聯發物業的物業費上調實踐案例
聯發?新天地小區是廈門聯發（集團）物業服務有限公司（下簡稱“聯發物業”）20**年接管的項目，多年來榮獲“全國物業管理示范住宅小區”、“福建省物業管理示范住宅小區”、“廈門市物業管理示范住宅小區”、湖里區第二屆“文明物業”和湖里區第三屆和諧鄰里節“和諧小區”等諸多榮譽稱號。
新天地小區物業費上調的經過
隨著近年來物價的不斷上漲及20**年3月廈門最低工資標準大幅度上調（自900元調至1100元），聯發物業在新天地小區這一項目上的物業管理費收入已無法保證該項目日常管理和服務的運轉，為維持項目收支平衡、確保服務質量、穩定員工隊伍，根據公司要求，小區服務中心于20**年4月份開始著手上調物業管理費收費標準的工作。
4月30日，小區服務中心發函業委會告知需調價的原因、上調幅度及漲價時間等事宜。5月6日，業委會組織召開第一次會議，就提交的關于上調新天地小區項目的物業服務費事宜進行討論。會上，部分業委會委員表示不同意上調管理費，理由是“所簽的合同屬于包干制，賺錢、虧本都是企業自己的事，且合同期未到期，故不同意上調”，同時業委會還要求小區服務中心不能將調價事宜在小區做宣傳及上門征詢。
面對僵局怎么辦？
我們認真學習《合同法》并對照《聯發新天地小區物業服務合同》，認為他們的說法有悖于相關規定，具體體現在以下幾個方面：一是《合同法》明確規定，在合同有效期限內，在法律規定的范圍內合同雙方當事人可以就合同的有關條款進行修改，可以做出補充約定；二是物業費的構成中人力成本占75%，現最低工資標準上漲33%，而我們物業管理費的上漲幅度僅為20%左右，是合情合理的，而且，公司明確表態所漲物業管理費收入都用在一線員工的加薪與材料費的上漲方面；三是《聯發新天地物業服務合同》第六章第二十一條第2款明確規定“管理服務費標準的調整，需經業主大會通過”，這也就是說合同期雖然未到，但物業管理費的標準也是可以調整的，但需經www.zonexcapitaltr.com業主大會同意。通過上述分析，我們更有信心，更有底氣，在與業主委員會委員們的溝通中，我們提出，近幾年我們已經大幅上調員工工資，其中秩序維護員的月工資更是從20**年的800元上漲到今年的2500元（12小時制），而物業費還是停留在交房時的標準，并且項目所漲物業管理費的收入基本上都用在一線員工的加薪與材料費的上漲上。同時，我們還強調，只有員工穩定，物業服務公司的服務品質及小區安全才能有保證，所以小區物業費標準上漲真正受益的人還是業主。心與心的溝通終于說服了大部分業委會委員，業委會最終同意服務中心人員就上調物業管理事宜采取書面征詢形式召開業主大會。
5月8日，服務中心在小區各大廳張貼關于調整物業服務費標準的溫馨告知，服務中心工作人員利用晚上時間到業主家征詢，對于未入住的或長期在外地的采用電話形式做詳細的記錄征詢。5月31日，業主意見征詢完畢，小區服務中心于6月5日16:00在業委會委員、業主代表的見證下開箱驗票。
統計結果顯示，專有部分面積占建筑總面積72.6%、戶數占總戶數72.93%的業主同意從今年7月份開始按新的收費標準繳納物業服務費。
小區服務中心于6月7日在各樓道張貼出《關于上調物業管理費收費標準意見征詢情況的公示》，公示期間無任何業主提出書面異議。自20**月7月1日起，聯發新天地物業服務中心開始按新的物業管理費標準收取費用。
服務中心將整個調價的過程咨詢了公司的法律顧問，律師認為上調物業管理費的征詢工作是符合法律程序的。至今，項目按新的物業管理費收費標準繳交的收費率已達到 96 %，收費率基本未受調價的影響。同時，公司從20**年8月份開始再度上調員工工資，這讓一線員工的流動率開始有所降低，確保了服務質量、穩定了員工隊伍。
上漲物業費的體會
總結公司上漲物業費的過程，覺得也有一些體會，在此與同行分享：
一是服務合同雖然未到期但物業服務企業也可以上漲物業費。長期以來，在傳統的觀念中，合同一旦簽訂便難以更改，物業服務合同如果沒有到期更是難以上調物業費，這導致一些物業服務企業面臨巨額虧損時只得自己承受而無法向業主提出上漲物業費的要求。
實際上，根據《物權法》第七十六條第7款規定：有關共有和共同管理權力的其它重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意。根據《合同法》的有關規定，在合同有效期限內，在法律規定的范圍內合同雙方當事人可以就合同的有關條款進行修改，做出補充約定。此外，公司與聯發新天地小區業主委員會所簽訂的《聯發新天地物業服務合同》第六章第二十一條第2款也明確規定“管理服務費標準的調整，需經業主大會通過”，這也就是說物業服務合同的期限雖然未到，但物業管理費也是可以調整的，但需經業主大會同意。所以，部分業主委員會委員、業主 “合同期未到物業服務企業不能上調物業管理費”的理由是不能成立的。筆者所在的公司用事實充分證明，在服務合同未到期的情況下，只要做足工作且依法走完相關程序，物業服務企業也是可以上漲物業費的。
二是要向業主講明物業費是否漲價的利害關系。物業管理行業是一個勞動密集型企業，且是微利行業，物業服務費的標準是根
據各種實際發生費用的成本倒算出來的，尤其是人員工資的成本一般要占到70%左右，如果人員成本增加，但物業管理費未上調，那么物業服務公司只能通過減少人員、降低用人標準來降低企業的成本，這最后必然會造成物業服務品質的降低，損害廣大業主的利益。三是大多數業主是通情達理的?，F在一些物業服務企業一提起漲物業費就頭疼，覺得業主肯定不會接受，但實際上雖然會有一些業主反對漲價的態度很堅決但大多數業主是通情達理的，他們需要的只是質價相符的服務。雖然他們當時征詢意見的時候未必同意上漲物業費，但實際上隨著服務品質的改善和物業費漲價走完法律程序且得到大多數業主的認可，他們還是會按時繳費的，新天地小區在物業費漲價的表決過程中雖然只有72.93%的通過率但繳費率達到96%就充分說明了這一點。
篇2：《小區上調物業費意見征詢表》截止投票日期溫馨提示
關于《小區上調物業費意見征詢表》截止投票日期的溫馨提示
尊敬的各位業主：
管理處自《**上調物業費實施細則》程序啟動以來，得到大部分業主的關注及支持，在此非常感謝，但還有少部分業主由于各種原因沒能投票，管理處在此溫馨提示：物業服務費上調《意見征詢表》投票截止時間20**年8月19日20：30時止，望各位行使自己的權力，積極投票。投票方式：
一、管理處將安排工作人員將空白的《意見征詢表》投放于暫未投票業主的信報箱中，填寫表決后可直接到管理處投入投票箱中或交管理處工作人員代投。
二、可以將表決后《意見征詢表》以掛號信、傳真、短信回復、快遞方式及電子郵件加電子簽名的方式返回。
感謝您的參與。
**管理處
二〇一三年八月九日
?。◤堎N截止日期二〇一三年八月一十九日）
篇3：ZZ小區上調物業費公告
關于ZZ小區上調物業費的公告
尊敬的各位業主：
自20**年至今，**物業已經為**提供了近五年的物業服務。在物業公司和全體業主的共同努力下，**已經成為馬駒橋地區的宜居典范。另外，通過精專的物業服務，**的房屋租金及二手房交易價格提升幅度均大于周邊同類小區。**物業的服務不僅得到了業主及社會的認可，也實現了促進房產保值增值的目的。
然而，近年來CPI的逐年上升，致使物料、人工、能耗等成本的逐年上漲，行業內許多物業企業或因入不敷出而紛紛棄盤，或一味控制成本、犧牲業主生活環境換取生存空間。在這樣的大背景下，一些有責任的物業企業開始尋求出路，通過與業主協商、征求廣大業主意見，適度提高物業服務費的理性方式來實現物業服務的有序運行。目前，北京市已有多個小區通過上調物業費解決經營困境的成功案例。
**至今仍執行的是20**年入伙之初的物業費標準，五年來，**物業在確保服務品質的前提下，在廣大業主的支持與監督下，對流程、制度、管控等方方面面進行了多次的優化與改進，在成本控制方面作了很多努力和嘗試。物業服務是最典型的勞動密集型行業，人力成本約占到總成本的60%以上，國家用工政策的調整，對于企業來說都是牽一發而動全身。國家最低工資標準的上調、社保政策的不斷完善、用工稽核頻次的加劇等等，每一項細小的變動，都對物業服務成本產生了較大影響。具體到**來說，人工成本的上升是物業費入不敷出的一個最主要因素。以保安員的工資為例：20**年入伙時，**保安員的工資為1140元/月，當時政府未強制要求為員工上社會保險，因此每月1140元的工資是企業對一個保安員全部人工費支出。到了20**年，保安員的月工資上漲到2800元，而且目前政府已明文強制要求為員工上社會保險且五險綁定，公司按此要求為員工每人每月支付保險費723.24元，因此目前公司為每個保安員每月的支出為3523.24元，人力成本上漲了2倍之多。為了節約成本，物業公司已經將保安人員由三班制改為兩班制，在有限的費用范圍內，艱難維繼。
20**年3月份，**物業公司公布了上一年度物業服務收支情況及20**年度物業服務收支預算，20**年度預算顯示，預計年度虧損45.98萬元。為此，**物業公司依據《北京市物業服務管理辦法》相關條款，提議上調物業費標準。
根據小區既往財務收支情況、成本上漲未來預期，同時也考慮到廣大業主的承受能力，物業公司提出物業費單價提高0.3元/平米.月的方案。本次調整后，能夠保障3-4年的物業收支達到基本平衡。
物業公司擬于20**年7月份以書面調查問卷的形式召開**業主大會，就物業服務費上調事宜進行表決，屆時由物業公司員工上門發放意見表，也歡迎熱心業主參與、監督。
感謝廣大業主的理解、支持與配合。
特此公告！
**格林物業管理有限公司**分公司
二○一三年六月二十日
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