如何解決物業與業主之間的矛盾

　　小區是居民共同的家園，物業與業主之間的和諧關系對于營造一個宜居環境至關重要。當物業與業主之間出現矛盾時，以下策略可以幫助雙方找到解決問題的途徑。

　　一深入溝通協商

　　1.定期會議：設立定期的業主與物業溝通會議，確保雙方能夠及時交流意見和反饋。

　　2.建立溝通渠道：通過建立微信群、郵件列表或社區公告板等方式，為業主提供反饋和溝通的平臺。

　　二細致審查合同條款

　　1.專業解讀：邀請法律專家對物業服務合同進行詳細解讀，確保雙方對條款有準確理解。

　　2.明確責任：在合同中明確物業的服務標準和業主的繳費責任，避免因條款模糊引起的爭議。

　　三利用第三方調解資源

　　1.專業調解機構：聯系專業的調解機構，如物業管理協會，提供專業的調解服務。

　　2.社區參與：鼓勵社區內的長者或有影響力的居民參與調解，利用社區內部的和諧力量。

　　四系統化證據收集

　　1.建立檔案：為業主和物業建立問題檔案，記錄每一次服務不到位或繳費延遲的具體情況。

　　2.使用技術手段：利用手機應用、攝像頭等技術手段，實時記錄服務情況和繳費證據。

　　五合理運用法律途徑

　　1.法律咨詢：在采取法律行動前，咨詢專業律師，確保行動合法合理。

　　2.訴訟準備：如果決定訴訟，準備好所有必要的法律文件和證據，以支持案件。

　　六有效組織業主大會

　　1.明確議題：在業主大會前明確討論的議題，確保會議有針對性和效率。

　　2.投票決策：通過投票等方式，讓業主對重要決策表達自己的意見。

　　七慎重考慮更換物業

　　1.市場調研：在考慮更換物業前，進行市場調研，了解其他物業公司的服務水平和費用。

　　2.業主共識：確保更換物業的決定得到大多數業主的支持和同意。

　　八增強物業服務透明度

　　1.財務公開：定期公開物業的財務報告，讓業主了解物業費用的去向。

　　2.服務標準公示：明確公示物業服務的標準和流程，提高服務的可預測性。

　　九建立長期信任機制

　　1.反饋循環：建立業主反饋機制，物業根據反饋不斷改進服務。

　　2.獎勵機制：對于積極繳費和提出建設性意見的業主，物業可以給予一定的獎勵或優惠。

　　十尋求專業法律和管理咨詢

　　1.定期咨詢：與法律顧問和物業管理專家保持定期溝通，獲取專業意見。

　　2.培訓提升：為物業員工提供培訓，提升他們的服務意識和專業技能。

　　物業與業主之間的矛盾并非不可調和，關鍵在于雙方是否愿意采取積極措施，通過溝通、理解和合作來解決問題。通過上述策略，我們希望能夠為小區帶來更加和諧與美好的居住環境。記住，每一次成功的解決都是對小區文明進步的貢獻。

篇2：探討業主與物業公司矛盾沖突的解決之道

　　探討業主與物業公司矛盾沖突的解決之道

　　近幾年來，住宅小區業主和物業管理公司的矛盾沖突不斷出現，幾成各類新聞媒體的報道熱點。在這些矛盾當中，物業服務公司多成為被指責的對象。其實，物業服務公司并非造成矛盾沖突的唯一因素，矛盾雙方及政府相關管理部門都具有其相應的責任，解決此矛盾也絕非僅僅靠提高物業服務公司經營管理水平就能做到（盡管我國目前大多數物業服務公司的經營管理水平的確有待提高）。筆者擬通過對物業服務公司和小區業主之間存在的主要矛盾沖突進行原因分析，并在此基礎上提出相應的解決方法，為住宅小區物業管理各利益相關人及政府管理部門協調改善住宅小區物業管理工作提供參考。

　　小區業主和物業服務公司矛盾沖突主要存在以下幾個方面：

　　一、物業管理費問題

　　矛盾沖突：因物業管理收費標準的爭議而引發的小區業主和物業服務公司的矛盾最為常見。通常是物業服務公司在未與小區業主協商一致或由于各種原因無法協商一致的情況下，單方面提高物業管理費，從而引起小區業主的不滿乃至于拒交。

　　原因分析：物業管理費到底應該確定在什么價位，首先小區業主與物業服務公司之間較難達成共識，往往是業主認為物業服務企業收費高或者認為物業服務企業沒有提供質價相符的服務；而物業服務企業則認為收費低，經濟上不合算。其次，小區業主之間也在物業服務公司應提供何種等級的服務上存在分歧，因經濟條件的差異，有些業主希望得到優質服務，同時愿意交納相對較高的物業管理費，而另一部分業主不愿多交物業管理費，他們只對一些基本的物業管理服務有要求。正是這些分歧導致了小區業主與物業服務公司的沖突。

　　解決之道：這種矛盾沖突的產生應該說物業服務公司應負主要責任。因為作為競爭性的物業管理服務業，物業服務公司制定或變更物業管理收費標準，必須與小區業主或其代表業主委員會協商一致，否則，小區業主有權聘用其他物業服務公司進行小區物業管理。當然，由于我國目前物業管理服務市場化程度較低、小區業主委員會成立和運作的困難等各種問題的存在，使得小區業主解聘和重新選聘物業服務公司并不像選擇家政服務公司那樣簡單。

　　但隨著我國物業管理業和小區自治管理制度的不斷發展，相信業主們選擇物業服務公司的自由度會越來越大。對此物業服務公司應有清醒的認識，在制定或變更物業管理服務內容和收費標準時，本著充分尊重小區業主消費能力和消費習慣的精神與小區業主平等協商，通過真誠溝通、耐心說服來取得雙方觀點的一致。

　　二、小區公共配套設施所有權的爭議

　　矛盾沖突：由公共配套設施的使用或收費所引發的小區業主和物業服務公司矛盾沖突屢見不鮮，比如由于高層住宅區越來越多，不少小區的車位、車庫嚴重不足，在供求矛盾日益突出的情況下，再加上部分開發商為謀取私利，任意提高車位的售價或者租金。因此，針對停車位等的所有權歸屬就產生了很多糾紛。

　　原因分析：小區公共配套設施的“主人”是開發商還是全體業主，法律目前并無明確規定。如停車位的所有權問題，相關法規只是對停車位作了這樣的規定，即“小區內的機動車停車場（庫），應當提供給本小區內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給小區外的單位和個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人?！惫灿迷O施和共用部位的權屬問題并沒提到；而《物權法》規定“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有?！薄段餀喾ā穬H對“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”的所有權明確為業主共有，但對“業主共有的道路或者其他場地用”又缺乏明細明文規范。因此，在此類問題無明確法律規定的情況下，業主和開發商、物業公司非常容易產生糾紛。

　　解決之道：小區公共配套設施所有權爭議說到底是一個法律問題，由此引發業主和物業公司的矛盾很難說是物業公司或業主哪一方的責任。關于小區公共配套設施所有權的歸屬問題，《物權法》作出的僅是框架性的規定，對于處理涉及車位的一些具體糾紛比較難于操作。所以政府有關部門出臺操作性強的法規對小區附屬設施所有權的獲取、使用及利益分配予以明確規定，才是解決此類問題的根本途徑。比如可以明確規定住宅小區內的停車位計入公攤面積，這樣停車位就歸廣大業主共有，有車業主享有停車位的使用權，暫時無車的業主可以對車位的收益享有共同受益權。

　　三、業主違規和拖欠物業管理費的處理

　　矛盾沖突：由于種種原因，不少小區存在部分業主拖欠物業管理費和違規裝修、亂停亂放、私搭亂建等現象。有著生存壓力和維護小區環境秩序責任的物業服務公司易對此采取一些強制措施，再加上部分素質不高的物業管理人員在實施過程中方法不當、態度粗暴，業主與其產生沖突就不可避免。

　　原因分析：《物業管理條例》規定了物業服務公司的維護物業安全、保障物業合理使用等一定的社會管理責任，但《物業管理條例》并未授予物業公司任何處罰權力，也就是說，物業服務公司對業主違反法律法規、業主公約和臨時公約的行為，僅有告知、制止、報告的權利，并沒有處罰權和采取強制措施權。而現實當中，如果物業服務公司對業主違規的行為僅進行告知、制止、報告這類處理，并不能制止此類行為的發生，也即無法履行維護小區環境和秩序的職責；另外，如果部分業主總是長期拖欠物業管理費，物業服務公司在經濟上將難以承受，小區內物業管理工作也將難以為繼。因此，物業服務公司往往被迫在沒有相關法規明確界定其強制權力的狀況下，采取自認為合理的一些強制措施解決上述問題，這是造成與違規業主矛盾的根本原因。

　　解決之道：物業服務公司在處理業主違規和拖欠物業管理費此類問題上與業主產生的矛盾沖突，根本的原因在于缺乏能夠有效指導處理此類問題的政策規范，使得物業服務公司易產生隨意甚至粗暴的處理行為，從而引發與業主之間的矛盾。所以，應在《物業管理條例》等相關法規中，首先對業主違規和拖欠物業管理費的強制措施予以規范，即明確規定在小區物業管理層面對違規或拖欠物業管理費的業主可以執行哪些強制措施；其次要明確處理小區業主違規的主體是物業服務公司還是業主委員會，如果是業主委員會還有必要規定業主委員會在與物業服務公司簽訂物業管理協議時可將對此類事件的處理權利賦予物業服務公司，從而將維護小區物業安全、保障小區物業合理使用的責任與權力予以統一。

　　四、工程質量等開發商遺留問題

　　矛盾沖突：調查表明，物業管理糾紛中有近70％是開發商遺留問題引發的。開發商遺留問題主要是房屋建筑質量問題，此外還包括綠地等配套設施與售房時的約定有不符所引發的爭議，結果業主入住后發現房屋質量問題或開發商原來的配套設施承諾沒有兌現，在找不到開發商或不能及時得到處理的情況下，業主只能把矛頭對準物業服務公司，即有求物業服務公司負責處理，否則拒交物業管理費，從而引發物業糾紛。

　　原因分析：對于房屋質量問題，我國《建設工程質量管理條例》第十六條明確規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收?！币布捶课葙|量是由社會服務機構進行驗收，房屋質量問題照理是與物業服務公司無關的。但現實中，大量的住宅房屋質量問題都因為開發商推諉或干脆置之不理而得不到及時解決，而法律訴訟成本過高又阻礙了業主個人利用法律來維護自己的權利，再加上客觀上不少物業服務公司（尤其是前期物業服務公司）與開發商存在利益關系，因而受害業主將這股“邪火”發到物業服務公司身上也是情理之中的。

　　對于小區配套設施的驗收，由于業主委員會成立在時間上的滯后，小區配套設施的驗收一般都是由前期物業服務公司負責，而物業服務公司并不能代表小區業主的利益，從而在主觀上存在不認真負責進行房屋驗收和接管的可能，而且前期物業服務公司是由開發商選定或干脆就是開發商的子公司，還存在不敢嚴格為業主把關的可能，這就是業主在出現此類問題時，往往直接指責物業服務公司的原因。

　　解決之道：首先，可以由業主直接主導小區住宅及配套設施的驗收，即采用“一戶一驗”制，只有每一戶的住房質量驗收合格，整個住宅工程才能通過竣工驗收。這樣可以盡量避免整個項目工程質量被驗收合格，但個別單元或者住房卻出現質量問題的弊端。而且，業主在對住宅進行驗收的同時，還可對小區住宅及配套設施進行驗收，任何一個業主發現小區配套設施與合同約定不符，都可以拒絕通過對房屋質量的驗收（從廣義的房屋質量來說，應包括附屬配套設施的合格）。

　　其次，對因住宅房屋質量引發的法律糾紛，應設法降低由于房屋質量問題受損害的業主維權的成本，同時提高開發商對其房屋質量不合格的賠償成本。以平衡業主和開發商之間的相對強勢、弱勢關系，減少住宅房屋質量遺留問題的出現。

　　通過對上述四種較常見的小區業主與物業管理公司矛盾沖突的分析，可以發現問題并非僅出在物業服務公司上，作為矛盾另一方的小區業主也有其相應的責任，而且造成此類矛盾沖突的很大一部分原因在于相關政策法規的缺失或不完善。因此，我們在分析和解決此類矛盾沖突時，不能簡單把責任指向矛盾沖突的某一方，而應作全面客觀的分析（包括對外部影響因素的分析），方能得到更加合理的解決方法。

篇3：三大物業管理矛盾解決出路

　　三大物業管理矛盾解決出路

　　構建和諧社會作為對國家發展目標的科學定位，已成為新時期中國發展進程中的主旋律。隨著城市化進程加快，房地產業得到了快速發展，然而物業管理的矛盾一直是各地消費者投訴、起訴的重點。為了規范物業管理的各種行為，減少各類矛盾的發生，國家于20**年9月1日正式頒布執行了《物業管理條例》。但是矛盾并沒有因此而減少，相反隨著業主維權意識加強，民主決策思想提高，投訴、訴訟案例數量不斷上升。

　　矛盾如此之多，是什么原因導致的呢?有的人埋怨業主私心太重，不支持物業管理工作;有的人認為物業管理企業是“禍根”，是物業管理服務不到位、質價不符引發了矛盾;有的人則認為政府行政管理缺位是根本。通過最近對物業管理服務開展的相關課題研究，我想談幾點自己的想法和意見。

　　一、物業管理矛盾激增的原因

　　物業管理矛盾產生的原因是多種多樣的，通常使矛盾激化主要來自于兩個方面:

　　1.解決糾紛矛盾的機制缺位。

　　通常，物業管理企業整天與廣大業主(物業使用者)打交道，物業管理企業員工時時刻刻在廣大業主眼皮下工作，由于種種主、客觀上的原因會出現一些矛盾和分歧，應該說這是在所難免的，但問題的關鍵是矛盾出現以后應該怎么辦，當前這個問題并沒有得到很好解決。

　　當業主與物業管理企業發生矛盾沖突時，“公說公有理，婆說婆有理”，由物業管理公司出面疏導是不太合適.的，因為讓矛盾的一方來溝通往往會產生偏袒嫌疑。物業管理公司不適合調解，那么找誰呢?找行政主管部門投訴解決，而行政主管部門的管理人員少，又不了解矛盾產生的原因，地方性法規細則沒有出臺，或者出臺后沒有細化、不具體，難以執行，造成了行政主管部門很難表態。業主無法討回公道，只能求助于報紙媒體。遺憾的是一些報紙記者并未對物業管理知識進行充分了解，而只是從新聞熱點角度進行登載和發表看法。業主的這些簡單操作和媒體的不恰當炒作，使矛盾更加尖銳化。

　　2.解決問題的方法單一、無力。

　　物業管理矛盾涉及到業主個人的利益，因此常常帶著一定的復雜性。許多行政部門以合同法基本要素(即發生矛盾的雙方民事主體協商不成應該通過法律訴訟)為由，退讓到后面;而法律訴訟并不是有求必應，物業管理產生的矛盾又常常危害性小，經濟損失少，訴訟處理時間長，因此一般法院也不太愿意受理。這樣，就造成了矛盾沒有解決渠道，最后不得已再次回到法律面前解決。

　　二、建立物業管理，糾紛的解決機制

　　為了使物業管理健康發展，遇到矛盾避免激化、惡化，妥善地解決這些問題，根據當前我國物業管理發展狀況及法制建設的近況，應加快建立完善物業管理糾紛解決機制，具體體現在以下幾個方面:

　　1.完善靈敏的反應、反饋機制。

　　作為行政主管部門，要想化解并解決矛盾，就要有一個能得知實情的反饋機制。任何一個住宅小區(或一棟高樓)，如果在物業管理服務活動中，如果物業管理公司與業主大會(業主委員會)、業主與業主、業主與其他行政管理部門之間發生了矛盾，在第一時間內由一個反饋機制網絡把發生矛盾的全過程及時、全面地反映到各個行政主管部門及物業管理企業領導那里，使主管領導及時了解實情，熟知發生緣由，為妥善解決矛盾奠定基礎。

　　2.便捷的申訴啟動機制。

　　在物業管理服務活動中，無論是業主的思想受到了委屈，經濟利益遭受了損失，還是財產權受到侵占，每一位業主(包括業主大會)都應該持有投訴的權利。因此，需要建立、完善一個在法規制度框架內的申訴機制，讓業主或物業管理企業自由啟動糾紛解決程序，做到冤有處訴，訴有人管。不能像過去那樣，發生糾紛時業主大會(包括業主個人)，甚至物業管理企業不知找誰訴苦，也不知找誰保護自己的合法利益。如果能啟動這樣申訴機制，業主的怨氣也就不會亂發了，糾紛就能通過規范、有效的途徑得到解決了。

　　3.有效的糾紛解決機制。

　　長期以來，我國物業管理發生矛盾時缺少解決的機制。矛盾和問題出來了，沒有人關心、幫助和疏導業主，導致業主(業主大會)與物業管理企業的矛盾不斷激化，最后雙方訴之“公堂”，造成兩敗俱傷的局面。

　　4.建立糾紛解決的協調督辦機制。

　　面對著大量管理服務活動中產生的各類矛盾、投訴，物業管理企業應主動承擔起化解矛盾的責任，以“以人為本”的服務理念樹立企業自身形象，以細，乙服務、提高服務質量來解決矛盾。遺憾的是，目前物業管理企業與業主發生矛盾、隔閡時，無論是物業管理企業還是行政主管部門都采取“繞道走”，或者用“隔著靴子搔癢”式的處理辦法“晾曬”業主，導致業主極度不滿，使矛盾不斷激化。此時，如果政府行政部門或者行業協會成立了相應的協調督辦機制，就可以發揮作用，督促物業管理企業或業主大會積極化解糾紛。

　　三、建立解決物業管理糾紛的組織和手段

　　由于利益沖突多樣化，社會主體之間關系復雜化，社會主體的價值觀和文化傳統多元化，以及司法機構數量不能滿足現階段解決矛盾需求等原因，決定了糾紛解決手段應該是多樣化的，迫切需要推行三種解決問題的手段:

　　1.訴訟手段。

　　由于訴訟代表著國家司法權的行使，屬于一種公共性糾紛解決機制，因此，它相對于其他“私人”、“民間”或“單位”等糾紛解決方式更具有權威性，是其他任何方式所無法代替的。訴訟審判制度為了維護法律威嚴，應最大限度發揮其解決糾紛的功能，以滿足社會主體的法律需求。當前物業管理矛盾表現突出，違法性案件較清晰，法院理應盡快給予受理、裁決。但是由于物業管理案件不太復雜，法院往往忽視了其重要性，一般不受理物業管理案件。如何解決這個問題呢?筆者認為，應根據國務院頒布的《物業管理條例》為依據，成立相應的小型經濟法庭來裁決。

　　2.行政手段。

　　目前物業管理活動中的大多數矛盾都集中在行政管理范圍內，比如，沒有規范物業管理招投標市場，行政主管部門對投訴的不作為等。作為行政主管部門除了自身行政主管工作內容之外，還應發揮自己“調解”、“裁決”的作用。

　　3.和解、協商手段。

　　物業管理活動中產生的大量矛盾都是由于信息不對稱、彼此產生誤會而發生的。如果矛盾一出現，就有一個雙方認可并能夠熱心幫助的組織來溝通疏導，這樣許多問題就比較容易解決。這類和解協商組織，主要是行業協會、街道居委會和業主代表大會(業主委員會)，這三類組織體系發揮著和解協商的重要作用，能成為矛盾雙方的中間調解人。

　　物業管理行業蓬勃發展，從事業內工作的人員不斷增加，各類矛盾還將會不斷出現，但只要各級政府、物業管理企業及廣大業主重視建立和完善物業管理矛盾的糾紛解決機制，發生在物業管理企業和業主之間的矛盾將會大量減少，一種新型的、和諧的人際關系社會終將會出現。