恒大綠洲小區物業管理方案(中部)

　　二、房屋共用部位管理

　　標識系統和維保資料 1 主出入口設有小區平面示意圖; 不符合每次扣除500元

　　2 管理區域內交通標志引導指示牌規范清晰;

　　3 小區組團、棟、單元(門)、戶門以及配套公建標識規范清晰;

　　4 建立房屋產權清冊;

　　5 房屋維修、保養記錄完整;

　　6 房屋使用功能完備，無安全隱患。

　　共用部位使用管理 1 共用場地、部位符合規劃要求，無違章搭建現象; 不符合每次每處扣除500元

　　2 房屋共用部位使用符合建筑設計要求，無擅自改變用途現象。

　　3 房屋公共部位破損及時修復。無安全隱患。

　　房屋外觀狀況 1 房屋外觀完好、整潔，無破損、脫落、污跡、亂貼、亂涂、亂畫和亂掛現象; 不符合每次每處扣除100元

　　2 封閉陽臺符合建筑設計要求和管理規約約定，手續齊全，樣式、規格、色調、材質統一;。 不符合每次每處扣除500元

　　3 發現房屋及設施存在安全隱患，及時告知業主及相關當事人，并采取相應防范措施。

　　裝飾裝修管理 1 按規定審核住戶裝修方案，辦理裝修施工批準手續;

　　2 簽訂裝飾裝修管理服務協議;

　　3 書面告知業主及施工單位裝飾裝修的禁止行為和注意事項，并在裝修現場公示，裝修現場的消防及安全防范措施得當; 不符合每次每項扣除500元

　　4 裝修人員出入和裝修施工時間有效控制，裝修垃圾定點堆放，定時清運;

　　5 專人每日巡視檢查裝修現場，及時勸阻和制止裝修違規行為，制止無效的，書面報告業主委員會及有關部門;

　　6 裝修驗收手續完備，裝修檔案保存完整。

　　日常巡視、檢查與管理 1每周巡查不少于1次屋面、單元門、樓梯、通道、窗戶等共用部位，發現損壞，及時維修養護并做好記錄; 不符合每次每項扣除500元

　　2 門窗無破損，樓梯、通道以及屋面無亂堆亂放現象。

　　三、共用設施設備運行、維修和養護

　　共用設施設備管理和運行狀況

　　1 按合同要求配置設施設備專業維修、管理人員，崗位責任明確; 不符合每次每項扣除500元，危及安全使用的，每次扣5000元。

　　2 建立設施設備總賬、臺賬、設備卡，設施設備標志齊全、規范;

　　3 設施設備運行、維護、保養和檢查等管理制度健全;

　　4 制定并實施年、季、月度設施設備維護、保養計劃;

　　5 制定并實施日常設施設備檢修、巡視、保養、緊急情況處理等制度;每日有設備運行記錄，運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。

　　6 制定并實施維修工具、備品、備件和化學品等存放和管理制度;

　　7 制定并實施專業外包合同全程監管制度，合同及各項記錄完整;

　　8 操作人員熟練掌握、嚴格執行設施設備操作規程及保養規范。

　　9 設施設備運行良好，發生故障及時修復。

　　室外共用管線、管道和道路管理 1 室外共用管線統一入地或入公共管道，整齊有序，無架空管線; 不符合每次每項扣除500元

　　2 排水排污管道通暢;

　　3 雨水井、化糞池定期巡檢、疏通與清掏，無堵塞、外溢現象;

　　4 道路通暢，路面整潔平整，路面井蓋無缺損、無丟失，井蓋表面標志清晰。

　　設備機房管理

　　1 設備系統圖、操作規程、崗位責任制度、應急預案流程圖、特種作業人員資格證書等齊全，張貼于機房明顯位置; 不符合每次每項扣除500元

　　2 設備管線標志清晰，儀器儀表運行正常、數據準確;

　　3 機房整潔、無滲漏、無積水、無雜物堆放，設備表面無積塵、無銹蝕，防鼠板、防鼠網材質、規格，防鼠藥物投放等符合規范要求;

　　4 設備噪聲符合規范要求，有環境要求的設備機房，溫、濕度在規定范圍內。

　　電氣系統管理

　　1 管理制度與措施符合專業要求，執行嚴格，設備編號有序，運行、維修、保養、巡檢記錄完整; 不符合每次每項扣除200元

　　2 受托管理高壓供電設備的，變配電室安全警示牌配置齊全，檢修檢驗和安全防護用具配置齊全，年檢合格;

　　3 后備電源設備定期檢測，能夠隨時啟用;

　　4 小區路燈、景觀燈等公共照明正常，設備編號有序。完好率(包括亮燈率)達95%,無長明燈,無安全隱患。 不符合每低于一個百分點每次扣除200元

　　5共用樓道燈損壞及時修換,完好率(包括亮燈率)達95%,無長明燈,無安全隱患。

　　弱電系統管理

　　1 系統設備配置齊全、運行正常、現場測試符合要求;

　　2 系統及子系統運行、維修、保養、巡檢計劃周全、記錄完整;

　　3 攝像監控圖像清晰，按規定時間保存信息備查; 不符合每次每項扣除200元

　　電梯系統管理

　　1 準用(合格)證、年檢證明、緊急電話和乘客注意事項置于轎廂醒目位置; 不符合每次每項扣除500元

　　2、電梯維修保養合同規范，維保單位的資質符合規定;

　　3、電梯機房通風、照明情況良好，配有平層標志線，專業工具齊全;

　　4.電梯轎廂、井道內保持清潔，轎廂廣告設置有序，無亂貼、亂畫;

　　5、電梯運行平穩，維修、保養、檢修記錄完整;

　　6、電梯按合同約定時間運行，出現故障或險情，維修人員接到報修后20分鐘內到達現場;

　　7、管理與維護符合特種設備安全技術規范 《電梯使用管理與維護保養規則》

　　8 電梯每月平均故障率不大于2%。

　　給排水系統管理

　　1 二次供水水質定期檢測，符合衛生標準; 不符合每次每項扣除200元

　　2 給排水系統設備完好、運行正常，日檢查和月、季、年保養制度完善;

　　3 水箱加蓋上鎖，周邊無污染源，定期清洗、消毒，檢查記錄完整;

　　4 水泵、閥門、管網等設備名稱、流向、運行狀態標志清晰，無銹蝕、無跑冒滴漏、無污染。

　　避雷系統管理 1 配置避雷設施位置平面圖;

　　2 避雷設施定期檢查、維護，記錄完整。

　　消防系統管理 1 消防設施設置平面圖、火警疏散示意圖按幢設置在樓層明顯位置; 不符合每次每項扣除500元

　　2 消防監控系統運行良好，自動和手動報警設施啟動正常;

　　3 消火栓柜、防火卷簾、防火門、滅火器、疏散指示燈、應急燈及應急工具等消防設施設備完好，并定期組織檢驗、保養;

　　4 消防水泵、管網、閘門等設備運行正常，測試、維修、保養記錄完整;

　　5 安全疏散通道暢通，疏散標志和示意圖設置合理、醒目;

　　6 區域消防通道暢通，無雜物堆放，無違章占用。

　　四、公共秩序維護

　　秩序維護管理 1 實行封閉式管理，對外來人員、車輛和物品進出實行登記與管控;建立健全門衛、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位，值班電話暢通，接聽及時。 不符合每次每項扣除200元，

　　2 監控設施和門禁系統運行良好，監控記錄完善、記錄保存不少于30天。

　　3 監控室實行24小時值班;值班記錄完善。

　　4 秩序維護人員，崗位責任明確;人員年齡符合要求，身體健康，工作認真負責，并定期接受培訓。 物業管理圈。能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備，熟悉小區環境，熟知治安管理有關法律法規。熟悉各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案。人員配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。

　　5 安全標志設置合理，對可能危及人身安全的地點和設施設備，有明顯警示標志和防范措施。

　　6 主出入口24小時雙人值勤，次出入口24小時有人執勤;小區人員憑證(卡)出入，非小區人員出入和大件物品出小區一律登記，經聯系若業主不同意，非小區人員不得進入小區;按要求進行出入車輛管理、訪客登記，記錄規范、詳實。

　　制定巡查方案，每2小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次，能主動接受業主(使用人)的投訴和求助，巡查范圍包括全部物業管理區域，無盲區，巡查記錄基本完整。

　　嚴禁拾荒者、小商販、社會盲流、閑雜車輛進入小區，影響業主生活。

　　緊急事件處理有應急預案(打架、兇殺、爆炸、地震、電梯突發事件等)，發生時能及時處置，將損失降低至最小程度。

　　無違反規定飼養家禽、家畜和無證寵物現象，無亂堆亂放建筑材料和垃圾現象，無亂設廣告牌、亂貼、亂畫、亂牽亂掛現象。

　　交通秩序管理 1 公示停車場管理規定和停車收費標準和緊急聯系電話; 不符合每次每項扣除200元

　　2 停車場、停車位標志規范、清晰，車輛行駛路線設置合理、路線清晰;

　　3 固定停放車輛簽訂停車服務協議，明確相關權利義務;

　　4 車輛進出登記及時，記錄完整;較大載重車輛嚴禁駛入小區;

　　5 車輛進出道閘、停車設施運行良好，維修養護及時;

　　6 機動、非機動車輛停放有序、無亂停亂放現象;

　　7 停車場、庫定時巡視檢查，高峰時進行車輛秩序引導;

　　8 發現交通堵塞及時疏導，發生交通事故及時報告有關部門。

　　消防安全管理 1 制定消防安全制度，消防安全操作規程;實行防火安全責任制，明確消防安全責任人; 不符合每次每項扣除500元，

　　2 消防設施設備定期維護保養，消防設施設備能夠正常使用;

　　3 消防中控室實行24小時專人值班(每班不少于2人，按規定持證上崗)，值班記錄完整;

　　4 消防安全定期巡視檢查，消防安全隱患及時整改;

　　5 消防通道無占用堵塞現象;

　　6 消防演練每年不少于兩次，積極動員業主參與;

　　7有消防應急預案，發生時能及時處置，將損失降低至最小程度。

　　五、環境管理服務

　　保潔服務 1 配置的保潔人員，責任區域明確。身體健康，工作認真負責，并定期接受培訓。能正確使用各類清潔器械和設備，熟悉小區環境。熟悉各類災害事故的應急預案。人員統一著裝，配備配備專門的清掃工具及勞保用品;人員數量保持與合同要求一致。 不符合每次每項扣除200-500元

　　2 對樓內、外公共區域、相關設施設備、道路、場地等清掃及時，擦洗干凈，符合相關衛生標準。除定點定時清掃，還要動態保潔，確保小區內干凈、整潔并長期保持;

　　3 垃圾實行分類管理，日產日清;建筑垃圾設置臨時垃圾池，集中存放，定期外運。雇用具備相應資格的單位或人員清運垃圾，采用全封閉自動卸載運輸工具，保持運輸工具密閉、完好和整潔，不沿途丟棄、遺撒垃圾;

　　4 標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品、文體設施及時清潔，目視干凈、無積塵、無污漬垃圾;

　　5 垃圾桶布局合理，周圍地面無散落垃圾。定期對垃圾桶進行衛生消毒;

　　6 管理區域內道路、綠地、廣場、停車場、天臺、文體活動區域等共用場地，無目視無雜物;

　　7 房屋共用部位及共用設施設備保持清潔;

　　8 及時清理公共場地、道路的積雪、積水;

　　9地下車庫及車庫內相關設施定期及時保潔，地面、墻面干凈衛生，空氣流通;

　　10窨井、下水道和化糞池每2月清掏疏通不少于1次，保持暢通;

　　11 防治鼠害、蒼蠅蚊蟲等有計劃，有措施，有記錄;噴灑蒼蠅蚊蟲殺蟲劑6-9每月不少于2次，其他月度每月不少于1次;噴灑殺蟲劑應及時告知小區業主，注意安全防范;

　　12 水景定期清潔，水面無明顯漂浮物，水體干凈無臭味。

　　綠化養護管理 1 綠化養護人員配置合理，責任區域明確; 不符合每次每項扣除200元

　　2 制定并落實綠化養護計劃，提前做好防旱、防澇、防大風和防凍工作;

　　3 綠化圖紙、苗木清單等資料齊全，苗木移植、補植記錄完善;

　　4 醒目處設置愛護綠化提示標志，重點樹木品種實行標牌管理;

　　5 及時組織澆灌、施肥、松土和噴藥，有針對性及時滅治病蟲害，每年噴灑農藥不少于4次，喬木每年適時松土、施肥不少于2次。喬灌木枯死、損失及時補植。

　　6 綠化作業安全防護措施得當;

　　7 各類喬、灌、草等植物長勢良好，修剪整齊美觀，無折損，斑禿現象;枯死損失率不超過1%;

　　8 綠地無破壞、踐踏、占用現象，樹木無懸掛物及晾曬物品。

　　9 月度考核低于85分的;考核表見附件3 每低一分扣除500元

　　六、服務創新

　　服務創新 1 建立并運行計算機輔助管理系統，運用社區網絡、智能技術等信息化手段及其最新科技成果開展管理服務工作; 不符合每次每項扣除100元

　　2 建立并運行服務質量管理控制系統，運用先進管理工具實施物業服務全過程管控;

　　3 制定并實施節能減排計劃和方案，運用技術改造和管理創新等手段節約公用能源資源消耗，減少污染物排放;

　　4 建立并推行新型服務模式，通過提供物業資產經營管理服務和住戶生活配套服務等方式，滿足業主的個性化需求。

　　七、其他 1、乙方服務被政府主管部門檢查通報批評的 每次扣除1000元

　　1、乙方服務被政府部門通報表揚的

　　2、乙方服務良好獲得業主一致好評的

　　3、乙方服務過程中避免小區業主公共利益受到侵害的

　　4、乙方人員為保護小區業主利益 視情況給予獎勵

　　備注：每扣除500元等于相應扣除1分，滿分為100分，低于85分為不合格。

　　園林綠地養護管理考核細則

　　考核內容 綠地養護管理標準 評 分 標 準

　　修 剪

　　(20分) 1.樹木適時修剪，保證樹形優美，樹木抹芽、平茬、修枝、整形及時、準確、合理。

　　2.綠籬要平整、三面光，球冠植物要圓滑，無5cm以上徒長枝。

　　3.草坪修剪高度控制在8cm以下，及時清理修剪后留下的草屑、枝葉等。 1.冬季喬木未進行整形修剪的扣5分，修剪不及時、不達標等扣3分。

　　2.喬木萌條未及時清除的，5棵以下扣1分，5棵以上扣2分;

　　3.綠籬修剪不及時有5cm以上徒長枝，10米以內扣1分，超過10米扣2分。修剪不達標扣0.5分。

　　4.草坪未及時修剪，生長高度超過8cm的扣2分，修剪后草坪高度過低導致枯黃的扣1分。

　　5.修剪后的草屑、枝葉沒有及時清理的，發現一處扣1分。

　　灌水、排澇

　　(15分) 1.干旱時及時澆水并灌足灌透，洪澇時及時排放積水。

　　2.及時噴水除塵，保持園林植物亮麗。

　　3.在雨季應采用開溝、埋管、打孔等排水措施及時對綠地和樹池排澇，防止植物因澇致死。綠地和樹池內積水不得超過24小時，宿根花卉種植地積水不得超過12小時。 1.天氣連續干旱3日及以上未及時澆水扣2分，澆水未澆透扣1分。

　　2.澆水人員操作不規范，如水車駕駛員兼顧澆水、綠地內泥土被沖至路面等，發現1次扣1分。

　　3.未及時噴水除塵，園林植物污濁的扣1分。

　　4.未在限定時間內排澇的扣2分。

　　中耕除草

　　(15分) 新植樹每年春夏之間松土2次，其他樹木每年春夏之間松土1次，除雜草、修剪草坪原則上每周1次，綠籬修剪原則上每月1-2次，綠地內無闊葉雜草。 1.松土每缺一次扣1分。

　　2.綠地內有闊葉雜草清除不徹底的，發現一處有5平方米以下的扣1分，5平方米以上的扣2分，雜草基本未清除的扣5分。

　　3.雜草清除后未及時隱埋或清運的，每發現一次扣1分。

　　施肥

　　(10分) 3.春夏季各施1次復合肥或碳銨，不得漏施、少施，喬木胸徑5cm以下，每株每次0.25公斤：胸徑5-10cm，每株每次0.5公斤：胸徑10cm以上，每株每次0.75公斤。 1.未按規定施肥的扣2分，漏施、少施等扣1分。

　　2.管養單位施肥應做好相關影像記錄并保存，否則扣1分。

　　病蟲害防治

　　(15分) 早春樹木發芽時對樹木噴灑一次藥劑預防病蟲害，冬季清除樹下枯枝落葉雜草并對樹干進行涂白，生長季節發現病蟲害及時防治。 1.沒有噴灑藥劑預防病蟲害的，扣3分。

　　2.發現病蟲害防治不及時，造成一處有5棵以下發病的每處扣除1分，5棵以上或成片發病的扣除2分。

　　3.冬季未及時清除枯枝落葉的，發現一處扣1分;

　　4.冬季未對樹干進行涂白的扣3分，涂白不及時、質量不達標等扣2分。

　　防護

　　(10分) 1.死亡的樹木要及時進行清理和同品種、同規格補植，對因大風、大雨刮倒的樹木要在風雨停后24小時內扶正、支撐并培土，對因雨水沖刷等原因造成土方被沖刷、塌陷的，3天之內修繕完善。

　　2.涂白均勻，上口平齊，高度距地面1.25m，整條道路涂白后上口應保持在同一水平線上。

　　3.做好綠地內時令花卉的季節性更換和養護工作。 1.樹木死亡沒有及時清理和適時補植的，每發現一處扣0.5分，對未同品種、同規格進行補植的，每發現1棵扣1分。

　　2.樹木刮風刮倒沒有按時扶正，培土、澆水和搭支架的，每發現一處扣0.5分。

　　3.綠地內土方被沖刷、塌陷，或泥土外溢，沒有按時修繒完整的，每發現一處扣0.5分。

　　4.未及時涂白，或涂白不達標準，如上端口不整齊，樹根部周圍被涂白劑污染等，扣2分。

　　5.綠地內季節性花卉未及時更換的，1平方米扣1分，以此累計扣分。

　　保潔、設施和秩序

　　(15分) 1.綠地內無塑膜、無紙屑、無果皮、無煙頭、無便跡、無雜物，綠地水面保持清潔，正常有養護保潔人員巡視。

　　2.不得在綠地內搭建任何建筑物、構筑物或其他臨時設施。 1.發現有塑膜、紙屑、果殼皮、煙頭、便跡、雜物的，每發現一處扣0.5分。

　　2.擅自在綠地內搭建建筑物、構筑物和其他臨時設施或沒有及時清除的，每發現一處扣5分。

　　3.樹木花草被破壞的，每發現一處扣1分。

　　備注：考評每季度進行一次，滿分為100分。每扣1分扣除履約保證金500元。

　　對服務單位的考核采取甲方定期檢查和不定期抽查的方式，甲方在檢查中發現的問題，乙方現場管理人員應在考核表上簽字確認，如若乙方管理人員不及時簽字或拒絕簽字確認，甲方一律視為乙方默認甲方的考核評分。

　　考核甲方每季度組織不低于1次，如乙方連續2次考核不及格或者一個年度有3次考核不及格(考核得分在85分以下)則甲方可以與乙方解除合同，由此造成的一切損失均由乙方承擔。

　　五、物業管理用房與小區公共收益的管理

　　1、本小區物業管理用房建筑面積為998.79平方米，位于 1#樓101、102、104室、8#樓101室、小區門衛室;小區物業管理用房歸小區全體業主共有，主要用于物業公司辦公、業主公共活動室等。由小區業主委員會代為管理。如有空余房屋，可以以業主委員會名義對外出租。所得收益歸小區全體業主所有?！　?、利用小區公共場地、公共設施、房屋公共部位、人防車位等進行出租、廣告宣傳，小區全體業主授權業主委員會統一經營。所得的費用，在扣除成本后一律歸小區全體業主所有。

篇2：物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業管理方案作為新接物業日后的管理綱領性指導性的文本，應達到配合開發商后期銷售的針對性；對物業管理定位、服務標準把握的準確性；方案自身的系統性、針對性及實施的可操作性和物業管理公司利用的有效性等要求。

　　一、物業管理方案編制前，需做好以下的的準備工作：

　　(1)收集樓盤資料：

　　地理位置、樓盤規模、設施設備、開發商公司情況、開發計劃、樓盤市場定位、規劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環境狀況、治安狀況、周邊環境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發商售樓承諾、樓盤銷售情況、業主構成

　　(2)掌握開發商對管理服務質量標準的要求；

　　(3)掌握業主的結構、文化、層次和素質構成，對管理服務的需求和要求標準；

　　(4)掌握該地區同等檔次樓盤物業管理服務水平及收費水平；

　　(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料；

　　(6)準備現有的管理方案作為參考。

　　二、方案編制要點

　　不同特點，不同性質，不同檔次的樓盤小區，其物業管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點：

　　根據樓盤市場定位、開發商的要求、業主結構和需求等因素，確定服務質量標準，物業管理定位。

　　(1)根據樓盤性質、特點等因素確定物業管理方法。

　　(2)制定服務標準與管理方法后，提出服務承諾和具體指標，列出具體落實措施。

　　(3)根據開發計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。

　　(4)根據服務標準、管理方法及公司支持情況，確定組織架構等，人員配備，編制適合本物業的崗位責任制、運作方法等。

　　(5)針對樓盤規劃設計、周邊情況、規劃配套、環境及業主構成等，制定有針對性的日常管理措施。

　　(6)根據樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預算。

　　(7)按日常管理項目、設備設施、服務項目和管理標準計算管理費收支預算，確定管理費的收費標準。

　　(8)對樓盤出入、交通、配套設施設備提出合理化建議。

　　(9)對重點管理內容展開敘述：如車場、財務管理、保安等。

　　(10)提出各種有特色的管理設想和提升管理服務水平的設想。

篇3：物業知識培訓：物業管理方案編制

　　物業知識培訓：物業管理方案編制

　　一、物業管理方案的制訂

　　(一)學習要求

　　掌握物業管理對物業的基本要求，了解并做好物業管理早期介人的準備工作；具有進行擬管項目、使用人物業管理與服務需求、競爭企業狀況等調查的能力；掌握制訂物業管理方案的主要內容、基本架構和方法。

　　(二)學習重點

　　1、物業管理的早期介入

　　(l)物業管理對物業的基本要求

　　物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業(包括物業周圍的環境)的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。

　　物業管理對物業的基本要求是：

　?、傥飿I的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。

　?、诮ㄖ牧?/a>質量和設計施工質量要好，減少使用成本。

　?、叟涮自O施齊全，能為使用人提供多種服務。

　?、墉h境優美、安全、舒適。

　?、轂槲飿I管理提供必要的設施。

　　(2)物業管理的基本內容

　?、倩緲I務

　　包括房屋建筑物的維護、修繕與改造；物業附屬設備、設施的維護、保養與更新；相關場地的維護與管理；消防設備的維護、養護與更新。

　?、趯ｍ棙I務

　　包括治安保衛、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

　?、厶丶s業務

　　包括各種與業主和使用入相關的代辦業務。

　?、芙洜I業務

　　包括室內裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經租、房屋交換以及其他業務等。

　　(3)物業管理早期介入的物質準備

　　人員準備

　　資料準備

　　設備、器材準備

　　資金準備

　　(4)房地產開發的基本程序

　　我國房地產開發的程序通常分為四個階段：

　?、贈Q策、立項階段

　　通過調查研究，尋求合作伙伴，選定開發地點和開發項目，向政府有關部門申請立項。

　?、谇捌陔A段

　　1)在申請立項的項目建議書基礎上，經過進一步的調查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關部門申報，同時辦理企業申報登記事宜。

　　2)項目的規劃設計工作。

　　3)規劃設計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發項目的建設方案。

　　4)征用土地，開展拆遷安置工作。

　　5)完成施工現場的基礎設施配套建設，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。

　　6)辦理開工手續。

　?、劢ㄔO階段

　　通過招標、投標、發包工程，進行施工建設；同時，要加強施工期間有效的工程監理，包括請專業監理公司和竣工后交付管理的物業管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。

　?、軤I銷階段

　　這是房地產開發與經營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業管理)和售后服務等。

　　上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。

　　(5)建筑工程基本知識

　?、俳ㄖこ谭诸?/p>

　　建筑物的施工建設過程稱建筑工程。根據建筑工程各組成部分的性質、作用可分為：

　　1)一般土建工程：包括房屋和構筑物的各種結構工程和裝飾工程等。

　　2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

　　3)暖衛工程：包括室內外給排水管道，采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設工程等。

　　4)電氣照明工程：包括室內外照明設施安裝、架空線路、變電和配電設施安裝工程等。

　?、劢ㄖこ坦芾?/p>

　　建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現場為中心，遵循建筑施工的特點和規律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優質、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內容包括：

　　l)落實施工任務，簽訂對外承包合同；

　　2)編制施工組織設計或施工計劃；

　　3)做好施工前的準備工作，保障順利開工；

　　4)按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關信息與計劃目標進行對比，發現問題及時調整，使各項施工活動處于最佳狀態；

　　5)做好工程施工資料分析與整理。

　?、劢ㄖこ躺婕暗闹饕ぷ?/p>

　　1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設計規模、結構特點和生產工藝順序；

　　2)熟悉施工現場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區域的地理環境和施工條件；

　　3)了解當地是大宗資料供應情況。質量及價格；

　　4)編制施工組織設計，繪制施工平面圖，制定施工進度計劃，提出根據施工技術力量需要的材料、預制構件、機具等進場計劃；

　　5)抓好施工技術及技術管理工作；

　　6)抓好質量管理；

　　7)抓好安全生產管理；

　　8)抓好材料與工具管理；

　　9)抓好班組管理；

　　10)抓好勞動定額與勞動報酬等。

　　2、物業管理早期介入的實施

　　(l)工作內容

　　根據房地產開發的不同階段，物業管理早期介入實施的工作內客主要有：

　?、賲⑴c規劃設計階段

　　參與形式主要表現在全面細致地反映物業管理順利實施的各種需要，以及在以往物業管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設計單位，并促其糾正。物業管理公司應注意反映下列問題：

　　1)配套設施的完善問題；

　　2)水電供應容量的問題；

　　3)安全保衛系統；

　　4)垃圾的處理方式；

　　5)高層建筑物外觀的清潔問題；

　　6)消防設施問題；

　　7)物業管理所需設備問題；

　　8)對建筑材料的意見；

　　9)其他問題。

　?、趨⑴c建設階段

　　通過參與施工管理，對工程建設提出意見。主要包括：

　　1)監督工程質量并提出意見；

　　2)監督建設過程(是否按設計規劃圖紙施工、建筑材料規格質量是否符合設計要求)并提出意見：

　　3)監督物業附屬設施設備配套建設過程并提出意見；

　　4)監督物業管理所需的特殊附屬設施設備的建設過程并提出意見。

　　(2)早期介入應注意的問題

　?、俦仨殢乃枷肷鲜种匾曉缙诮槿氲臏蕚涔ぷ?/p>

　?、诒仨毭鞔_物業管理在整個房地產開發與經營管理中的地位

　?、圩ズ萌藛T準備這個關鍵

　?、芫臏蕚?，細致周到，力求全面、充分

　　3、擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查

　　通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業管理方案做信息準備。

　　(l)項目情況調查

　?、僬{查內容

　　項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

　　項目面積：占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。

　　項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。

　　配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。

　　消防、安保、清潔等設施狀況

　　項目性質及特色

　　政府的支持、扶持與介入程度

　　開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

　　周邊壞境狀況

　?、谡{查方法

　　包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。

　　(2)使用人需求調查

　?、僬{查內容

　　住區人員自然狀況分析：包括總人口、性別、年齡、受教育程度與職業、民族以及經濟收人等。

　　住區人員需求分析：

　　l)按需求對象分為物質需求和精神需求。針對不同的需求配備相應的公共設施；

　　2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區內對于滿足需求彈性小的公共設施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設施，應從管區實際出發進行建設，并更多注意面向社會服務與經營，以提高其開發利用的效益。

　　3)按需求條件分為現實需求和潛在需求。

　　4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區人員實際生活水平出發，定量與定性結合，協助制訂有針對性的方案。

　?、谡{查方法

　　1)詢問法

　　詢問法就是圍繞著住區人員物質文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調查者提出詢問，再從被調查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調查、電話調查、發調查表和交談旁聽法。

　　2)觀察法

　　觀察法就是調查人員在現場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調查者行為及現場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

　　3)實驗法

　　實驗法就是用小規模試驗的方法來驗證人們的需求情況。

　　4)抽樣調查法

　　抽樣調查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

　　(3)競爭企業調查

　　調查內容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經驗以及與競爭對手比較。

　　4、制訂物業管理方案的其他準備工作

　　(l)組建制訂物業管理方案的工作班子：

　　(2)對方案制訂人員進行必要的業務培訓：

　　(3)準備經費；

　　(4)準備設備；

　　(5)準備相關資料。

　　5、制訂物業管理方案

　　(l)物業管理方案的內容

　?、傥飿I管理檔次

　　物業類型、功能將決定不同的物業消費水平，從而確定物業消費水平，從而確定物業管理的不同檔次。物業管理檔次的確定，是制定訂物業管理方案的基礎。管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。

　?、谖飿I管理服務的標準

　　物業類型、功能和物業檔次將決定物業管理服務的項目和質量標準。

　?、畚飿I管理財務收支預算

　　物業管理是有償的服務與管理。由物業管理檔次所決定的物業管理應達到的服務標準和收費標準是物業管理方案的核心。

　　(2)物業管理方案的基本架構

　?、夙椖抗芾淼恼w設想與策劃

　　包括項目情況分析、物業管理檔次及目標、物業管理特點。管理服務措施。

　?、诠芾砟Ｊ?/p>

　　包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制等。

　?、酃救肆Y源管理

　　包括管理服務人員配備。管理服務人員培訓、管理服務人員管理。

　?、芤幷轮贫?/a>建設

　　包括管理規章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。

　?、萁洜I管理指標

　　包括經營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。

　?、奚鐓^文化建設與服務

　　包括社區文化建設、社區服務與特約服務。

　?、哓攧展芾砑敖涃M收入測算

　　包括財務管理、日常物業管理收支預測、維修基金的建立和使用計劃。

　?、嗳粘９芾?/p>

　　包括前找介入、業主人住、業主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環境保護與管理、采暖系統維護管理、商業用房的規劃與管理等。

　?、嵛飿I維修養護計劃和實施

　　包括物業維修養護管理、共用部分的維修與養護、共用設施設備施維修與養護。

　　(3)制訂物業管理方案的主要步驟

　　第一步：成立制訂方案的工作機構

　　第二步：培訓工作人員

　　第三步：經費、設備、資料準備

　　第四步：項目、使用人、競爭調查

　　第五步：研究分析調查資料

　　第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目

　　第七步：經費預算

　　第八步：草擬方案文本

　　第九步：向專家顧問征詢

　　第十步：送公司領導審閱

　　第十一步：修改、研討、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：實施、反饋

　?、戎朴單飿I管理方案的主要方法

　?、俳浝硪庖姺?/p>

　　主要以物業公司經理的意見為方案的基本思路和主要內容，在征求公司內外意見的基礎上確定。

　?、趦炔空髟兎?/p>

　　發動公司內部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎上綜合歸納制訂出物業管理方案。

　?、蹖W習借鑒法

　　主要是學習借鑒國內外對相似物業管理的思路和做法來制訂方案。

　?、軐＜乙庖姺?/p>

　　主要是聘請業內著名專家，在向專家全面介紹調查結果的基礎上，請專家協助制訂物業管理方案。

　?、菥C合制訂法

　　6、可行性研究知識

　　(l)可行性研究的基本概念

　　可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進行全面的技術上和經濟上的分析，即進行全面的調查研究和綜合論證。

　　(2)可行性研究的程序

　　可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。

　?、偻顿Y機會研究

　　帶有預測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發展的背景、基礎、條件等方面進行研究。

　?、诔醪娇尚行匝芯?/p>

　　進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業能力方面進行預測，考察合格規模、估計資源分配和協作配套來源，對項目實施需要采用的技術、裝備進行初步規劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。

　?、墼敿毧尚行匝芯?/p>

　　對項目進行深入的技術經濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。

　?、茉u價報告

　　重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。

　　(3)可行性研究的內容

　?、偈袌鲂枨箢A測；

　?、谖镔|資源預測；

　?、垌椖糠桨秆芯?；

　?、苋肆Y源研究；

　?、蓓椖繉嵤┻^程研究；

　?、揄椖客顿Y的成本分析及資金籌措研究；

　?、唔椖拷洕б嫜芯?。

　　(4)編寫可行性報告

　?、倏傉?；

　?、陧椖糠治?；

　?、坌枨箢A測；

　?、芪镔Y資源及公用設施條件分析；

　?、萑肆Y源分析；

　?、迣嵤┻M度分析；

　?、咄顿Y估算、資金籌措或成本估算；

　?、嗌鐣敖洕б嬖u價；

　?、岣郊?。