物業經理人

物業前期介入檢查三部分

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  物業前期介入檢查,提供了前期介入檢查內容、方法、要點及標準等內容,涵蓋了戶內、公共、樓外三部分。

  一、物業前期介入檢查表格之戶內

檢查項目

檢查內容

檢查問題

備注

入戶門的位置及門榜的留置是否影響裝飾,便于正常使用    
入戶門的尺寸是否影響裝飾,便于正常使用   內門同
入戶門的開啟是否影響室外的正常使用與通行    
預留砼塊輕質空心板墻中門洞是否有固定門體的措施(如設砼塊)   內門同
窗型材外側是否有排水孔    
窗體固定是否牢固    
膠體打注是否嚴密;是否有開裂現象    
空調 室外空調機座的設置及尺寸是否便于空調的安裝、維修   空調百葉同
室外空調機座、空調預留孔、空調排水管、空調插座是否相統一    
空調室內機放置是否與暖氣沖突    
空調機室外放置是否與窗的開啟沖突    
客廳 暖氣的放置是否與家具放置、窗簾安裝沖突   臥室同
開關、插座的數量是否滿足正常的需要(不過多、不過少)   臥室同(臥室為雙控)
開關、插座的位置是否便于使用(考慮門開啟、床和沙發放置等)   臥室同
開關、插座的高度是否便于使用   臥室同
開關、插座的位置是否與暖氣沖突   臥室同
強弱電控制箱、智能對講主機位置是否便于使用    
衛生間 暖氣、潔具的放置是否便于裝飾和使用    
暖氣的放置是否與潔具安裝沖突    
熱水器管道與熱水器插座位置是否協調    
雙衛間熱水是否連通    
排氣道預留口高度是否便于裝飾和使用    
內部管道井抹灰是否垂直平整,便于貼磚   廚房同
墻根處防水保護層地面與墻面接槎是否平整,便于貼磚找坡   廚房同
地面是否低于周側房間地面40mm   廚房同、陽臺同
廚房 是否預留熱水接口;如有,熱水管與衛生間是否連通    
插座數量、位置、高度是否便于使用    
成品排煙道預留口高度是否便于裝飾和使用    
燃氣管道位置是否便與使用;是否考慮改造的可能(燒東不燒西)    
陽臺 是否設置的洗衣機、拖布池用水咀    
是否設置熱水管;如設置,其與衛生間、廚房是否連通    
是否封閉?如不封閉,是否考慮后期封閉的可行(空調的排風等)    

  二、物業前期介入檢查表格之公共

檢查項目

檢查內容

檢查問題

備注

單元入口 單元對講的設置是否方便操作;是否有防雨措施    
單元門的開關是否便于通行    
防火門的開啟是否影響室外的正常使用與通行   樓梯間同
消防栓的設置是否便于使用,而不妨礙正常通行   樓梯間同
是否考慮信報箱、奶箱的設置    
一層照明控制的設置是否便于使用    
通信、有線等的設置是否便于使用   樓梯間同
頂層如為架空層,頂班底部是否有保溫措施   一層陽臺同
     
車庫進樓處 頂部是否有防水、引水、排水等措施    
車庫與樓連接處是否有防裂措施    
負一層防水    
管道井 管井門的高度、尺寸、開啟是否便于后續的查表、開關與維修    
管井內部空間是否便于后續的維修    
水表的放置是否便于讀數與維修    
閥門的放置是否便于后續的開關、維修與物業控制   暖氣閥門在戶內,戶外?
管道井/間是否有通風排氣、防水、引水、排水等措施   尤其是底層且井在上層的
樓內管道 高層1~3層(多層底層)廚衛排水是否單獨設置,以防倒灌    
高層1~3層(多層底層)排水管是否為鑄鐵管等剛性材料    
暖氣主管道排氣閥(頂層)留置是否便于使用與后期維修    
高層高低區間管道連接是否有閥門控制    
外露雨水管、空調冷凝水管是否有保溫措施    
室內水管、暖氣管道加固是否牢固,加固數量是否滿足要求   1米/道
室內供水、供暖管道交叉時是否使用過橋彎    
室內水管、暖氣管、電線管等有無標識,標識是否與實際相符    
電梯 電梯機房或主機存放處有無防水、降溫、排氣、除塵措施    
電梯基坑空間和污水泵放置是否便于后續維修    
電梯井坑是否有防水措施    
電梯機房門體是否牢固,是否有防盜措施    
電梯召喚盒設置是否方便使用    
電梯門口地面是否高于周側地面,是否有坡度   防止進水
樓頂 業主室外平臺與室外公共平臺是否連通    
業主室外平臺與室外公共平臺間隔墻高度是否適中   H宜不低于1.5米
兩戶平臺間是否有隔墻,隔墻高度是否適中   H宜不低于1.5米
戶內與室外公共平臺相通,是否有防盜設施    
每戶平臺內排水管是否獨立   避免兩戶共用一根管
屋面排水是否是有組織排水,是否有防止冰凍滑落的措施   有成品檐溝、管道等
  樓頂送風機是否有防護措施(防雨)   樓頂設備防雨
車庫 車庫入口處是否有擋水、引水、排水等措施    
車庫入口是否有人行步道    
車庫坡道是否有防滑措施    
設備間是否有通風、阻水、引水、排水等措施   水泵房、水箱間、配電室等
設備基礎是否有排水措施    
配電室、電間 配電室穿線孔是否做防水處理    
配電室是否有通風(排氣扇)    
配電室是否有排水設施    
電間是否有插座、照明    

  三、物業前期介入檢查表格之樓外

檢查項目

檢查內容

檢查問題

備注

配套管網 單元、樓是否單獨設置控制閥   水、暖、電等
單元、樓控制閥設置是否便于控制與維修    
高層中系統是否分按高度分區,每區是否有單獨的控制和計量設施    
小區內管網是否劃片分區進行控制    
所有檢查井的設置應避免在單元門口或路上   水、暖
室外檢查井的設置是否影響硬化鋪裝和綠化植栽    
室外管網施工時,管道底部是否有砂墊層和砼墊層等防止下沉措施   禁用松散材料做墊層
室外消防接合器是否抗凍    
樓外排水立管是否直入小區配套排水管道    
如樓外排水立管直排到地面,其底部是否有防沖擊和保持水土的措施    
底層樓外排水立管是否有防止冬季雪凍堵塞或高空滑落的措施    
底層如有小院,院內的給水、排水(地表或水池)是否有考慮   應考慮有組織排水
底層如有小院,樓前后排水管道、檢查井、化糞池是否設置在小院內   最好不在小院內
室外煤氣站、配電箱及各種弱電柜等的設置是否離樓過近   盡量隱蔽、盡量遠
園林景觀 喬木等較高的栽植是否與智能監控沖突    
喬木等較高的栽植是否與景觀照明沖突    
喬木的栽植是否與陽臺、門窗等距離過近,或正沖門窗(尤其小院門)    
室外煤氣站、配電箱及各種弱電柜周圍是否有遮擋性的植栽    
一層小院和小院門距離小區道路是否過近,有無遮擋性的植栽    
一層小院內地表是否比院外地坪高   易于排水
安全文明 施工現場是否封閉管理    
安全帽、安全帶是否佩戴,安全網是否隔層滿掛   現場
臨邊(樓邊、管井邊、井道邊、較大預留洞口處)防護是否到位    
加工區內、樓前后、臨邊等位置是否設置有安全警示標志    
現場材料是否分類、整齊堆放,是否有明顯標識    
現場材料成品半成品是否分區域存放,是否有明顯標識    
材料加工區、生活區等是否有防火、防煤毒措施    
現場衛生打掃是否及時,場內是否清潔   垃圾、積水等
現場用電 配電柜、閘刀等接線是否規范   接地、三級控制
配電柜是否有安全警示標識,是否有防雨措施    
配電柜是否封閉管理,專人控制    
所有施工及其他用電是否有專門計量  

篇2:新接項目物業管理工作內容:物業的前期介入

  新接項目物業管理工作內容:物業的前期介入

  ****目前已承接國內多個全權管理內銷高檔樓盤,尤其對居住類物業建造階段的前期介入、物業管理的籌備工作、管理收支的預算和結算、物業的驗收和移交、業戶二次裝修管理等業務、日常物業管理、客戶服務、會所管理等方面,均積累了很多成功的經驗和教訓,目前我司管理的經驗在對JLD花園的物業管理中將得到更出色發揮。

  1、****物業的前期介入

  ****對每個物業項目的前期顧問工作中都會本著認真參與、積極建議、專業咨詢等工作準則,即全面的向貴司就下列方面提出一些建議(因白云水建設的基本資料不夠詳細,故我司只做擬定方案):

  機電設施顧問:

  顧問基本擬定內容: 前期介入及巡視后通常需跟進事宜:

  為使用及管理者方便,節約日常運行費用

  公共照明燈具、布線和開關的合理選用的設置;

  重大設備的選用和購貨合同條款的擬定;

  電氣設備和供配電系統設計與施工;

  給排水系統設計與施工;

  各種門鎖和鑰匙的選用;

  消防設施的設計與施工;

  24小時熱水供應系統的設計與施工等; 所有公共布線應更為簡潔,應便與業

  主二次裝修改裝及日后物業方維護保養;

  門鎖安裝時應考慮更為安全,防止門重鎖輕現象發生;

  給排水管地下一層轉接管就從材質牢固方面選材,防止水壓過大或重物下落時擊損,從而引起不必要改建投入。

  部分樓道消防通道可能會過窄,如再在此安裝墻式消防栓后,其間距離也

  不足消防法規規定之1.5米之安全距離等;

  其他建議略。

  建設設計顧問:

  顧問基本擬定內容: 前期介入及巡視后通常需跟進事宜:

  使用及管理者方便,保持物業形象

  圍墻和大門的設置;

  監控中心及安保崗亭的設計與施工;

  單元戶型及實用功能;

  建筑物外立面的控制;

  公共環境裝飾和綠化的布置;

  各種標志牌選用;

  大堂接待臺的布置;

  物業管理用房的設計和施工;

  預留家用空調穿墻孔和室外機座位置的確定 已完成之單元應與還在施工的區域隔離開,并由施工他包單位做好該區域安全、消防、衛生、產品保護等方面工作,以便更好等待竣工驗收。

  個別單元門廳設計會過于繁煩,如玄關墻之設計問題易造成日后一次裝修或改建時主要拆除對象。這樣即會增加物業日后管理時建筑垃圾的產生量也增加了開發商的投資成本。

  空調外機預留位置不當,主要是戶外機放置位置、熱量排放朝向、預留架大小等。

  外墻是否易于攀爬,租戶日后可能會因此為借口安裝防盜鐵欄,從而有損物業外墻美觀等。

  智能系統顧問:

  顧問基本擬定內容: 前期介入及巡視后通常需跟進事宜:

  人防+技防的理念,強調社會化服務

  閉路電視防盜監控系統

  電子巡更系統

  車庫管理系統

  公用設備監控系統

  訪客樓宇對講系統

  背景音響和應急廣播系統

  衛生電視接收和有線電視系統

  綜合布線系統

  寬帶接入和上網方式等 小區綜合布線系統應保證端口的預留量,應從住戶人群的不同需求考慮各類接入線的預留口。如:有線通、電信、聯通等通信線的接入預留。

  公共區域監控設施設備的位置應做合理的安排,對一些路段易被車輛碰撞的區域就先設置防沖撞欄。

  車庫管理系統的可操作性要強,從管理成本及維護成本中考慮,特別車庫控制系統的購置應多從維修保養方面加以控制。

  其他建議略。

  跟進施工過程:

  顧問基本擬定內容: 前期介入及巡視后通常需跟進事宜:

  維護發展商和業主利益,保證施工 質量

  發現可能存在的隱患

  施工對以后維修保養是否有影響

  提供成品保護措施建議

  收集設計和施工文檔資料

  協助檢查建筑施工和設備安裝的 質量

  提供操作培訓要求

  提供備品備件要求

  提供竣工圖紙遞交要求

  提供操作手冊遞交要求

  技術資料遞交要求等 地下車庫的進出口的坡度上的防滑設 施應在施工前予以考慮,目前一些項目在后期簡單用水泥加置防滑條或輔設地磚的做法與日后車輛行駛及管理維護不利,建議施工時向下開防滑槽,這樣即可節約成本投入,也可增加防滑系數。

  現工地管理方通常會對施工現場的安 全管理、施工人員生活區域的衛生等方面管理還比較薄弱。巡視中也經常會發現:工地上未著安全帽人員較多;各類施工材料及配件堆放隨意;工人生活區域與施工區域太近且沒有太多防護措施,如有高空附物很容易就會砸至生活區晾曬衣物或行走的工人。

  施工方對產品保工作不到位,如:已安裝的鋁制門窗產品保護、墻面大理石污跡滲入等。

  其他建議略。

  物業銷售配合:

  顧問基本擬定內容: 前期介入及巡視后通常需跟進事宜:

  通過物業品牌及銷售配合,使物業銷售更上層樓

  提供國際及國內的房產租售信息

  參加物業管理介紹會

  培訓售房人員解答物業管理問題

  提供物業管理宣傳資料****背景 介紹

  從物業管理的角度審核預售合同

  將物業管理的有關規定制成合同 附件

  參加各種慶典/活動

  探討解決各種銷售中遇到的管理

  問題等 通常我司會在開發商在小區銷售初亦在貴司售樓處派駐保安人員值勤,此崗位不但維護售樓處安全外,我們配合銷售人員適時的向求購或有來訪人員進行房產介紹。同時還會積極的參與并承擔貴司可能參加的各種房展會上人的安全保衛工作。以我司多次其他項目的經驗,均得到了相關的員的好評。

  其他工作,我司亦會根據貴司之銷售

  進度全力配合。

篇3:物業管理前期介入:工程篇

  物業管理前期介入:工程篇

  工程部分

  開發商形成物業,物業管理公司發揮物業的作用,物業公司的前期介入對于業主以及開發商都是雙贏,物業公司能從專業和人性化的角度,不僅從建筑施工之初避免不必要的建筑浪費,還可以站在業主的角度去考慮建筑的人性化和生活化,更方便物業的日后管理,下面結合**的現場談一下我對物業公司對現場前期介入的認識。

  一、前期(工程)介入的必要性

  (一)促使物業竣工后返工無望的工程質量難點提前得到妥善解決。

  (二)物業管理前期介入是對所管物業的全面了解

  (三)物業管理前期介入是為后期管理做好準備

  二、前期(工程)介入不同階段的要點

  (一)早期介入:主要是審閱設計圖紙,提出有關樓宇結構布局和功能方面的改良意見。審圖時主要應注意幾點:

  1)高壓、通訊、有線電視進戶預埋套管的位置、標高是否合理;

  2)戶外照明、閉路監控攝像頭(防盜報警探測器、公共廣播等,也要預埋合適的套管,避免后期剔鑿。

  3)動力配電、控制設計是否與其他相關專業的要求一致。

  4)電纜橋架、插接母線、線槽等的位置、標高是否合理及便于安裝,避免與風管、水管等“打架”。

  5)預留套管、洞口、戶外過線井、閥門井、水表井是否有合理的平面布置圖,標高、尺寸是否標注清楚,如海藍椰風的水表井底部標高低于海平面,致使水表井內長年積水,給今后水表數據抄錄帶來嚴重困難。

  6)浴室等特殊場所的電氣安全保護是否符合規范及驗收的要求。。

  (二)中期介入:指物業的土建結構已封頂,工程進入到設備安裝和內部裝修階段,物業管理公司參與進來,一方面熟悉線路管道的鋪設走向,另一方面對設備安裝的質量進行監督。中期介入對管理公司日后的設備維護、檢修作用甚大。管理公司中期介入的主要工作就是監督施工質量。

  要求配電箱內布線整齊、壓接牢固,多股線搪錫,然后再全面展開,防止做了大量工作后才發現存在的問題,返工困難,而且影響進度。接地線的連接,接地端子的預留應符合規范要求;外墻的金屬門窗、欄桿防及屋面的金屬大件部分防雷作為關鍵,搞好工序銜接,防止遺漏;設備外殼接地應完善。設備運行調試要按先空載后帶負荷、先單體后聯動進行。并應先對可調元件如熱繼電器調整至設計規定值,調試運行還要持續運行規定的時間,驗證電氣及機械性能的可靠性。樣板房重點檢查吊頂內的線路,導線穿管敷設必須符合要求。

  3)驗收整改階段注意對施工現場進行整改專人跟進,及時提出符合物業管理需要的建議整改方案,避免重復整改給業主帶來不便。

  (三)晚期介入(略),比喻老小區管理介入等。

  三、前期介入成員與甲方相關人員的溝通問題

  (一) 問題好找,現場整改難上難,這是前期介入面臨著的普遍問題,如何做到匯總的相關問題得到最大限度的整改,這就考驗著我前期介入小組的每一個人。物業前期介入管理本來是一件有利于開發商和物業管理的好事情,怎樣將我之平管理的管理思維灌輸給甲方現場管理人員,將是一大課題。我們雖然不能同化他們,但至少要做到甲方管理人員能夠認同。

  (二) 前期介入小組應能不斷的向甲方提出有益建議,既能滿足節約開發成本,減少施工步驟、又能方便業主。如海藍椰風的小區路面排水問題,我前期介入小組提出合理化改進建議后,甲方馬上給予了積極的整改。

  (三) 對于某些懸而未決的問題,前期介入人員應定期匯總歸納,并定期與甲方相關工程師進行研討,每次得出的結果作以記錄以備日后查閱。如目前海藍椰風二期生活供水、供電事宜,在我前期介入小組的不斷與甲方工程師的溝通下,勉強保證了業主裝修的水電問題。

  (四) 對于前期介入小組認為開發商必須做,而開發商又經?;乇艿膯栴},應由期介入小組正式行文,列舉這些問題的利弊及對日后的使用中給業主帶來的深遠影響,直接發函給開發商項目相關高層領導(海藍椰風的特殊情況是提交給英大物業部)。如海藍椰風二期工程的強電系統、弱電系統、給排水系統等問題,前期介入小組都統計上報,并配有現場圖片,便于甲方人員的跟進處理。經過跟地產工程人員的不斷探討,終于部分采用了前期介入小組提出的合理化建議,調整了部分原有設計方案。因此,在與開發商的配合上,對于真正影響日后業主利益的、影響物業管理公司實施有效管理的問題,就一定要堅持跟開發商溝通,直至問題有一個相對圓滿地解決方案,這也為日后物業實施正常管理打好良好的基礎。

  (五) 不斷的與甲方相關人員套近乎,想方設法參加甲方組織的工程、方案等主題會議,根據別墅區的實際情況,提出物實創新的服務內容及管理思路,積極與甲方工程師溝通。

  (六) 總之,盡力做好以上各項,就能夠一步步打開工作局面,確保前期介入管理最終達到預期效果,使業主、發展商、物業管理公司都能達到滿意的目標。

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