《物業管理實物》讀后感：做好住宅小區現場管理

　　本人通過兩年的物業管理工作總結和學習，和近期閱讀了一本《物業管理實物》從中得到很多啟示并深刻的認識到，服務處的現場管理是物業公司“生產的主要產品”，“產品”只有滿足“客戶”需求才能贏得市場。物業公司必須針對業主小區現場管理服務的需求，讓物業管理人員做好小區現場管理服務，持續滿足業主的需求。對如何做住宅現場管理做以下分析。

　　一、現場服務處主任必須逐步打造一支具有務實、整合、控制、遵從和協作精神的管理服務團隊，使管理人員能夠貼近現場、貼近業主、貼近員工。

　　二、正確分析現實中，住宅小區現場管理存在的問題及反復發生的原因，基本分為兩塊：

　　1、管理人員服從標準的意識淡薄，使已有的管理制度失去制約作用，導致解決過的問題又反復發生；

　　2、不排除小區部分住戶（業主、租戶）、裝修工人的素質確實較低，不文明、不規范行為反復發生。

　　針對以上兩塊主要問題采取以下方式：

　　1、“五按五干五檢查”，即按程序、按路線、按標準、按時間、按協作指令；干什么、怎么干、什么時間干、按什么流程干、干到什么程度；由誰來檢查、什么時間檢查、檢查什么內容、檢查的標準是什么、檢查的結果由誰來落實。

　　2、狠抓基礎管理，持續滿足業主的基本需求，將例行工作做好，用常規的制度來解決經常出現的問題。物業管理企業還必須克服管理人員驕傲自滿的情緒，不斷提出新的奮斗目標，不斷增加前進的動力，需要通過日常管理的長效機制來抓標準的執行。

　　三、做好小區內每一件事情，要堅決樹立一種對一件事一抓到底的韌勁，一件事從頭到尾抓出一個模式來，再把這個模式推廣。

　　四、建立優良的內部工作流程，增加各職能部門協調配合能力，力爭工作不走彎路，盡量減少解決問題的時間，提高工作效率。

　　以上四點是本人對現場管理的認識，并會逐步運用到實際的工作中，我相信只要將以上五點認真落實到實處，用積極向上的服務意識，對待業主和使用人，堅持“服務質量是物業管理企業的生命線”為第一宗旨，定能將星海云頂花園管理好、服務好。

篇2：《物業管理實物》讀后感：做好住宅小區現場管理

　　《物業管理實物》讀后感：做好住宅小區現場管理

　　本人通過兩年的物業管理工作總結和學習，和近期閱讀了一本《物業管理實物》從中得到很多啟示并深刻的認識到，服務處的現場管理是物業公司“生產的主要產品”，“產品”只有滿足“客戶”需求才能贏得市場。物業公司必須針對業主小區現場管理服務的需求，讓物業管理人員做好小區現場管理服務，持續滿足業主的需求。對如何做住宅現場管理做以下分析。

　　一、現場服務處主任必須逐步打造一支具有務實、整合、控制、遵從和協作精神的管理服務團隊，使管理人員能夠貼近現場、貼近業主、貼近員工。

　　二、正確分析現實中，住宅小區現場管理存在的問題及反復發生的原因，基本分為兩塊：

　　1、管理人員服從標準的意識淡薄，使已有的管理制度失去制約作用，導致解決過的問題又反復發生；

　　2、不排除小區部分住戶（業主、租戶）、裝修工人的素質確實較低，不文明、不規范行為反復發生。

　　針對以上兩塊主要問題采取以下方式：

　　1、“五按五干五檢查”，即按程序、按路線、按標準、按時間、按協作指令；干什么、怎么干、什么時間干、按什么流程干、干到什么程度；由誰來檢查、什么時間檢查、檢查什么內容、檢查的標準是什么、檢查的結果由誰來落實。

　　2、狠抓基礎管理，持續滿足業主的基本需求，將例行工作做好，用常規的制度來解決經常出現的問題。物業管理企業還必須克服管理人員驕傲自滿的情緒，不斷提出新的奮斗目標，不斷增加前進的動力，需要通過日常管理的長效機制來抓標準的執行。

　　三、做好小區內每一件事情，要堅決樹立一種對一件事一抓到底的韌勁，一件事從頭到尾抓出一個模式來，再把這個模式推廣。

　　四、建立優良的內部工作流程，增加各職能部門協調配合能力，力爭工作不走彎路，盡量減少解決問題的時間，提高工作效率。

　　以上四點是本人對現場管理的認識，并會逐步運用到實際的工作中，我相信只要將以上五點認真落實到實處，用積極向上的服務意識，對待業主和使用人，堅持“服務質量是物業管理企業的生命線”為第一宗旨，定能將星海云頂花園管理好、服務好。

篇3：高層民用建筑消防設備現場管理

　　高層民用建筑消防設備現場管理

　　高層民用建筑的消防安全在很大程度上取決于消防設備的有效使用。如何使消防設備發揮有效的預防火災和滅火救災作用，是物業管理者時常面臨的重要問題。筆者通過實踐認為，通過積極有效的消防設備現場管理，可達到盡可能地避免或減少損失的管理工作目標?，F將有關高層民用建筑消防設備的現場管理一些實踐認識進行介紹，供參考。

　　一、高層建筑消防安全管理的特點及常見室內消防設備簡介

　　根據我國《高層民用建筑設計防火規范》（GB 50045-95）規定：高層民用建筑（以下簡稱“高層建筑”）是指新建、擴建和改建的高層建筑及其裙房：十層及十層以上的居住建筑（包括首層設置商業服務網點的住宅），或建筑高度超過24m的公共建筑。當前，高層建筑越來越多地投入使用，消防安全問題也隨之不斷地產生，造成了人和財產的損失。為便于說明，先簡單介紹高層建筑消防安全管理特點及常見室內消防設備。

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　　從物業管理實踐活動來看，高層建筑消防安全管理具有如下特點：

　　1．高層建筑復雜性。

　　一般來說，高層建筑具有樓層多，聚集人群多，設備設施多，建筑物高度高、工程造價高等“三多”、“兩高”等因素，相對其他民用建筑具有復雜性。

　　2．依賴室內消防設備程度高。

　　目前我國消防滅火裝備撲救高度的能力有限，因此，確保高層建筑消防安全，在很大程度上依賴于高層建筑室內消防設備系統的完好和有效使用。

　　3．消防設備管理難度較大。

　　高層建筑室內消防設備因點多面廣，運行條件復雜，完好要求較高，加上現場管理專業性強等因素，具有一定的管理難度。

　?。ǘ└邔咏ㄖＲ娛覂认涝O備簡介

　　高層建筑消防設備主要是指與建筑物相配套的各種設備（含裝置、器材）、設施及系統的總稱。目前常見的室內消防設備大致可分以下五類：

　　1．火災自動報警系統。

　　火災自動報警系統一般由火災探測器、手動火災報警按鈕及火災報警控制器等組成?；馂淖詣訄缶到y一般有區域報警、集中報警和控制中心報警等三種系統，在高層建筑中常用的是控制中心報警系統。

　　2．消火栓給水系統。

　　對高層建筑來說，該系統主要是指室內消防給水系統，即高層建筑內部設置的消防給水系統。一般來說，消防栓給水系統由消防水源、消防泵機組、給水管網、控制裝置、消火栓、水泵結合器等組成。

　　3．固定滅火系統。

　　該系統的自動噴水滅火系統、泡沫滅火系統、鹵代烷滅火系統、二氧化碳滅火系統等。對高層建筑來說，自動噴水滅火系統是所有固定滅火系統中使用最廣泛的，其常見的閉式系統因其撲救滅火成功率高，使用非常普遍。

　　4．消防聯動系統。

　　在高層建筑中，該系統一般與火災自動報警系統組成火災報警與消防聯動控制系統。一般來說消防聯動系統所包括的二級子系統有：防煙系統、排煙系統、防火卷簾系統、防火門系統、電梯迫降系統、緊急廣播系統等。該系統還通過聯動模塊和控制裝置對諸如切斷非消防用電、聲光報警、啟動消防泵和噴淋泵等進行聯動和控制。

　　5．其他消防設備與滅火器材。

　　常見的設備與器材有發電機組、應急照明、疏散指示燈、手提式滅火器等。

　　針對上述安全管理特點和室內消防設備來說，物業管理處應精心組織現有人員，結合各自現有工作，在分工負責的前提下，又協作配合，以減少專業人員不足帶來的困難。

　　二、消防設備現場管理涉及的主要工作

　　高層建筑消防設備現場管理，是指人們對高層建筑消防設備的使用、值班、操作、運行、看護、檢查、維護和修理等環節所開展的現場管理活動。高層建筑消防設備現場管理涉及的主要工作，一般有制度建設、專業培訓、值班或看護、巡視檢查、日常記錄和總結完善等，其中最基本的是人員管理、使用管理和巡檢管理等三項活動。

　　1．制度建設。

　　制度建設是設備現場管理的基礎性工作。建立和完善有關規章制度，是規范人們行為，指導人們相關活動的保證。從實踐角度來看，制訂和落實制度有六項要求：實際又實用；具體又易懂；上墻或成冊；工作有指導；責任要分明；考核有依據。

　　一般來說消防設備現場管理制度可分為三類：

　?。?）應急預案類。主要內容是應急措施及程序。如《消防應急處理預案》、《應急發電預案》等；

　?。?）管理規章類。主要是崗位職責和責任制度，如《防火安全管理制度》、《消防設備管理制度》、《消防安全獎罰制度》、《消防培訓管理制度》、《消防安全崗位職責》等；

　?。?）操作規程類。主要是各類設備操作、使用維護、巡視檢查、維修保養等方面的規定和要求，如《火災報警器操作規程》、《噴淋和消火栓系統檢查管理規定》、《消防設備器材使用管理規定》、《消防設備設施保養規范》等。

　　2．專業培訓。

　　消防安全責任重大，各崗位都有一定的專業要求，因此，人員專業培訓是消防設備現場管理的基礎工作。專業培訓的主要目的是持證上崗和熟悉業務，要求消防設備現場管理重要崗位人員在上崗前接受專業的教育培訓，符合要求的才能上崗工作。如浙江省消防操作人員就需持《從事固定消防設施操作工作》、《物業消防管理》上崗證上崗，單位法人或管理處負責人就應持《浙江省消防管理人員》證從事管理工作。

　　3．設備值班或看護。

　　設備的值班和看護是設備使用管理中兩項重要活動。值班人員或操作看護人員通過對設備的開機操作、運行觀察、過程調節、維護保養等活動，開展設備的日常使用管理。對現場設備值班和看護等管理工作來說，維護保養是一項主要工作。

　　4．設備巡視檢查。

　　它是巡檢管理的核心工作，主要是針對無人值班或無人看護的在用設備，通過人們的巡視檢查進行管理。有關內容可見本文的消防設備巡檢管理部分。

　　5．日常記錄。

　　日常記錄是考核管理工作的根據，分析問題的資料，區分責任的依據。對現場管理工作尤其是使用管理和巡檢管理，應建立起一套實用的記錄文件和管理制度，為開展有效的現場管理提供原始材料。日常記錄的基本要求是：要情有記錄，內容要準確，存檔應及時，保管須妥善，問題緊分析。

　　6．總結完善。

　　設備現場管理活動是一項在實踐活動中不斷完善的工作，因為許多因素都可能導致新問題的出現，因此，要不斷地總結經驗，使管理體系不斷完善。

　　三、消防設備現場管理三項基本活動

　　從實踐的角度看，消防設備現場管理工作基本內容為人員管理、運行管理和巡檢管理，上述工作都與這三項活動有關。

　　1．人員管理。

　　一般來說，物業服務企業可對人員實行兩級管理，一是公司領導和專職部門對物業管理處負責人的管理，檢查與考核管理處負責人及其對下屬人員管理的工作；二是物業管理處的負責人對各崗位人員進行的檢查與考核。由于消防安全工作具有責任追究嚴格、工作專業性強等特點，因此，強化對有關人員的管理是消防設備現場管理有別于其他行業的一項基本活動內容。人員管理涉及的主要內容有：是否持證上崗；是否按規章制度操作和管理；是否有專業的技能培訓；是否熟悉本職業務要領、程序和應急措施；能否熟練地操作、檢查、維護好設備；是否掌握常見輕微故障的排除技能等。

　　2．使用管理。

　　使用管理，是指人們對設備在使用過程中開展以日常維護為主的各項管理活動總稱。使用管理對有人值班或有人看護的設備來說，以值班人員和操作人員為主，負責進行設備的日常維護。對無人值班或無人看護的設備，其使用過程的維護工作主要由巡檢人員負責。

　　從實踐角度來說，日常維護工作一般分為防護性維護和排除性維護。防護性維護工作一般有：對設備及其機房的降溫維護、除濕除潮維護、防曬維護、防雨防水維護、保溫維護、防震維護、電氣穩壓維護、防塵除塵維護、防小動物維護、防盜防破壞維護等措施；排除性維護工作一般有：涂漆防銹維護、消除機械零部件不靈活現象、按要求對運動機構進行潤滑、緊固電氣接地連接節點、調整間隙、堵塞漏油漏水等。

　　3．巡檢管理。

　　巡檢管理的。巡檢管理是消防設備現場管理最基本、最重要的活動，其工作重心是檢查工作。一般來說，消防設備的巡檢管理包括巡視檢查、維護保養、簡單修復、記錄總結等內容。對于巡檢的項目，要求在對現場設備進行摸底調查的基礎上進行分析歸類，最后編制檢查項目表。巡檢管理人員根據項目表開展工作，且在實踐活動中不斷完善巡檢項目。

　　四、消防設備巡檢管理實務介紹說明

　　所謂巡檢管理，是指人們對處于無人值班的，或處在無人看護的備用和待用設備進行巡視檢查、維護等管理活動。巡檢管理的目的是延長設備使用壽命，降低設備故障率和維修費用。巡檢管理以設備人員和保安人員為主，其他管理人員為輔，根據事先對現場設備調查基礎上編制的《檢查項目表》和《檢查維護記錄》進行檢查、維護和記錄。下面分別按消防設備系統的分類，介紹說明巡檢管理的實踐內容和方法，供有關人員參考。

　?。ㄒ唬┗馂淖詣訄缶到y巡檢管理典型實踐活動

　　火災自動報警系統巡檢管理項目較多，本文僅針對與火災探測器和火災報警控制器有關的重要檢查項目。

　　1．火災探測器（以下簡稱“探測器”）的巡檢管理。

　　一般情況下，值班人員是不能擅自離開崗位，因此，當值班人員通過火災自動報警系統自動巡檢中發現的探測器報火警信號時，應及時地通知巡檢管理人員到報警探測器安裝現場進行信號真偽辨別。由于目前國產器件的誤報率較高，人們查看到的信號既可能是真正火災信號，也可能是假信號的誤報，即器件本身問題所產生的非真正火災的假信號，因此，需要值班人員通過編碼表或系統資料庫檢索，查找信號相對應的報警區域，通知巡檢人員對報警區域進行火情檢查，如確屬火情即刻按預案啟動火災撲救程序；如查實是誤報的，則暫時屏蔽誤報探測器，即暫時將該探測器退出系統。產生探測器誤報的主要原因有質量問題和污染問題，人們屏蔽探測器只是暫時行為，應在不久之后由專業人員查明原因，屬質量問題的更換，屬污染問題的清洗修復，及時安裝，恢復系統對探測器的巡檢。必須注意的是不能使探測器長期處于被系統隔離的狀態，萬一在該探測器監視范圍內真的出現火情，則由于該探測器被屏蔽而不能報火警，延誤時機，從而釀成火災。

　　2．火災報警控制器（以下簡稱“控制器”）的巡檢管理。

　　這項工作是由巡檢人員配合值班人員對系統檢查和電源檢查。一般情況下控制器設在消防控制室內，值班人員除通過系統對探測器巡檢、信號顯示、迅響報警等檢查系統是否正常外，還應在巡檢人員的配合下，通過對消防事故廣播的試運行檢查其是否完好，巡檢周期一般為一個月分樓層檢查廣播喇叭1次，一年內通查全部?？刂破饕话愣加邢缹Ｓ秒娫?，火災發生后，系統是靠消防專用電源供電運行的，因此電源檢查非常重要。對于消防專用電源的電壓檢查，值班人員一般也要在巡檢人員的配合下進行，頻度為一周1次。

　?。ǘ┫鹚ńo水系統巡檢管理典型實踐活動

　　消火栓給水系統的主要巡檢管理對象是消防泵機組、消火栓等。高層建筑外部提供的撲救滅火能力有限，一定要立足于自防自救，其中室內消火栓給水系統是否完好，供水是否到位就非常關鍵。為此，防火措施之一就是確保消火栓給水系統的完好和具有一定壓力的消防水到位。

　　1．消防泵機組。

　　對我國《高層民用建筑設計防火規范》所要求配置的主、備消防泵機組，巡檢人員要定期進行點動方式的試運行。一方面觀察系統的壓力表，另一方面操作電氣開關。由于系統是封閉的，加上系統內的水是不可壓縮的液體，因此，點動時間要嚴格控制，當觀察到壓力表指針上升動作時即刻停泵。試運行頻度為一月2次。

　　2．消火栓及供水狀況。

　　采用帶有壓力表的、口徑為Φ65專用消火栓檢查器（可自制）對各樓層消火栓進行檢查，每月一次。巡檢人員可采取抽查方式，但一年內應對全部室內消火栓進行1~2次檢查。具體方法是將專用檢查器扣緊在栓口，緩慢地打開消火栓閥門，待檢查器的壓力表指針上升時關閉消火栓閥門，以查驗消火栓完好和消防用水到位情況。

　?。ㄈ┕潭缁鹣到y巡檢管理典型實踐活動

　　對于高層建筑來說，自動噴水滅火系統是及為重要且也是對初期火災撲救最有效的設備。該系統巡檢項目較多，本文僅就常用的自動噴水滅火濕式系統巡檢管理實踐予以說明。

　　1．噴淋泵機組。

　　高層建筑的噴淋泵的配備、試運行頻度、方法均與消防泵機組相同。

　　2．自動噴水滅火系統。

　　利用分布在系統管道末端的放水閥門對水流指示器進行檢查，方法是打開閥門放水，檢查水流指示器是否動作，即能否及時發送報警信號到消防控制室，從而判斷系統對該區域是否具有自動滅火和報警功能。巡檢頻度為每兩個月1次。

　　3．定溫閉式噴頭。

　　每月1次對所有噴頭進行保潔維護，檢查并排除其周圍的遮擋物。對噴頭做保潔維護時，應注意用軟刷子輕輕除去附在表面的灰塵和雜物，不能損壞玻璃管。

　　4．濕式報警閥。

　　其作用是開啟和關閉管網的水流，傳遞控制信號至消防控制室，并啟動水力警鈴直接報警。巡檢時利用濕式報警閥旁的泄放試驗閥進行放水試驗，以驗證系統水力警鈴的報警功能。一般來說，巡檢頻度為每半年1次。

　?。ㄋ模┫缆搫酉到y巡檢管理典型實踐活動

　　由于目前國產控制模塊器件可靠性不很高的原因，消防聯動系統的自動運行存在著誤動作或不動作的風險，況且許多妨礙聯動設備正常功能的因素是系統本身難以檢測和排除的，因此人工巡檢非常必要。除有能力確保安全的條件下使系統處于自動控制狀態，對系統聯動功能進行檢查；但主要的還是巡檢人員經常進行的人工巡檢工作。

　　1．防排煙風機。

　　一季1次對防煙風機和排煙風機進行巡檢。巡檢人員到設備現場開機試運行，檢查開關裝置是否靈活可靠，檢查并排除影響風機進、排風口氣流的遮擋物等。

　　2．送風口和排煙口。

　　在常用的機械防排煙系統中，送風口和排煙口的機械靈敏度常被忽視。因此，除了消防控制室進行遠程控制送風口和排煙口動作外，還需要一季1次地人工巡檢。具體方法是，對所有的送風口和排煙口進行手動操作，開啟和關閉送風口和排煙口的機械開啟裝置，應靈活無阻礙。對于不靈活的要在運動機構相關部位加油潤滑，不然電動信號送到位時，送風口和排煙口也因機械運動不靈而打不開，妨礙其正常使用功能。

　　3．防火卷簾。

　　它具有分隔防火分區的作用。巡檢時要檢查其是否能放落到底，排除妨礙下落的阻擋物。巡檢頻度應一季1次。

　?。ㄎ澹┢渌涝O備與滅火器材的巡檢管理典型實踐活動

　　下面僅就部分重要且常用消防設備與滅火器材的巡檢管理實踐進行說明。

　　1．發電機組。

　　在市網供電系統停電或失電后，只有發電機組為消防設備的運行提供電源，因此，必須保證其在緊急情況時可靠運行。發電機組除常規維修保養外，還需要一月2次的不送電試運行，每次5~10分鐘，重要檢查項目有機組運行是否平穩、有否異常雜音、電壓、頻率、水溫、油壓等指標是否符合要求。此外還有一般的巡檢項目，如設備及機房衛生狀況、燃油箱油量、高壓油泵和調速器潤滑油量、機器的“三漏”情況、儀表完好、高壓油泵和傳動聯接盤有無松動、散熱器冷卻水、電瓶充電等。發現問題及時排除維護。

　　2．應急照明。

　　對于重要的建筑部位，如樓梯間、防煙樓梯間前室、消防電梯間及其前室、配電室、消防控制室、消防水泵房、防煙排煙機房、自備發電機室、電話總機房、人員密集的場所、公共建筑內的疏散走道和居住建筑內走道長度超過20m的內走道等要設置應急照明。對于上述部位沒有設置應急照明的，應按規范要求及時配置。巡檢時要停電試開，檢查能否正常開啟照明，如有故障應及時排除。一般情況一月1次檢查所有應急照明。

　　3．疏散指示燈。

　　一般疏散指示燈都有人工測試按鍵，以試驗其在停電后是否開啟照明。因此，在巡檢時要逐一進行試按，檢查是否正常開啟指示照明，如果檢查中發現故障的應立即修復或更新。

　　4．手提式滅火器。

　　在重要防火區域內配置一定數量的手提式滅火器會在存放過程中逐漸失效，壓力降低。因此，巡檢時要逐一檢查其壓力表上的指示值，當指針進入無效區時要立即充裝，如果發現操作機構銹蝕嚴重影響使用的，要加以更新。巡檢頻度為一季1次。

　　五小結

　　1．消防設備現場管理以盡可能避免或減少損失為目的，因此在高層建筑消防設備現場管理的實際工作中，人們要時常具有“預防第一”觀念，盡量發揮這項工作的預防作用。

　　2．由于消防設備現場管理工作難度較大，應注意輕重緩急，在工作中先抓重點和關鍵，后再逐漸解決細節問題。

　　3．目前高層建筑的消防設備大部分巡檢管理工作還須人工進行，因此加強對有關人員素質和行為的管理是消防設備現場管理的一大特點。

　　4．大部分高層建筑消防設備工作在無聲無息狀態，因此消防設備現場管理，尤其是巡檢管理顯得更為重要，對于消防設備現場管理中所發現的問題要適時解決，不能心存僥幸。

　　5、上述實踐是在一定條件下的活動，因此許多做法和經驗僅供參考，如巡檢頻度，檢查項目等，讀者要結合自身實際，加以調整和補充，以期達到較好的工作目標。

　　參考文獻

　　[1]《物業設備與設施》付小平主編，中國財經出版社ISBN-7-5005-5438-9，20**年9月第1版，p127

　　[2]《最新建筑消防工程設計施工驗收與技術規范標準手冊》徐幫學主編，珠江出版社ISBN-7-806898-009-2/1-401，20**年6月第1版，p630