方式。具體來說，就是以旅游度假為目的，通過整合開發建設形成旅游產業和房地產業全新的產業體系。其中，上游把傳統的旅游景區景點進行了整體的轉型和提升，下游與城市的發展、與綜合產業的融合形成了一種發展模式。

　　旅游房地產在我國主要以產權酒店形式出現。盡管這一形式在外國已風靡多年，但在我國尚屬新興事物，消費者普遍對其不太了解，加上中國人超前消費的意識并不強，一下子拿出多年的積蓄去購買未來十幾年甚至幾十年的度假用房卻最終沒有房子的產權，這對于大多數中國老百姓來說仿佛有點太超前了。而且目前國內市場上加入國際度假交換系統的部分分時度假產品價格超出了國內的支付能力，顧客想與國外進行交換度假的愿望很難實現。另外，帶薪休假制度在我國并未全面實行，這使得廣大消費者對于投資旅游房地產更加審慎。

　　“旅游地產”，顧名思義，“旅游”在前，“地產”在后，且“旅游文化的系統的成功營運是地產開發的前提與基礎，即科學合理的步聚是先做旅游，實現板塊價值即土地價值拉升之后，再伺機啟動地產開發，從而獲取更好的投資溢價回報，而前期的旅游題材也正好可能成為“隱形屯地”最好的手法。因此，旅游地產成功的核心在于本身旅游本身的開發與可持續經營。

　　根據近幾年的實踐，我們將旅游地產在未來發展中分為四大類：城市功能區的分類、旅游產業經濟區的分類、旅游小城鎮的分類、鄉村旅游綜合體的分類，這四類對未來大區域的開發有一定的指導價值。

　　城市功能區是指通過城市開發形成城市拉動外移，比如廣州的大學城模式以及天津濱海新區150平方公里旅游度假區的旅游地產開發模式。旅游產業經濟區，是指在現有很多風景名勝區和世界文化遺產都已經保護得很好的情況下，進行局部旅游地產開發，這也可以作為今后旅游地產發展的方向。另外是旅游小城鎮旅游地產模式提了很多年。此外，還有鄉村旅游綜合體。隨著目前全國城市化，鄉村的城市化正在提速，這也是未來發展的一個方向，旅游地產必須與城市戰略相結合。

篇2：X別墅旅游地產拯救工業地產推廣活動

　　z別墅“旅游地產拯救工業地產”推廣活動

　　第一階段主要策略

　　一、制造熱點項目——迎合國家戰略——吸引政府關注——媒體主動報道——精簡廣告開支——爭取政府增建道路形象——爭取銀行貸款周轉——提升集團品牌形象——預留集團旅游地產轉型空間——預留項目升值空間——吸收商家投資——促進樓房大量銷售——增加物業管理收入

　　二、核心價值提升：一期包裝為“36景狀元街”，是莆田文化產業中心、媽祖旅游線新景區，代表莆田傳統文化和莆商文化的復興；二期包裝為“莆商養生區”，強調比自建房環境好、物業好，比其他樓盤教育好、風水好。

　　三、提高視野，徹底改變我們按傳統模式被動營銷的局面；利用我們地處往來湄洲島的必經線路，提煉旅游度假賣點，盤活和提價商鋪、現房、別墅。協同工程部門、物業公司著力整合旅游地產和文化地產的概念，打造主題景觀、主題商業、物業服務的附加值。

　　四、去年湄洲島游客130萬人，臺灣游客18萬人，每年以20%增加；湄洲島游客有一定季節性，去年春節期間，游客13萬人，五一假日，游客20萬人，推算國慶假日游客20萬人，媽祖誕辰日，游客10萬人，則日常60萬人；閩臺狀元街立足湄洲島旅游路線上，附帶打造一個文化購物新景區，把流向市區購物的游客搶先攔截，按旅游業收入帶動相關行業收入1:5—9的規律，以60%游客為目標，我們每年將得到游客90萬人，日平均游客2465人，按人均銷售20元晚餐計，每月營業收入150萬元，并提高我們的社會影響、商鋪租售收入、物業管理收入。

　　五、“閩臺狀元街”連同以下“莆田三十六景”，打包申請“國家3A景區”，并報政府重點工程的資金扶持，爭取政府完善我們周邊的市政道路和形象工程。

　　一、閩臺狀元街：

　　莆田有“科舉名郡，狀元之鄉”的美譽，歷史上文武狀元人數福建之最。我們建立文武狀元街，為以下英杰建立名人故居紀念館（部分名人故居原址搬遷或復原）：十大文狀元、十大武狀元、十五名宰相、六十九名尚書、五十名現代名人，實現中國最大的名人文化古街。商鋪先做業態包裝，合并二期開盤進行開街儀式；二期開盤前，一期商鋪在廣告和商鋪門面虛擬業態：名人明星主題餐飲、名人明星主題酒店、瑜珈道館、太極道館、少林武館、理療氧吧、動漫書吧、少兒藝校、科技游樂園、莆田支柱產業新品概念展示間。一期單身公寓基本未銷，因為狀元街的旅游概念，有望被包裝成度假屋、情侶屋促銷。

　　二、莆田三十六景

　　別墅景觀引用深圳“錦繡中華”造景技法，恢復莆田三十六景（包含市區二十四景、沿海十二景），這些歷史上著名的景點至今有名無實，未來主要分布在一期北面的湖畔；二期別墅景觀規劃法式畫廊，懸掛莆田八百名勝古跡的油畫，展現莆田2000年歷史。在2期開盤時，古跡油畫，暫時布置在魏東路兩側造勢，以后搬遷到別墅區內景觀

　　三、六十家世界莆田同鄉會

　　莆田在世界各地共有幾百萬莆商，足跡遍及60多個國家和地區，每個國家和地區的莆田同鄉會在我們這里設立辦事處，展現當地莆田同鄉的風土人情和建設業績，鄉情得到空前凝聚。

　　四、少兒實驗教育區

　　1、水岸景觀規劃飄揚法蘭西國旗的石帆船，業主少年兒童可以從物業租借服裝，扮演游戲角色。（物業公司應在二期開盤前規劃出二期業主特色管家服務介紹）

　　2、國際象棋場，少年兒童可以搬動國際象棋雕塑。

　　3、物業保安每天升旗儀式，業主少年兒童可以報名參加升旗儀式，加強愛家愛鄉的主人意識。

　　4、掛牌成立全市中小學生書畫教育基地。與教育局合辦寒假和暑假書畫比賽，在各鄉鎮巡回分賽，在會所進行半決賽和決賽，決賽以我們項目地為命題，決賽時間選擇在每年的春節前夕，于我們的開盤日互相呼應。

　　五、其它促銷景觀

　　1、由于我們項目處于“地廣人稀“位置，景觀應著力打造具有地標性的景觀，例如，在主入口，建立一尊“吹號天使”高空立柱雕塑。

　　2、主入口廣場地面，仿“星光大道”鑲嵌五角星，上面將鐫刻別墅業主簽名，讓業主有流芳百世的榮耀。

　　2、戶外車位規劃，增加二期業主專用車位（以贈送車位做為后期開盤限時限量銷控的賣點），戶外車位75席，規劃在魏東路沿線和魏東路至一期道路單側，獲贈業主自行配備車位鎖，物業公司不負責看車。

　　3、二期景觀規劃法蘭西著名壁畫、轎車磚雕。

　　4、鹽堿地綠化以灌木水池景觀為主，以鋼木結構傘、木柱繩編結構傘作為“樹木”。

　　7、借鑒銀行的貼標廣告形式，公司所有車輛進行貼標廣告，公司職員的私家車貼標廣告，每輛車補貼350元。

　　8、租賃一輛雙層巴士，做為莆田第一輛雙層巴士，改裝成禮賓車，在莆田市區巡回展示、接送貴賓。

　　六、推廣步驟

　　1、畫冊、單頁、影視等物料改進：使用面積表現增加庭院綠地面積；增加庭院入口造型和家徽設計；增加地下層保姆房功能和主臥保密室功能；影視修改解說詞，強調生活環境和物業服務。

　　2、廣告語改進：36景狀元街，莆商養生區！好環境，好教育，好物業！

　　3、物業公司規劃出更有附加值的服務，如舉辦社區五好家庭宣傳欄、兒童放學放假看護、食雜配送等等。

　　4、二期包裝和商鋪包裝先行，帶動一期團購；國際公寓業主交房時間也定在二期開盤日期相互呼應。一期業主326戶后面是巨大的社會輿論，應在二期開盤前夕，舉辦業主新年團拜會，達成老帶新；業主新年團拜會元旦在1期樓前廣場舉行中小型游戲活動，安排6組互動有獎游戲，進行“36景狀元街”推薦；邀請正在團購的企業職員參加，團拜會不請客吃飯，贈送大量桔子和甘蔗，形成美好的寓意和堆頭景觀。

　　5、二期蓄客推廣附帶商鋪推薦。

　　通過商會向會員單位函告八個主力戶型，提前預約服務，限時限量下定，名爵戶型、翡翠戶型、珍珠戶型、紅寶石戶型、藍寶石戶型、綠寶石戶型、白金戶型、鉆石戶型。開盤當日參加的領導和提前預約貴賓分別贈送我們別墅的轎車香水模型、法國油畫、加油卡（爭取在各加油站進行招貼大量海報）。

　　6、借鑒銀行的貼標廣告形式，公司所有車輛進行貼標廣告，公司職員的私家車貼標廣告，每輛車補貼350元。

　　7、租賃一輛雙層巴士，做為莆田第一輛雙層巴士，改裝成禮賓車，在莆田市區巡回展示、接送貴賓。

　　8、與中介公司1期洽談包銷，包銷房源是指定的有限房源，并且先試行一個月看情況調整；包銷價格和我們的團購價一致，利用中介客源渠道多，電話營銷快的特點。

　　商業規劃：

　　一、西區：閩臺一家親主題景區：

　　百家姓名人祠

　　百家姓植物園

　　百家姓餐飲街

　　十二生肖星座酒店

　　二、南區：夢工廠主題景區：

　　竹木作品街

　　園藝作品街

　　石雕作品街

　　動漫作品街

　　古玩作品街

　　夢幻劇場

　　夢幻藝校

　　影視明星餐飲街

　　影視明星主題酒店

　　四、北區：延壽主題景區：

　　瑜珈道館

　　太極道館

　　少林武館

　　理療氧吧

　　星相臺情侶屋

篇3：生態養生旅游地產產品類型

　　生態養生旅游地產的產品類型

　　隨著人民生活水平的提高和休閑意識的加強，生態養生旅游成為了當今非常流行的一種旅游方式，其產品類型也豐富多樣，通過 總結，我們認為目前存在的生態養生旅游的主要產品類型有：

　　1、長壽主題類產品：一般以長壽老人較多、養生文化遺跡等為賣點，結合當地的特殊地理環境進行生態養生產品的開發?！饵S帝內經》明確地提出了地理環境與長壽密切相關，認為優美的環境、適宜的水±有利于健康長壽。典型產品如彭州的長壽山、厄瓜多爾的長壽谷；

　　2、山林養生類產品：以山林溪谷為生態本底，以負氧離子、綠色環境、濕潤空氣、適居溫度、礦泉水質、中草藥等等為養生原料，形成的氧吧、森林浴、霧浴、竹海浴、竹文化養生、礦泉浴、生態食療等等；

　　3、日光養生類產品：古代養生家已經感受到了目光具有保健作用。晉代養生家嵇康在《養生論》中就提出了“唏以朝陽”的觀點，孫思邈也提倡“呼吸太陽”。歷代道教養生家更是推崇日光的養生作用，《黃庭經》中就有“日月之華救老殘”的說法。典型產品如森林日光??；

　　4、花卉養生類產品：花香、精油，可外用美容，內服等。典型產品如芳香療法；

　　5、生態水療類產品：以礦泉、中草藥為基礎，形成特色生態水療項目，結合中醫按摩、流行spa等等。如我們在陜西洋縣長青自然保護區就結合當地的文化，設計了“真符草湯”生態水療養生項目；

　　6、四季養生類產品：避暑產品就是四季養生的典型產品，如青城山的養老公寓。古代養生家針對春夏秋冬的氣候特征，認為在飲食調攝、生活起居等方面必須順應四時的生、長、藏特點，做到“春夏養陽，秋冬養陰”；

　　7、民俗類產品：有民族特色的養生方式，如回族的節食風俗、藥浴如瑤浴、如藏浴的“五味甘露湯”等，根據其理論，當地的環境下會生長出具有當地特性的物質，這些活性物質具有去疾健體的效果；又如客家人的養生之道，形成特色化的養生休閑產品，包括客家煲湯、客家藥膳等食療；客家操、客家民間體育等運動養生；

　　8、其他結合養生中的導引按摩類、吐納行氣類、意念修煉類、滋補服食類、起居攝生類、香湯沐浴類產品，有的綜合在一個產品中，有的成為整個產品中的獨特賣點。

　　景觀生態化、景觀游樂化、景觀藝術化、景觀主題化、景觀情境化應該很好地貫徹在生態養生旅游產品的景觀設計中。

　　景觀生態化：生態養生旅游產品的景觀設計中，強調生態材質、自然簡練的手法很重要。在景觀吸引物上，尤為強調生態材質，自然運用。

　　景觀游樂化：生態養生旅游產品的景觀打造應該能烘托出情趣化的氛圍，同樣的森林浴，如果是在優美的生態迷宮中穿行沐浴，產品的受歡迎程度是不一樣的。

　　景觀藝術化：生態養生旅游產品本身就應具備一定的藝術化內容，養生理論中的不同體系有著相當的文化內容，應該通過直觀的景觀意象去體現，去表達。

　　景觀主題化和景觀情境化：是基于生態養生旅游產品作為一種旅游產品必須擁有的共性，否則游客會因為產品沒有特色、乏味而對整個產品評價不高。

　　在生態養生旅游產品中，有一類較為高端的產品，如綠維創景提倡的山水酒吧、野奢酒店的設計理念就是很好的借鑒參考。