某物業前期介入控制程序

　　1.目的

　　規范公司對新項目物業管理前期介入的程序和內容，指導前期介入工作的有效開展。

　　2.范圍

　　適用于各子(分)公司對擬接管物業的前期介入工作。

　　3.職責

　　3.1前期介入小組負責制定前期介入工作計劃，并具體開展前期介入工作。

　　3.2子(分)公司總經理負責組建前期介入小組，并對前期介入工作進行指導和監督。

　　4.方法和過程控制

　　4.方法和過程控制

　　4.1總則

　　4.1.1物業管理前期介入是指公司在接管物業以前，就參與物業的規劃和建設的過程。包括項目決策、規劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等，從物業管理運作和業主使用角度對物業的環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業設計和建造質量，為物業投入使用后的物業管理創造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業主正常入住奠定基礎

　　4.1.2前期介入主要分四個階段實現：項目規劃設計階段、施工圖設計階段、項目施工階段、營銷配合階段，四個主要階段結束后配合開發商進行竣工驗收。

　　4.1.3物業管理前期介入工作必須有計劃、有步驟的進行，做到充分、嚴密、細致。

　　4.2項目規劃設計階段介入

　　4.2.1在項目規劃設計階段，子(分)公司總經理負責組織各業務主管和專業人員對項目規劃設計進行評估。其主要任務是：

　　1)將集團開發的其他樓盤中出現過的問題整理匯總、分析;

　　2)通過調查3個以上當地類似樓盤，收集并分析這些樓盤在規劃及房屋質量方面的通病;

　　3)從物業的使用便利、配套完善的角度提出建議。

　　4.2.2各子(分)物業公司將以上問題整理，并以書面的形式提交給項目開發公司設計部門。

　　4.2.3若該項目尚未組建物業服務機構，則由物業總公司負責項目規劃設計階段介入。

　　4.3施工圖設計階段介入

　　4.3.1在施工圖設計階段，子(分)公司總經理負責組織各業務主管和專業人員對施工圖紙進行審查、討論。其主要任務是：

　　1)從方便業主生活，降低日后物業管理成本的角度，向開發公司設計部門提出合理的建議和意見。

　　2)通過相關項目的調查，總結類似的工程質量問題，如建筑中出現的漏水、墻面冷橋、維護欄的設置等，以便開發公司在設計中關注并避免。

　　4.3.2各子(分)公司根據4.2.2條將施工圖設計中存在的問題以書面的形式提交給項目開發公司設計部門，并與其進行溝通，跟蹤其處理結果。

　　4.4項目施工階段介入

　　4.4.1在項目施工階段，子(分)公司應成立前期介入小組，成員一般為2-5人，專業人員搭配合理，具有水電氣專業知識和良好的溝通技巧，并經過相關工作的培訓。

　　4.4.2前期介入小組的主要任務是：重點掌握隱蔽工程、配套工程關鍵部位的材料選擇和施工質量，及時向開發公司提出改進建議和防治通病的措施，減少業主入伙后投訴數量，為接管驗收做好前期準備工作。

　　4.4.3在項目施工過程，前期介入小組若發現問題應及時以書面的形式向開發公司提出，同時應與開發公司的相關部門及人員溝通，尋求改進措施。

　　4.5營銷配合

　　根據項目開發公司具體提出的配合要求，在物業銷售過程中各子(分)公司有責任提供協助和支持，包括：配合促銷活動的實施、銷售現場秩序維持，以及銷售中心、樣板間的清潔和維護等。

　　4.6竣工驗收

　　4.6.1各子(分)公司應組織相關技術人員協助開發公司完成竣工驗收及檢查工作，及早發現設計、規劃、施工、設備安裝等問題，以備預留充足的返修時間。

　　4.6.2工程管理部應了解工程建設的各個環節，審閱工程檔案資料，實地查驗建筑工程和設備安裝情況，并將發現問題與開發商進行溝通解決。

　　4.7在前期介入過程中，凡物業公司提出的意見和建議均以書面的方式傳遞給開發公司，并指定專人負責跟蹤落實。

　　4.8所有前期介入的資料由子(分)公司綜合管理部統一進行歸案、保存。

　　5.附則

　　5.1總公司綜合管理部負責本程序的解釋和修改。

　　5.2各子(分)公司可根據本程序并結合實際情況制定具體的實施細則，并報總公司備案。

　　5.3本程序自2009年3月1日起生效施行。

篇2：顧問項目物業前期介入控制程序

　　顧問項目物業前期介入控制程序

　　1.0 目的

　　為了公司盡早了解物業項目的設計、施工情況，確保物業項目在接管驗收時能夠達到物業管理所要求的條件，便于管理。

　　2.0 范圍

　　適用于已經簽訂合同尚未入伙的管理項目的管理服務。

　　3.0 職責

　　3.1 商務部負責前期介入階段的接洽、統籌、組織、考察、建議等全方位的工作。

　　3.2 相關單位負責協助商務部進行準備工作。

　　4.0 程序

　　4.1根據合同或開發商的要求，商務部定期或不定期組織公司顧問團赴現場考察，從物業管理的角度提出書面專業建議。各單位應積極配合顧問團的工作。

　　4.2根據合同或開發商的要求，商務部組織教員對開發商前期物管人員、操作層員工及項目銷售人員進行物業管理基礎知識及崗位專業培訓，并安排好具體相關事宜。

　　4.3相關單位應配合開發商樓宇營銷宣傳、推廣的需要，提供企業簡介、主要業績證書、在管物業圖片及資質等級證書等資料。

　　4.4商務部組織相關單位解答開發商提出的關于物業管理相關的法規、政策等問題;提供相關法規、政策文本;從物業管理角度提供專業咨詢、服務，以降低成本，提高效益。

　　4.5在開發商需要對物業設施設備系統進行增加、減少或改動時，商務部組織人員協助開發商進行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統的穩定。

　　4.6根據開發商的要求，在工程施工階段由商務部組織專業人員協助開發商對分項工程(如：設備安裝調試、土建隱蔽工程等)提出缺陷整改建議，確保工程質量。

　　4.7商務部組織專業人員協助開發商對各專業工程、設備設施進行驗收。對不合格處提出整改意見，由開發商責成施工單位進行整改，然后進行復驗，最后協助收集驗收報告。

　　4.8由相關管理處根據物業項目的實際情況編制物業管理方案，內容包括：管理模式、機構設

　　置、擬定人員編制、員工任職條件和素質要求及服務內容、標準。由財務部協助開發商或物管公司測算物管費及制定其他項目收費標準。

　　4.9由工程部等相關單位協助開發商提供日常管理所需設備、材料清單，指導編制對外分包的程序。

　　4.10 財務部協助開發商組建物業公司及資質審辦工作，并提供相應的物業管理資質材料。

　　4.11由相關管理處人員在相關部門的配合下根據開發商的需要以及工程實際進展情況，制定項目管理工作計劃及方案。

　　4.12商務部根據物業項目的工程進度和實際情況，按照合同條款開展其他相關工作。

　　5.0 相關文件與記錄

　　WI/GW 《顧問項目管理手冊》

篇3：物業程序文件:物業前期介入控制工作程序

　　物業程序文件：物業前期介入控制程序

　　1.0目的

　　為了公司盡早了解物業項目的設計、施工情況，確保物業項目在接管驗收時能夠達到物業管理所要求的條件，便于管理。

　　2.范圍

　　適用于已經簽訂合同尚未入住的管理項目的管理服務。

　　3.0職責

　　3.1物業部負責前期介入階段的接洽、統籌、組織、考察、建議等全方位的工作。

　　3.2相關單位負責協助物業部進行準備工作。

　　4.0程序

　　4.1據合同或開發商的要求，物業部定期或不定期組織公司顧問團赴現場考察，從物業管理的角度提出書面專業建議。各單位應積極配合顧問團的工作。

　　4.2據合同或開發商的要求，物業部組織教員對開發商前期物管人員、操作層員工及項目銷售人員進行物業管理基礎知識及崗位專業培訓，并安排好具體相關事宜。

　　4.3有關單位應配合開發商樓宇營銷宣傳、推廣的需要，提供企業簡介、主要業績證書、在管物業圖片及資質等級證書等資料。

　　4.4物業部組織相關單位解答開發商提出的關于物業管理相關的法規、政策等問題；提供相關法規、政策文本；從物業管理角度提供專業咨詢、服務，以降低成本，提高效益。

　　4.5開發商需要對物業設施設備系統進行增加、減少或改動時，工程部組織人員協助開發商進行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統的穩定。

　　4.6據開發商的要求，在工程施工階段由工程部組織專業人員協助開發商對分項工程（如：設備安裝調試、土建隱蔽工程等）提出缺陷整改建議，確保工程質量。

　　4.7物業部組織專業人員協助開發商對各專業工程、設備設施進行驗收。對不合格處提出整改意見，由開發商責成施工單位進行整改，然后進行復驗，最后協助收集驗收報告。

　　4.8管理處根據物業項目的實際情況編制物業管理方案，內容包括：管理模式、機構設置、擬定人員編制、員工任職條件和素質要求及服務內容、標準。由財務部協助開發商或物管公司測算物管費及制定其他項目收費標準。

　　4.9工程部等相關單位協助開發商提供日常管理所需設備、材料清單，指導編制對外分包的程序。

　　4.10財務部協助開發商組建物業公司及資質審辦工作，并提供相應的物業管理資質材料。

　　4.11管理處人員在相關部門的配合下根據開發商的需要以及工程實際進展情況，制定項目管理工作計劃及方案。

　　4.12物業部根據物業項目的工程進度和實際情況，按照合同條款開展其他相關工作。

　　5.0相關文件與記錄

　　5.1《項目管理手冊》