住宅小區總體管理工作方案范例
總體管理構想
針對住宅小區的自然條件和業主構成特點，對小區采取的總休管理思路為：
1.0 安防管理
安防管理是物業管理中最敏感、最重要、最為業主所關注的工作 ，必須做到萬無一失。針對項目特點，采取半封閉、半開放式管理，即在人員管理上將進出小區的人員區分為業主、散客、閑雜人員，分別采取不同的管理控制手段來確保無危險人員進出小區;在交通、物品出入管理上，采用“記憶+規范”法標準化管理，以確保車輛及物品出入的安全。
2.0 公共事務管理與人性化服務
針對住宅小區業主成份，在公共事務管理中全面推行標準化管理和人性化服務的管理模式，特別措施有：
2.1 采取酒店式一站服務的方法，只需業主打一個熱線服務電話，所有生活中的問題均可在承諾的時間得到處理。
2.2 所有管理處的對外服務工作均采用限時工作制，在對業主公開承諾的時間內完成。
2.3 所有員工的工作均是按照業主的生活節奏設計的，均以滿足業主的生理需要和心理需要為主要目標。
3.0 環境服務管理
環境服務是形象工程。針對環境管理這類工作的特點，采用如下管理方式：
3.1定額檔案制。首先分清潔和綠化制定出不同的標準。按照標準配置保潔員、綠化工，從而確保環境服務質量。
3.2 按照ISO14000國際環境質量體系的要求，全面管理小區的生活環境。不僅對傳統物業管理的清潔綠化加以管理，而且將環境服務控制擴大至小區噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等方面，必將帶給業主一個寧靜、優雅、潔凈的生活環境。
4.0 機電設備的維保管理
小區機電設備包括高低壓配電房、治安消防監控系統、水泵房、電梯等。本公司在機電設備、房屋設施和業主家庭報修管理上將采用本公司獨具特色的標準化管理和定人定機制。
4.1 定人定機制：將重要的機電設備的管理責任分包到具體的員工身上，然后將該設備的狀態與該員工的獎金、工資、獎罰量化，以保證設備的運行狀態。
4.2 時效工作制：對所有的維修工作均實行時效管理。
4.3 不均衡管理：針對設備的維護特點來安排設備的維修養護工作。對設備的檢修工作基本上做到不影響業主的正常工作，“零干擾”業主。
5.0 內部運行機制
內部管理機制全方位地推行了標準化管理。全面推行成熟的標準作業規程。
各項規章制度
公眾制度：
5.1《裝修管理規定》
5.1.1 裝修施工隊和裝修方案的選擇
a. 為了更好地對二次裝修的進行管理，從業主利益出發，建議業主裝修盡量選擇實力強、信譽好、經過培訓取得合格證書的裝修企業。
b. 業主選擇的裝修方案應符合規定，不出現違章裝修項目，項目管理中心將對裝修方案進行嚴格的審查。
5.1.2 裝修申報
a. 住戶裝修，必須提前七天向項目管理中心申報，公共事務助理對業主或使用人的資格進行確認，并提供裝修手冊。
b. 業主領取《裝修審批表》、《裝修人員登記表》等，如實填報裝修項目、范圍、標準、時間、施工圖紙、施工隊伍等。
5.1.3 裝修審批
a. 業主必須如實填報裝修內容，并向項目管理中心提交裝修設計圖紙和消防部門裝修審批材料批文(涉及消防規定的應先向消防部門辦理報批手續)。
b. 在接業主(住戶)遞交的裝修方案一周內，事務助理會同工程服務部、安防部對方案進行嚴格的審核，保證不出現違章裝修方案。
c. 業主(住戶)收到批復后，交納裝修管理押金，帶領選定的裝修隊負責人到項目管理中心辦理施工人員登記手續。簽訂《裝修施工隊伍責任書》，領取裝修許可證。
5.1.4 施工管理
a. 所有施工必須按照管理處審批的方案進行，不得有任何更改。如實際情況需要更改，必須報項目管理中心審批，出具更改通知后方可施工。
b. 施工時間，業主進行現場監理，并保證裝修施工隊嚴格遵守市政府的有關裝修規定，按規作業，文明施工。
c. 裝修期限：中小工程為15天，較大工程為20天，最長不越過30天，如確實需要延期，要到項目管理中心辦理延期手續。
d. 施工時間：每天施工時間為8：00—12：00，14：00—18：00。
e. 裝修施工用電不得越過該裝修住宅單元的裝修表容量，嚴禁擅自亂接、亂拉電源線;超容量用電在管理處協商后，在項目管理中心的監督下，由管理人員指定位置處接臨時電源線，否則造成的一切后果由業主(住戶)負責。
f. 管道供氣設施和燃氣用具(必須符合國家規定)的安裝、裝修、拆移、改裝，必須由持有專業資格證書的單位施工，上報相關單位審批，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。
g. 裝修施工，嚴禁打拆任何墻體，打拆墻體除責令恢復原狀外，按30%—50% 裝修押金扣除違約金。
h. 空調應按安裝在項目管理中心統一規劃的位置，空調架由項目管理中心設計，統一式樣安裝。
i. 嚴禁封閉陽臺，不得改變陽臺的用途，防盜窗花由項目管理中心設計統一式樣。
j. 施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應按指定地方放置并當天清運，樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設備、設施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。
5.1.5 驗收
a. 裝修工程完畢后，業主(住戶)和施工隊負責人共同向項目管理中心申請竣工驗收，管理處將派人進行查驗。
b. 隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。如未驗收，項目管理中心可安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗收，由此造成的損失由業主(住戶)自己負責。
c. 竣工驗收后，由項目管理中心驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內簽名。驗收不合格時，限期改正，再行復驗，直到合格。經過3次驗收不合格者，項目管理中心可另行指定施工單位進行施工，所發生的費用由業主(住戶)承擔。
d. 裝修驗收合格并使用個月后，經項目管理中心復驗確定工程無明顯質量問題，將押金退回業主(住戶)。
5.2 《住宅裝修管理公約》
為確保住宅小區業主的根本利益，并對裝修施工隊伍有序管理，特制定本規定。
5.2.1 任何施工隊進入本小區施工，都要接受資質審查，提供：
a. 泉州市室內裝飾企業營業執照;
b. 福建省建設廳發執業許可證;
c. 福建省裝修企業資質等級證書;
d. 法人企業技術狀況情況表。
同時，要接受管理中心對其進行的小區裝修基本要求、行為規范、注意事項和違規處罰等方面的培訓和管理。
5.2.2 本小區內裝修隊實行憑《裝修施工許可證》進場和施工人員憑《出入證》進出制度。各施工隊還必須加強內部管理，不得使用三無人員，政府要求需持證上崗的技術工種工人要證件齊全。
5.2.3 裝修施工時間：每天施工時間為8：00—12：00，14：00—18：00。超時施工，管理中心有權責令停工，扣留或沒收工具;如需延長施工工期必須向項目管理中心申報。
5.2.4 施工隊在取得進入本小區施工資格并在接到工程后需辦理如下手續：
a. 辦理裝修施工許可證，每戶交納工本費10元;
b. 辦理施工人員出入證，每位施工人員需交一寸免冠相片兩張;辦理一個交納工本費5元/月，押金10元。
5.2.5 施工人員只能在“裝修施工許可證”指定的現場作業，不得亂竄現場地，違者每人每次扣違約金100元。
5.2.6 施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應按指定地方放置并當天清運，樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設備、設施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。
5.2.7 施工隊應絕對按《福建省住宅裝飾裝修管理規定》執行。
5.2.8 施工后施工隊和業主共同向管理中心申請驗收時交回進場“裝修施工許可證”和“出入證”。
5.2.9 每項工程驗收后，經1個月再復驗，確定無質量問題和其他違章現象時，可退回施工押金。
5.3 《物品搬進(出)管理規定》
5.3.1 目的。本規定旨在加強、規范物品搬進(出)管理。有效控制偷盜等治安案件。維護區內居民及商家、單位利益。
5.3.2 申報制。住宅區住戶及商家、單位凡有物品搬出本區，須事先向項目管理中心申報，項目管理中心應及時通知公共事務助理，并向其它部門傳達，并保證在搬進(出)物品時提供方便。
5.3.3 盤查制。項目管理中心安防人員均有責任對所有物品搬進(出)進行盤查;發現可疑情況及時處理，并在有需要時聯系治安大隊支援;本區出入口崗亭值勤治安員須密切注意進出車輛及人員，發現可疑情況及時進行檢查、處理。
5.3.4 應急處理。區內發現有關可疑情況并且當事人逃脫時，應立即以對講機、電話等迅速與出入口崗亭及安防員聯系，報告有關特征并請示截停，有關人員接到截停請示時須及時反應并予截停、盤查。
5.3.5 案件處理。經盤查發現有違法現象時，須及時移交派出所處理。
5.3.6 登記。發現可疑情況，及時向安防隊長匯報，安防隊長應準確及時記錄在案，做到凡事有案可查;記錄時間、地點、人、事等要素齊全。
內部崗位職責：
5.4 項目管理中心經理崗位職責
項目管理中心經理是由公司聘任，授權到項目實施物業綜合管理的責任人，對公司和住宅區業主委員會負責，保證住宅的環境舒適優美、房屋及公共設施完好、機電設備運轉正常、水電供應正常、文化娛樂活動豐富多彩，住戶生活寧靜。除帶頭遵守各項房管法規、政策法令及公司的各種規章制度外，還必須履行下列職責：
5.4.1 根據房管法規、政策法令、公司的各項規章制度和住宅區物業管理合同規定的條款，實行“管理目標、經濟指標”責任制，對住宅區的房屋、公共設施組織驗收、接管，對住宅區的交通車輛治安、衛生綠化、維修養護、財務收支及有關區政建設、社區文化等實施全面管理。
5.4.2 根據公司和住宅區管委會的授權，主持、審查、簽定對外的各項經濟合同。
5.4.3 結合住宅區實際，建立、健全各項規章制度，檢查、督促員工認真貫徹、執行，并督促員工堅持原則，秉公辦事，敬業守紀，維護集體榮譽。
5.4.4 組織員工學習政治、業務，嚴格按培訓制度培訓各類員工，提高管理服務水平。加強員工的團隊協作，定期對員工進行考核，公正、公平地評價員工的工作和獎懲員工，關心員工的生活、福利，調動員工的積極性。
5.4.5 審批房屋、公建設施的維修、養護計劃和住戶裝修申請，組織維修人員按時保質完成各項任務，并檢查督促住戶按規定進行裝修。
5.4.6 堅持“取之于民、用之于民”的收費和使用原則，審批資金收支，嚴格按財務制度辦事，努力增收節支，合理使用管理費，不得挪作他用，或向住戶亂攤派，亂收費。
5.4.7 對外來參觀訪問和住戶的來信來訪，要熱情接待，接受居民監督，提高服務質量，及時處理住戶投訴，總結、推廣管理新經驗，提高管理水平。
5.4.8 參加物業管理業務培訓，不斷提高自身素質，完善小區各項管理規章制度和崗位責任制度。
5.4.9 組織開展社區文體娛樂活動，根據管理規章制度的要求舉辦文體娛樂競賽和各種培訓班，豐富居民生活內容，搞好精神文明建設。
5.410 積極配合有關部門做好住宅區有關的工作。
5.4.11 定期向公司請示匯報工作，完成公司交辦的其它任務。
5.5 事務助理崗位職責
事務助理在項目經理的領導下，組織領導員工對樓宇、公共設施、治安、交通、綠化、清潔等實施全面管理，并向項目經理和住戶負責。
5.5.1 負責職責范圍內工作的策劃、指導、監督、把關。
5.5.2 負責每月向項目經理提交工作計劃及工作總結。
5.5.3 負責對員工進行定期、不定期考核，向項目經理提交本部門員工的工作績效報告。
5.5.4 向項目經理提交用人計劃。
5.5.5 積極參加時事政治和業務學習，自覺地遵守國家和地方的法律、法令、政策以及管理中心的各項規章制度。
5.5.6 堅守崗位，按時上下班，著裝整齊，持證上崗，熱情接待住戶和來訪客人，對住戶的投訴要有耐心解釋，及時處理(一般在24小時內處理完畢)。投訴處理率達100%。
5.5.7 熟悉住宅區樓宇的結構、樓宇的排列、單元數、戶數;管線的走向;各種設備操作方法和開關位置;樓宇和公共設施的維修養護要領和常見故障、常用維修辦法;住戶的各類、數量、居住人員情況;督促員工及時收繳管理費，收繳率達99%。
5.5.8 熟悉地方有關物業、市容衛生、綠化、治安、消防等管理規定，并能熟練運用;負責制訂住宅區管理服務工作計劃，監督、指導、檢查本處維修、綠化、治安、清潔、消殺等員工做好本職工作，保證住宅區內各項管理指標達到市、省、國家文明住宅區要求，負責處理住宅區內重大違章、違法、違章行為和重大突發事件;懂得發生火警、電梯困人、臺風、治安案件時的應急處理辦法，并且能夠有效及時地組織、安排處理。
5.5.9 堅持定期詳細巡查住宅區，檢查本部門及其它部門工作，發現存在及潛在問題，及時安排處理并改進有關工作。
5.5.10 負責指導、監督建立健全員工檔案管理制度，定期查詢檔案情況，如有檔案不全或丟失情況，應及時組織補全。
5.5.11 督導有關員工向住戶宣傳國家的方針政策，及時傳達政府和公司的各項通知、規定，配合公安機關、居委會搞好人口管理和計劃生育工作。
5.5.12 完成管理中心經理交待的其它任務。
5.6 前臺監控員崗位職責
管理中心是整個住宅區的控制紐帶，負責對接到的各類信息進行處理，及時反饋、調度并安排有關人員執行。它集各類業務信息處理中心、交通指揮中心為一體。其具體職責是：
5.6.1 必須熟悉住宅區管理中心各類管理人員的職責范圍及特長，熟悉住宅區樓宇的結構、樓座的排列、單元戶數、業主、住戶情況及各類設備、器材布置及其控制范圍。
5.6.2 了解住宅區管理中心各類人員每天工作安排及行動去向。
5.6.3 通過各類通訊設施，及時通知有關人員處理有關事宜。
5.6.4 受理顧客投訴，及時調配人員處理或報上級處理并做好記錄。
5.6.5 密切監視報警系統、指揮系統信號，及時處理并做好記錄。
5.6.6 通過監視器密切監視出入小區人員情況，發現可疑情況及時通知附近有關人員予以注意并妥善處理，將發生的情況和處理結果記錄在案。
5.6.7 指揮處理各種緊急情況，下達作戰方案，必要時通知有關領導或向社會機構求助，并做好詳細記錄。
5.6.8 協調好維修人員、安防員、保潔員之間的銜接工作。
5.6.9 住戶裝修或專業技術人員需要暫隔離某報警點時，應積極配合及時恢復并做好記錄。
5.6.10 參加管理中心組織召開的業主、住戶座談會，做好溝通工作，爭取業主、住戶對管理中心工作的理解和支持。
5.6.11 完成管理中心經理交辦的其它任務。
5.7 工程服務部主管的崗位職責
工程技術部主管在項目管理中心經理的直接領導下，對工程服務部進行實務性的管理，組織維修工對住宅區的物業進行維修、改造及保養，監督、檢查維修工的日常工作，確保住宅區內物業管理的正常運轉，具體職責如下：
5.7.1 服從項目管理中心經理的領導及工作安排，根據項目的管理目標，制訂小區內物業維修及養護的實施方案。
5.7.2 必須具備工民建的有關知識，能編制工程預結算，懂得房屋結構特點以及使用要求。
5.7.3 必須具備物業的有關管理知識，熟悉《福建省物業管理條例》與管理中心的有關規章制度。
5.7.4 掌握小區內房屋的分布情況、結構類型，地上及地下管道的走向、分布和起止點。
5.7.5 接受住戶報修或咨詢時，態度要熱情、和藹，及時解答、解決住戶的疑難問題。
5.7.6 組織維修員對小區內房屋本體及公共配套設施進行維修及保養，確保地下排污、雨水管道的暢通。
5.7.7 經常巡視小區及檢查維修工的工作情況，發現問題及時處理。
5.7.8 定期對維修工進行思想教育與維修技術的培訓，提高維修工的思想和技術素質。
5.7.9 響應并參與管理中心組織的公益活動，積極配合其它部門做好各項物業管理工作。
5.7.10 完成項目管理中心經理交待的其它任務。
5.8 工程水電人員崗位職責
在項目工程主管的直接領導下，對住宅區的房屋、水、電、公共設施，進行維修養護管理和向住戶提供維修服務(服務內容見管理處對外服務制度)，其職責如下：
5.8.1 熟悉住宅區各類房屋的分布狀況、房屋內外部結構、附屬設施，各水、電、氣、消防系統的管線走向、分布狀況以及管線主控位置，以及設備的性能和使用狀況。
5.8.2 加強學習業務知識，具備工民建的基礎知識，能識讀施工圖紙，繪制簡單的平面圖、管線大致系統圖，能清楚準確地在圖紙上標出發生故障的位置。
5.8.3 經常巡視住宅區，掌握公用設施的運行和完好狀況，如發現有損壞、隱患或其它不正常的情況，應及時組織人員搶修，以確保公共設施完好、設備運轉正常。
5.8.4 經常巡視住宅區，保證上下水、排污管道暢通，按規章制度要求每季度疏通雨水井、污水井及管道一次，化糞池每年清理一次。確保住宅區污水不外溢。
5.8.5 土建維修工在維修樓地面時，必須首先準確地找到漏、滲水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。
5.8.6 電工必須持上崗證，并且嚴格遵守安全生產條例和操作規程。佩帶工作牌、穿工作服、穿絕緣鞋、戴絕緣手套等安全保護設備。
5.8.7 水工在清理地下水池時，在保證地下水池處于通風狀態下才能作業;維修給水管道，須關閉總閘時，在提前通知住戶做好蓄水準備的情況下作業。
5.8.8 愛護工具。在每次使用之后，工具保管員在入庫前，必須對領出工具的性能、機具配件等進行核查是否完好無損。若有損壞，要查清原因劃清責任，報主管處理。
5.8.9 工具保管員不得將工具私自外借，不得將庫房的常備維修材料私自送人，一經發現處以十倍于材料款處罰外，情節嚴重者按盜竊罪送公安機關處理。
5.8.10 負責水電表查核、抄表、維修更換、配合助理員、出納員等做好水電費的收繳工作。
5.811 向住戶提供免費或有償服務時，要求如下：
a. 急修不過夜，小修小補應限時完成。
b. 上門維修佩帶工作證，態度熱情，服務周到。
c. 按管理中心制定的收費標準收費并上繳管理中心，不得私自侵吞，違者罰款100—500元。
d. 不得向住戶索要小費或好處，或者收費不開收據，更不能多收、少收、不收費。違者按應收取額的10倍處罰。
e. 尊重住戶的要求，未經同意不得擅自改變管線、亂搭配顏色。
f. 不得在住戶家里亂翻東西，若有偷盜行為，一經發現，立即送派出所處理，管理中心給予辭退。
g. 不得在維修家用電器時，偷竊配件或更換配件時以次充好，讓住戶蒙受損失，一經發現，除責令其賠償相應的損失外，管理處給予辭退處理。情節嚴重者，送交公安機關處理。
h. 完成項目管理中心經理交待的其它任務。
5.9 項目社區文化公關接待員崗位職責
5.9.1 通過開展社區文化活動和各種信息交流渠道，與住戶建立良好的關系使住戶密切配合各項管理工作。
5.9.2 在項目內部通過會議活動等形式，增進干部與員工，員工與員工之間的互相溝通，融洽關系。
5.9.3 通過開展聯誼會、茶話會、登門拜訪等活動，與物業主管部門、同行業公司、工商、稅務、物價、水電氣供應、智能設施管理、新聞媒介等單位建立良好的業務協作關系，為物業管理工作創造一個寬松的外部環境。
5.9.4 充分利用傳媒和鄰里活動，宣傳本公司和小區的形象。
5.9.5 統一安排接待來區檢查、指導的各級領導，以及行業內外的參觀考察團體和個人，做到讓來訪人士“高興而來，滿意而歸”。
5.9.6 開展員工禮儀培訓，組建禮儀服務小組，為住宅區居民提供有償禮儀服務。
5.9 .7 完成上級交辦的其它任務。
5.10 項目中心電腦文檔人員崗位職責
5.10.1 負責住宅區工程圖紙、住戶資料和管理中心文件資料等統一管理工作。
5.10.2 建立、健全檔案制度。所有資料分門別類，制作檔案目錄,并在檔案柜上標明存放類別，以便迅速查找資料。資料類別分類概括如下：
a. 工程圖紙類別：土建、給排水、電氣照明、消防、綠化、機電設備。
b. 住戶資料：住戶資料登記表、裝修申請資料、房屋維修資料、驗房登記表。
c. 住宅區交接資料：房屋驗收表、水電表表底數據、工程施工單位資料。
d. 管理中心資料：管理規章制度、管理中心崗位責任制度、國家有關法令制度和文件、人事資料、小區基本情況總匯。
e. 技術書籍類。
5.10.3 負責管理中心打字、復印和傳真等工作，并負責文件的報送、收取和管理中心報刊、信件發放。
5.10.4 熟悉轄區內的單元戶數和面積，以及管理費、水電費等收費標準及計算方法，并協助收費等工作。
5.10.5 承辦管理中心各類會務工作，會議通知、議程安排、會場布置、會場服務以及做好會議記錄、整理會議紀要。
5.10.6 負責上級和外來文電的收發、登記、傳閱、催辦、回復和立卷歸檔等工作。
5.10.7 完成管理中心經理交待的其它任務。
5.11 安防部主管崗位職責
安防部主管在項目管理中心經理的直接領導下，對住宅區治安、交通、車輛管理負有全面的責任，其職責如下：
5.11.1 協助招聘安防員。對安防員人選堅持以25歲以下、高中文化以上、思想品德好、身體健康和身高1.70米以上為標準，主要從退伍軍人錄用。不循私情，擇優錄用。對安防員隊伍的發展和建設負有全面責任。
5.11.2 負責安防員的上崗培訓和思想教育工作，對安防員要堅持進行職業道德和思想教育，每年制定安防員訓練計劃，并接受管理中心和轄區派出所的監督、指導。
5.11.3 負責與派出所的工作聯系，做好防范工作。業務上接受派出所的指導，參加有關維護治安、預防罪案發生等統一行動。
5.11.4 負責安防隊的日常工作安排，合理調配人員。保證流動崗和固定崗24小時無缺崗，無治安死角。
5.11.5 負責隊員的出勤考核，堅持白天和夜晚查崗制度。
5.11.6 協助項目管理中心經理每月進行一次崗位考核。公正地評價隊員的工作情況，不得故意隱藏或歪曲事實，否則視作失職。
5.11.7 督促隊員遵守員工內務管理制度，保持宿舍整潔，無亂搭亂掛。
5.11.8 負責隊員的政治思想教育工作。對態度不好者和情況嚴重者，書面提出處理意見報主任裁決。
5.11.9 定期組織隊員進行常規訓練、思想文化學習和學習火警、輔警以及突發事件的應急措施、救生知識，定期組織隊員參加管理處消防訓練，幫助每個隊員都能按管理中心的要求達標。
5.11.10定期回訪住戶對小區治安狀況的意見和建議，并做好記錄，向上級回報好的建議。
5.11.11完成項目管理中心經理交代的其它任務。
5.12 安防班長崗位職責
班長對全班的工作負全部責任。
5.12.1 帶領并督促全班搞好訓練，不斷提高素質和業務水平。
5.12.2 帶領全班人員加強政治思想學習和安防隊業務學習，不斷提高思想覺悟和業務技能。
5.12.3 督促全班積極參加文體活動，鍛煉身體，增強體質。
5.12.4 督促和檢查全班人員熱愛本職工作，忠于職守，積極自覺地加強工作責任心。
5.12.5 全面、統一協調全班的工作，監督全班人員著裝整齊，文明執勤，禮貌待人，樹立良好的安防形象，嚴格執行作息時間制度。
5.12.6 每周對全班人員的業務訓練進行考核，掌握全班人員的思想工作。
5.12.7 詳細收集住戶意見和發現質量問題，及時做好處理，并迅速上報。
5.12.8 完成上級交待的其它任務。
5.13 巡查員崗位職責
安全巡查員負責小區的治安巡邏工作及督查工作，其職責如下：
5.13.1 熟悉住宅區樓宇的結構、單元戶數、樓座排列、各種公用設施、設備的分布位置，各類公共場所的使用性質和服務對象，系統掌握住宅區整體情況。
5.13.2 巡視住宅區、勤走、勤查、勤問，發現可疑人員及時進行盤查，發現可疑情況加倍警惕，并及時與班長取得聯系或報上級。
5.13.3 加強復雜地段和事故多發地段的治安巡邏。
5.13.4 巡邏時注意小區衛生和公用設施和綠地等情況，發現違章和受損壞要及時進行處理和報告，制止住戶、外來人員和管理中心員工的違章行為。
5.13.5 發現違法犯罪分子，立即設法擒拿、報告，必要時或扭送公安機關處理。
5.13.6 巡視時檢查各路口、消防通道是否暢通，消防器材是否百分之百完好，完全疏散標志是否醒目、正確，有無消防隱患。
5.13.7 協助配合其他安防崗位人員和管理處需及時解決的事項，及時報有關人員處理。
5.13.8 完成上級交辦的其它任務。
5.14 交通、車輛管理員崗位職責
為了維護本區交通秩序，發揮交通管理員的積極作用，使車輛管理規范化，特制訂交通管理員職責：
5.14.1 住宅區交通、車輛管理員在安防部主管的直接領導下，對小區交通安全、停車場行使管理權。
5.14.2 上班時間必須著裝整潔，佩帶標志，上崗姿態端正。對待車主、住戶熱情有禮，保持嚴謹的一絲不茍的工作作風。認真做好上崗記錄，不在崗位上聊天、會客、做私活。
5.14.3 在多層停車場的值班安防員，要認真做好交接班時車輛查對記錄，不定時輪流巡邏，發現可疑情況立即與治安辦值班人員聯系并一起調查處理。
5.14.4 凡入小區的機動車輛，一律發給司機“進出卡”并登記，出小區時即收“進出卡”，核對無誤后放行。當住戶搬家或搬貴重、大件物品離開小區時，沒有管理中心簽發 的放行條，不予放行。
5.14. 5 負責摩托車和自行車的值班安防員，凡進入保管庫的摩托車、自行車，一律按固定車位停放，并發給與該位相應的停車卡，車主取車時保管員即收“停車卡”。
5.14.6 當班巡邏時要注意巡查車輛停放情況，檢查車輛裝備配件及車廂內存放物資，發現可疑或有安全漏洞及時采取有效措施立即通知車主，同時報告治安辦進行處理。
5.14.7 嚴格照章辦事，若發現車主未鎖車門時，要及時通知車主，不得隨便翻動車內一切物品，違者除處以罰款外立即辭退。
5.14.8 負責摩托車、自行車的安防若發現車牌號與停車位號碼不相符者，要認真核實無誤后方可放行，否則保管員有權扣留該車或送派出所處理。
5.14.9 24小時輪換值班，分固定崗和流動崗兩種，服從統一調度，嚴守工作崗位，不得隨意換崗。對崗位上玩忽職守，造成500元以上經濟損失的，由直接責任人負責賠償，超過500元以上，根據責任輕重給予適當的處理。
5.14.10 熟記車輛車主、車牌號碼和車輛固定車位，熟悉小區通路和停車場環境，每日在交接班要嚴格查對車輛，并做好詳細的記錄備查。
5.14.11 負責車輛的停放次序，指揮進出車輛行駛，學習交通管理知識，熟悉小區出入口環境，加強獨立工作能力，能迅速果斷處理一般交通事宜，保持小區交通秩序井井有條。
5.14.12 負責按市政府規定的收費標準收取各種車輛的停車費。對多收費或亂收費私自侵吞者，一經發現處以500—1000元罰款外，立即辭退。
5.14.13 指揮小區車輛安全行駛，督促車主按規定在臨時車位或固定車位上停放車輛，對不聽從指揮、壓壞綠化、撞壞路牙，或在小區交通路口和消防通道上停放車輛不走者，嚴格按管理規章制度進行處罰。情節嚴重者，暫扣其車輛并送有關主管單位處理。
5.14.14 為了提高交通管理人員的積極性，獎優罰劣，對工作認真負責，在小區交通管理上有創造性、在管理范圍未發生交通和其他事故，做出了突出成績者，由管理中心給予特別獎勵。
5.14.15完成上級交待的其它任務。
5.15 義務消防員崗位職責
項目中心員工都是義務消防員，須履行消防員職責如下：
5.15.1 全體員工積極主動參加每月消防訓練，按消防部門有關規定要求，認真學習有關消防知識和熟練掌握消防器材的正確使用方法和規范操作技術。
5.15.2 在有關部門的指導下，熟練掌握救生的基本方法。在發生火災、臺風、液化氣泄漏、火災等情況下，能及時趕到現場，疏散和組織住戶到達安全地點。
5.15.3 熟悉住宅區消防器材和設備的分布情況，當有事故發生時，能迅速地找到和利用附近的消防器材進行搶救工作。
5.15.4 對住宅區內的各樓宇的消防器材設備定期檢查及時維修，保證設備處于完好狀況，檢查防火通道，時刻保質暢通，及時糾正消毒違章和消除火險隱患。
5.15.5積極做好宣傳教育和防范工作，在凡是沒有消防器材的地方標明“消防”字樣和火警電話“119”，與住戶訂立防火安全公約，向居民普及消防知識和基本的救生、搶險措施以及自救、逃生的方法。
5.15.6 在發生火災、液化氣泄漏、暴風雨等情況時，立即通知有關消防單位，并協助調查事故原因，接受消防人員的指揮，全力開展救護工作。
5.16 環境服務部主管崗位職責
主管主要職責是營造小區良好居住環境，搞好小區綠化和清潔衛生，具體職責如下：
5.16.1 依據小區的環境規劃，制定小區環境整體養護的年度、季度、月度計劃，挖掘綠化空間，提高綠化覆蓋率。
5.16.2 貫徹建設環保綠化小區的方案，帶頭組織管理中心全體員工實行環保管理，在園林綠化、垃圾處理、污染控制方面制定詳細的管理規定，在小區投入使用三年內通過ISO14000認證。
5.16.3 對綠化工作和保潔工作，按人分區劃片包干作業管理，做到員工之間任務清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現。
5.16.4 負責定期組織員工業務培訓，提高員工的政治素質，業務技能和工作效率。
5.16.5 經常巡視檢查員工現場工作情況，隨時掌握小區內綠化狀況和清潔狀況，必要時現場督導員工操作。
5.16.6 精心設計小區內各種環境標識牌，設置小區的人文景觀，提高文化品味。
5.16.7 定期開展小區的消殺工作，并嚴格按照消殺合同檢查和監督消殺工作。
5.16.8 完成上級交辦的其它任務。
5.17 綠化班長崗位職責
綠化班長是在主管的領導下，對住宅區的綠化工作實施全面管理，為住戶創造、保持怡人的綠化環境。
5.17.1 熟悉住宅區綠化概況，充分利用和發展綠化地面積，保持綠地率達35%以上，綠化覆蓋率達40%以上，綠化率完好達99%以上。因地制宜，合理布置花草樹木品種和數量，創造優美的植物景觀，發揮綠化的生態環境效益。
5.17.2 提高綠化養護管理的知識和技能，熟悉花草樹木的品種、名稱和裁培管理方法，掌握花木病蟲害的防治方法、園林具械的使用方法。
5.17.3 對花木進行掛牌，標明品種、科屬、原產地、生長特性、繁殖方法、管理辦法等，方便居民欣賞。
5.17.4 巡視小區綠化，做好分析和記錄，掌握小區綠化的基本情況。
5.17.5 借鑒他們先進的管理方法，收集住戶對綠化管養的建設性建議，結合實際情況，制定管養計劃、管養方法，確保綠化管養的正常運作。
5.17.6 關心綠化員工的生活，多交流思想，為綠化工作好后勤工作，解釋工作疑難，多渠道增進綠化工的知識和素質。
5.17.7 廣開門路，與社區文化部結合，建設小區“愛綠化、護綠化”的文化環境。
5.17.8 與管理中心其它部門精誠合作，搞好單位的各項活動。
5.17.9 完成上級交辦的其它工作。
5.18 保潔班長崗位職責
在主管的領導下，全面負責小區清潔衛生工作的安排和監督，其職責如下：
5.18.1 服從領導，模范帶頭，以身作則，積極帶領隊員完成上級交給的各項任務。
5.18.2 全面負責小區內的清潔衛生工作的安排，做好每日檢查記錄并及時向主管匯報。
5.18.3 負責做好保潔員的思想教育、法紀教育工作，組織保潔員學習文化和專業知識。
5.18.4 提交小區內除四害消殺工作，組織安排保潔員完成此項工作。
5.18.5 每日檢查監督衛生、消殺，評定工作效益，搞好環境衛生，抓好宿舍內務衛生管理。
5.18.6 堅持每日巡查小區衛生，勸阻和制止不衛生、不文明的現象和行為。
5.18.7 堅持原則、辦事公道。
5.18.8 完成上級交待的其它任務。
5.19 保潔員崗位職責
保潔員在保潔班長的直接領導下，負責本小區的環境衛生清掃、保潔工作，主要職責如下：
5.19.1 清掃、清洗：高層電梯間、大堂每天清掃一遍，每兩天拖洗一遍，電梯每天擦、抹一遍，副樓梯每周拖洗一遍，公共場所、商場每天清掃一遍，商場每三天打蠟一次;多層部分公共場所每天清掃二遍，樓梯道、天面每周清掃二遍。
5.19.2 垃圾清運：高層住宅、商場、公共場所每天清運一次;多層住宅每天清運二次，垃圾桶每天清洗一次。
5.19.3 保潔：當班時間責任區內任何垃圾、臟物、廢物、雜物等，隨產隨清，保持責任區內的衛生。
5.19.4 蟲蚊消殺：公共場所每周二次，重點是垃圾桶。排雨井、排污井、綠化槽等處。
5.19.5 住戶服務：必須在接到住戶上門衛生清潔服務要求的24小時內完成。
5.19.6 維護責任區衛生，勸阻和制止不衛生、不文明的現象和行為。
5.19.7 完成上級交待的其它任務。
5.20 綠化員崗位職責
綠化工在班長的領導下，對住宅區的綠化工作實施全面管理，為住戶創造并保持怡人的生活環境。
5.20.1 熟悉住宅區綠化概況，充分利用和發展綠化地面積，保證綠化率達35%以上，綠化覆蓋率40%以上，綠化完好率達99%以上，因地制宜，合理布植花草樹木品種和數量，創造優美的植物景觀，以揮綠化的生態環境效益。
5.20.2 提高綠化養護管理的知識和技能，熟悉花草樹木的品種、名稱和栽培管理方法，掌握花木病蟲害的防治方法，正確并熟練使用園林具械。
5.20.3 對花木進行適當掛牌，標明品種、科屬、原產地、生長特性、繁殖方法、管理辦法等，方便居民欣賞。
5.20.4 養護、管理花草樹木。
a. 對花草樹木適時澆水，滿足其生長需要，防止過旱或過澇。
b. 對花草樹木適時施肥，方法正確，滿足花草樹木正常生長發育需要。
c. 根據園林功能要求，花木分枝規律和生長特性，以及環境關系對花木進行修剪、整形，使花木生長量適當，長勢優良，喬灌木各種樹形優美，構成豐富的植物景觀。
d. 清理雜草、雜物，適時剪草，保持草的一定生長高度，草地整潔、美觀。
e. 以“預防為主”和“治旱、治小、治了”的原則，及時防治花草樹木病蟲害，同時注意保護環境，減少農藥污染。
f. 定期對花木進行培土、樹干涂白，防風害、日灼。對遭受自然損害的花木及時進行修補、扶持和補苗。
g. 經常巡視住宅區的綠化地，嚴格制止在草地上踐踏，傾倒垃圾或用樹干晾曬衣服被褥等行為，完善綠化圍護、隔離設施。
h. 綠化工人均管理綠化面積5000—8000平方米。
i. 完成主管交辦的其它任務。
5.21 出納收費員崗位職責
5.21.1 負責管理中心現金、銀行存款的收支、管理、記帳、結算工作，每天保險柜現金存量不得超過100元，嚴禁挪用或私自借支公款。
5.21.2 熟練掌握出納賬的記賬原則和方法，建立、健全現金、銀行存款日記賬和其它賬目，定期核對，做到賬目清晰、手續完備、賬賬相符、賬表相符，日清日結，準確無誤。
5.21.3 嚴格執行財務制度，收付款項均與會計十進制記賬憑證相符。并經管理中心經理批準，對于不合法、不真實、不完整的原始憑證，不予辦理或退回補充更正。
5.21.4 敢于堅持原則，敢于向違反財經紀律的違法違紀行為作斗爭，忠于職守，以身作則遵守國家財經政策和財會制度等法令和規定，一絲不茍地嚴格執行會計制度。
5.21.5 掌握微機的DBASE數據庫、DOS的基本操作方法和物業管理電腦程序，建立、健全電腦財務檔案，熟練電腦收費操作。
5.21.6 負責管理中心員工考勤情況匯總以及發放員工工資和獎金。
5.21.7 負責員工制服訂做，辦公用品、通訊設施和管理中心費用的支付。
5.21.8 熟悉轄區內的單元戶數和面積，以及管理費、水電費等收費標準和計算方法。收繳各種管理費并開具收據，做好收費的統計、核算工作。做到及時、不重不漏，收費率達98%。
5.21.9 完成上級交代的其它任務。
管理運作制度：
5.22 《項目各部門每月計劃及月總結工作規程》
5.22.1 管理中心負責各部門月服務工作計劃表和月服務工作總結表的發放、月計劃實施情況的監督以及服務計劃表和月服務總結表的收集工作。
5.22.2 管理中心在每月25日將《管理中心月服務工作計劃》和《管理中心月服務工作總結表》(2份)發放到各部門。各部門負責人收到后，根據部門工作的具體情況，對當月工作總結并擬定下月工作計劃，并于當月30日、下月1日前分別將其中一份交管理中心。
5.22.3 管理中心將計劃表交項目管理中心經理審核，進行必要的修改和補充，批準后予以實施。并根據計劃表中的內容檢查和監督各部門的工作，如實填寫計劃表中的“完成情況”欄。
5.22.4 各部門根據工作的完成情況，進行每月工作總結，填寫《管理中心月服務工作總結表》，并將該表于每月30日前交管理中心。
5.22.5 每月2日，由項目管理中心經理主持召開上月工作總結會議，并對本月的工作計劃進行必要的修改、補充，并批準實施。
5.22.6 對不按時上交月服務工作計劃表和月服務工作總結表，以及不按時完成工作計劃的部門或個人，由管理中心按有關規定進行處罰。
5.23《員工培訓制度》
為了提高管理水平，采取平時自學為主和定期培訓為輔的方法，提高管理人員的文化素質、業務能力和工作水平，做到全員持證上崗。
5.23.1 新招聘人員在試用期，實行一個月業務學習，二個月實習，經公司和項目中心考試合格者留用。
5.23.2 安防員每日進行常規訓練：晨跑、自由搏擊、擒拿術、散打、隊列練習等，以增強體力和防衛能力，每月思想教育學習不少于三次，以提高安防員的政治思想覺悟。增強保衛小區安全的責任心。
5.23.3 項目中心每周安排一定時間學習有關業務文件、報刊、書籍，舉行管理經驗座談會。使員工及時總結管理中的經驗教訓，提高處理問題的能力和工作水平。
5.23.4 在消防部門的指導下，每月舉行一次全員消防訓練，學習有關消防器材的使用方法、熟悉住宅區消防設施分布狀況以及學習有關救生方法，并舉行消防演習，要求人人達標。
5.23.5 定期培訓員工處理突發事件的應急能力，熟練掌握在發生火警、電梯困人、臺風天氣、治安案件等情況下應急處理方法，把損失減少到最小程度，要求人人達標。
5.23.6 每年組織到市內外的先進單位參觀學習，取長補短，并結合本小區的實際情況，總結提出小區改進措施和新的管理設想。
5.23.7 管理中心與市勞動局、有關院校、培訓單位聯系，有計劃的安排助理、機電、維修、綠化、電腦、財會等各工種員工分批進行培訓學習和深造，鼓勵獲取國家認可的學歷和職稱證書，以確保員工的整體文化素質。做到員工全員持證上崗。
5.23.8 定期進行電腦培訓和閉路電視、電子控制系統等規范操作及物業管理程序的培訓，引進現代高科技管理技術，提高工作效益。
5.24 《檔案資料管理制度》
5.24.1 文檔管理人員專職負責管理處所有文件(通知、命令、公函、總結報告、通報、會議紀要)及資料(技術圖紙、說明書、手冊、個人簡歷、員工檔案市府法規、車輛檔案、住戶檔案等)的存檔、收集和保管。
5.24.2 任何人員借閱上述文件資料，須登記日期、用途、經手人及歸還日期。
5.24.3 屬秘密文件的要妥善保管，不準散播其內容，不準給未經領導批準的人員翻閱，不準復印，不準帶離辦公室。
5.24.4 職員、員工個人檔案材料屬秘密材料，他人無權翻閱，文檔管理人員也不準將這些資料擅自給他人過目。
5.24.5 文件資料等要歸檔，歸檔要注意整齊，歸檔前要先把資料分類，無論是按字母順序還是按內容、按時間等形式分類，其目的都是為了查找迅速方便，因此都必須在檔案夾里清楚的標明。
5.24.6 要經常進行清理歸檔，以免資料堆積混亂，對過期的文件資料要及時清理，無保存必要的材料，經領導批準可做銷毀處理。
5.25《值班管理規定》
5.25.1 項目中心實行全天候值班，24小時為住戶提供服務。各主管、水電維修工中午和夜間在管理中心輪流值班。
5.25.2 中午值班時間為11：30—14：00，由一名主管及兩名水電維修工負責。
5.25.3 夜間值班一名水電維修工負責。
5.25.4 值班主管負責夜間和中午事務的全面管理，并做好值班記錄，填寫《主管值班日記》;事務助理在值班期間負責接聽電話和填寫《夜間(中午)值班登記表》;水電維修工負責水電維修。
5.25.5 夜間值班期間，值班主管負責對夜間各值班崗位的檢查與監督，每晚于21：00、1：00、4：00開始對各崗位檢查三次，并填寫《值班主管夜間查崗記錄表》。
5.25.6 夜間(中午)值班期間如遇不能及時處理的投訴、委托、維修問題(非應急情況)，則應在第二天8：30—14：30由事務助理根據《管理中心夜間(中午)值班登記表》所登記的情況，填寫《夜間(中午)遺留問題登記表》，并交相應責任部門處理，具體操作可參照《管理中心工作手冊》中的“夜間(中午)遺留問題處理規程”執行。
5.26 《辦公用品申請、購買、領用制度》
為了加強管理中心辦公用品的管理，有計劃、按規定申請、購買、領用辦公用品，特制定此制度。
5.26.1 辦公用品定義：辦公用品主要包括各種文具、清潔用具等。辦公用品的購買、發放由公司綜合部具體負責實施。
5.26.2 辦公用品的購買
a. 常用辦公用品由綜合部按每月的數量、價格、填寫購買申請表，經領導審批后購買。
b. 非常用辦公用品，由需領部門向綜合部申報，由綜合統一購買。如確因用品特殊，綜合部因不熟悉等原因不方便購買，經公司綜合部經理同意批準后，可由申請部門購買。
5.26.3 辦公用品的申請領用
a. 全體員工必須本著“節約第一，按需領用”的原則使用和領用辦公用品，不得以任何形式和供品多占多領;
b. 個人常用辦公用品的領用方法原則上采用按職務及工作性質按月領用。領用時需在“辦公用品領用登記表”上簽名，注明辦公用品的品名、數量等;
c. 部分個人常用辦公用品的領用按職務和工作性質領用最高標準如下：
信簽紙：
主管以上職務的每月2本
其他管理人員每兩個月1本
內務員、收費員每月1本
簽字筆：
每月主管以上職務的2支
其他管理人員每兩個月1支
d. 公用常用辦公用品的領用與其工作性質相關的辦公用品。如遇特殊情況，經綜合部主管同意可按需領取;
e. 非常用辦公用品的領用與按照申請購入多少、領用多少的原則發放，領用時必須填寫“辦公用品申領單”，注明用途;
f. 事務助理每兩個月對部門辦公用品的領用情況進行統計，填寫“辦公用品統計表”;
g. 辦公用品每年度按部門的工作需要進行預算，年底進行盤點;
h. 各部門應本著節約、節儉的原則申領辦公用品，如未經同意，個人領用辦公用品超過規定數量的，從工資中扣除多領取用品的費用;發現有將公用辦公用品挪為私用、貪污和浪費等行為，將根據相關規定予以嚴肅處理。
5.27 《投訴處理、回訪制度》
為加強與住戶的聯系，及時為住戶排憂解難，把管理工作置于住戶監督下，從而集思廣益，及時總結經驗、教訓。不斷改進管理，提高服務質量，特建立接待來訪投訴和回訪工作制度。
5.27.1 接待來訪投訴工作
a. 接待來訪投訴工作由前臺值班人員負責，管理中心應廣為宣傳接待投訴的辦公地點、電話，讓住戶投訴有門。
b. 任何管理人員在遇到住戶來訪投訴時，都應給予熱情接待，主動詢問，耐心、細致地做好解釋工作，當住戶有不理解住宅區的管理規章制度時，要曉之以懷，動之以情，讓住戶理解并支持管理中心的工作。
c. 對住戶投訴、來訪中談到的問題，接待人員應及時進行記錄，并在當天調查、核實，然后將處理結果匯報管理中心責任部門和經理;不能解決的，要將問題和意見向有關部門和經理匯報，由經理決定處理辦法。
d. 當住戶主動前來提合理化建議時，要詳細、認真地做好記錄，并及時經理匯報，由經理決定采取或制定整改計劃，并張榜公布整改措施和表彰“愛我小區”的住戶名單，同時給住戶優先評選“文明戶”。
e. 責任部門在處理來訪、投訴時，要熱誠、主動、及時，要堅持原則，突出服務;不得推諉責任、為難住戶或乘機索取好處，在處理完畢后應及時回復住戶和管理中心主任，做到事事有著落、件件有回音。
f. 全體管理人員要認真負責，做好本職工作，為住戶提供滿意的服務，盡量減少住戶的投訴、批評。將住戶的不滿消解在投訴之前。
g. 當同行物業管理單位要求參觀時，管理中心員工應給予熱情接待，把住宅區情況做全面的介紹，通過互相學習，共同提高小區管理水平。
5.27.2 回訪工作
a.回訪要求：
1)把對住戶的回訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃和總結評比中。
2)回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好回訪記錄。
3)回訪中，對住戶的詢問、意見，如不能當即答復的，應告知預約回復時間。
4)回訪后對反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向公司請示解決?；卦L處理率達100%，有效投訴力爭在1%(發下)。
b. 回訪時間及形式
1)每年登門回訪1—2次。
2)事務助理按區域范圍分工，每季回訪1次。
3)每季度召開一次住戶座談會，征求意見。
4)利用節日慶?；顒?、社區文化活動、居民集會等形式廣泛聽取住戶意見反饋。
5)有針對性地對住戶發放“住戶調查問卷”，作專題調查，聽取意見。
5.28 《維修回訪制度》
5.28.1 維修回訪是在維修完工后，由事務助理采用電話或上門的方式對業主進行回訪?；卦L的主要內容包括維修工的服務態度、工作效率、技術水平、維修效果以及業主滿意程度等項目。
5.28.2 工作維修部在每周五下午下班前將本周《派工單》整理好，交管理中心事務室進行回訪。
5.28.3 管理中心事務室接到《派工單》后，由事務助理及時對責任區的住戶進行回訪，交將回訪結果填寫在《派回單》回訪欄內。
5.28.4 事務助理必須在一周內將上周的《派工單》回訪完畢，并于周五下午下班前將《派工單》交回工程維修部歸檔。保證維修回訪率達100%。
5.29 《防火安全檢查制度》
5.29.1 檢查方式
a.定期檢查
根據龍山國際防火的特點，配合有關安全活動，公司每年進行二次防火安全檢查，由公司質檢部組織人員對消防設施進行檢查，并做好有關記錄，填寫《防火安全檢查記錄表》。
b. 突擊檢查
突擊檢查住宅區的防火安全措施是否真正落實、消防設施是否完好，由消防第一責任人每季度組織一次，并做好相關記錄。
5.29.2 檢查內容
a.消防通道安全疏散標志是否完好。
b.消防設施包括自動火災報警裝置、消防水池、消火栓系統、消防水泵及氣體滅火系統等是否正常運行。
c.用火用電方面?；鹪吹目刂魄闆r，電氣設備安裝是否符合安全要求，是否有超負荷現象等。
5.29.3 火險隱患的整改
a.若檢查發現火險隱患，檢查負責人應填寫《火險隱患整改通知書》，并派發到受檢單位。
b.受檢單位接到整改通知后，應組織人員對火險隱患及時進行整改，并接規定時限完成。
c.受檢單位整改完畢后，檢查負責人應組織人員對火險隱患進行復查，并記錄復查結果。
5.30 《電梯機房管理制度》
5.30.1 機房除維修、管理人員外，其它人員未經允許嚴禁入內;
5.30.2 維修管理人員每天對機房機械及電器部件巡視檢查一遍;
5.30.3 保持電梯機房的清潔，牽引機、減速箱無漏油現象;
5.30.4 限速器旋轉部件每周加油一次，及時清理鉗口油垢;
5.30.5 保持制動器清潔，經常檢查制動輪與制動閘瓦之間的間隙，保證制動靈活，電梯運行安全可靠。
5.30.6 經常檢查機房室內溫度，保持機房內照明、通訊及降溫設備正常工作狀態;
5.30.7 機房必須配備消防器材。
篇2：碧華庭小區20XX年度安全管理方案
(一)安全管理
1、小區封閉情況(全封閉式小區)
碧華庭坐落在上梅林地區,總建筑面積12萬余平方米,共建有17棟樓宇,電梯25部,住戶1139戶,建有2個行人出入口,設有密碼大門。小區設有地下停車場,設有車位460個,設有3個與市政道路相連的出入口,可做到人車分流。
2、安防設施情況
(1)外圍安防系統
外圍安防系統由圍墻紅外線對射、攝像監控、人員出入口密碼系統、大堂門禁系統、車庫自動管理系統等組成。
紅外線對射共安裝18對,分8個報警區域與監控中心主機聯接(分布圖見附件一);現小區已在安防4區、5區圍欄立柱中段增加5對紅外線對射器。
攝像監控安裝在圍墻、電梯轎廂、車庫內、小區各出入口處。各攝像監控器均與監控中心錄像設備聯接,進行24小時不間斷攝錄。其中:①圍墻安裝的攝像機與紅外線對射系統諒解,當報警區域發生警報時,監控鏡頭可自動跟蹤,進行即時錄像;②電梯轎廂監控鏡頭大部分可監控電梯樓層鍵板,小部分尚需調整;③車庫內監控主要安裝在各單元電梯出入口處,(www.zonexcapitaltr.com)監控由車庫進出各單元電梯廳人員情況。車庫內安裝的攝像監控系統,因車庫布局死角過多,另監控鏡頭較少,所起作用不大,現以人防為主。(分布圖見附件二);
人行出入口現已安裝密碼門,小區住戶憑密碼進入,密碼定期進行更換,已減少密碼外泄造成的安全隱患;
各單元大堂門禁系統安裝有可視對講,進入可憑IC卡或密碼,密碼設置同為定期更換;
車庫自動管理系統由道閘、刷卡器與電腦主機聯接。小區內月租車可憑IC卡進入小區。每次刷卡以一進一出為一個循環,重復同一行為道閘將處于不工作狀態。此可提示當值隊員查詢該車登記資料以便核實。外來車輛發放臨時停車卡。
車庫到達各單元通道未安裝門禁系統。
(2)室內安防系統
室內安防系統由紅外線報警系統、緊急求助報警按鈕、可視對講系統、煤氣泄漏報警器組成;
紅外線報警系統主要安裝在每戶陽臺推拉窗上方,以扇形對室內進行掃描。當系統設防后,如有人員由陽臺進入室內活動,小區監控中心將接到報警信號;各單元房入戶門未安裝門磁報警器;
室內求助按鈕安裝在每戶主臥室和客廳處,均與監控中心聯接,如住戶遇有緊急情況可按下,監控中心可接收信號。
小區監控中心可接到室內紅外線報警器、求助按鈕、可視對講(無圖象)報警,配有煤氣報警器控制器。
中控室位于小區泳池對面,清園4棟首層,各類主機數量及功率(見設備運行養護類中設備清單)。
消防自動報警系統溫感探頭數量:1419個,分布在地下車庫。
消防自動報警系統煙感探頭數量:1262個,分布在各棟單元樓層公共區域,強、弱電井,設備房。
(3)接警出警工作流程
外圍接警工作流程:監控中心接到紅外線報警或在監控器發現有人翻越圍墻時,按《外圍接警崗位配合流程》安排各崗位隊員到達報警區域(見附件三);
各單元電梯轎廂、地庫各單元出入口處發現可疑人員搬運貴重物品時,監控人員呼叫區域隊員到達現場進行查詢;
室內安防系統報警,監控人員呼叫區域隊員趕到現場,同時監控人員撥達住戶電話,如有接聽可確認其身份是否誤報,如外人創入可起到干擾的作用。
3、安防設施運行狀況
安防設施目前運行狀況正常,存在的問題是-監控錄像所使用的三星牌錄像機如有損壞,無配件維修,擬重新采購對故障設備進行更換。
4、安防設備年度維修養護計劃
見(三)維修第4節
5、崗位分布、人員編制(保安隊現有53名隊員)
(1)小區崗位分布與人員編制等:
保安隊崗位分布(略):
地面簽到點分布(略):
6、治安管理難點、技防盲點:
(1)因小區住戶較多,進出人流大,來訪人員多,容易出現混入的情況,同時增加門崗管理員熟悉小區住戶的難度,在詢問過程中出現爭執的現象較多。
(2)門禁選擇密碼開啟,易出現密碼外泄。如選擇IC卡開啟需征求業主意見購買意向?，F采取定期更換密碼。
(3)車輛管理
小區住戶使用公務車較多,存在經常換用車輛的現象,給月租卡的使用管理帶來難度。
車庫內到達各單元通道因原設計未安裝門禁系統,增加外來車輛的管理難度。
針對此現象,①重點在加強人、車、卡的同時核對工作;②外來車輛的管理見《來訪、臨時車輛管理》;③加裝IC卡電磁鎖門禁(計劃中)。
對小區內死角,加設紅外線感應開關和燈具,當有移動物時,燈光點量。
在圍欄轉角處增加固定崗數量,地面巡邏崗逐漸增加機動性、無規律性。
7、隊伍建設
保有"三公"態度處理問題或安排工作、崗位;
通過班組綜合考評增強團隊榮譽感;
對待隊員要一視同仁,不排斥、歧視任何一名隊員;
工作中、生活中尊重每名隊員,對其工作成績要及時給予肯定,對其工作錯誤要辨證地區分屬于技能方面還是品質方面,是否采取懲戒或指引;
建立、營造"家"的氛圍,在生活上關心、愛護,解決他們的困難;
因保安工作性質,需適時通過舉辦團體活動、更換崗位來調節、疏導工作中產生的厭倦、懈怠心理;
根據隊員素質、技能、經驗等方面,給予一定的工作自主權來調動其積極性,對其工作中發生的矛盾,視其原因及情況給予支持;
多引導、多指導、多教育、多鼓勵、少懲戒、重懲戒,挖掘其長處,改正其缺點;
樹立正確的工作觀念,改變不良習慣,形成良好行為。
通過以上措施達到全隊目標一致,行動一致,相互督促、相互促進。
8、監督檢查
合理安排加班和培訓時間,保障隊員充足的休息時間;
&
nbsp; 宿舍內休息區域和娛樂區域區分,規定宿舍內嚴禁有干擾隊員正常休息的活動;
嚴格執行傾銷假制度;
夜班實行半小時叫崗規定,查崗時以不定期、不定時,在外圍觀察崗位隊員值班情況為主;
在隊會、培訓中強調對睡崗、脫崗現象,一經發現立即除名等重懲手段;
向隊員傳達業主在晚間看到保安員時的安全感,已增強其自豪感、責任心。
9、消防管理的難點、重點
樓層消防檢測統計(略):
10、消防器材配備
(1)消防工具、材料配備(略):
篇3：物業小區停車管理方案表決通知
物業關于小區停車管理方案表決通知
尊敬的Z**園業主：
大家好！
*園物業服務中心已與20**年11月30日之前將Z**園小區停車管理方案以書面的形式送達至每戶業主家中，現煩請各位業主朋友們在閱悉小區停車管理方案后，進行方案表決。
方案表決時間：20**年12月3日---20**年12月12日18點止；
您可通過以下途徑進行方案表決：
?、?武漢Z*論壇：***;（凡屬于Z**園小區業主，在本貼后面回復即可進行投票）
?、?園業委會意見箱；
?、垭娮余]箱：****；
?、芪飿I服務中心前臺登記；
?、菽趨^域物業服務助理短信：1**8；
在通過以上途徑對停車方案進行表決時，以房號為單位，每戶僅限1票有效票。投票表決時請務必填寫您的房號、方案一或者方案二。如果您的表決票信息不清晰或不完整，將按照《*園小區議事規則》相關規定納入大多數選票。
請您在20**年12月12日下午18點前將選票投入選票箱，逾期未送回的選票將按照《*園小區議事規則》相關規定納入大多數選票。
煩請廣大業主朋友們在約定時間內投遞您的表決票，敬請大家知悉并相互轉告。
zz物業服務有限公司
*園物業服務中心
二〇**年十二月*日