《物業管理概論》試題(附答案)

　　一、名詞解釋

　　1、物業管理：是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

　　2、業主：指物業所有人，即房屋所有權人和土地使用權人。

　　3、物業管理企業：是指按合法程序成立并具備相應資質條件的經營物業管理業務的企業經濟實體。

　　4、物業的接管驗收：是物業管理企業接管開發企業、建設單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的接管檢驗。

　　5、業主委員會：是在物業管理區域內代表全體業主實施自治管理的組織。

　　6、業主大會：是由全體業主組成，決定物業重大管理事項的業主自治管理組織。

　　7、非業主使用人：指不擁有物業的所有權，但通過某種形式（如簽訂租賃合同）而獲得物業使用權，并實際使用物業的人。

　　8、可能毛租金收入：物業可以獲得的最大租金收入稱為可能毛租金收入，它等于物業內全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。

　　9、有效毛收入：從可能毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到物業的有效毛收入。

　　10、凈經營收入：從有效毛收入中扣除經營費用后就可得到物業的凈經營收入。

　　11、物業管理綜合服務：指除房屋建筑主體管理和房屋設備、設施管理之外的各項服務與管理工作，包括公共服務中的環境衛生管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理和專項服務、特約服務。

　　12、賠償金：是違約方的違約行為給對方造成損害事實時，單純處理違約金仍不足以補償其經濟損失，則應由違約方支付給對方一定數額的損失補償費。

　　13、違約金：指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。

　　14、物業管理服務費：指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。

　　15、維修基金：指用于小區共用部位、共用設施設備的更新與大、中修基金。

　　16、租賃住宅：指使用人不具有房屋的產權，通過房屋租賃的形式取得在一定時期內使用權的住宅。

　　17、商品房住宅：指國家或開發企業投資建造的，按市場價全額出售給購房者住用的住宅，以及其他以市場價格交易的各類住宅。

　　18、業主公約：由全體業主承諾的，并對全體業主（也包括非業主使用人）有共同約束力的，有關業主在物業使用、維護和管理等方面權利義務的行為守則。

　　19、物業管理委托合同：明確物業管理委托方和授托方的權利、義務的契約。

　　20、房屋完好率：完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比。

　　二、簡答題

　　1、物業管理的基本內容包括哪些？

　　答：

　　其基本內容按服務的性質和提供的方式可分為：常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。

　　一、常規性的公共服務：指物業管理中的基本管理工作，是物業管理企業面向所有住用人提供的最基本的管理與服務，目的是確保物業的完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和凈化、美化生活工作環境。

　　二、針對性的專項服務：指物業管理企業為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。主要有：1、日常生活類；2、商業服務類；3、文化、教育、衛生、體育類；4、金融服務類5、經紀代理中介服務；6、社會福利類。

　　三、委托性的特約服務：為滿足物業產權人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務。

　　2、物業管理有哪些基本環節？

　　答：基本環節為：物業管理的策劃階段；物業管理的前期準備階段；物業管理的啟動階段；物業管理的日常動作階段。

　　3、物業管理的基本性質和特點各是什么？

　　答：性質：物業管理是一種與房地產綜合開發的現代化生產方式相配套的綜合性管理；是與產權多元化格局相銜接的統一管理；是與建立社會主義市場經濟體制相適應的社會化、專業化、企業化、經營型的管理，是一種服務行業，屬于第三產業。

　　特點：業主自治自律與物業管理企業統一專業化管理相結合。

　　4、常規性的公共服務包括哪八項基本內容？

　　答：公共服務主要有8項：1、房屋建筑主體的管理；2、房屋設備、設施的管理；3、環境衛生的管理；4、綠化管理；5、治安管理；6、消防管理；7、車輛道路管理；8、公眾代辦性質的服務。

　　5、物業管理早期介入的作用是什么？

　　答：1、有利于優化設計，完善設計細節；

　　2、有利于提高房屋建造質量；

　　3、有利于保證物業的使用功能；

　　4、有利于加強對所管物業的全面了解；

　　5、早期介入有利于后期管理工作的進行；

　　6、有利于樹立物業管理企業形象。

　　6、物業管理公司參與施工階段質量監理的要點是什么？

　　答：1、應選派有關專業人員參與工程施工質量監理；

　　2、要盡可能全面地收集物業的各種資料，同時熟悉各個部分，為日后管理作充分的準備；

　　3、按國家規定的技術標準，對工程設計與設計單位、施工單位、開發商一起認真進行技術交底和圖紙會審；

　　4、工程施工中按國家現行有關法律規定、技術標準及合同不斷進行檢查。

　　7、簡述竣工驗收與接管驗收的區別？

　　答：首先，性質不同?？⒐を炇帐钦袨?。接管驗收是企業行為，是根據物業管理委托合同，對物業委托方委托的物業進行的質量驗收；

　　其次，竣工驗收與接管驗收所處的階段和作用不同?？⒐を炇帐鞘┕挝幌蚪ㄔO單位移交物業的過程，接管驗收是建設單位向物業管理企業移交物業的過程；竣工驗收合格后，標志著物業可以交付使用。接管驗收是在竣工驗收之后進行的再驗收，接管驗收一旦完成，標志著物業正式進行使用階段。

　　第三，在竣工驗收和接管驗收中物業管理企業的參與與職責不同?？⒐を炇諘r，物業管理企業只是參加者。而在接管驗收中，物業管理企業與開發企業或建設單位是直接的責任關系。

　　8、住宅小區物業管理公共性服務收費的費用構成包括哪些項目？

　　答：1、管理、服務人員的工資和按規定提取和福利費；

　　2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費；

　　3、綠化管理費；

　　4、清潔衛生費；

　　5、保安費；

　　6、辦公費；

　　7、物業管理單位固定資產折舊費；

　　8、法定稅費；

　　9、利潤。

　　9、簡述環境綠化的基本要求？

　　答：（一）居住區綠地規劃布置的基本要求

　　1、根據居住功能組織和居民對綠地的使用要求，采取集中與分散，重點與一般，點、線、面結合的原則，以形成完整統一的居住區綠地系統，并與周圍的綠地系統相協調；

　　2、節約用地、盡可能利用劣地、坡地、洼地進行綠化。原有綠化、湖河水面要自然利用；

　　3、應注意美化居住環境的要求；

　　4、在植物配置和種植方式上力求投資少，有收益，便于管理。

　?。ǘ┚幼^綠化村種選擇和植物配置

　　1、對于大面積綠化，應選擇易長、易管、少修剪、少蟲害、有特點的優良樹種，一般以喬木為主，也可考慮一些有經濟價值的植物，一些重點綠化地段，如居住區入口、公共活動中心，可選種一些，觀賞性的喬灌木或少量花卉；

　　2、行道樹宜選用遮陽力強的落葉喬木，老年兒單休憩、游戲場所忌用有毒或帶刺植物，運動場地則應避免大量揚花、落果、落花的樹木等；

　　3、樹種可選用速生或慢生相結合，以速生為主，以迅速形成環境綠化；

　　4、應考慮四季景色變化，可采用喬木與灌木，常綠與落葉，以及不同樹姿和色彩變化的樹種，搭配組合，力求四季常青，鮮花常開，以豐富居住環境。

　　10、簡述發生火災應采取的措施？

　　答：當火災或其他意外事故（如爆炸）一旦發生，而又無法制止或控制險情，處于緊急情況時，就應立即報警、切斷火源或事故源，并積極組織人員疏散。尤其是高層住宅和商貿樓宇，疏散路線長，人員分散，組織疏散困難。一般作法是：先及時切斷火源；然后利用樓宇內的分割裝置，如商場內的防火卷簾等將事故現場隔斷，阻止災情擴大；組織人員通過緊急通道、疏散樓梯等迅速撤離。緊急情況下的疏散關鍵是組織工作，平時應進行一定的訓練，以便有備無患。

　　在確保人員安全的情況下，為避免險情擴大，應盡量將危險品轉移至安全處；然后可將貴重財產運送至安全地帶。

　　11、簡述居住區道路規劃布置的基本要求？

　　答：1、居住區內部道路主要為本居住區服務；

　　2、道路走向要便于職工上下班；

　　3、應充分利用和結合地形；

　　4、充分利用原有道路和工程設施；

　　5、車行道一般應通至住宅每單元的入口處；

　　6、盡端式道路長度不宜超過120M；

　　7、如車道寬度為單車道時，則每隔150M左右應設置車輛會讓處；

　　8、道路寬度應考慮工程管線的合理鋪設；

　　9、道路的線型、斷面等應與整個居住區規劃結構和建筑群體的布置有機地結合。

　　12、試述單個業主最基本的權利？

　　答：依法享有所擁有的物業的各項權利和參與物業管理、要求物業管理企業依據物業管理委托合同提供相應的管理與服務的權利。

　　13、簡述物業管理招標書的主要內容？

　　答：招標書的主要內容：

　　1、擬招標的物業基本情況；

　　2、物業管理的內容；

　　3、對招標的有關說明；

　　4、物業管理考核標準與獎罰措施；

　　5、投標開標時間；

　　此外，對投標申請的具體內容和要求還應做出較詳細的說明，以便于投標單位編制標書。

　　14、試述公開招投標方式選聘物業管理企業的一般程序？

　　答：

　　1、成立招標領導小組；

　　2、向社會發布招標公告；

　　3、編制招標書；

　　4、投標單位的資質審查；

　　5、投標申請書的報送；

　　6、開標、定標；

　　7、簽訂物業管理委托合同。

　　15、簡述業主委員會的權利和義務？

　　答：

　　權利：

　　1、召集和主持業主大會；

　　2、修訂業主公約、業主委員會章程；

　　3、決定聘請物業管理企業；

　　4、審議物業管理服務費收取標準及使用辦法；

　　5、審議年度管理工作計劃、年度費用概預算；

　　6、檢查、監督物業管理企業的物業管理工作；

　　7、監督公共建筑、公共設施的合理使用，負責物業維修基金的籌集、使用和管理；

　　8、業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。

　　義務：

　　1、籌備并向業主大會報告工作；

　　2、執行業主大會通過的各項決議，接受廣大業主的監督；

　　3、貫徹執行并督促業主遵守物業管理及其他有關法律、政策規定，協助物業管理企業落實各項管理工作，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；

　　4、嚴格履行物業管理委托合同，保障本物業各項管理目標的實現；

　　5、接受政府行政管理機構的監督指導，執行政府部門對本物業的管理事項提出的指令和要求；

　　6、本會作出的決定不得違反法律、法規政策，不得違反業主大會的決定，不得損害業主公共利益。

　　16、確定寫字樓租金時，要考慮哪些因素？

　　答：

　　1、計算可出租或可使用面積；

　　2、基礎租金與市場租金；

　　3、出租單元的面積規劃和室內裝修；

　　17、選擇寫字樓承租人時考慮的主要準則是什么？

　　答：

　　1、承租人的商業信譽和財務狀況；

　　2、所需面積大??；

　　3、需要提供的物業管理服務。

　　18、在選擇零售商業物業的承租人時要考慮哪些因素？

　　答：

　　1、聲譽；

　　2、財務能力；

　　3、承租人組合與位置分配；

　　4、承租人需要的服務。

　　19、簡述物業管理企業部門經理、管理員的必備知識和必備能力。

　　答：部門經理必備知識：

　　1、了解房地產有關理論和開發經營、管理等基本知識；

　　2、熟悉物業管理的基本理論和有關政策法規，掌握本地區有關物業管理要求，計費規定等；

　　3、掌握房屋完損等級標準、質量檢測方法和安全管理的基本知識；

　　4、掌握物業管理的有關技術標準、修繕標準和管理標準；

　　5、掌握房屋結構、設備、設施等修繕（維護）的基本知識；

　　6、掌握計算機應用知識。

　　部門經理必備能力：

　　1、具有建立健全部門崗位責任制和部門管理規章制度能力；

　　2、具有制定工作計劃，并組織實施的能力；

　　3、具有及時處理危漏房和房屋、設備、設施的搶修排險和火警匪救護等突發事件的能力；

　　4、具有宣傳教育、組織各類活動及處理一般矛盾的能力；

　　5、具有處理專項業務并能與相關機構協調的能力；

　　6、具有熟練應用計算機進行管理的能力。

　　20、簡述住宅小區物業管理服務收費原則？

　　答：物業管理服務收費應當遵循合理、公開及與物業產權人、使用人的承受能力相適應的總原則。從長遠發展方向來看，物業管理服務收費應在市場競爭機制下，由物業委托者和管理者雙方協商，按質論價、優質優價。

篇2：《物業管理概論》知識試題

　　《物業管理概論》知識試題

　　1、業主委員會委員人數，應該是偶數。( )

　　2、召開首屆業主大會，在其開發的房屋未完全售出時，房地產開發企業能以產權人的身份出席大會。( )

　　3、物業管理企業用于房屋修繕的資金全部來源于業主繳交的維修基金。( )

　　4、物業管理企業的設立，分資質審批和注冊登記兩個步驟。( )

　　5、白蟻是世界性主要害蟲之一俗稱"無牙老虎"。 ( )

　　6、業主是指物業的所有人，即房屋所有權人和土地使用權人，是所擁有物業的主人。( )

　　7、物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。( )

　　8、房屋接管交付使用后，因使用不當、管理不善的原因出現事故，應由建設單位負責。( )

　　9、非業主不得成為業主委員會委員。( )

　　10、公有住房出售后，維修基金由售房單位給付。( )

　　11、投保人是指人身保險中的被保險人死亡之后，有權領取保險金的人。( )

　　12、物業管理企業接管物業時，應當與建設單位或者業主委員會進行接管驗收。( )

　　13、針對性專項服務，是為滿足產權人和使用人個別需求且受其委托而提供的服務。( )

　　14、物業接管驗收是施工單位向物業管理企業移交物業的過程。( )

　　15、電梯每年由當地檢測部門進行一次安全檢測，合格后方能繼續使用。( )

　　16、常用滅火器主要有泡沫滅火器和干粉滅火器。( )

　　17、非業主使用人的基本權利和義務首先受租賃合同的約束和限制。( )

　　18、在業主大會上投票時，票數的計算原則上按業權份額比例確定。( )

　　19、某建筑物由于屋頂排水堵塞、暴雨導致壓塌屋頂屬自然損壞。( )

　　20、高壓配電部分的維修養護工作屬供電部門的職責。( )

　　21、物業小區出租廣告位收入歸屬物業管理企業所有。( )

　　22、低層住戶可拒絕交納電梯管理費。( )

　　23、業主購房入住的保修期是從竣工驗收之日起計算。( )

　　24、建筑物頂層屋面的維修屬公共部分維修。( )

　　25、物業管理企業可以隨便改變物業管理區域內的設施。( )

　　26、在首屆業主大會中，房地產開發企業在其開發的房屋未完全出售時，可以產權人身份出席大會。( )

　　簡答題

　　1、簡述物業管理的含義及其基本內容?

　　2、簡述高層大廈出現火災的處理原則?

　　3、簡述物業管理早期介入工作的重要作用?

　　4、簡述物業管理費的費用構成?

　　5、簡述建立ISO9000質量體系的幾大步驟?

　　6、簡述物業管理服務考核體系的主要內容?

　　7、簡述何為接管驗收?接管驗收與竣工驗收有何區別?

　　8、簡述物業在經營中影響租金變化的因素有哪些?

　　9、簡述物業管理對房地產經營、開發有什么影響?

　　10、簡述如何加強物業管理職業道德修養?

　　案例分析題

　　1、某高層物業一樓業主張某，長期拒交管理費，管理處多次上門做工作無效。其拒交理由是:管理費中含有電梯維護費、樓層消防通道清潔費等，而這些設備設施他從未使用過，不是受益者，故不承擔相應的維護管理費用。試分析:此理由是否成立?在物業管理的實踐中應如何處理為妥?

　　2、某物業管理公司在其所管的物業建筑物屋頂、外墻、電梯廳設置廣告租位，并將其產生的收益歸物業管理公司所有。該物業的業主委員會置疑物業管理公司并為此形成糾紛，試分析:廣告位收益到底該如何處理?

　　3、某業主滿頭大汗地跑到物業管理處，稱其家里管道煤氣泄漏，而且連接煤氣灶的軟管已起火，請你們馬上派人前去解決，現假設你是管理處值班人員，請你分析解決這一問題的方法。

　　4、業主王先生向物業管理處投訴，說其鄰居家養的狗每天晚上狂叫不止，且經常有臭味從其家傳出，實在令人無法忍受，請管理處派人盡快解決?，F假設管理處派你前去解決，請問你該怎樣處理?

　　5、試分析物業管理服務考核體系的主要內容?議和斗爭的方法，業主的這種行為是否合理、合法呢?