法官釋法：不知物業合同就能不交物業費

　　張帥/蘇州日報/20**0901

　　20**年9月1日，《物業管理條例》正式施行，業主、物業、小區自治、業主委員會等概念開始流行，有人甚至認為，這部行政法規引導著我國居民生活的民主化和法治化進程。

　　近年來，蘇州市物業糾紛呈現增多趨勢，今年上半年同比增長14.4%，業主對于物業服務期望較高，物業服務缺少行業評價機制，很多問題還沒有理順。

　　昨天下午，在《物業管理條例》實施12周年之際，蘇州市中級人民法院召開新聞發布會，通報了去年以來審理的一批具有一定代表性的物業糾紛典型案例，以期通過發揮這些案例的普法功能，彰顯司法的規范、示范、指引作用，從源頭上預防和減少此類糾紛的發生。

　　業委會與物業公司簽訂合同，對業主有約束力

　　蘇州市一小區成立了業主委員會后選定某物業公司，簽訂了物業管理服務合同。何先生、袁先生搬入小區后一直未交納物業費，物業公司進行催討，遭到拒絕。

　　物業公司訴至法院，請求判決何先生、袁先生支付物業費及違約金。何、袁兩人辯稱自己沒有和物業公司簽訂物業合同，物業公司和小區業主委員會簽訂的合同自己并不知情。

　　法院經審理后認為，物業公司與業主委員會簽訂的物業服務合同，合法有效，對全體業主具有約束力，物業公司與業主均應當按照該合同的約定履行各自的義務，依法判決何先生、袁先生向物業公司支付物業費及違約金。

　　【法官釋法】業主在物業管理活動中，應該遵守業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定，業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。

　　小區開發商有權為小區選聘物業公司進行前期管理服務

　　20**年12月，蘇州市某小區開發商與某物業公司簽訂前期物業服務協議，合同期限為20**年1月1日至20**年12月31日。當時，該小區尚未成立業主委員會。

　　李先生搬入小區后，未交納物業費。物業公司多次催討20**年1月1日至20**年12月31日的物業費，李先生均置之不理。于是，物業公司向法院起訴李先生要求支付物業費并承擔違約金。

　　法庭上，李先生辯稱,物業公司與開發商簽訂的前期物業協議未經業主或業主委員會等確認，他不是合同當事人，不受合同約束。法院審理后認為，小區開發商與物業公司簽訂的前期物業服務合同，系雙方真實意思表示，對該小區業主具有約束力。

　　【法官釋法】小區開發商與物業公司簽訂的前期物業合同對小區業主具有約束力。在小區建成后、業主大會或業主委員會成立前，為保證小區正常運轉，小區開發商有權為小區選聘物業公司進行前期管理服務，雙方簽訂的前期物業服務協議對小區全體業主同樣適用。

　　物業公司直接與承租人簽合同，業主不擔責

　　業主張先生、顧先生將房屋租給過先生、陶先生，雙方協議約定管理費、物業費、水電費等均由承租方承擔。于是，過先生、陶先生與物業公司簽訂物業管理服務協議，協議約定由過先生、陶先生向物業公司支付物業費。

　　后來，物業公司要求承租人陶先生、過先生支付物業管理費，并讓業主張先生、顧先生承擔連帶責任。業主張先生、顧先生認為，物業公司與承租人簽訂了物業服務協議，在雙方之間形成物業服務管理合同關系，相關權利義務約束合同雙方，業主與物業公司之間無合同關系。

　　此糾紛進入訴訟階段，法院審理認為，物業公司與承租人簽訂的物業服務協議系當事人自愿簽訂，符合公平自愿原則，合法有效，對業主沒有約束力。物業公司要求業主承擔連帶支付物業費責任沒有法律依據，故不予支持。

　　【法官釋法】物業公司直接與承租人簽訂物業合同，越過了業主，因此業主不是物業服務合同的相對人。物業費是由物業實際使用人來承擔。

　　蘇州市物業服務合同糾紛有5類特點

　　蘇州市中級人民法院對20**年以來審理的物業服務合同糾紛案件進行了調研分析。此類糾紛呈現出如下特點：

　　一是案件數量增長較快。物業服務合同糾紛案件數量在近年來呈持續上漲趨勢，20**年，蘇州兩級法院共審理此類案件3417件，而今年上半年已審理1925件，同比增長14.4%。

　　二是地域分布比較集中。昆山法院受理的此類案件數量最多，占到全市總量的近三分之一。其次是六家市區基層法院，占比接近全市法院案件總量的二分之一，而常熟、太倉法院受理此類案件的數量較少。

　　三是物業糾紛類型多樣。其中，尤以物業服務質量問題、物業費訴訟時效問題、物業費的承擔主體問題、業主委員會簽訂的物業服務合同對業主的法律效力問題等類型案件較多。

　　四是案件涉及面廣，審理難度大。實踐中，業主對于物業服務期望較高，物業服務缺少行業評價機制。在一個小區有若干業主帶

頭拒交物業費的情況下，其他業主從眾心理明顯，給案件處理增加了難度。

　　五是雙方對立情緒大，調解結案率較低。調研發現，全市法院物業服務合同類糾紛的調解結案率不到50%，低于普通民事案件的平均調解率，也從一個側面反映出此類案件當事雙方的對立情緒較大。

篇2：物管案例：以自行車丟失為由業主拒交物業費怎么辦

　　物管案例：以自行車丟失為由業主拒交物業費怎么辦

　　20**年初，李某所在的小區物業管理公司催收20**年度的物業管理費。李某認為自己交納的物業管理費中包含保安費，可小區保安并沒有真正做到保證自己的財產安全，造成自己在小區內丟失三輛自行車，因此拒絕交納物業管理費。物業管理公司反復說明保安只負責維護小區公共秩序和安全，定時開關小區大門，巡邏時發現火警、治安、交通事故及時處理，對可疑人員進行盤查。而丟失自行車是屬于治安刑事案件，應由公安機關負責處理，與物業公司無關。但李某仍不聽解釋勸說，堅決拒絕交納20**年度的物業管理費。

　　[案例提示]

　　交納物業管理費是業主應盡的義務，但物業管理公司在收繳中總能遇到一些以各種原因為理由拒絕交納物業管理費的業主，對此物業管理公司應按實際情況，采取一般性追繳和區別性追繳的不同追繳方式進行催繳，必要時可利用法律手段保護企業利益。

　　[案例分析]

　　物業公司無奈訴至法院，要求被告李某給付404元物業管理費。法院經審理判決李某全額交納20**年度物業管理費404元。法院認為，物業公司收取的物業管理費中雖然包含每戶每月4元保安費，但并不意味著住戶丟失的財物都應由物業公司負責。物業公司的保安職責有一定的范圍，盜竊分子的盜竊行為屬于治安或刑事犯罪，應在公安機關破案后由行為人負責賠償。在物業公司履行職責過程中沒有明顯過失的情況下，這一責任不應由物業公司承擔。

篇3：物管案例:轉讓商鋪忘了公約 原業主照付物業費

　　物管案例:轉讓商鋪忘了公約 原業主照付物業費

　　余女士系本市亮都商場某商鋪的原業主。幾個月前，順利將該商鋪轉手。不過讓她沒想到的是，7月份，她突然收到法院的一紙傳票，原商鋪的物業管理公司居然要求她繼續支付物業管理費。余女士萬萬沒想到自家商鋪都轉手好幾個月了，自己居然還得為新業主照付物業費。

　　[案例提示]

　　業主轉讓物業應注意相關手續的辦理，尤其應注意是入住時與物業管理公司簽訂的公約合同等中的相關條款。

　　[案例分析]

　　庭審中，物業管理公司拿出了一份余女士當初與物業管理公司曾簽訂的一份“公約”，約定一旦業主轉讓其擁有的單元時，須將轉讓情況書面通知物業公司，否則，前業主仍對該單元的管理費用及一切相關事項負有責任。但余女士未履約，應按規定繼續承擔物業管理費。日前，法院判定，該管理公約對雙方的確具有法律約束力，余女士須繼續承擔物業管理費1568.8元。