探析澳大利亞物業管理特色
一、物業管理公司須有執照
在澳大利亞從事物業管理的企業必須有管理牌照，從業人員必須具備相應的專業知識和技能。由于物業分類較多，不同種類的物業有不同的特點，這就需要有不同的法律知識和專業技能，所以就產生了不同的物業管理牌照。例如持居民住宅牌照的不能管理商業辦公樓，而持工業用房牌照的不能管理購物中心大樓等。另外，這些物業管理公司或物業代理也受到政府監督和檢查，若發現有違紀違法行為，將受到不同形式的處罰和制裁，如罰款、吊銷或暫停牌照，嚴重的甚至會判刑。
二、多層住宅樓的管理
多層住宅樓的業主只擁有大樓的一小部分產權，即僅限于其居住的一定范圍內的空間，因此就需要有一個由業主組成的大樓管理委員會來管理大樓的外圍及樓內的公共部分。
一般的做法是由業主中的幾個人組成管委會，并推選一人為負責人，該負責人負責大樓的所有事務，包括收取管理費，在銀行設立戶頭，委托專業公司或個人負責清潔、綠化、管道維修及大樓保安等居民住宅樓通常都安裝有保安對講門。管委會的其他人起著協助和監督的作用，檢查管理費是否用于大樓的合理開支等。管委會有權制定管理標準，不夠開支時可適當增加，如果每年剩余還可回報該大樓，更新一些公用設施等。
三、高層住宅樓管理
高層樓宇由于居住人員多，樓宇所配套的電梯、中央空調系統、消防系統、保安監控系統、游泳池等公用設備、設施較多，因此聘請專業的物業管理公司或物業代理進行管理是通常的做法，當然管理費也相應較高。
四、商用的辦公大樓管理
這類大樓的管理一般采取由業主聘請物業管理公司代為管理，管理形式可分為兩種，一種是物業管理公司與各專業公司簽訂合同，另一種是物業管理公司與另一物業管理公司簽訂“二手合同”。
第一種管理較為普遍，物業管理公司與一些專業公司如清潔公司、保安公司、空調保養維修公司等簽訂合同，合同中具體規定了服務--管理的具體項目及費用。由于市場競爭激烈，合同到期時，物業管理公司有權對各專業公司進行更換，以取得客戶的滿意及獲得更大的經濟效益。
另一種商業大樓的物業管理形式稱之為“二手合同”形式，即大樓的物業管理公司與另一家物業管理公司簽訂合同?！岸趾贤敝饕怯捎诮鼛啄甑慕洕痪皻?，取得大樓管理權的物業管理公司為了降低營運成本和縮小管理規模而出現的“二手合同”。在目前雖然還不普遍，但卻是物業管理的一種新模式。
篇2：探析各具特色的國外物業管理
探析各具特色的國外物業管理
物業管理始于19世紀60年代的英國，當時英國工業大發展，大量農民進入城市，出現了房屋出租，為維護信用者的權利，需要一套行之有效的管理方法，于是出現了專業的物業管理。自此，物業管理傳遍世界各地，并受到各國的普遍重視。近年來的中國房地產業逐漸趨向商品化的過程中，規范商品房的物業管理日益受到各方面的關注與重視。
他山之石，可以攻玉。作為物業管理從業人員，筆者對多個國家物業管理進行了考察，從中受益良多。各國在完善物業管理法律法規、加強社區物業管理、規范業主委員會職責、維護業主權益等方面的經驗和做法值得我們借鑒。本文簡單介紹一些國家的物業管理方面的做法和經驗，希望能夠給我們正處于成長中的物業管理行業有所幫助。
一、荷蘭：提前介入的物業管理
荷蘭人注重生活質量，對住房的要求很高。荷蘭每個社區，都有一個或幾個物業管理機構。荷蘭的法律明確規定，物業管理單位必須全方位投入居住區的開發建設工作的每一次的議程討論，出席人員都必須簽到，如有缺席，在某一環節的工程質量上出了問題，國家必須區分情況追究法律責任。物業管理的提前介入，有得于督促開發商一項項落實配套設施，確保工程按期投入使用。有些缺陷在施工中還可以彌補，倘若等到工程完工后，木以成舟，則難以彌補。有了物管員的參與，可以起到監督和檢查作用，可以嚴把工程質量關。
在荷蘭，一般小區都有一個物業管理小組，通常由3-5人組成，配備物業管理員、門衛和工程技術人員等，還有一個業主委員會。居民從小區的業主中選聘有文化、懂管理、辦事公道的業主擔任業主委員會成員，業主委員會產生后，如小到一些費用的分攤，則可以由物業管理小組組織業主委員會成員召開會議討論通過。
二、德國：一絲不茍的物業管理
物業管理公司的運作嚴格按《房產管理法》進行，德國全國有物業管理公司聯合會，各州有地區性的物業管理公司協會，有嚴格的行規以規范物業管理公司的運作，并對其進行業務培訓，以保證物業管理的質量。
德國很少有向我國城市普遍存在的那種封閉或半堵塞形式的居民小區。德國小區物業公司的職責分為兩大塊，一方面是接洽房屋買賣和租賃業主，一方面是負責小區常規的檢查和管理工作。如果受業主委托，物業公司還負責業主水電暖等設施的檢查和維護工作。物業公司的小區通常只配備有兩三名固定工作人員，負責定期檢查防火，防盜設施和地下車庫管理等。一旦出現故障，撥打物業公司24小時服務電話，物業公司可以迅速指派維修人員處理。
物業公司除了管理房產的日常事務之外，每年都要組織一次所管理轄的房產區的業主大會。物業公司必須在業主大會上公開過去一年有關房產賬務情況，并向業主們提交一分當年的物業計劃。物業公司的聘用期限只有5年，如果再次聘用需要再簽合同。物業公司的報酬沒有統一標準，根據其工作質量以及房產規模等多種因素綜合考慮。
三、俄羅斯：福利型的物業管理
在住宅物業領域，蘇聯解體后，俄羅斯對住宅實行無償私有化，將現有住房無償轉歸住戶所有。住宅私有化了，但物業管理、房屋修繕仍由國家承擔，全部免費，因此也就沒有業主委員會和專門的物業管理公司。前蘇聯時期遺留下來的住宅和公用設施早已老化，不進行大規模維修已無法正常使用。而政府根本無力承擔這一巨額開支，俄政府原計劃對物業實行有償管理，但遭到全社會的反對。為了緩解低收入群體對社會改革的不滿情緒，俄政府將分階段對福利制度進行改革，目前暫時保留在公共住房和物業管理方面的優惠政策。
四、瑞士：物業管理與社區管理相結合
瑞士的居民社區以地理位置劃分，一個社區中往往有多家物業公司管理的房產。每棟居民樓都有一名與物業公司簽有合同的物業管理員，負責樓內的清潔衛生，樓周圍綠地的修整，管理員一家必須住在樓里的一個單元內。凡住戶需要服務的，大小事情都可以找管理員，管理員則將住房諸如修門窗、換家具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時通知物業公司，住戶也可以打電話給物業公司。物業公司則及時聯系與其有業務關系的各類專業公司。有關專業公司很快便會給住戶來電話約時間，登門服務。負責此事的物業公司技術服務部一般只有一兩個人住，一切服務都已社會化。社區內的公園不論大小一律免費，體育健身場所對本社區居民有優惠。
瑞士物業管理的特點，就是為物業者增值，為房主和住戶提供方便的生活條件和優質的服務。物業小區的管理不搞大而全，面是按社區的安排將服務設施出租，以物業管理促進社區建設，以物業建設推動社區管理，使物業管理與社區管理相協調。
五、法國：民主式物業管理
業主委員會代表所有業主的利益，定期或不定期與物業公司溝通，提出意見或建議。業主委員會成員的工作都是義務性質，并不收取傭金，但他們在金額不高的項目上有決定權，物業公司通常須執行業主委員會的決定。
業主們就存在的問題自由發表言論，大到房屋結構出現問題，小到門房態度不好，業主們無所不談。業主們可以對物業公司的管理失誤提出尖銳批評，可以要求刪減某項物業設施，也可以對今后的物業管理提出合理化建議，甚至可以要求更換物業負責人。正是法蘭西人的“苛刻”，造就了這種“一切為了業主利益”的物業管理模式。業主大會只是決定大樓在物業方面的大致方針，而日常的物業管理則完全交由物業公司處理，其業務包括大樓主體維修、電梯維護、樓道清潔、設置門房、車庫管理、傾倒垃圾、交納除居住稅外的各類捐稅、代表業主向保險公司索取賠償等，其范圍幾乎包括與住房有關的各個方面。
法國業主更換物業公司的事是司空見慣的，條件有兩個一是更換物業公司的決定必須在一年一度的業主大會上做出，而且贊成票必須超過一半，二是業主委員會必須事先與大部分業主聯系，并提前選擇好下一家物業公司。
六、意大利：互助會式物業管理
意大利有一個房產物業的共同管理制度，即凡搬進新樓的住戶，要在一起開個會，決定整座樓的管理辦法。將大家的意見歸納后，提交會計師協會，會計師協會根據大家的意愿，委派一名受過專門教育或培訓的管理員，去管理樓房的各種事務。如果業主同意了，便可簽定合約，規定雙方的義務和責任。
管理員的職責大致有兩類，一類是管理經濟，負責維修房屋，另一類是協調鄰里之間的矛盾。管理員每年對整座樓房的維修費，樓道、信箱、垃圾處理、照明、煤氣管、自來水管、暖氣管及門房的報酬等作出預算，同時召開戶主會，將這些費用分攤下去。大樓維修及其他物業開支，均由管理員召開戶主會決定。管理員負責制定預算，召開戶主會討論通過，維修完畢以后，再作決算。日常的小修、小補或更換自來水龍頭之類的小費用和小工程以及購物、配件等，均由管理員和戶主代表一起負責聯系施工，年底根據憑證，向戶主會及大家公布。
意大利政府對住房的物業管理是很嚴格的，凡在規定期限內對樓房的維修不能完成，管理員就必須親自去市政府承擔法律責任或接受處罰等。通過有效的法律手段，將責任落實到管理員身上，使其責、權、利兼而有之。管理員的報酬，則由各戶分擔。
七、日本：一專多能的物業管理
物業管理公司由居民管理委員會雇請，一幢樓內的居民管理委員會由3至7人組成，每屆委員會任期兩年。委員會負責了解業主的意見，監督和檢查物業管理公司的工作，同時指定專人管理賬目。委員會由業主自主組成，不受任何外來權力操控。日本的物業管理公司之間的競爭十分激烈，各公司都千方百計地提高服務質量，降低服務價格。
為提高效率和節約成本，公司一般只派一兩個人負責管理一座一二十層高的住宅樓的門前、門廳、樓道、電梯等功用部分的清掃、安全和功用設備檢查等工作。樓內沒有保安值班，因為公共治安屬于警察的事務。物業人員不得隨意進入任何一戶居民的房門，也不得探聽居民家庭生活及隱私。一旦有哪一家居民水、電、氣等發生故障，住戶可以直接向有關公司撥打電話，維修人員很快就會趕到修復。日本的物業管理人員必須接受嚴格的培訓，經過國家統一考試，并取得合格成績才能成為物業管理士。由于日本物業管理人員必須具有豐富的專業知識，一專多能，效率很高，管理一所物業不像國內那樣需要很多的人員。
在日本，業主和物業管理公司之間的矛盾糾紛很少。因為政府制定了一系列法律法規，明確了業主和物業管理公司的權利和義務，規范了公寓等共同住宅的管理。業主和物業管理公司在維護各自的權益方面有法可依，有章可循。這些法律法規既保障了業主和物業管理公司雙方的合法權益，還有利于物業的保值增值。