小區車位無產權，購買被判無效

　　小區車位能隨便購買嗎？答案是否定的，因為你得先看車位有無合法產權，沒登記的車位買賣就屬于無效交易。昨日，深圳中院二審一起因車位引起的糾紛引人關注。購買了11年的車位一朝被莫名搶走，原來車位沒有產權登記，當初的購買屬于無效。深圳車位是否能合法買賣一直是爭議焦點，此案引發律師熱議。

　　市民林某起訴稱，1996年底深圳市蛇口企業(集團)公司將其所屬物業蛇口東角頭單身公寓的一塊三角地帶，改造成商鋪和車位同時出售。1997年1月7日，他和對方簽署了《臨時合同》，并一次性付款12萬元購買了3個車位。20**年5月，他的一個車位被深圳某實業公司強占，并出租給做汽車修理的商戶使用。他找到該公司經理龐某某協商，雙方爭執不下，當地街道辦和派出所調解均無果。隨后，林某將該實業公司和經理龐某某一起告上法庭，請求對方停止侵權，返還停車位，并賠償其經濟損失34個月的車位租金共計1.7萬元及利息。

　　■案例

　　一審開庭時，該實業公司及其經理龐某某辯稱：20**年，龐某某和某投資發展公司簽訂了房屋轉讓合同，支付對應價格后依法獲得了深圳市蛇口企業(集團)公司單身公寓的房產，并獲得了房地產證。車位位于單身公寓房屋的建筑紅線之內，而且相關權屬證書也沒有對林某擁有該車位的記載。林某和深圳市蛇口企業(集團)公司之間是因為債權債務關系獲得該車位，不是物權轉讓關系，雙方的車位轉讓行為沒有向有關部門報批，也沒有為分割后的土地辦理使用權變更登記，該轉讓違反國家強制性規定，自開始便無效。

　　南山法院審理查明該車位確實是因債權債務關系而抵押抵償交易的，最后車位權屬被拍賣給該被告投資發展公司。根據《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。林某依據和深圳市蛇口企業(集團)公司簽訂的車位買賣合同，稱自己擁有該車位的所有權，并據此要求兩被告返還所占用的車位。但涉案車位并未登記在林某名下，林某自始至終未取得該車位的合法產權，因此不能證明自己是車位的所有權人，其要求被告返還車位和賠償租金的要求沒有法律依據。該院一審判決，駁回林某的全部訴訟請求。

　　林某不服判決上訴。昨日在法庭上，他表示，自從購買了車位后，一直對車位進行占有、管理、使用，被侵害的是車位的使用權。就車位產權來說，幾乎所有購買車位的深圳市民，都是買的車位使用權，沒有誰可以單獨過戶拿到車位的產權證，難道大家的使用權都不受法律保護嗎？目前，此案正在二審之中。

　　■爭議

　　深圳小區車位都無證

　　據了解，深圳市除少數公共獨立停車場外，大部分附建停車場存在產權不清、權屬不明等問題。在法律概念模糊的情況下，小區停車位產權歸誰？業主和開發商觀點不一，各方人士也是眾說紛紜?！案鶕餀喾ㄒ幎?，只有在獨立報建、獨立投資并取得獨立產權證的情況下，才能對車位進行租售或轉讓，否則是違法的。據我了解，深圳目前還沒有開發商取得小區停車位的獨立產權證?！本S權名人、深圳景洲大廈業委會主任鄒家健日前接受南都記者采訪時表示。根據今年深圳市規劃國土委給市人大代表的建議答復，該委已草擬了《深圳市區分所有建筑物停車位出讓轉讓辦法(代擬稿)》，辦法擬允許住宅小區停車位轉讓，停車位少于房屋套數的小區，一套房屋只能購買或租用一個車位。但該“辦法”因爭議較大一直難產。

　　多樓盤變相賣車位

　　無獨有偶的是，近期深圳多個高檔樓盤變相賣車位的事件頻發，引發律師界在網上熱議。如多名律師微博曝光深圳半島城邦最近向業主“租”停車位：母子車位23.8萬元，豪華車位18.8萬元，普通車位17.3萬元；租賃期限為55年，一次性繳納55年費用。有律師指出，此舉的所謂“租”，其實是賣，不符合法律規定。還有律師認為，取得物權未必一定要房產登記，因此林某的主張有一定法律依據?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定，成為不動產的業主，形式有多種，除眾所周知的交易過戶外，還有法院的判決、裁定書的確認，法定繼承、受遺贈，合法建造等事實行為，以及基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。

　　此外，有律師認為，《物權法》特別強調“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應該優先滿足業主的需要”，即小區內的業主對此車位有優先購買權。如果侵犯了小區業主的權益，該購買行為也是無效的。另一方面，如果小區的車位已經滿足了業主的需求，那么該車位使用權買賣便是有效。南都記者 劉曉燕

篇2：商品房停車位產權的歸屬

　　商品房停車位產權的歸屬

　　近年來，商品房住宅小區停車位（場）的產權歸屬頗具爭議，不斷衍生出各種形式的社會問題和矛盾。房地產開發商、物業管理公司和小區業主之間就在有關停車位的買賣、租賃、使用、收費的紛爭凸現，各方利害關系當事人各執一端，眾說紛紜。官員、專家、學者對此類問題亦見解不一，似是而非，令人困惑。

　　筆者試圖在現行的法律制度框架之下，分析和研究有關房地產法律制度的的特征、商品房住宅小區房地產權的產權登記等過程，探討和研究深圳商品房住宅小區停車位的產權歸屬。

　　一、現行法律制度框架下，房地產權的法律規定和特征

　　在現行法律、行政法規、地方性法規、規章和規范性文件中，有關房地產的法律規范構成了現行的房地產法律制度。房地產的法律制度涵蓋了土地使用權、房屋所有權、房地產開發和轉讓、房地產行政管理五大方面的內容。

　　根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條、第四十一條、第四十八條、第五十九條、第六十條、第六十二條的規定，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條、第二十四條、第二十五條規定，建設部公布的《城市房屋產權產籍暫行管理辦法》第三條規定和《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條、第三十一條規定，《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第五條的規定，《深圳經濟特區房地產登記條例》第二條、第三條第二款規定，1994年9月實施的《深圳市房屋建筑面積計算細則》第一條第（二）款第2項、第一條第（五）款的規定，1999年7月1日實施的《深圳市建筑設計技術經濟指標計算規定》第2．1．8條、第3．5條、第3．5．2條、第3．5．2．1條的規定，人們可以清楚地知道現行的房地產法律制度具有以下的特征：

　?。ㄒ唬┲挥芯邆渫恋厥褂脵嗟漠斒氯瞬庞锌赡苋〉梅课莸乃袡?。

　?。ǘ┩恋厥褂脵嗯c土地上蓋建筑物不可分離的法律規范是強制性的。

　?。ㄈ┓康禺a權是土地使用權與土地上蓋建筑物所有權合二為一的法律權利。

　?。ㄋ模┰诙壥袌鲛D讓房地產時，不允許將土地使用權與房屋所有權分離、分割。

　?。ㄎ澹┩恋厥褂脵嗪头课菟袡?，或房地產權經國家機關法定登記后，其財產所有權（物權）的法律權利才得于確認和保護。

　?。┩恋厥褂脵嗯c房屋所有權可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時，財產權利人分別取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》；合二為一登記時，財產權利人取得《房地產證》。

　?。ㄆ撸锻恋厥褂脵嘧C》、《房屋所有權證》或《房地產證》是當事人房地產財產權利的法律憑證。

　　筆者認為，上述的法律規定和特征明確了房地產財產權利的以下幾個問題：

　?。ㄒ唬┰谛问揭?，只有取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》、《房地產證》的建筑物才具有房地產權。在實質要件上，只有取得有相應土地使用權面積份額的建筑物才具有房地產權。

　?。ǘ┲挥杏嬎憬ㄖ莘e率（建筑面積容積率＝建筑總面積／土地使用權面積）的建筑物才可以取得相應宗地號的土地使用權面積份額。

　　計算建筑容積率的建筑物要依法向國家支付土地使用費，并可依法取得《房屋所有權證》或《房地產證》。

　?。ㄈτ诓挥嬎憬ㄖ莘e率的建筑物（建筑面積），由于其沒有相應宗地號的土地使用權面積份額，因此，無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權利依附于具有房地產權的建筑物（建筑面積），不能單獨取得《房地產證》，其法律權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，是計算建筑容積率建筑物的從物。

　?。ㄋ模┎挥嬎憬ㄖ莘e率建筑物的房地產權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，其不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產法律的強制性規定。

　?。ㄎ澹┮罁浀涞摹拔餀唷崩碚?，可以認為：計算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“主物”，而不計算建筑容積率的建筑物或建筑面積是“從物”。從物的法律權利依附于主物之中。主物轉移，從物隨之轉移，主物與從物不可分離。從物依然具有與主物相互聯系的、可分割的使用、占有、收益的三項法律權利。

　?。┰诙壏康禺a市場首次轉讓房地產時，如果房地產開發商不違反與政府簽訂的《土地使用權出讓合同》約定和相關法律規定，房地產開發商（賣方）與業主（買方）雙方當然可以在《買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權轉移給業主后，從物的占有、使用、收益的三項法律權利由房地產發展商享有。

　　但是，必須指出，上述的約定只是一項債權約定，而非是一項財產所有權轉移的確認，從物的所有權仍然依附于主物而屬于業主（買方）。

　　二、商品房住宅小區建筑物的房屋單元房地產權的初始登記和轉移登記

　　商品房住宅小區的建設工程取得法定的建設工程竣工驗收證書等法律文件后，房地產開發商將向房地產權登記機關申請辦理商品房住宅小區建筑物的房地產初始登記。理論上，房地產權登記機關宜按如下原則辦理房地產權的初始登記：（1）明確計算容積率建筑物的建筑面積與宗地號的土地使用權面積的除商關系，以確定計算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應直接分攤到每一房屋單元的公用面積）的土地使用權面積份額，以確定每一房屋單元的房地產權。（3）將不計算容積率建筑物的建筑面積的法律權利確立并歸屬于計算容積率建筑物的建筑面積中。由此可見，在初始登記中，由于不計算容積率建筑物的建筑面積沒有分攤到任何的土地使用權面積份額，其不可能有獨立的房地產權，其法律權利只能依附在計算容積率建筑物的建筑面積上。

　　在辦理首次房地產轉移登記中，房地產登記機關將按《房地產買賣合同》的約定辦理轉移登記，將房屋單元的房地產權轉移登記給買方，確認買方的房地產權。由于不計算容積率建筑物的法律權利只能依附在計算容積率建筑物的建筑面積上，當房地產開發商將商品住宅小區的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物的法律權利將全部轉移并歸屬于全體買方業主。

　　假若房地產開發商與買方簽訂《房地產買賣合同》時，在《房地產買賣合同》中約定“不計算容積率建筑物的產權屬于房地產開發商”時，不計算容積率建筑物的法律權利歸屬將會成為一個頗具爭議的法律問題。筆者有理由認為，依據法律強制性規定，不計算容積率建筑物的法律權利歸屬應歸屬于商品房住宅小區的全體業主。

　　三、商品房住宅小區停車位的房地產權歸屬

　　依據上述現行的房地產法律制度的特征、房地產權的產權登記的過程，筆者嘗試對目前商品房住宅小區二類四種存在形式的停車位產權作一分析判斷。

　?。ㄒ唬┥唐贩孔≌^內或城市區域里，獨立建設的多層經營性停車位（場）的房地產權歸屬。

　　此類停車位（場），在政府與房地產開發商訂立的《土地使用權出讓合同》和政府發出的《建設工程規劃許可證》等法律文件中，均明確規定多層經營性停車位（場）的的建筑面積是計算容積率的。因此，多層經營性停車位（場）可以依法獨立辦理房地產權的初始登記和轉移登記，所以該類停車位（場）的房地產權利人為持有《房地產證》的當事人。

　?。ǘ┰谏唐贩孔≌^內，地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）房地產權的歸屬。

　　1、地面停車位的房地產權歸屬。地面停車位是經政府發出的《建設工程規劃許可證》批準同意，在商品房住宅小區地面上直接設置的停車設施。

　　房地產開發商預售或現售商品房住宅建筑單元后，商品房住宅房屋單元辦理初始登記及轉移登記，商品房住宅小區的業主按份共同擁有該宗地號的全部土地使用權。由于地面停車位并無建筑面積或構筑物，其是設置在土地表面的停車設施，即是直接設置在業主按份共同擁有使用權的土地表面上，地面停車位不可能獲得房地產權的初始登記和《房地產證》。

　　可見，地面停車位的產權，本質上只是土地使用權。由于業主按份共同擁有住宅小區宗地號的土地使用權面積，因此，地面停車位的法律權利毫無疑問地歸屬于商品房住宅小區的全體業主。

　　2、樓房首層架空層停車位的房地產權歸屬。由于樓房架空層停車位的建筑面積是不計算容積率的，因此，樓房架空層停車位的建筑面積不能獲得相應的土地使用權面積份額，其房地產權依附于計算容積率的住宅房屋單元，是住宅房屋單元的從物。所以，初始登記時，樓房架空層停車位不可能取得獨立的房地產權，其法律權利依附于計算容積率的房屋建筑面積；在轉移登記時，不能取得《房地產證》，其房地產權依附于取得《房地產證》的建筑物。

　　根據本文闡述的房地產法律規定，房地產開發商在轉移房地產時，樓房架空層停車位不能從計算容積率的住宅房屋單元中分離或分割，不能將樓房架空層停車位的產權約定為房地產開發商所有。否則，將違反房地產法律的強制性規定。

　　可見，樓房架空層停車位的房地產權依附并歸屬于該幢設置架空層停車位住宅樓房的全體業主。

　　3、樓房地下停車位（場）的房地產權歸屬。由于樓房地下停車位（場）的建筑面積亦是不計算容積率的，因此，樓房地下停車位（場）的產權狀況與樓房架空層停車位的建筑面積產權狀況如出一轍，樓房地下停車位（場）的房地產權依附并歸屬于該幢設置地下停車位（場）樓房的全體業主。

　　四、在今后的立法中，宜進一步明確商品房住宅小區計算容積率停車位及不計算容積率停車位的房地產權歸屬

　　在人均土地資源緊缺的我國，為有效及合理利用城市的有限土地資源，作為住宅小區公共設施的的停車位不宜買賣，不計算容積率的停車位產權應定位歸屬于商品房住宅小區的全體業主。

　　目前，對商品房住宅小區停車位可否買賣、應否買賣有兩種截然不同的意見，房地產開發商群體和消費者群體的意見涇渭分明。房地產開發商大多主張停車位可以買賣，其主要理由在于充分調動房地產開發商的投資停車位的積極性，滿足社會大眾的需要。消費置業者則大多主張停車位作為住宅小區的公用設施，不宜由少數人或強勢集團獨占，以避免有限的停車位資源被少數人壟斷使用，損害住宅小區普通市民的整體利益，而且住宅小區的停車位已計入房地產開發的建設成本之中，不宜再次利用停車位謀取非法的利益。

　　《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第十三條第二款規定：房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有約定的，停車場、廣告權益隨房地產轉移；有特別約定的，經房地產機關初始登記，由登記的權利人所有。筆者認為，當“停車場”是計算建筑容積率的建筑物或附著物時，“停車場”攤分擁有土地使用權份額，此時“停車場”的產權當然可以依買賣合同約定，經房地產機關初始登記，由登記的權利人所有。在此種情形下，房地產開發商當然可以依法取得“停車位”的《預售許可證》或《房地產證》，從而可以出售“停車位”，房地產開發商與買方可以買賣“停車位”，或約定“停車位”的產權歸屬。此時，適用《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第十三條第二款的規定。

　　有人認為：“根據《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第十三條第二款規定，在任何情形下，經房地產發展商和買方的協商約定，商品房住宅小區的停車位的產權，均可以歸屬房地產發展商”。筆者認為：上述的認識并未注意到現行商品房住宅小區的停車位沒有攤分土地使用權份額的事實，亦未注意到房地產權是土地使用權與房屋所有權合二為一、土地使用權與土地上蓋建筑物不可分離的法律規范是強制性的，以致對法律適用的認識出現偏差，人為地曲解第十三條第二款規定的本意。

　　據媒體報道，目前在深圳全市，平均每3．3部車輛才有一個停車位，停車位的資源遠遠不能滿足社會的需要。如何有效地調動房地產開發商投入更多的資源建設停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源？并在二者之中取得平衡？值得人們思索。筆者認為，在土地資源緊缺的國情下，應科學地利用有限的城市土地資源，立法機關和房地產管理機關對城市公共資源的開發和利用應有一個長遠的戰略目標，作為普通百姓大眾日常生活的住宅小區公共設施的停車位不宜買賣，其產權應進一步明確定位于歸屬于商品房住宅小區的全體業主。同時，應鼓勵房地產開發商建設各類經營性的停車位（場），以滿足不同層次、不同要求的社會需要。

篇3：獨立產權車位銷售合同范本

　　獨立產權車位銷售合同范本

　　中山市商品房買賣合同（適用于商品房銷售）

　　____市國土資源局

　　____市工商行政管理局

　　商品房買賣合同說明

　　1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地主管部門咨詢。

　　2、本合同所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。

　　3、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。

　　4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。

　　5、對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要約定的內容，雙方應當協商確定?！尽恐羞x擇內容，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打_，以示刪除。

　　6、在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。

　　7、本合同條款由__市國土資源局和__市工商行政管理局負責解釋。

　　____市商品房買賣合同

　?。ê贤幪枺篲____）

　　合同雙方當事人：

　　出賣人：__市__房地產開發有限公司

　　注冊地址：__路1號

　　營業執照注冊號：企獨粵_總字第00__0號

　　企業資質證書號：粵房開證字第01__4_號

　　法定代表人：________

　　聯系電話：__________

　　郵政編碼：_______

　　委托代理人：_______

　　地址：_______

　　郵政編碼：_______

　　聯系電話：_______

　　委托代理機構：_______

　　注冊地址：_______

　　營業執照注冊號：_______

　　法定代表人：_______

　　聯系電話：_______

　　郵政編碼：_______

　　買受人：_______

　　本人：姓名：_______國籍：中國

　　身份證：44200020____6____

　　地址：_______

　　郵政編碼：_______

　　聯系電話：_______

　　委托代理人：姓名：_______國籍：_______

　　地址：_______

　　郵政編碼：_______

　　聯系電話：_______

　　根據國家法律、法規和廣東省有關規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：

　　項目建設依據。

　　出賣人以出讓方式取得位于____鎮____村、編號為_____的地塊的土地使用權。取得《土地使用權證書》。土地使用權證書號為中府國用(20**)第2___號。

　　該地塊土地面積為35301.40平方米，土地用途為商住，土地使用年限自20**-12-25至2075-12-25止。

　　出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，現定名金逸豪廷。建設工程規劃許可證號為_________，施工許可證號為__________。

　　商品房銷售依據。

　　買受人購買的商品房為預售商品房：

　　√1.該商品房作為預售商品房，已具備《廣東省商品房預售管理條例》規定的預售條件，已取得《商品房預售許可證》，證號為：中建房（預）字第20**___2號；核發機關為__市建設局。

　　2.該商品房作為現房，已具備《商品房銷售管理辦法》規定的現售條件，已領取《商品

　　房產權權屬證明書》，證號為：______。

　　買受人所購商品房的基本情況。

　　買受人購買的商品房為預售商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖經__市規劃部門批準，見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）。

　　該商品房座落為：

　　____鎮____路1號____車庫001號小車位。

　　該商品房的用途為住宅（車位），屬鋼混結構，層高為3.30米，建筑層數地上11層，地下1層。

　　該商品房陽臺封閉式的0個，非封閉式的0個。該商品房戶型結構為其它，0廚0衛。

　　該商品房合同約定建筑面積共28.61平方米，其中，套內建筑面積13.75平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積14.86平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。

　　該商品房測算面積方式：測繪單位測算；

　　測繪單位名稱：__市__測繪工程有限公司或__市__測繪工程有限公司；

　　資質證書號碼：（__）丙測資字：ff___016、（__）丁測資字：4____23；

　　在業主大會選聘物業管理公司之前，該商品房所在的小區物業管理服務由出賣人選聘有合法資質的物業管理公司提供物業管理。出賣人與選聘的物業管理公司簽訂書面的《前期物業服務合同》。

　　出賣人在銷售該商品房前，應向買受人明示出賣人制定的《業主臨時公約》并予以說明，買受人在簽訂本合同時，應對遵守《業主臨時公約》作出書面承諾。

　　計價方式與價款。

　　出賣人與買受人約定按下述第1種方式計算該商品房價款：

　　√1、該商品房屬預售商品房，按套內建筑面積計價，單價為（人民幣）每平方米8888元，總金額（人民幣）___仟___佰壹拾貳萬貳仟貳佰壹拾零元整。

　　公共部位與共用房屋分攤建筑面積的建設費用已分攤計入上述套內建筑面積銷售單價內，不再另行計價。

　　2、該商品房屬預售商品房，按【套】【整層】【整幢】出售并計價，總金額為（）___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整。

　　面積確認及面積差異處理。（當事人選擇按第四條第二種方式計價的，不適用本條約定）

　　商品房交付使用后，合同約定計價面積與實測套內建筑面積有差異的，以實測套內建筑面積為準。實測套內建筑面積與合同約定計價面積發生差異（含誤差，下同），雙方同意按以下原則處理：

　　1、差異值為士0．6％以內（含0．6％）的，買賣雙方不作任何補償；

　　2、差異值為士0．6％以上至士3％以內（含3％）的，買賣雙方按買賣合同約定的房屋單價多退少補；

　　3、差異值超過士3％的，買受人可選擇退回所購商品房或繼續履行合同。買受人選擇退房的，出賣人應在買受人書面提出退房申請的30日內退回已收的全部購房款及利息（按同類同期銀行按揭貸款利率計算，由付款日起至退款日止，下同）。買受人同意繼續履行合同的，房屋實測套內建筑面積大于合同約定計價面積的，面積差異值在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照第四條約定的價格補足，面積差異值超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實測套內建筑面積小于合同約定計價面積的，面積差異值在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積差異值超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

　　面積差異百分比=(實測套內建筑面積－合同約定計價面積)_100%／合同約定計價面積

　　付款方式及限期。

　　買受人一次性付款按方式按期付款：

　　√1、一次性付款

　　約定金額：122210元(人民幣)；付款方式：現金；

　　2、分期付款

　　_____________________

　　3、銀行按揭方式

　　_____________________

　　4、其他方式

　　_____________________

　　買受人應按以上約定的付款方式，將商品房預售款直接存入該商品房項目預售款專用帳戶，開戶銀行為______，專用帳戶為______。憑銀行出具的存款憑證，向出賣人換領交款收據。

　　買受人逾期付款的違約責任。

　　買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第1種方式處理：

　　√1、逾期時間，分別處理（不作累加）

　?。?）逾期在30日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際金額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之四的違約金，合同繼續履行；

　?。?）逾期超過30日后，出賣人有權解除合同，出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的30%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際金額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之五（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。

　　本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

　　2、_____________________

　　交付期限。

　　出賣人應當在前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

　　√1、該商品房經驗收合格。

　　2、該商品房經綜合驗收合格。

　　3、該商品房經分期綜合驗收合格。

　　4、__________________

　　但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：

　　遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起___日內告知買受人的；

　　2、政府有關部門驗收程序改變。

　　3、買受人未履行付款或合同所約定的各種手續和買受人郵寄地址變更，必須告知出賣人，若因地址不符，變更等原因導致出賣人不能履行責任，后果由買受人承擔。

　　出賣人逾期交房的違約責任。

　　除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：

　　√1、逾期時間，分別處理（不作累加）

　?。?）逾期不超過60日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之四的違約金，合同繼續履行；

　?。?）逾期超過60日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起60天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的3%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之五（該比率應不小于第（1）項種的比率）的違約金。

　　2、_____________________

　　規劃、設計變更的約定。

　　該商品房預售后，出賣人不得擅自變更該商品房項目的規劃、設計。確需變更的，出賣人應書面征得買受人同意。不同意變更的買受人可要求終止買賣合同。出賣人應在受買人提出終止合同申請的30日內退回已付購房款及利息（按同類同期銀行按揭貸款利率計算，由付款日起至退款日止）。

　　第十一條 交接。

　　商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。

　　由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

　　如買受人不按合同約定時間支付車位款，專項物業維修基金、辦理房產證所需的稅費等款項，出賣人有權拒絕交付車位給買受人而不需承擔延期交付使用的責任。

　　第十二條 出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任。

　　出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標準，達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人按照下述第2種方式處理：

　　1、出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。

　　√2、出賣人須以同等品質的材料、設備替代。

　　3、___

　　第十三條 出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾。

　　出賣人承諾與商品房正常使用直接關系的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：

　　1、______________________________

　　2、______________________________

　　3、______________________________

　　4、______________________________

　　5、______________________________

　　如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

　　1、______________________________

　　2、______________________________

　　3、______________________________

　　第十四條 關于產權登記的約定。

　　出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔全部責任。

　　出賣人應當在商品房交付使用后兩年日內，持辦理權屬登記需由出賣人提供的資料到產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第4項處理；

　　1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起___日內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的___%賠償買受人損失。

　　2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的___%向買受人支付違約金。

　　_3、買受人不退房，出賣人自遲延之日起每日按買受人已付房價款的___％向買受人支付違約金。

　　√4、（1）買受人退車位，出賣人按已付車位款1.0％向買受人支付違約金。（2）買受人必須在出賣人將該車位交付其使用時一次性付清辦理產權登記所需稅費、車位款和面積差異時的差價補足及簽訂面積差異補充協議，否則出賣人有權拒絕為買受人領取契證而不承擔該條的違約責任。因買受人逾期提供辦證資料、逾期交納辦理契稅費等買受人原因導致不能如期取得房地產權屬證書，出賣人不承擔任何責任。由于政府政策、法律、法規改變或其它影響辦證進度的政府行為，出賣人可據實順延本條的辦證期限。

　　第十五條 保修責任。

　　買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。

　　買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。

　　在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。

　　第十六條 雙方可以就下列事項約定：

　　商品房所在樓宇的屋面使用權

　　屋面（安全平臺）屬公共所有。

　　2、商品房所在樓宇的外墻面使用權

　　由全體共有人享有。

　　3、買受人在該商品房外墻及屋面裝置空調機及其他設備的，需要取得物業管理公司的書面同意。

　　4、______________________________

　　第十七條 買受人的房屋僅作住宅（車位）使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。

　　出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質。

　　第十八條 本合同在履行過程種發生的爭議，由雙方當事人協商解決；協商不成的，按下述第2種方式解決：

　　1、提交___仲裁委員會仲裁。

　　√2、依法向人民法院起訴。

　　第十九條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議。

　　第二十條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

　　第二十一條本合同連同附件共18頁，一式3份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

　　出賣人1份，買受人1份，__市房地產交易所1份，___份，___份，___份。

　　第二十二條本合同自雙方簽訂之日起生效。

　　第二十三條商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向_____市房地產交易登記管理所申請商品房合同銷售登記備案。

　　出賣人（簽章）：_________買受人（簽章）：_________

　　【法定代表人】：_________ 【法定代表人】：_________

　　【委托代理人】：_________ 【委托代理人】：_________

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　　______年___月___日______年___月___日

　　簽于簽于

　　附件一：房屋平面圖

　　附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明

　　分攤部分：車道、車庫梯間、外墻、車庫道等部份。

　　附件三：裝飾、設備標準

　　外墻＼

　　內墻＼

　　頂棚

　　膩子批蕩

　　地面

　　水泥砂漿抹平

　　門窗＼

　　廚房＼

　　衛生間＼

　　陽臺＼

　　電梯＼

　　10、其他＼

　　附件四：住宅質量保證書

　　附件五：合同補充協議一

　　附件六：合同補充協議二