物業知識教材：小區物業管理概論

　　住宅小區

　　城市居民的居住生活聚居地稱為居住區。居住區是具有一定的人口和用地規模、以滿足居民日常物質和文化生活需要的，為城市干道所分割或自然界限所包圍的相對獨立的區域。在規劃設計中，居住區按居住戶數或人口規模分為規模居住區、居住小區、住宅組團三級。

　　一個完整的居住區由若干小區組成。同樣，一個完整的居住小區由若干居住組團組成。每一個級別均需配套建設相應數量和級別的公共服務設施。對達到一定規模、基礎設施比較齊全的居住區稱為住宅小區(含居住小區、住宅組團)。

　　住宅小區的功能 從物業管理的角度來看，住宅小區是一個集居住、服務、經濟、社會功能于一體的社會的縮影。

　　1.居住功能。

　　這是住宅小區最基礎的功能。根據居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能夠提供人們休息的場地和環境，其他的才是如飲食、盥洗、個人衛生、學習、娛樂、交際等功能。

　　2.服務功能。

　　住宅小區的服務功能是隨著城市規劃建設要求、房地產綜合開發而來的，即要求小區的公用配套設施和小區的管理應能為居民提供多項目、多層次的服務。包括:教衛系統，如托兒所、幼兒園、小學、中學、醫療門診、保健站、防疫站等;商業餐飲業系統，如飯店、飲食店、食品店、糧店、百貨店、菜場等;文化、體育、娛樂服務系統，如圖書館、游泳池、健身房、電影院、錄像室等;其他服務系統，如銀行、郵局、煤氣站、小五金、家電維修部等。

　　3.經濟功能。

　　住宅小區的經濟功能體現在交換功能和消費功能兩方面。交換功能包括物業自身的交換，即開展住宅和其他用房的出售或出租經紀中介服務和小區管理勞務的交換，即業主通過合同的方式將住宅小區的管理委托出去。消費功能指的是隨著城市住房制度改革的不斷深化，住宅小區中的住宅將不斷的商品化，并進行商業化的管理。包括住宅在購、租兩方面的逐漸商品化及小區的管理和服務都是有償的，住用人將逐漸加大對居住消費的投入。

　　4.社會功能。住宅小區的主體是居民，居民的活動是社會活動，聚集在住宅小區的各種社會實體，如行政治安機關、商業服務業、文化教育、銀行等是以住宅小區為依托，共同為居民服務，發揮各自的功能。這些實體之間、實體與居民之間、居民相互之間組成了住宅區的社會關系、人際關系，形成了一個社會網絡，相互影響和相互制約。

　　住宅小區的特點

　　住宅小區相對于一般單體住宅或單幢住宅樓來說，由于其是小區，更注重物業的整體性、相關性。住宅小區，尤其是新建住宅小區有以下特點:

　　1.統一規劃，綜合開發。

　　由于城市建設的發展和人們物質文化水平及居住條件的提高，住宅區的規劃布局有了很大變化。在“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”原則的指導下，全國廣大城鎮統一規劃、綜合開發的新型住宅區成片地興建起來。這些新建住宅小區，規劃布局合理，配套設施日益完善，改變了過去單一的、分散的結構和功能，向節約用地、高密度、綜合化和現代化方向發展。新建住宅小區一般是以多棟居民住宅樓為主體，配以商業、服務業、飲食業、郵電、儲蓄、托兒所、文教衛生、娛樂、庭院綠化等配套設施，組成一個功能齊全的居民生活小區。這就要求區內各類建筑和居住環境相互協調，有機結合。由專業化的物業管理企業實行統一管理、優質服務、合理收費。

　　2.規模大，功能全。

　　新建居民住宅小區多為多層、多棟樓體建筑群，少的幾萬平方米，多的十幾萬甚至百余萬平方米。如廣州著名的“五羊村居民小區”占地高達31.45萬平方米，總建筑面積66.6萬平方米，其中:住宅44萬平方米，有24~25層商住大樓113幢;8~9層住宅樓87棟;3~4層別墅90多座。商業面積16萬多平方米，有商務大廈(32層)、超級市場、電影院、體育館、音樂廳、醫院等等，居民達3萬人。小區已不僅是人們避風雨、御嚴寒、生活休息、繁衍后代的棲身之處;而且是學習、工作、教育、科研的重要園地;還是休閑、娛樂、文化、體育活動的樂園;也是進行區域內購物、飲食、生活服務的場所;更是社會主義精神文明和物質文明建設的基地。住宅小區的多功能性，給小區的物業管理工作帶來了很大的難度。

　　3.房屋結構整體化，配套設施系統化。

　　住宅小區內，多座單體樓宇構成一個小區房屋系統;每棟樓房的地上建筑與地下建筑構成一個整體;區域內供水、排水、供電、各種熱力、煤氣管網互相相通構成一個網絡系統，而這些系統交融組合形成了一個龐大的、復雜的、多功能的大系統。各種服務設施、配套設施、區域內綠化、道路、各種供水、供電、熱力管網都是統一設計規劃的，除住宅外，幾乎都是為全住宅區服務的，是無法分割的，使住宅小區變成一個小社會。這就必然要求統一管理，統一經營。

　　4.產權多元化，管理復雜化。

　　由于住宅建設投資的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的產權結構發生變化。在市場經濟條件下，房屋產權由單一所有制變為產權多元化。一個居住區、同一棟樓宇內，全民、集體、個人、外產等不同的產權共存。住宅小區規劃、設計、建設的統一性、系統性、功能的多樣化、房屋結構與配套設施的系統化，再加上產權的多元化，給小區物業管理造成了極為復雜的局面，導致物業管理工作的復雜化。

　　住宅小區物業管理的特點

　　住宅小區內居住著不同階層、職業的家庭，不同的生活習慣、愛好、文化程度、道德水準、經濟收入水平等等決定了他們對居住環境要求和居住行為的差異。這些差異有時會產生各種各樣的問題、矛盾和糾紛。這也給住宅小區的物業管理提出了更高的要求。住宅小區是小區內全體居民共同的家園，是大家共同生活的場所，建設和維護一個良好、和諧的居住環境就是全體居民共同的心愿。因此，為避免減少和妥善處理這些問題、矛盾和糾紛，有必要在自治自律的基礎上對人們的居住行為做出某些限制和約束，制定一個大家共同遵循的居住行為的規范，即業主公約，其核心是任何人的行為不得違*公共利益和損害他人利益。這也就是說，自治自律是相統一的，自治是在自律基礎上的自治。每個人在享受一定權利的同時，也應承擔相應的義務。住宅小區物業管理還帶有相當的復雜性，主要表現在三個方面。

　　首先，小區的房屋產權的多元化要求管理上的權威性和統一性。不同產權性質的住宅在物業管理上的側重點不同，如何針對產權的多元化實行統一的物業管理具有一定的復雜性。

　　其次，小區的物業管理在實施過程中要涉及到市政各部門、公安、街道辦事處等多個部門和單位，如何協調好相互間的關系和利益，明確各自的職責和管理范圍，對搞好小區物業管理是至關重要的。

　　第三，物業管理經費籌集的復雜性。不同產權形式下物業管理經費的籌集渠道不同，物業管理服務收費的計算原則不同，收繳方式不同。

　　當前，我國的物業管理主要是在普通住宅小區推行，其住宅小區物業管理經費的籌集既要考慮到物業管理實際運作的成本費用，又要考慮到人民群眾經濟收入的實際水平。這種費用與支付能力的矛盾構成了現階段住宅小區物業管理經費籌集的復雜性，給經費的具體籌集帶來了比非住宅物業更大的困難，需要認真加以研究，制定穩妥可行的收費標準與辦法。

　　住宅小區物業管理目標

　　小區物業管理的目標概括起來就是要通過科學的管理手段和專業化管理技術來實現社會效益、經濟效益、環境效益的統一。

　　1.社會效益。

　　小區管理的社會效益首先表現在為居民提供一個安全、舒適、和睦、優美的生活環境。這一環境不僅是指居室、樓宇內的，而且還指整個社區的治安、交通、綠化、衛生、文化、教育、娛樂等方面。它對于調節人際關系，維護社會安定團結，都有著十分重要的意義。其次，它可以起到為政府分憂解難的作用。實施小區管理以后，小區復雜繁瑣的管理工作和各種投訴的處理，都由物業管理企業負責，政府不再為此花費大量的時間與精力，只需制定有關的政策規定，對小區管理實行指導、協調和監督。

　　2.經濟效益。

　　小區管理的經濟效益可從多方面得以體現:

　　(1)從政府的角度看，未實行小區管理的住宅區，政府不僅要補貼大量資金用于小區房屋的維修，還要在環衛、治安、綠化和其它公共市政設施上投入財力。而實行小區管理的住宅區，政府不僅不投資，還可向物業管理企業收取稅收。從這兩方面看，經濟效益是很明顯的。

　　(2)從開發企業角度看，實行小區管理不僅有利于房產銷售，加速資金的周轉，而且有利于開發企業以較高的價格售房。獲取更多的銷售利潤。

　　(3)從小區管理企業角度看。小區管理的經濟效益不單體現在開發企業身上，還體現在物業管理企業本身。小區管理從單純收取管理費來講，是微利的，但如果善于經營，通過開展各種有償服務，仍會取得較好的經濟效益。

　　(4)從業主的角度看。物業管理企業管理好、維護好房屋住宅及附屬設備、設施，延長它的使用壽命，可以保障業主的經濟利益。

　　3.環境效益。小區內的水、電、煤、陽光、空氣、通風以及建筑和人口密度等方面都與居民的身心健康有著密切的關系。小區管理有利于從根本上治理城市住宅內臟、亂、差現象，改善人居環境。因此，搞好環境的綠化、凈化，不僅有助于人的身心健康，還將對整個城市建設規模、格局和風貌產生積極影響。

　　住宅小區物業管理原則

　　由具有獨立法人資格、實行獨立核算、自負盈虧的物業管理企業來進行城鎮居民住宅小區的物業管理，與舊體制下那種政企不分、權責不明的福利型管理是截然不同的。應遵循的主要原則有:

　　1.業主自治自律與專業管理相結合。

　　住宅小區物業管理首先應遵循業主自治自律與專業化管理相結合的原則。業主自治自律是基礎，但住宅小區的管理又具有技術性、專業性強的特點，必須以專業化管理為主;住宅區的日常管理工作，是大量的、繁瑣的，離不開居民的支持。因此增強居民的群體意識，依靠和組織群眾參與管理，發揮業主自治自律的作用，是實行這一原則的關鍵。

　　2.服務至上，寓管理于服務之中。

　　住宅小區的物業管理是一項服務性很強的工作，關系到千家萬戶的生活、休息、文娛、安全、衛生、教育、體育等諸多方面。住宅小區管理中的服務工作，具有長期性和群眾性的特點，服務時限很長，往往幾十年以上;服務對象范圍很寬，男女老幼，各行各業，且流動性大、變化快。因此，必須堅持“服務至上，寓管理于服務之中”的原則，樹立“為民服務、對民負責”的指導思想。

　　3.所有權與經營權相分離。

　　實行所有權與經營管理權兩權相分離，是現代物業管理與舊式的房屋管理本質區別之一。這是針對城鎮居民住宅小區，特別是舊有居民住宅小區存在的“兩權”不清問題提出來的，目的在于解決分散管理與統一管理的矛盾。房屋及小區環境內各種設備是一個有機的統一體。若按分散的產權權屬由產權單位或產權人自行管理，顯然弊端很多。因此，必須實行所有權與管理權兩權分離，在依法確認產權權屬的前提下，實行管理經營權的集中統一。由一家物業管理企業對某一居民住宅小區實行統一管理、綜合治理、全方位服務。

　　4.企業經營，獨立核算。

　　必須改革原有管理體制，實行政企分開，使管理機構成為經濟實體，具有相對獨立的經營自主權，逐步實現住宅經營管理的市場化。

　　5.有償服務和費用合理分擔。

　　物業管理企業要搞好管理，實行優質服務，就必須有資金來源。資金的主要來源是業主和用戶，因此要實行有償服務、合理分擔的原則。物業管理企業提供的管理和服務是有償的，應得到價值形態的實現和物質形態的替換。在費用分擔方面，應該本著“量出為入、公平合理”以及“誰享用，誰受益，誰負擔”的原則，由房地產開發企業、物業管理企業和業主及使用人共同合理分擔。

　　住宅小區物業管理的內容

　　住宅小區物業管理，是指對住宅小區的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治。包括管理、經營與服務三方面的工作，概括起來講，包括如下基本內容:

　　1.住宅小區內，房屋及設備的維護與修繕管理。

　　2.住宅小區環境的維護管理。具體包括:

　　(1)違章建筑的管理;

　　(2)公用市政設施的維護管理;

　　(3)環境衛生的維護管理;

　　(4)綠化管理;

　　(5)治安管理;

　　(6)消防管理;

　　(7)車輛道路管理。

　　3.開展多種形式的便民有償服務。

　　4.住宅小區的社會主義精神文明建設。

　　住宅小區精神文明建設的內容

　　1.開展精神文明建設，制定住宅小區居民精神文明公約。居民要自覺遵守住宅小區的各項規章制度，遵守和維護公共秩序，愛護公共財物，提倡居民鄰里互助、文明居住、文明行為、關心孤寡老人和殘疾人。

　　2.完善、充實娛樂場所和文體活動設施，開展豐富多彩的文體活動，豐富小區居民的業余生活，密切鄰里感情，協調人際關系，提高廣大居民的參與意識，促進安定團結和社會穩定。

　　3.建設高雅的社區文化，培育健康的社區精神?！吧鐓^”是地域、社會互助和社會關系的綜合體，即一群人居住于某一地理區域、具有共同關系和社會服務體系的一種生活共同體。小區居民長期生活、學習、工作在同一空間，彼此之間相互交往、溝通和影響，造成了特定的社會關系，形成了一個小社會。

　　“社區”精神，是住宅小區居民的精神狀態和思想行為的綜合反映。而社區文化則是社區精神的載體。住宅小區精神文明建設活動應以靈活多樣適合居民特點方式進行。通?？梢缘幕顒臃绞接?

　　1.運用傳播文化和工具的康樂設施，如影劇院、文化站、有線廣播、圖書館、社區報、閉路電視等，開展聯絡感情活動。

　　2.組織各類體育比賽、舞會和文藝演出晚會，加強住戶之間的交往與聯系，培養群體活動與公民意識，增強友誼。

　　3.創建文明單位，如文明班組、文明家庭、文明樓、文明住宅小區活動，注重文明居住，鄰里團結互助，無糾紛，積極參加各項公益活動。

　　4.開展“優質服務競賽”活動，講文明、懂禮貌，文明用語、尊老愛幼，各行各業發揮本專業的特點，更好地為住宅區居民服務。

　　5.開展人際交往，推行“社團”活動。在香港，物業管理企業還是一個活躍的準社團組織，經常利用公眾節假日，組織內容豐富多彩的文體活動。

篇2：物管案例:小區圍墻物業管理公司能拆除嗎

　　物管案例:小區圍墻物業管理公司能拆除嗎

　　劉女士所住的芬芳花園小區實行封閉式物業管理。20**年4月，僅一墻之隔的A公司開發新建雨花雅園，并與B公司簽訂協議，約定將芬芳花園西區所屬基礎配套設施、公共配套設施與雨花雅園共享，雨花雅園的物業管理并入芬芳花園，A公司向B公司支付費用。A公司對外承諾，雨花雅園將與芬芳花園成為一體，雨花雅園業主可以自由進出芬芳花園。因此，攔在兩個小區之間的圍墻被打通。劉女士認為，兩物業公司所做的決定，嚴重損害業主的合法權益，遂起訴至法院，要求A公司、B公司停止侵害，將芬芳花園原封閉圍墻予以修復。

　　[案例提示]

　　這里首先需要弄清的是該圍墻是否屬于芬芳花園的公共財產。

　　[案例分析]

　　本案例中的圍墻屬于小區的公用設施，是小區的公共財產。就小區的公共財產而言，絕大部分屬于全體業主所有，小區業主委員會代表全體業主行使所有權和支配權。物業管理公司要改變公用設施的，應當征得業主委員會的同意。故本案例中的圍墻物業管理公司不能拆除。

篇3：拆遷安置小區物業管理學習心得與體會

　　拆遷安置小區物業管理學習心得與體會

　　我是今年2月4日到真誠物業公司接管的惠民拆遷安置小區上班的。剛上班時，業主對我不太友好。通過走訪才知道，因房子質量問題、房產證問題、大門問題、車庫問題等等沒有解決，小區業主對有關部門和開發商非常不滿，就以拒繳物業管理費來對抗。

　　但小區存在的這些問題，我們基本沒有辦法解決。我們這些保安保潔人員也有一大家人，也要吃飯。怎么辦？我們就組成收費小組，采取主動出擊，上門收費的辦法。白天收商鋪，晚上收住戶，禮貌相待，耐心解釋。但業主相互觀望，無人帶頭，仍然不愿繳。有的甚至相互賭咒發誓，進行串連不繳費。

　　功夫不負有心人，經過一段時間的努力，少數愛面子的業主繳了，但是大部分還是不愿交。三番五次登門還有意見，嘴里罵罵嘰嘰的，說影響他們做生意。我們的原則是罵不還口、打不還手。在6月份一位員工被打住進醫院，經過派出所處理，賠那個員工各項費用壹萬元，物業管理費當面繳清。這家費用是交了，但還要面對幾千幾百戶，冷嘲熱諷、冷言惡語、拒絕門外，說什么樣的話人都有。這時有很多朋友勸我不要去上這個班了，苦口婆心，還沒人理解。經過一番考慮，我還是做出了堅守的決定。我想最主要的還是要有自己的精神，要有信心、有勇氣。時時有機會，行行出狀元，我為什么不能堅持下去，服務他人也是自己的一份貢獻。

　　通過這次學習，使我懂得了物業管理的各項具體要求，也學到了很多的知識。如何轉換服務模式？在物業項目運營管理中怎樣抓住贏利點？如何開拓盈利空間？怎樣與業主進行溝通？這些新鮮知識給了我很大的啟發?；厝ヒ院?，我要把學到的知識應用到實際工作中去，加強和業主的溝通。對業主所反映的問題，積極向有關部門匯報，爭取得到領導的支持和幫助。我相信，在我們的努力下，我們的日子一定會好起來。最后感謝真誠物業公司，給了我這個好的學習機會。

　　本文源自：《淮安物業管理》

　　洪澤縣真誠物業有限公司　高中蘭