文化MALL

　　一、文化Mall商業模式分析

　　1、文化MALL商業特性

　　文化Mall是文化與Mall的結合，將文化產業以Mall的方式進行整合，并與購物、休閑、娛樂、飲食等有機結合，是一種新型的以文化產業為主的跨行業商業業態。以圖書經營為主，餐飲、數碼、文具、旅游、百貨、娛樂、收藏等相關文化業態為輔，讓消費者體驗“一站式文化消費”的大型零售賣場。

　　近幾年，在上海、北京、蘇州等地興起了文化MALL建設，圖書僅僅是書城多元經營的一部分。其次還有名家講座，畫作展覽，DIY慢生活品味等等，營造的是一個全方位的文化體驗和交流空間，多元業態的參與為其贏得更多的人氣。實體書店的市場也已不再停留于單一的圖書售賣。從賣書到賣時間，從賣書到賣創意，從賣書到賣服務，成為實體書店轉型的有效路徑之一。

　　文化Mall與Shopping Mall不同點

　　書店向文化MALL的自我進化大體會分為四個階段：

　　文化Mall商業模式

　　文化mall特點

　?。?）產品要具備“文化消費性”

　　文化MALL區別于傳統的商業地產的最大特征即其產品的文化消費性?；蛘哒f與傳統購物中心主要為人們提供物質消費不同，文化MALL提供的更多的是精神性的消費產品。

　　文化消費性的體現方式

　?。?）實現消費者“一天式”消費

　　文化MALL也應當具備“大型性”和“綜合性”的基本特征。要實現消費者“一天式”的休閑并不是件容易的事情，因此在文化MALL中必須有足夠的經營業務來滿足消費者長達一天的消費需求。多樣化的選擇一方面能夠吸引消費者前來，另一方面能夠盡量延長消費者的停留時間。除了基本的餐飲、書城、創意商店等業務之外，休閑的咖啡廳、電影院等也應當考慮入駐。

　?。?）主副業相互依存

　　文化MALL不同于一般的商場賣的是各類商家自己的品牌，它提供的是整體的文化消費。同時，考慮到書店等經營利潤微薄的現實，文化MALL的收入在很大程度上將會依靠商業價值更高的各種經營項目，由此再對書店等項目進行反哺（在具體實施中，書店可能會享受到鋪面租金或宣傳費用上的優惠）以維持其經營。書店樹立品牌，吸引人流，為文化MALL帶來充足的顧客群；另一方面文化MALL反哺書店，保證書店業務的高質量經營，兩方面相輔相成。

　　2.文化Mall營銷模式

　　營銷模式內容

　　3. 文化Mall盈利模式

　　文化Mall的收益可以分為四大塊：

　　二、實體書店向文化MALL轉型條件

　　1.足夠的資金支撐轉型

　　這一系列改造要求經營者有足夠雄厚的資本來支撐其建設與轉型，但是實際上大型實體書店本身的資金情況不容樂觀。實體書店本身盈利水平就低，近年來更是受到網絡書店的巨大打擊，書店收益更進一步減少。大量中小型書店關門倒閉，而大型實體書店也是步履維艱，在這樣的局面下書店的改造必須尋求外部資金的投入。

　　2.投資回收周期長需長期穩定的資金

　　此外，不可回避的一點是文化MALL投資回收周期較長。根據調查顯示，其投資的合肥、蘇州、宿遷文化MALL項目的投資回收期分別為10.22年、9.67 年、12.37 年（均包含3年建設期），而射陽項目被認為是“屬于經濟效益較好的項目”，但稅后投資回收期也達到了 7.5 年。這就更進一步要求投資方能夠保證長期穩定的資金來源，而對于出版集團而言則有可能需要進行上市融資。

　　3.經營管理方式要適應文化MALL的發展

　　鑒于文化MALL的成功經營對資金、管理與招商的高要求，文化MALL建設中必須跨越的瓶頸，很可能需要在引進外部資金的同時，引入投資方的管理人力資源來對其經營管理進行系統的改造，使其能夠適應文化MALL的全新經營需求。

　　此外，書店本身的經營也需要進行調整。書店不應當再繼續獨門獨戶的經營，而應調整自身使其與文化MALL整體氛圍相適應，能夠和諧地融入到一體化格局之中。

　　4.優惠的經濟政策實現成功經營

　　對書店經營實行優惠的稅收、租金政策等的呼聲從來沒有減退過，然而目前的狀況仍有待改善。當前書店行業利潤微薄，經營困難，經營成本與日俱增，亟待落實外部稅收減免政策，提供更為優越的經營條件。要實現文化MALL本身的成功經營，政府政策的相關扶住同樣不可或缺。

　　例如誠品書店之所以能夠堅持住16年的虧損，經營者的堅持固然功不可沒，但是另外一方面的條件更為直接且重要。誠品書店的地產大多數屬于私的地產，而誠品在保證書店的經營面積的基礎上，將其他空間出租獲得了大量的租金，正是因為有這樣一比“不減反增”的租金收入才使得誠品能夠挺過16年的長時間虧損，贏得實現經營逆轉的一天。

　　三、案例借鑒: 深圳中心書城

　　南京鳳凰國際書城、深圳書城、廣西書城等，都是近年來較為有代表性的“文化Mall”。

　　國內代表性“文化Mall”

　　深圳書城中心城占地8.7公頃，建筑面積8.2萬平方米，為單層框架結構，經營面積4.2萬平方米，是現時全世界單店經營面積最大的書城，被列入20**-20**年深圳市政府重點工程，于20**年7月5日開工建設，20**年11月7日正式開業。

　　深圳書城中心書城包括地下一層、夾層和地上一層共三層空間。地下層主要為停車區，設有近600個停車位。地面建筑分南北兩區，紅荔路和福中一路之間為“北區”，福中一路以南為“南區”，兩區通過跨福中一路的連接體連接。書城東西兩邊是“詩、書、禮、樂”四個面積各1萬平方米的綠色文化公園。

　　書城布局

　　三層空間中，一共有綜合書店，音樂書店，藝術書店三個"島"（主力店），帶動其他的配套商業。

　　借鑒1：設置了回廊和觀景平臺

　　深圳中心書城的整個建筑駢棄了以往高大威猛的風格樣式，首層設有可供游客漫步的回廊，二層有觀景平臺，屋頂為綠化與生態廣場，書城內部大面積的共享空間，設階梯狀的開放式論壇。

　　借鑒2：通過小型廣場帶動人氣

　　在南北區連接處（中心書城二層）設置一個千余平方米的"CROSS"空間，并借助地勢設計出一個階梯廣場，以創意藝術為主題的，集展覽、演出、沙龍、文化資訊等于一體多功能空間，成為整個書城人氣的中心。

　　借鑒3：以創意為主題延展其他文化吸納各階層人群

　　“cross空間”以創意藝術為主題，集展覽、沙龍、文化資訊等于一體的充滿趣味的創意文化，配合各種充滿藝術感的

創意小店，專業的辦展場地設施，經常性的藝術創意交流活動，成為創意產業、創意群落與公眾交流溝通的平臺。

　　借鑒4：定期文化交流，持續保持消費群體的關注

　　3年舉行了1000多場活動吸引了20多萬人參與，擁有了一批忠實的觀眾群，通過媒體報道輻射人群達百萬人次。通過公益閱讀活動"沙沙講故事"，"親子共讀，我講書中的故事"吸引家庭參與，社會生活、民俗文化、藝術設計等各類展覽，書城持續的保持消費群體的關注參與，并持續的擴大群體。

　　借鑒5：多元文化氛圍吸引各個階層的消費人群

　　中心書城的深圳藝廊、弘文藝術、印象映畫、無感陶藝、動漫天下等有影響力的創意項目，以及咖啡店、風格餐廳、茶館、書吧等，成為創意交流激蕩的據點。多元化的文化氛圍吸引各個階層的人群。

　　借鑒6：從讀書的地方變成聚會的地方

　　品位餐飲，將咖啡與茶，品牌簡餐，創意精品，數碼科技，運動休閑，配套服務各個功能業態的成功整合，提供多元化的消費體驗，將中心書城變成了一個可以一個人看看書、聽聽音樂、觀看展覽，甚至是閑逛發呆；也可以與孩子親子共讀、合作創意DIY，與朋友家人分享美食、品茶喝咖啡、參與文藝活動的休閑場所。

　　借鑒7：各個業態的有機結合

　　中心書城整合了品位餐飲，將咖啡與茶、品牌簡餐、創意精品、數碼科技、運動休閑、配套服務等諸多功能合為一體，包括星巴克、costa coffee、紫苑茶館、面點王、味千拉面、可頌坊、仙蹤林、必勝客 、Adidas、Apple等知名品牌，休閑娛樂、創意產品和文化精品，提供一站式，多元化的消費選擇和體驗。

　　總結：對實體書店轉型的思考

　　在“文化Mall”中，雖然圖書仍是其重要元素，但其經營更加多元化，而其消費體驗也更加凸顯人性化。因此，書店轉型，并非單行道。

　　文化Mall雖然可以視為書店轉型的有益嘗試，但這樣的模式適用于所有大型書店嗎？顯然不能妄下論斷。

　　20**年6月上海一家新華書店開業，打出“概念店”的名號。書店實行24小時營業制，并引入iMovie影城視聽館。與“文化Mall”模式相似，這家“概念店”同樣集合了多家專業書店，如藝術書店、少兒書店、音樂書店以及數字實體書店——“新華e店”，此外，圍繞圖書、文化沙龍、藝術交流展開的咖啡餐飲也融入其中。

　　可見，未來不管書店以哪種形式，哪種概念出現在大眾面前，都將集中在“體驗”二字上做文章，將簡單的書店轉變為文化體驗空間。如結合當下的數字閱讀浪潮，在書店中加入數字閱讀體驗業務。

篇2：MALL商業物業管理服務特點

　　MALL商業物業管理服務特點

　　一、MALL的概念

　　Mall全稱Shopping Mall，音譯"摩爾"或"銷品貿"，意為大型購物中心或大型商業廣場，屬于一種新型的復合型商業業態。西方國家也稱為Shopping Center，即"購物中心"，但和國內通常所指的購物中心(實為百貨店的另一種稱呼)含義不盡一致。摩爾(購物中心)特指規模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心。與Center、Mall相似，其他常見的英文名詞還有:Plaza、Galleria，指出了摩爾的特點，具有長廊、廣場、庭院的特點，就是在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以進行休閑、購物或聚會。

　　Mall大型商業廣場是指:面積在10萬平方米以上，由專業購物中心管理集團開發經營，業態業種的復合度極度齊全(全業態、全業種/行業經營，表現出高度專業化與高度綜合化并存的成熟性結構特征)、行業多、店鋪多、功能多。商品組合的寬度極寬、深度極深(商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全。商品組合的寬度極寬，由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場實現。商品組合的深度極深由無數各類品牌專賣店、專業的不同行業主題大賣場實現)。定位于家庭(全家/全客層):家庭式消費為主導方向--通過設置大面積百貨和超市大賣場及大量不同行業的各類專賣店、家居家電類、兒童及青年游樂設施、文化廣場、餐飲以覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型的顧客;再輔以各類專業店針對各類消費者之需求。此外還設置各類特色店以吸引國內、國際游客，能滿足全客層的一站式購物消費和一站式享受(文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、服務、旅游觀光)的特大型綜合購物娛樂中心。

　　Mall的概念至今包括三個內容:(1)它是社會上最大最前衛的提供家庭服務的現代經營場所;(2)以零售為主體，生活服務業齊全的商業和消費中心;(3)由統一開發、統一經營規劃、統一商業招租、統一物業管理、統一營銷推廣的市場。由此，將MALL的概念概括為:指以零售商業為主體眾多生活服務業群體組成、由物業企業統一開發、統一經營規劃、統一商業招租、統一物業管理、統一營銷推廣的大型現代化購物、消費的服務場所。

　　二、MALL大型商業廣場的特點

　　一是大:占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規模大，輻射范圍大;

　　二是多:行業多、店鋪多、功能多(集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體);

　　三是好:環境好，好在綠色環境，更符合顧客的休閑等需求;

　　四是新:它是一種新的現代化經營場所，集聚新品、新店、新娛樂、新體育的休閑生活方式于一身，領導著生活消費的新潮流。

　　五是廣:業態廣、品種廣、品牌廣、消費群體廣、消費內容廣;

　　MALL所包含的內容比較廣泛，在服務功能上表現為復合性，在經營管理上表現為一致性，在服務設施上體現為完整性，在服務范圍上表現為商圈內的所有居民。由此我們可以看出，Mall不是一個簡單的分散式的經營模式，而是一個統一高效運作的有機整體。

　　與大型百貨公司、超級市場不同，MALL的管理本質是統一管理和分散經營。統一管理是指管理公司對MALL實行統一的集中管理，使整個MALL的營業運行、市場推廣、保安、清潔、維修、機電控制等工作有組織、有計劃地進行，并使所有的零售商、服務商和顧客能有效共享MALL的公用空間和相關資源。分散經營則指各零售商、服務商在整個MALL統一管理的條件下，各自為目標消費群服務而進行不同形式的進銷存、營業推廣、員工管理等各項工作。

　　MALL的管理具有高度的社會分工和技能專業化的特點，這種特點也有利于各自發揮優勢，提高管理效率。其具體管理分為租賃管理、營銷管理、財務管理和物業管理，這里只談個人對其中物業管理的幾點認識。

　　三、MALL大型商業廣場的物業管理服務特點

　　1、客戶群體綜合性強

　　MALL是多業態的組合綜合體，是直接業態組合來吸引顧客。業態有百貨、餐飲、娛樂、休閑、汽車、建材，一般的MALL有多個業態，幾百個店鋪，成千上萬個經營品種。比如北京金源新燕莎MALL就有九個主營業態，一個建材市場、一個汽車城、兩個百貨主力店、三個娛樂場所、幾十個餐廳、500多個專賣店。而且MALL一般是將物業出租給商戶，因為MALL物業管理面對服務對象的將有幾百個甚至更多的商家客戶群體。

　　同時，由于MALL業態的多樣性和綜合性，因此MALL商圈客流可以說是包羅萬象，有本市本地區的消費顧客，也有周遍地區的消費顧客，也有全國的甚至是國際旅游者。這些消費顧客也是MALL物業管理所服務的客戶對象

　　而且由于MALL的體量比較大。具有高度的社會分工和技能專業化特點，因此國內現在流行"六位一體"MALL運作模式，即投資者、開發商、商家、專業運營商、消費顧客和政府共同參與、結為一體，實現各方利益平衡，達到多贏目的。

　　而MALL的物業管理機構恰好是這多方利益共同體的協調者，這些各方利益共同體都將是MALL物業管理機構的客戶，因此MALL物業管理最大特點是客戶群體綜合，既要服務好商家客戶、又要服務好消費客戶，同時又要服務好其他利益共同體，這給物業管理人的溝通能力和協調能力提出很高的要求。

　　2、內部環境舒適性

　　MALL是集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體的大型商業綜合體，消費顧客對環境要求非常高，特別追求步行的舒適性，讓消費顧客在MALL里面，感覺到整體的整潔、美觀、寬闊、明亮、舒適。而且讓讓顧客在步行過程中，讓人們感覺到沒有重疊物，也沒有重復，走到哪里都是新鮮、舒適的，從而激發人們比較有興趣逛MALL。

　　因此MALL對物業管理過程中的環境清潔、綠化養護、空間管理、廣告管理、形象維護、設施設置、人流分離、建筑物維護的要求非常高，而且對物業管理人的審美觀、視覺能力提高到一個高度層面。整體管理效果要達到一個整潔性、美觀性、明亮性和舒適性，以創造和維護環境的優美，使顧客在幽雅、輕松的環境中流量忘返。增強消費的信心和欲望。

　　3、設施設備養護要求嚴格

　　由于MALL的設施多而復雜，電腦化程度高，比如:供電系統、監控系統、電梯系統、空調系統、收銀系統、安全管理系統、消防系統、交通管理系統等大多數為互聯網絡，由計算機控制。而且這些設施設備運行頻繁，對設施設備正常運轉率要求非常高，如果一旦出現故障，將直接影響到商家的正常經營活動，消費顧客的消費心情，甚至出現安全事故，影響MALL的品牌形象。

　　因此MALL的設施設備的管理、維修、保養等養護工作非常重要，MALL物業管理機構應該制訂嚴格的設施設備的巡視管理制度、定期養護制度，和大、中、小的維修計劃，并嚴格按計劃實施，而且MALL物業管理機構的最高管理者應建立檢查監督機制，監督設施設備的養護實施情況，從而確保設施設備養護到位，運轉正常，不影響MALL的經營環境和影響顧客。

　　同時MALL物業管理機構還要制訂精密的應急預案，并定期進行操練演習，讓每一個員工和商家客戶都熟悉掌握，從而確保萬一出現設施設備故障，能夠在最段時間消除故障，同時把影響降到最低。

　　4、服務人性化要求

　　MALL的面積大、接待人流量和車輛量非常大，因此MALL的內部設施人性化要求比較高，比如內部VI視覺標識系統既要清楚、方便，又要考慮到消費顧客的習慣和感受，讓顧客再任何的一個點，都能很清楚地找到自己要去的方向，以及洗手間、出入口和電梯通道指引。同時又要考慮到MALL的區域寬廣，街道比較多，顧客容易感覺視覺疲勞，因此比較人性化的做法是將不同的區域和街道采用色標的VI標識系統，讓顧客一目了然，很清晰地進行分辨。

　　在為消費顧客服務方面，有MALL內部面積寬廣，要充分考慮消費的生理條件和生活習慣，在合理范圍設計的指引系統，以及休息凳、垃圾桶、殘疾人設施、甚至手機信號覆蓋等公共設施的人性化配置。

　　同時，MALL物業管理服務也要考慮緊急事件的人性化預案，比如兒童走失的保管和尋人服務、緊急醫療救助、殘疾人協助等人性化服務措施。

　　在為商家客戶服務方面，考慮到業態和商家較多，而且許多商家從外地引進的品牌，對本地情況不熟，因此MALL物業管理機構可以考慮為商家客戶提供一些比如當地政策咨詢、注冊手續代辦、員工協助招聘、商家后勤服務等人性化服務，為商家客戶的正常經營提供幫助，從而增強其穩定經營的信心。

　　5、安全管理特殊性高

　　由于MALL的業態綜合、商家眾多，再加上客流量大，比如北京金源燕莎MALL有幾百家商鋪;華南MALL開業初期每天都有十多萬人次光臨，因此給MALL的物業管理中的安全管理要求非常高，同時也存在特殊性。

　　第一，MALL的安全管理首先要考慮商家店鋪防盜安全和商品安全，在社會治安日益惡劣的情況既要考慮防止外部的偷盜行為和防破壞行為，同時又要考慮商家內部員工的內盜行為，所以一般MALL的安全管理隊伍一般采取建立內保和外保的兩種隊伍建制，相互監督、相互牽制。加強治安巡邏、貨物出入管理檢查、停業清場、員工出入檢查、防盜竊巡查等多種監控方式，采取人防、技防措施，內保、外保相互監督等手段確保安全系統萬無一失。

　　第二，根據MALL的客流量大，是公眾性活動場所的特點，消防隱患較大，一旦出現消防事故，后果不堪設想。因此MALL物業管理機構應加強消防安全管理工作，加強對消防設施的檢查、管理和維護工作，制定消防安全管理制度，在物業管理機構內部建立專職消防管理隊伍，與聯合各商家單位建立義務消防組織，制定消防事故處理緊急預案，定期進行消防知識宣傳培訓和消防演習活動，確保MALL的消防安全。

　　第三，由于MALL的客流量大，MALL的品牌公眾影響力較大，再加上國際國內恐怖主義活動盛行，MALL物業管理機構應與當地公安機關、消防機關、醫療機構、甚至反恐怖機構建立反恐怖活動緊急預案，制訂防爆、防破壞等防恐怖活動的緊急處理預案，加強巡查和預防，確保正常的經營環境和顧客安全，維護MALL的品牌形象。

　　第四，吸取SARS非典病毒的教訓，以及MALL的客流量大，是公眾性活動場所的特點，MALL物業管理機構應與當地醫療機構加強公共衛生體系建設和疾病防控體系建設，完善應對突發公共衛生事件的處理機制，維護MALL的經營環境安全;

　　6、交通便利性要求高

　　由于MALL面積較大，業態較多，適應人們現代物質生活和精神生活的需要，因此光臨消費的人肯定是很多，比如華南MALL開業初期每天都有十多萬人次光臨，光車輛都有4000多臺，交通方便是搞好MALL，使MALL興旺的重要條件，如果交通受阻，使消費顧客想去的時候但交通不方便，將影響我們的客流量，因此MALL交通管理是物業管理工作的重點之一。

　　MALL的物業管理機構要充分考慮和計劃好，MALL交通路線設置、停車位規劃、車輛交通指引、停車管理，以及緊急交通疏散的處理預案，確保交通通暢。同時MALL物業管理機構還要考慮與當地公共交通部門聯系和建立公共交通線路，特別是夜間交通，給消費顧客帶來出行方便。

　　7、管理人員的高素質要求

　　MALL的現代化程度較高，設施設備齊全、先進，如快速電梯、自動護梯、中央空調系統、消防系統、智能化系統、綜合布線系統等，保證這些設備的正常運轉是最基本的管理需求，同時MALL會引進一些國外知名品牌以及西方經營管理模式，因此對物業管理人員的技術性、專業性要求，以及綜合素質要求較高。

　　8、空間管理的規范性

　　MALL內部業態較多，而且商品品牌復雜，而且各種業態、品牌和商家又有各自的特色類別和經營風格。因此為了維護MALL的統一形象和風格，MALL物業管理機構應該裝修管理開始，加強對內部空間劃分、店鋪布置、裝修風格、櫥窗展示、廣告宣傳、商品擺放等方面制定統一規范標準，加強管理監督，從而維護MALL整體的內部和外部形象。

　　9、營銷推廣的配合

　　聚集人氣，吸引客流是MALL的生存和發展之道，因此MALL的品牌推廣、商家組合、品牌的優化淘汰是MALL經營管理機構的長期工作，MALL也是商業活動與社會活動的結合，因此MALL會有很多的社會活動和商業活動舉辦和進行，因此MALL物業管理機構和管理者要有較強的活動策劃能力和組織能力，以及協調能力，并要與當地和周遍地區政府機構、社會組織保持良好的溝通和合作關系，盡可能在MALL舉辦一些社會活動或公益活動，從而提高MALL的品牌形象和社會影響力，從而聚集人氣，吸引客流。

　　由于MALL在中國尚是一個新鮮事物，MALL的物業管理服務也是摸索和實踐階段，以上是筆者在從業經驗中總結的一些不成熟的經驗和看法，隨著中國商業地產的發展和物業管理行業的不斷規范，MALL的物業管理服務工作也將有不斷的規范和提升過程。

篇3：MALL前期物業管理服務協議

　　MALL前期物業管理服務協議

　　本協議當事人：

　　甲方：________營銷策劃物業管理有限公司

　　乙方：________(業主)

　　前期物業管理是指：自單元出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽定的《物業管理合同》生效時止的物業管理。

　　本物業名稱：________國際

　　乙方所購物業銷售(預售)合同編號：

　　類型：________

　　座落位置：________

　　建筑面積：________平方米

　　根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，在乙方簽訂《商品房買賣合同》時，甲乙雙方就前期物業管理服務達成如下協議：

　　第一條 雙方的權利和義務

　　一、甲方的權利義務

　　1、對商廈共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理；

　　2、根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本商廈的《管理公約》、《業戶手冊》和《裝修手冊》及有關物業管理規章制度，并書面告知乙方；

　　3、建立健全本商廈的物業管理檔案資料；

　　4、制止違反本商廈的《管理公約》、《業戶手冊》和《裝修手冊》及有關物業管理規章制度的行為；

　　5、物業管理企業可委托專業公司承擔本商廈的專項管理與服務業務，但不得將本商廈的整體管理責任轉讓給第三方；

　　6、依據本協議向乙方收取物業管理費用；

　　7、編制物業管理服務及財務年度計劃；

　　8、每六個月向乙方公布物業管理費用收支帳目；

　　9、提前將裝飾裝修單元的注意事項和限制條件書面告知乙方，并訂立《裝修手冊》；

　　10、不得占用本商廈的共用部位、共用設施設備或擅自改變其使用功能；

　　11、向乙方提供商廈自用部位、自用設施設備維修養護等有償服務；

　　12、自本協議終止時起5日內，與業主委員會選聘的物業管理企業辦理物業管理移交手續，物業管理移交手續須經業主委員會確認。

　　二、乙方的權利義務

　　1、參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權，被選舉權和監督權；

　　2、監督甲方的物業管理服務行為，就物業管理的有關問題向甲方提出意見和建議；

　　3、遵守本商廈的《管理公約》、《業戶手冊》和《裝修手冊》及有關物業管理規章制度，并配合管理公司做好物業的各項管理工作；

　　4、按有關規定向甲方交納物業管理費用；

　　5、裝飾裝修單元時，遵守甲方制訂的《裝修手冊》；

　　6、不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或擅自改變其使用功能；因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予賠償；

　　7、轉讓單元時事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協議；

　　8、對承租人、使用人及訪客等違反本商廈的《管理公約》、《業戶手冊》和《裝修手冊》及有關物業管理規章制度等所造成的損失、損害承擔民事責任；

　　9、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益，否則管理公司有權采取有關處理措施；

　　10、加強安全防范意識，自覺做好防火防盜工作。

　　第二條 物業管理服務內容

　　一、商廈共用部位的維護和管理

　　共用部位是指商廈主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、綠化用地、停車場等。

　　二、商廈共用設施設備及其運行的維護和管理

　　共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、鍋爐、供熱線路、供氣線路、消防設施、綠化、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的物業等。

　　三、環境衛生

　　1、設專人負責樓宇大堂、樓梯間、商廈走廊過道等公共區域的環境衛生保潔工作；

　　2、負責商廈公共區域的鼠蟲滅殺工作；

　　3、上門收集及清運生活垃圾。

　　四、保安

　　1、內容

　　1)協助公安部門維護商廈內的公共秩序；

　　2)保安員24小時巡查商廈公共區域及對物業出入口、停車場等重要位置的看守；

　　3)定期檢查商廈公共區域的消防設施及做好防火安全工作。

　　2、責任

　　1)維持商廈公共區域的治安秩序；

　　2)保障商廈公共部位及設施設備的安全；

　　3)負責商廈公共區域的消防安全工作。

　　五、交通秩序與車輛停放

　　1、內容

　　1)對停放于停車場的車輛實行24小時保管，對進出車輛進行查證登記檢查；

　　2)維持商廈公共區域內的車輛停放秩序和行車安全；

　　3)對商廈公共區域內的車輛進行安全檢查工作。

　　2、責任

　　1)負責保障商廈公共區域的交通暢順和行車安全；

　　2)負責維持商廈公共區域的車輛停放秩序，禁止車輛在非停車區域亂停亂放；

　　3)乙方自行負責其車輛內的貴重物品的安全。

　　第三條 物業管理服務質量

　　一、物業外觀：整齊美觀。

　　二、設備運行：正常。

　　三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：定期進行維修保養并維護好。

　　四、環境衛生

　　1、公共區域每天保持干凈整潔；

　　2、定期進行滅蟲工作，基本消除蚊蟲滋生地。

　　五、綠化

　　1、專人定期進行綠化修剪護理及更新；

　　2、綠化完好率達95%。

　　六、交通秩序與車輛停放

　　1、轄區內非停車公共通道禁止車輛亂停亂放，保證轄區內交通暢順；

　　2、對停車場的車輛實行24小時管理，進出車輛登記檢查。

　　七、保安

　　1、保安員在轄區范圍內24小時值班巡值；

　　2、轄區主要出入口設固定保安崗位，重要位置安裝閉路電視監控裝置。

　　八、消防

　　1、定期或不定期進行消防巡查，消除火災隱患；

　　2、消防設施完好率達100%。

　　九、物業共用部位、共用設施設備小修和急修：

　　小修：

　　1、報修半小時內到現場檢查；

　　2、3天內處理。

　　急修：

　　1、一般故障當天解決；

　　2、較難故障3天內處理。

　　第四條 物業管理服務費用(不包括物業共用部位共用設施設備大中修、更新、改造的費用以及公共能源分攤費)

　　一、乙方交納費用時間：買受人自向出賣人收樓成為業主之日起或承租人自與出租人簽訂租約之起租日起；

　　二、非住宅單元的物業管理服務費用按政府物價部門的定價收??；

　　三、因乙方原因空置物業的，仍按物業建筑面積每月收取管理費；

　　四、乙方出租物業的，物業管理服務費用由乙方交納或從其約定；

　　五、乙方轉讓物業時，須交清轉讓之前的物業管理服務費用；

　　六、物業管理服務費用根據來年預算的管理開支或政府有關部門的最新規定作出適時調整；

　　七、每次交納費用時間：每月5日前。

　　第五條 公共能源分攤費

　　一、公共能源分攤費屬甲方代收代繳費用，收費標準執行政府規定。

　　二、公共能源分攤費的繳費時間及繳費原則均與上述物業管理服務費用一致。

　　第六條 其他有償服務費用

　　一、使用本商廈內的文化娛樂體育設施和停車場等公共設施、公共場所(地)時，應按規定交納有關費用。

　　二、車位及其使用管理服務費用：按政府物價部門規定執行。

　　三、有線電視：按有線電視公司規定執行。

　　第七條 代收代繳收費服務

　　受有關部門或單位的委托，甲方可提供水費、電費、燃(煤)氣費、房租等代收代繳收費服務(代收代繳費用不屬于物業管理服務費用)，收費標準執行政府規定。

　　第八條 維修基金的管理與使用

　　按政府部門最新規定執行。

　　第九條 保險

　　一、 物業共用部位、共用設施設備的保險由甲方代為辦理，保險費用由全體業主按各自所占有的物業建筑面積比例分攤。

　　二、乙方的家庭財產與人身安全的保險由乙方自行辦理。

　　第十條 廣告牌設置

　　一、商廈轄區內廣告牌的制作由甲方統一規劃設置，包括場內各商鋪的招牌燈箱，場內戶外、戶內公共空間的廣告等。

　　二、商鋪戶外及戶內公共空間的廣告收入由甲方統籌安排，用于商鋪整體推廣。

　　第十一條 違約責任

　　一、甲方違反協議，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任；

　　二、乙方違反協議，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任；

　　三、甲方違反協議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所收費用，退還利息并支付違約金；

　　四、乙方違反協議，不按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交并從逾期之日起每天按1‰交納違約金。

　　第十二條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命，協助公安機關執行任務等突發事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產損失的，雙方按有關法律規定處理。

　　第十三條 在本協議執行期間，如遇不可抗力，致使協議無法履行，雙方按有關法律規定處理。

　　第十四條 本協議內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

　　本協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

　　第十五條 本協議在覆行中如發生爭議，雙方協商解決或向物業管理行政主管部門申請調解；協商或調解無效的，可向所在地仲裁委員會申請仲裁，或向人民法院起訴。

　　第十六條 本協議正本共七頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。

　　第十七條 在簽訂本協議前，甲方已將協議樣本送東莞市房管局(物業管理行政主管部門)備案。

　　第十八條 本協議自簽字之日起生效。

　　甲方簽章：________乙方簽章：________

　　代表人：________代表人：________

　　時間：____年____月____日時間：____年____月____日