第一階段：項目立項至規劃總圖確定期間

實施時間	控制要點	實施內容
取得土地使用權以后二個月內	在開發商取得土地使用權以后二個月內，物業管理人員需要到項目現場了解項目的地理位置、周邊治安情況、周邊交通情況、周邊可能對以后項目的業主日常生活造成影響的事項。	地理位置：項目所處的位置。 治安情況：周邊大環境的治安情況（周邊農民房是否多、出租房是否多、住宅小區），該周邊治安案件發生的形式，管轄區域派出所的位置。 交通情況：現在能夠到達項目的公共交通工具，預計以后業主可能需要的交通工具。其他方面：項目內是否有湖泊、山體、周邊是否是綠化，考慮以后湖泊的安全措施，山體的消防、滑坡、防蛇等隱患；周邊附近是否有對項目有影響（噪音、水質、氣味等）的工廠；周邊的日常生活配套情況（餐飲、商場、銀行、郵政等）。
地產成立項目組	相互信息的交流跟進。	知會地產該項目物業的對接人員。
概念性圖紙出來以后	在新項目地產立項以后，需要與研發設計部和銷售部門保持密切的信息溝通，并向銷售部門或項目管理部索取該項目相關的基本資料。	在設計時地產與物業討論：安防設備的設置、停車場設備設置、車輛流向、人員流向、商鋪的設置、學校的管理、個性化的安全問題、服務中心位置、控制中心設置、消防中心設置、管理用房的設置等問題。
	閉路監控系統：保持夜間的效果能夠清晰，對重要鏡頭能夠錄像，使用硬盤錄像機，能夠保存一周時間。	進出小區的所有人員出入口、車輛進出通道、電梯內、一樓電梯廳、各苑落人員進出通道、小區主要干道、圍墻聯動鏡頭、泳池部位、重要隱患點。
	停車場系統：小區車輛出入口的設置、道閘位置和數量的設置、車庫車輛流向的確認。	設計時應該實現人車分流；車輛出入口需圖像對比系統，需要收費的出入口，軟件應該保證；在條件允許的情況下，住戶車輛和外來車輛應該分開管理；出入口無人值守的地下停車場，需要安裝紅外報警，防止人員進入。 臨時停車場車庫入口應有場內剩余車位的動態顯示標識（電子顯示屏）。
	門禁系統：小區主要部位設置，卡的掛失量應該與小區的總容量匹配，建議保證在戶數的20%以上。同時卡的有效期控制在1年內	安裝位置：小區大門、苑門、單元門、車庫與地面的通道、電梯廳（建議最好設置成控制電梯按鈕）、天臺門、會所門等公共通道處。
	周界紅外報警系統：紅線邊的圍墻需要設置，報警能夠聯動配套設備。	小區四周紅線內的圍墻上、安全死角處設置。安裝時兩對之間一定要進行交叉，避免盲點。
	對講系統：所有住戶家需要設置住戶對講，可依據實際情況設置成可視和非可視。	單元門、苑門處需要設置對講，方便住戶家開門。高層樓層電梯廳處設置。
	電子顯示系統：項目依據實際情況確定是否設置。	通常設置在單元門附近。
	巡更系統：對于比較固定的巡更點，用巡更系統	一根巡更棒一般可以設置40-60個點
	內線電話：小區達到一定的規模，需要使用內線電話。	設置位置：重要設備房、管理用房、服務中心、值班室、電梯機房、安全崗位等。
	人行防范要求、人員流向。綜合考慮小區的實際情況，控制人員出入口設置的數量，尤其是分期開發的小區，以后不開啟的消防門，前期一定不能開啟，否則以后很難關閉。	明確圍合方式、紅線處人行通道數量、圍合內通道數量。盡量實行人車分流，車輛出入口在紅線范圍內盡量少設置，出入口的出端、入端需要有一定的緩沖面積，方便車輛的有序進出。
	商鋪的設置、學校的管理、個性化的安全問題?？紤]商鋪、學校噪音對小區的影響，考慮學生對小區的安全和車輛破壞造成的影響，考慮商鋪購物車輛停放和卸貨區域、卸貨噪音問題。	學校一般設置在小區邊，同時靠近公路，減少學校對小區的影響。商鋪原則上不設置在小區的封閉范圍內，設置在公共區域，而且最好是有噪音商鋪的設置在遠離住戶的位置，小噪音的商鋪設置在靠進住戶的位置。
	服務中心位置、控制中心設置、消防中心設置、管理用房的設置等問題	消防中心與控制中心要設置在一個房間內，控制中心大約10萬M2設置一個，服務中心與控制中心盡量設置在附近，服務中心最好設置在小區中心位置，
項目圖紙出來以后	垃圾房位置、垃圾桶位置設置	設置時考慮垃圾房的異味不影響住戶，方便清運、有排水管道。在項目設計時需要考慮垃圾桶的位置，盡量不要房屋設計好以后再根據現場情況選擇位置。
	雨水收集	對于山體項目、并且有水景的項目，期望能夠設置雨水收集系統，節約費用。
	水景設計、水質處理	考慮人工濕地的循環部分。
	給排水系統	考慮市政給水壓力的波動、排水考慮現場積水的可能。
	管理用房：服務中心、培訓室、倉庫、操作間、值班室 食堂、宿舍	位置和面積的確定。 食堂和宿舍的位置需要考慮對業主的影響。
	配套用房：居委會、社康中心、	按照要求進行對接。
	配套設施：非機動車停放點、公共洗手間	督促設置，尤其是公共洗手間（外包單位使用、業主使用）。

實施時間	控制要點	實施內容
項目圖紙確認以后	需要地產提供項目參數	要求地產提供： 占地面積、建筑面積、綠化面積、水景面積、 住戶戶數、車位數量、房屋類型 電梯數量、供配電設備數量/功率、公共用電功率、
項目開盤前半年（或根據營銷要求）	管理方案包括四部分內容：項目定位、服務模式、服務實施計劃、服務項目、收費標準及服務中心組織架構。 管理費測算：首先確定服務中心各類人員編制，對管理成本進行測算，確定每年總的管理成本，根據項目檔次設定管理費標準，測算服務收入，服務收入與管理成本持平的前提下調整管理費標準。 在開盤前一個月準備前期物業管理服務合同及業主臨時公約。	1、根據項目定位及目標客戶群體特征，確定服務模式及服務的深度、明確客戶服務項目、根據項目規模、檔次及配套管理成本測算管理費收費標準。 2、服務模式確定需考慮與項目營銷概念及項目定位，同時要體現物業管理服務的延伸及對內部管理思路的調整； 3、提出的服務項目需考慮服務中心可操作性及管理風險、資源配置問題； 4、制定服務項目需考慮客戶潛在需求、消費習慣及消費水平。 5、管理成本測算，主要有保安費用、保潔費用、園林綠化景觀費用、公共設施運行維護費用、服務中心綜合費用、稅費及管理傭金。測算成本時充分考慮水系統加壓成本、景觀運行費用及管理難點等存在的隱性成本。 6、前期物業管理服務合同條款需與地產公司營銷、法律部門對接，如車庫、會所權屬，收益分配等?！稑I主臨時規約》與《前期物業管理服務合同》相關條款約定一致性?！稑I主臨時公約》及《前期物業管理服務合同》經公司相關領導手工會簽后提交地產相關部門會簽，會簽完畢組織簽署合同，安排業主臨時公約印刷。
整個階段	前期介入的跟進和落實	按照物業前期介入關注點的要求，督促地產進行實施。
	水電氣配套	1.設備房設置盡量集中、便于維護管理。 2.電表容量與實際負荷相匹配。寫字樓、商鋪按銷售單位配置電表；每層或圍合設工作插座和開關。 3.避免水表、煤氣表安裝在業主私家陽臺上。 4.項目進水管口徑與小區高峰期用水量匹配，根據小區落差考慮市政水壓長期低于0.15Mpa的一樓以上全部采用變頻加壓供水。
	圍墻護欄、支持桿	1.平直、便于安防設施安裝及功能的充分發揮（可否考慮圍墻外圍邊和墻面平直、圍墻頂部有斜面、內高外低），材料考慮容易替換或免維護。 2.圍墻盡量選擇混凝土磚結構、圍墻鐵花考慮容易替換或免維護。使用鋼筋的圍墻，直徑應該大于14厘米。 3.圍墻墻面盡量選用涂料、維護方便。 4.圍墻安裝防爬網。
	外立面管道、欄桿	1.建筑外立面管道、空調百頁（架）、采光井的設置有防止盜竊攀爬的考慮。 2.空調需要安裝集中排水管、排水需要進溝渠、空調排水管可以選用優質PVC管、管徑不小于φ32mm防止堵塞。
	溝渠井蓋	1.溝渠井配置有防震功能的活動井蓋，便于檢修移動，蓋板材料考慮容易替換或免維護。 2.車輛通道上的排水溝蓋堅固耐用，建議采用重型鑄鐵、混凝土板材料。 3.道路上的雨水、污水井蓋盡量設置在道路的兩旁，同時定做成鑄印該項目名稱字樣的井蓋，目的提高質量、便于維護管理，體現萬科精致管理。
	道路	1.路面磚防滑；人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設黑色鵝卵石。 2.在道路周邊、苑內合理的位置設置清潔、綠化澆水取水點。 3.苑內取水點可以設計在雨水珊格井內、便于用水管理。 4.在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設置防撞裝置。
	天面露臺	1.10m2以上公共可上人天臺、露臺設置取水點。
	防火門	1.公共部位防火門鑰匙通用（通鎖）。 2.公共防火門門禁系統電源需要在控制中心單獨控制。
	停車場及出入口	1.人、車出入口數量盡量少，合理設置小區人、車出入口，實行人車分流管理。 2.車庫（場）出入口有減速坡、防滑坡槽和道閘。 3.崗亭設置通透，方便觀察來往車輛和行人，崗亭的大小考慮減少值班人員行走距離。 4.小區出入口車場崗需要安裝車輛出入識別監控系統，提高車輛管理安全系數。 5.車庫出入口有配置反光鏡、監控鏡頭，刷卡處設置伸縮防水雨棚。 6.地下車庫設置足夠大的消防沙池，車庫出入口坡道制作防滑槽。 7.車庫照明為多路或分級控制，如全開、局部開，減少耗電。 8.車庫設置清潔用取水口（最遠距離50米設置一個）及清潔池。 9.室內停車庫墻面及頂全部涂料刷白、有條件的墻面可以制作涂料圖案。
	娛樂設施	1.安裝平穩牢固，符合安全設計規范，并具有安全防護措施和使用說明。 2.娛樂設施的選用建議和物業對接，使娛樂設施更適用、便于今后物業維護更換。 3.室外娛樂場所設置排水口、溝。
	信息欄	在主要出入口設置信息公布欄，在合理位置設置小區平面位置圖、便于拆裝的商戶標識牌。
	非機動車	合理設置非機動車存放點，最好設置在安全員固定崗位附近。
	小區清潔設施	1.小區道路周邊及內部適當位置提前合理設置垃圾箱（桶），包括單元門口、大堂出入口、候梯廳、樓層生活垃圾收集點、地下車庫主要出入口，容量適當，方便投放，不影響附近住戶的生活，外觀與小區風格相匹配，易維護。 2.大廈住宅標準層設置垃圾桶的擺放位置，配置水源及排水設施。 3.有垃圾中轉站，有清洗水源及排水功能和通風設施，大小與小區實際住戶數量相匹配，異味不影響住戶。 4.位置宜設在小區偏僻地帶，大?。?00戶5--7m3標準。 5.地下車庫內合理設置（根據面積，方圓50米內至少有一個）果皮箱及清潔水源，水源處有設置排水、防水設施。
	綠化設施	1.苑內噴灌系統可以根據實際情況安裝1個計量表。 2.綠化樹木種植應該考慮對小區攝像監控鏡頭的影響。
	設備房環境	1.發電機房、高低壓配電房、水泵房、泳池機房、值班室地面鋪設防滑地磚，墻面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。 2.設備房頂無排污管，設置清潔取水點和排水管 3.設備房設置對流通風口。 4.機電設備的運行考慮降噪、減震處理，尤其設置在天臺、標準層的機電設備。 5.特殊設備房設置消防設施如煙感、滅火裝置。
	供配電系統	1.變壓器房設置獨立通風系統，有變壓器溫度自動控制；低壓配電室設置單獨通風系統或配備降溫設備；變壓器超溫報警信號連接到中心。 2.發電機油箱的進油口設置在裝卸位置，方便加油；油箱上設置直徑不小于2寸的到地面的透氣彎管。 3.發電機排煙過濾系統設置自動補水裝置，有水位標識。 4.發電機房有水源和排水設施，發電機在停電時能自動啟動，能試驗自動啟動。機房排風裝置在發電機停機后有延時關閉功能。 5.各種配電箱（柜）鑰匙通用。 6.發電機排煙過濾系統應設置自動補水裝置，且應有水位標識，發電機排煙應不影響小區環境。 7.強弱電井應設置照明，開關在井道內，弱電井內需要設置插座；強弱電井、管道井、水表井的門鎖鑰匙通用。
	給排水系統	1.水泵房控制柜與水泵隔離，柜底高出地面20公分以上。 2.水池水箱設水位標識，高低水位聲光報警信號連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80，水池底做坡面，最低處做60公分直徑、深50公分的潛水坑；進水控制閥門建議選用電動控制蝶閥(實際使用效果很好)。水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗。 3.地下水池到給水泵管道兩側裝閥門，水表、閥門側裝活接。 4.水池底部可以安裝吸水管、泵房內可以安裝道泵、便于水箱清洗。 5.水表房應有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設置檢查口。 6.水泵房控制柜應與水泵隔離且控制柜底部應高于地面20CM。 7.水池、水箱內的爬梯應為不銹鋼設置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼設置，且需上鎖。 8.地下儲水池進水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個電動蝶閥；水池、水箱均應有透明水位標識；同時，應有超高、超低水位聲光報警信號到中心。 9.地下儲水池應分為兩部分，中間設置聯通，每臺生活水泵均可從兩部分水池取水。
	消防系統	1.安全出口，疏散指示燈宜采用發光二級管作為光源。 2.重要設備機房設置消防電話，可與消控中心雙向通話。
	電梯	1.控制中心有電梯的運行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運行及停止。 2.電梯機房排氣扇應設計定時或溫度控制開停、天臺上的電梯機房門，可以考慮設置百葉通風。 3.與中心聯網的轎箱對講、在中心有聲光顯示、便于確認區別（由電梯公司制作）。 4.轎廂風扇要保證轎廂內通風，大廈封閉的電梯廳需設置排風設施。 5.電梯機房應設置通風、降溫設備，風機噪音要考慮，需要安裝一個百葉窗，并安裝應急燈一只；電梯機房內門鑰匙應通用（機房門選用通鎖）。 6.電梯廳自然通風良好、不具備自然通風條件的需要設計通風設施。7.大廈電梯底坑應平整、整潔，并設置排水系統。
	弱電監控系統	1.弱電監控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場人群密集處、事故隱患突發地段、服務中心門口。 2.小區車輛出入口應安裝車場崗識別攝像監控系統。 3.單元門密碼鎖應安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。 4.泳池設計合理的攝像監控鏡頭。
	泳池水景	1.反沖洗的排水管接入污水井、泳池廢水、溢流水可以綜合利用（水景使用、綠化使用。 2.泳池管網設計考慮外露或管道井架空便于維修，在回水的總管處設置一個高質量的總閥門，所有泵均能作為吸塵泵用（需要在相關位置設置閥門）。 3.成人池與兒童涉水池隔開獨立，并連續供水（使用時為生部門要驗收），泳池在報建時一定注明泳池和兒童涉水池的區別、泳池只分深水區、淺水區不分兒童、成人泳池。 4.設置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅,根據泳池大小配置救生圈。 5.泳池的循環管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥門，且排水系統能排干泳池的水，有補水閥門，底部有坡度排水。 6.泳池獨立圍合，入口處設置浸腳池（不小于入口尺寸）（2m*2m*0.3m）便于管理。 7.泳池吸塵口應深入水面不超過30CM，且應根據泳池的大小合理設置吸塵口的數量。
項目交付前	綠化澆灌設置的完善	根據現場的情況設置綠化自動澆灌系統

第三階段：服務中心成立至房屋交付使用

實施時間	控制要點	實施內容
服務中心成立后一個月	移交前期介入工作	1、移交內容包括：前期介入建議書、管理用房數量、位置、前期物業管理方案實施及項目管理難點、解決措施。 2、對于前期介入過程難以處理事項服務中心需及時跟進，直到處理完畢。
	參與項目部現場辦公會議	參與項目現場辦公會議，了解項目交付進度，前期介入問題提交，前期介入問題點跟進與落實。如服務中心較難解決和處理的工程遺留事項。
	與項目部確定管理用房	管理用房的位置、面積、裝修標準按《物業前期介入作業指導書》要求確定。
服務中心成立后兩個月	管理用房裝修（辦公室和員工宿舍）。	1、參與工程監督及竣工驗收，確保管理用房在入伙前一個月全部投入使用。 4、根據人員編制確定安全、保潔、技術等員工宿舍位置、面積（分期開發項目需考慮后期人員增加的住宿要求，需考慮各類人員工作性質合理分配宿舍，避免互相影響），裝修工程最遲在入伙前一個月完成，以便服務中心采購家私、電腦、網絡等。 5、宿舍裝修要求：安全班因三班倒，盡可能將安全班宿舍分為三個，并按住宿人員比例配置沖涼房、廁所位、淋浴頭，購買熱水器等。
服務中心成立后兩個月	籌建食堂	1、確定食堂位置，位置應當有排污、排煙設施，并且避免影響業主日常生活。 2、確定食堂裝修方案，食堂裝修應當考慮操作間方便，儲藏室、就餐區域有相對區域劃分。
項目交付使用前三個月	模擬驗房，收集房屋質量存在問題，跟進返修，水電表核對。	1、分成若干小組，以服務中心技術員或客服中心人員任組長，組織驗房隊伍。具體標準參照《物業公共區域接管驗收標準》驗收。 2、驗房小組記錄現場問題，每天集中交客服返修組，統一安排施工人員處理。 由返修組組織返修工作，并安排相關人員復查。 3、服務中心組織對全部水電表進行檢查和測試，發現有誤應當及時項目或客服中心反饋處理，并要有跟進，保證交付前處理完畢。
項目交付使用前一個月	VI標識制作（包括房屋本體類及服務類標識）	對現場各標識進行登記和匯總，對房屋本體類、物業服務類標識分別登記，，房屋本體類標識報地產項目部審批后制作，物業服務類標識報總部制作。
	滅火器、消防器材等安全設施配置。	1、配電室、發電機房、電梯機房、控制中心、計算機房等重要設備房、辦公室、圖書室、廚房、車庫、倉庫等重要部位應當配置相應種類的滅火器材。員工宿舍應配置必要的消防安全設施。 2、高層大廈每層須配置不少于兩個2KG及以上的輕便滅火器，多層小區每個苑內均應設置滅火器放置點。 3、小區（大廈）須有首層消防設施平面圖，并懸掛于物業本體的適當位置，圖中應標注滅火器、消防栓、水泵接合器等消防設施圖標并與實際情況相符。高層樓宇每層明顯位置必須設置消防疏散示意圖。 4、根據服務中心人員編制情況，制定滅火作戰示意圖。并把將滅火作戰示意圖和消防設備設施清單，懸掛于控制中心?？刂浦行膽斉渲米銐虻南榔鞑牟⒆龊脴俗R。
	聯系電信公司安裝機手放大器，選擇機房，簽定協議，明確費用計量及安裝要求。	1聯系移動（聯通）安裝放大器，選擇合適的位置作為設備機房，約10—15㎡左右，協商場地使用費金額及收取方式并簽訂協議，收費可根據小區用戶數量及覆蓋面積。 2、設備用電須安裝獨立電表，便于計量。 3、室外天線的安裝不得影響外立面的美觀，建議安裝隱蔽天線。 4、在天臺安裝時，盡量避開業主房屋；安裝天線時，一定要考慮天線對人體的輻射，要求對方提供合格證明。
新項目交付使用前1個月	設施設備接管驗收，移交工具、圖紙資料、說明書等齊全。	1、與服務中心工程部一起配合項目部和施工單位與小區設備的移交接管； 2、參照《物業公共區域接管驗收標準》對小區設備進行驗收； 3、發現問題及時記錄，并要求施工單位整改，并跟進整改情況； 4、供配電設計最好分多路控制，配電房內設計要考慮今后的抄表到戶，分表計量。 5、所有設備移交時相關資料必須齊全，配備專用維修工具的設備，工具移交齊全。設備變更圖紙，建立設備維修檔案，便于然后維修養護和資料查詢。
	房屋、鑰匙移交	與項目部移交業主房屋、鑰匙，并建立鑰匙清單。
項目交付使用后三個月	竣工資料的完善與跟進	資料管理員應根據公司體系文件和物業管理部文件要求，編制《物業接管資料清單》，交與地產工程部，接收項目相關竣工資料，并及時跟進資料交接進度。
交付后保修期內	業主房屋質量問題直接由返修組負責處理，公共設施部分由服務中心向返修組反饋，返修組協調施工單位處理。	交付后保修期間，客戶服務中心全面負責業主房屋質量問題返修和公共設施增減工作（包括工程管理和費用管理），地產項目部因擁有各種專業人員提供返修技術支持。在保修期結束前服務中心應當提前知會業主，將存在問題及時反饋安排處理，避免保修期結束后再要求免費維修。
保修期過后	室內維修費用由業主承擔，公共部分維修費用由服務中心負責。	保修期后，維修事務由服務中心牽頭組織，地產工程部提供技術支持。

篇2：物業管理前期介入的作用及其立法意義

　　物業管理前期介入的作用及其立法意義

　　現代高層建筑具有設計復雜，技術含量高，建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業正常使用和發揮功能，對物業實施有效管理需要物業管理企業的前期介入。目前一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業項目實施前期介入管理，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發商給物業管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。

　　一、從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。

　　物業的設計人員不是專業的物業管理者，在項目規劃設計階段，規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能全面考慮后期的物業管理經營中可能出現的問題，或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題，造成物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時由于設計階段與物業的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。

　　在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是1996年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則會與后期使用和經營管理要求就產生距離。作為前期介入該大廈的物業管理公司，積極組織物業管理專業人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統進行了深入細致的調研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，并親臨有關生產廠家進行實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節、更好搞好大廈經營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善。這些項目經同開發商和業主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。

　　物業項目一旦建成，物業管理企業就要天天和此物業打交道，并且要面對所管物業可能發生的各種問題，在關系到切身利益的條件下，它可能比工程監理的要求更嚴格，工作更細致、更周密。在建設施工階段，施工環節多，施工單位參差不齊，設備安裝、管線布置錯綜復雜，對工程質量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關鍵時期，開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業達到優良乃至優質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監控。盡管建設項目都有監理公司監理，但監理公司與開發商往往只注重結構安全等大的質量問題，對物業使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視，而這些卻是物業管理企業在日后的維修養護中必須面對的，通過物業管理企業的前期介入，為以后的維修養護工作省去很多麻煩。

　　現在的物業建設，特別是高層物業建設，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產施工安裝單位尚不很了解和重視物業管理工作的情況下，某些作業者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業管理企業派出專業人員入住樓盤，從業主的角度監督施工單位的各項工作，從物業管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現不利于物業管理的弊端，為業主爭得了良好的.硬件條件。

　　此外，前期介入使物管公司能夠對物業的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴格按照優質工程標準.進行動態監控，在開發商聘有監理公司的情況下，還是發現并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題，這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線布置等多方面?；厝粑飿I管理企業采取提前介入，就可以很好監督和解決此類問題。

　　三、提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規范做好接管驗收工作，確保物業理單位從物業開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。

　　有的開發、設計單位在物業配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發商往往只注重物業.整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。

　　有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使改進發現的問題，避免了扯皮推萎事情的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題，促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。

　　同時，由于有了提前介入，物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數，對物業可能出現的隱患了如指掌;所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節省了費用，也大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期。如果在發展商的授權下，在竣工驗收合同中，發展商全權委托物業管理公司在保修期內代表發展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質量進行監督、協調，確保物業建設質量，物業管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業主提供可靠的服務。

　　此外，物業管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導致的不應有失誤，給業主留下不好的印象。

　　四、前期介入的立法意義

　　實踐證明，讓物業管理單位提前介入物業開發建設，對完善物業功能、確保物業建設質量和順利維護保養等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計飛建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠，致使物業管理行為滯后，給后期物業管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規定所有物業開發建設項目必須有符合一定資質條件的專業物業管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量產生極大的促進作用，其意義將是深遠的。

　　1、法定前期介入能夠進一步促進物業建設質量的提高。

　　如果讓具有一定資質條件的物業管理單位提前介入物業建設項目，那么作為專業的物業管理單位將從規劃、設計階段開始，從物業管理的角度，對開發項目的規劃、設計、建筑、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制，更加確保物業建設質量。

　　2、法定前期介入可以為保證物業建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎。 　　當前，很多物業(特別是老舊物業)的管理服務質量不能令人滿意，其關鍵因素不全是物業管理單位的管理服務水平不高，其設計開發建設質量不符合物業管理的要求，也是影響物業管理服務質量的重要因素。如果有良好的物業管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業管理質量的因素，從而使業主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍，保證物業管理的服務質量才有基礎。

　　3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業建設和管理質量。

　　隨著經濟持續增長，我國每年建設的物業數量相當龐大，然而，從物業管理的角度去考察，真正符合物業管理要求，或者說沒有物業管理服務缺憾的物業并不是全部。這一方面與全國物業管理普及發展的不平衡有關，另一方面與物業設計、建設單位缺乏物業管理意識也很有關。從法規上規定物業管理前期介入，對提高我國物業建設、物業管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業管理發展不平衡的情況下，對加快推行物業管理體制也有極大的推動作用。

篇3：物業管理前期介入內容

　　物業管理前期介入內容

　　一、物業管理前期介入的認識

　　對于一項物業來說，存在著開發--經營--管理三個階段。從形式上看，物業管理是對物業的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付使用時介入即可，并且很多物業管理企業也是這么做的，然而，從物業管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業管理是從傳統的房地產管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業管理一直滯后于規劃設計和施工建設。開發設計是各物業轄區能否形成完整、舒適、便利的功能區域的先天制約因素。

　　以往房地產開發商在規劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯系起來統一規劃，造成建成后物業管理上的矛盾和漏洞。如現在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，既使業主時有抱怨，又使物業管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發商在規劃設計階段就選擇好物業管理企業，即利用物業管理企業的豐富經驗和專業知識對規劃設計提出建議和意見，使規劃設計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎。

　　物業管理是以經濟為手段，從事對物業的使用、保養、維修、經營工作和提供服務，是使物業發揮最佳效應的一種管理形式，它同物業的形成過程即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯系。因此，物業管理應建立追求全過程最佳效益的現代化管理模式，在物業的開發階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經濟發展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項目規劃設計階段就開始關注物業的全過程效益。物業管理是一種對物業全過程的管理，其首要環節即是物業管理的前期介入。

　　這里所說的物業管理前期介入，是指物業管理企業在物業的開發設計階段即介入，從事物業形成前的階段性管理。物業前期管理工作雖然尚未形成對物業運行主體的管理，但是就其管理的內涵分析，它應屬于企業管理的一個管理階段。

　　物業管理前期介入是一種物業管理企業同房地產開發商共同對物業實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產開發商還是物業管理企業都是非常必要的。房地產開發商對物業進行的是硬件建設，物業管理企業對物業進行的是軟件管理。前者是形成物業，后者是發揮物業的功能作用，雖有區別但又相互聯系。對于開發商而言，進行投資決策，規劃設計，選擇適當的地段、房型及附屬設施，并通過施工建造形成物業，其目的是為了增強對業主的吸引力度。尤其在市場經濟大潮中，房地產開發商要保持其產品的競爭力，還必須有超前意識，即從高起點起步，充分考慮人們對房地產品和工作、居住環境需求的不斷變化，不僅要重視物業本身的工程質量，更應該考慮物業的使用功能、小區的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環境、工作或居住的安全舒適與方便等;然而對于業主而言，卻不止于此，業主還將對物業管理進行權衡。從某種意義上講，物業的硬件建設相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。

　　一個物業開發項目需要幾年時間，但其使用時間卻是幾十年，甚至上百年。隨著人們觀念的轉變，業主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業管理進行選擇、評價。在物業開發階段適時地選擇恰當的物業管理企業，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業更符合使用和管理的要求，因此，這是開發商不容忽視的重要環節。對于物業管理企業而言，首先應參與市場競爭以獲取物業的管理權。在同開發商簽訂了物業管理協議書后，即應著手配備與物業相匹配的管理人員，開展各項物業前期階段的管理工作。由于將來的業主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業管理企業”的權利，因此，物業管理企業在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業主的服務需求，能否在業主中樹立良好的、有效的“管家”形象，對于物業管理企業來說是一個把握機會、占領市場的重大問題。毋庸置疑，物業管理前期介入將使硬件建設與軟件建設相得益彰，對物業實行前期管理不僅是物業管理者的需要，同樣也成了房地產開發商的需要，當然更是業主維護自身權利的需要。

　　二、物業管理前期介入的必要性

　　(一)促使物業竣工后返工無望的工程質量難點提前得到妥善解決

　　物業管理的基本職能是代表和維護業主的利益，對所委托的物業進行有效管理。然而在物業管理的實踐中，一些物業的先天缺陷一直困擾著物業管理企業，諸如物業質量、設備性能、設施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業管理企業，而往往在于物業的開發商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業管理過程中將之限制在最小范圍之內，就必須開展物業管理的前期介入，使物業管理前期介入同規劃設計、施工建設同步或交叉進行，這樣既可以反映以后專業化管理得以順利實施的各種需求，又可以從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗和以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題和缺陷，對物業的規劃、設計進行審視，對不適之處提出修改方案，優化、完善設計中的細節，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產開發項目的市場競爭力。

　　(二)物業管理前期介入是對所管物業的全面了解

　　物業管理行為的實質是服務。然而要服務得好，使業主滿意，就必須對物業進行全面的了解。如果物業管理企業在物業交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線定向、設施建設、設備安裝等物業的情況了如指掌。因此，必須在物業的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養護和維修之處提出改進意見，并做好日后養護維修的重點記錄。唯有如此，物業管理企業方能更好地為業主服務。

　　(三)物業管理前期介入是為后期管理做好準備

　　物業管理也是一項綜合管理工程，通過物業管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關系，建立通暢的服務渠道，以充分發揮物業管理的綜合作用。此外，在對物業實體實施管理之前，還應設計物業管理模式，制定相應的規章制度，并協同開發商草擬有關文件制度，籌備成立業主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。物業管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業一旦正式交付驗收，物業管理企業便能有序地對物業實體進行管理。

　　三、物業管理前期介入的內容

　　在物業管理前期介入階段，物業管理企業的管理內容大致可以歸納為以下幾個方面:

　　(一)物業管理企業通過投標來接洽物業管理業務

　　無論物業管理企業是開發商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統組建的，要獲得物業管理業務首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業務。

　　1.進行可行性、可靠性、可盈利性分析?？尚行允侵肝飿I管理企業既要從自身的實際出發，考慮擬接管的物業與本企業的資質等級是否相符，該物業的接管能否發揮本企業的優勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭?？煽啃允侵冈撐飿I的建設是否有保證，開發商的資信條件是否較好并能協作配合，等等。這樣做可避免管理權競爭得手后，由于開發商或建設方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物業管理難以完善，給企業帶來不應有的損失?？捎允侵肝飿I管理企業根據自己的經營目標，測算物業的管理能否給企業帶來正常利潤，或近期雖無利潤但企業能在該地區打開新局面，爭取更多的業務。

　　2.具體測算物業管理費用，并草擬總體管理方案。

　　3.投標競爭、洽談、簽訂物業管理合同(協議)。

　　4.選派管理人員運作物業前期管理。

　　(二)建立與業主或使用人的聯絡關系

　　物業管理的對象是物業，而服務對象則是人，即業主和使用人。因此，物業管理企業既應與第一業主(開發商)共同協商，又要與未來業主或使用人取得聯系，聽取意見。

　　1.聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。

　　2.了解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。

　　3.參與售房部門同業主或使用人簽約，并提供草擬的業主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。

　　(三)察看工程建設現場

　　物業管理前期介入的目的是為以后的管理創造良好的條件，因此，物業管理企業應根據物業管理要求，對物業的規劃設計及建筑施工提出合理化建議。

　　1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。

　　2.對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決辦法。

　　3.在施工現場做好日后養護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。

　　4.參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。

　　(四)設計管理模式，草擬及制定管理制度

　　物業管理企業在前期介入中要根據業主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定相應的規章制度，其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。

　　1.籌建業主管理委員會。

　　2.與開發商一起草擬物業轄區的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施工管理辦法等。

　　3.設置物業轄區的組織機構，規定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業轄區綜合管理辦法等。

　　4.制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。

　　(五)建立服務系統和服務網絡

　　物業管理的專業化、社會化、企業化特征決定了其特定的環境條件，物業管理的成敗在很大程度上取決于物業管理公司與這些環境條件即與社會有關部門相互關系的協調，這里既有行政管理關系，又有經濟關系。

　　1.保安、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同。

　　2.同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門進行聯絡、溝通與協調。

　　3.建立代辦服務項目網絡。

　　(六)辦理移交接管事宜

　　物業管理企業在物業交付使用之前，還要為物業的交接做好準備。

　　1.擬訂移交接管辦法。

　　2.籌備成立業主管理委員會。

　　3.協助和辦理移交接管事項。