物業管理早期介入對于完善房地產開發、使物業投入使用后便于管理的意義重大，介入的位置和時機則取決于物業管理者豐富的早期介入經驗。本文從電氣、土建、綠化、清潔、安全、水暖等方面，全方位提出住宅小區物業管理早期介入的實施建議。

　　開發商和設計者在開發新的物業時，與日后的管理者所站角度不同。開發商在物業的規劃設計和建造過程中只考慮了房屋和配套設施建設時的質量和投資，而規劃設計人員由于自身專業和角度的局限，在規劃設計中的不足在所難免，由此會帶來設施和設備配置得不完善或不合理，增加了投資，降低了使用效率、影響日后業主的正常生活，增加了物業管理工作的強度和難度等問題。

　　物業管理者作為物業的維護者，在長期的實際工作中對物業可能出現的種種問題比較了解。因此可以代表業主從管理者的角度對即將管理的物業進行審視，及時糾正規劃設計中的不足，更好地滿足業主的使用要求。因此，物業管理早期介入有利于優化設計，完善設計細節。

　　筆者走訪了多家舊小區和新建小區，并根據日常工作經驗從開發成本、物業服務及業主使用功能的角度出發，提出物業管理早期介入的具體介入點，以期有利于物業服務的長遠發展。但所提的建議中并不適用所有小區，僅供參考。

‘電氣’

　　1、建議每幢樓宇應預留空調外機和空調孔位置，并考慮位置的大小和孔洞的位置及外露管的隱蔽處理。

　　理由：市場上的空調外機尺寸大都不一樣，安裝位置如果過小，造成空調外機無法在原位置安裝，業主就會隨意另選位置，開發商補救成本也很大;留有的空調孔的位置不合適，業主為了妥當安裝室內機，只能重新打洞，原來的空調孔就成為外墻上的“疤痕”;連接外機的空調管各式各樣、歪歪斜斜，影響美觀，可以將連接外機的空調管“藏”入墻內，只需要在室內合適位置留有可插式孔洞即可，減少了業主安裝過程中的麻煩，此方法能有效解決亂安空調影響美觀等問題。

　　2、建議室內安裝空氣自動循環系統。

　　理由：安裝此系統能有效地使室內空氣循環，保證室內空氣的新鮮，避免了開窗戶通風造成灰塵、雨水進入到室內，造成給室內污染和經濟損失。另外也防止業主自行安裝此裝置，破壞承重墻體，影響房屋結構安全。特別是燃氣供暖的房屋，此裝置更為重要。開發商冠以“會呼吸的房子”也可以作為銷售的亮點。

　　3、建議設置等電位箱。

　　理由：等電位聯接端子板，可聯結水管、暖氣管、下水道管等各類樓層連通的立管和建筑物內鋼筋，從而避免了因各種原因而引入的電位對人體的意外傷害。2008年長春一小區就曾發生過因開發商未設置等電位箱結果造成一少年洗澡時遭電擊身亡的嚴重事故，其親屬直接追究開發商和施工單位的責任。

　　4、建議設置樓宇門警報系統。

　　理由：很多業主喜歡用雜物將樓宇門別住以方便進出單元門，也有些樓宇門不能完全關閉或者時常虛掩，很容易給樓宇門造成破壞和讓犯罪分子有趁虛而入的機會。樓宇門警報系統可在發現樓宇門超過3分鐘未關閉時，自動發出警報聲音，提醒業主或者中控室，中控室及時通知巡邏的保安進行關閉。(中控室能直接關閉警報系統，如遇到業主搬家等特殊情況時即可。)目前只有些高檔小區采用了此系統。

　　另外樓宇的可視系統建議設置在第二道門上(第一道為門斗)，如果設置在外側，在風吹日曬雨淋的作用下，會縮短可視系統的壽命。

　　5、建議采用人體感應開關。

　　理由：目前采用的樓道燈一般都是聲控和觸點式的開關，存在很多不足，聲控開關會被外面的車鳴聲、鞭炮聲、樓宇門關閉聲等聲音打開，會造成整個樓道的燈一起亮，浪費電力(筆者管理的小區一共有68棟多層樓宇，每棟4個單元，當地的民用電價是0.525元/度，如果按每晚2個單元浪費1度電算，1年就浪費2萬多元);而觸點式開關又不方便拎東西的業主開啟。如果采用人體感應開關，人到哪層哪層的燈就會亮。另外隨著國家電價的不斷調整，建議在所有的路面和樓道燈具上使用節能燈泡。

　　6、建議配置移動通信覆蓋系統。

　　理由：小區地下車庫、電梯、地下室等移動通信盲區容易造成通訊不暢通，應設立移動通信覆蓋系統。

　　7、建議充分考慮弱電箱的合理位置和容量。

　　理由：不能充分考慮弱電箱的合理位置和容量，容易造成各施工單位隨意走明線或者直接在墻上開洞，使兩邊的墻上東一塊、西一塊補丁般地布滿了各種弱電箱子和線管，影響美觀，形成安全隱患。

　　8、建議將部分背景音箱與提示牌合并使用。

　　理由：目前背景音箱和提示牌基本都是分開的，如果將部分背景音箱與提示牌合并使用，既是背景音箱又是提示牌，節約了成本，也簡化了草坪上過多的設施數量，提高美觀度。

　　9、建議園區公告系統和粘貼欄合并使用。

　　理由：物業公司可以在上部電子欄發布各種信息，而下部信息粘貼欄可以讓業主在固定的地方張貼各種信息，以避免隨意粘貼，降低物業管理企業清理的難度。

　　10、建議設置設備監控系統。

　　理由：可以采用集散控制技術對下列部位和設施實施監控：(1)對給排水系統監視，監測蓄水池、生活水箱、集水井、污水井的液位，并對超高、超低液位進行報警，監視生活水泵、消防泵、排水泵、污水處理設備的運行狀態;(2)監控電梯系統，以直觀的動態圖形顯示電梯的層站、運行方向及綜合故障報警;(3)對公共區域的照明(包括道路、景觀、泛光、單元/樓層大堂燈光)設備進行監控，能按設定的時間表自動控制照明回路開/關，監視航空障礙燈的狀態;(4)對地下室、地下車庫通風系統的通風設備進行監控，能按設定的時間表自動控制風機的啟停，監視風機的運行狀態、手/自動開關狀態和故障報警。

　　11、建議設置自動抄表系統或采用IC卡表具。

　　理由：目前東北地區水電的抄表工作還需靠人力，不僅提高了成本，同時因為抄寫時產生錯誤引發了很多糾紛。如果采用自動抄表系統或采用IC卡表具在一定程度上可以減輕相關部門的壓力和避免糾紛。

　　12、建議根據業主的需求設置室內紅外報警系統。

　　理由：在需要防范的區域(如家里的客廳、臥室、走廊等)安裝好探測器之后，如果有盜賊進入防范區域，探測器就會探測到人體紅外線，并立即發射經數字編碼的報警信號，該信號由紅外線報警器接收后，立即發出刺耳的警報聲，驚嚇盜賊，提醒主人，主人可根據紅外線報警器面板上的報警提示燈，明確報警地點，前往抓拿盜賊。報警器還有自動記憶報警時間功能，如果主人沒有在家，則回家后可知道盜賊何時光顧家里。

　　需要提醒的是，對于這些電氣設備，無論選擇哪種設備，必須考慮設備的售后維修服務是否方便，以及是否適宜各地域的實際情況。

‘土建’

　　13、建議商住樓設計門市房單獨的排煙系統。

　　理由：對于商住樓，目前很多門市沒有單獨的排煙系統，如果和住戶共用一個煙道，則會引起業主家串味、串煙等情況。用作飯店的門市，店主們一般自己在附近的外墻上設置各種各樣的鐵制煙囪，直達樓頂，極不美觀，還容易引起樓上住戶部分業主有意見，再者，如果鐵制煙囪在面向樓體一面的接縫處發生漏煙后，油煙就會從墻體滲入業主的室內，在墻面留下油漬(筆者曾經管理的長春市菊苑小區就發生過此類情況)。另外設置在外面的油煙機產生的噪聲也十分擾民。如果設置了單獨的排煙系統，可以讓購房者不再為外煙道設置問題而犯愁，在一定程度上能促進門市物業的銷售。

　　14、建議取消一樓廚房排煙道和廁所排氣道。

　　理由：目前一樓業主裝修的時候一般都將廚房排煙道和廁所的排氣道拆除，將油煙機的管道直接插入二樓的通道內，理由是這兩節過長的通道占用空間的同時也起不到太多的作用，而拆除后也不會對樓體造成威脅和影響排煙。取消通道節約了施工成本也能從人性化的角度為業主使用方便作考慮。

　　15、建議各種管井盡量不要設計在路面上。

　　理由：(1)如果將各種管井設計在路面上，項目在施工的時候就會造成一些重型施工車輛碾壓路面的同時也會對管井造成“致命”的摧毀。(2)即使避開了前面的問題，在業主入住后，管井的井蓋也容易被業主的車輛經常碾壓后破碎，特別是在業主裝修期間尤為嚴重，不斷地更換井蓋，會增加成本，也會造成安全隱患。如果采用鐵制的井蓋，時間久了，各接觸面經磨損后，經車碾壓后則會發出刺耳的噪音。

　　16、建議主路面不要鋪設方磚。

　　理由：方磚的使用壽命不長，經車碾壓后容易破碎。地基下沉后的方磚之間產生縫隙造成方磚松動易積水，濺到行人身上。建議主路還是使用柏油路面。

　　17、建議不要設置過大的直角彎。

　　理由：開發商一般更關心整體美觀效果，但是道路設置是否方便業主、住戶行走則考慮較少，就會出現一些喜歡走“捷徑”的業主，從而造成草坪的破壞。設計的時候一定要依據人的行為軌跡來設置，自然直接，不要過分追求幾何圖案。

　　18、建議設計單獨通往屋頂的通道，方便日后維修。

　　理由：如果沒有設置單獨通往屋頂的通道，維修施工單位進行維修時，就要從頂樓業主家中的陽臺上到屋頂，其一如果業主不在家，就會影響維修工程的進展;其二，從業主家中登上樓頂勢必會引起頂樓業主的反感，不僅影響了正常的維修也可能造成物業管理企業與業主之間的矛盾。

　　19、建議設置會館、幼兒園、購物街并充分考慮合理區位。

　　理由：在保證業主對房屋的正當權益的前提下對外開放這些公共場地，采用內外有別的收費方式“以外養內”，貼補會所運行成本，使業主得到實惠。用經營收入補充會所運行成本的不足，以保證良好的設施維護與服務水準。但一定要考慮區位的合理，如果區位不合理，影響業主的購物，有些房屋區位占優勢的業主很可能發現其他業主的生活需求，在園區內開超市、理發店等，到時候治理的難度非常大。另外在會館中建議提供客房服務，家里短期的客人均可入住，不但保護了主、客雙方的隱私，客人也會覺得很方便，同時對主人而言，由于是請客人住在本小區內，也不失體面。

　　20、建議樓道墻面先不粉刷只做基本處理，或直接鋪設瓷磚。

　　理由：粉刷一新的樓道墻壁往往會在業主裝修期間造成一定的破壞，又找不到當事人，開發企業不得不重新粉刷樓道，加大施工成本。如果在交樓前只進行一次基本的墻面處理，待業主入住率達到一定程度的時候，再進行最后粉刷或者直接鋪設墻面瓷磚，就可以避免上述情況。

　　21、建議盡量不要設計帶露臺的頂樓。

　　理由：(1)帶露臺的平屋頂涉及到防水問題，施工的時候防水沒有處理好，或者頂樓住戶經常使用露臺對防水造成一定的破壞容易引起滲漏(筆者曾管理的咖啡小鎮小區，一期800多戶中就有600多戶露臺出現防水問題)。(2)排水孔的清理難度大，頂樓業主一般不會自行清理排水口，業主不配合或不在家時清理困難，一旦發生堵塞，雨水漫過防水層，直接滲到樓下。(3)容易引起私搭亂建行為，個別業主直接搭建陽光棚，而物業管理企業又沒有執法權進行拆除。

　　22、建議將地下車庫的進出口設置在園區外部。

　　理由：地下車庫的進出口設置在園區外部可以實現人車分流，保障業主安全;有路面停車位的，可以緩解交通高峰期間小區門口的停車壓力及園區的車流量。設置車輛出入管理系統，采用智能卡對出入小區的機動車輛進行管理與計費，并將信息實時送至小區管理中心。

　　23、東北地區建議合理設置冬菜晾曬場地和衣物晾曬裝置。

　　理由：東北地區有存儲冬菜的習慣，而晾曬卻成了難題，業主不得不將冬菜晾曬在草坪上或者路面上。另外東北地區屬于高寒地區，每年的冬天長達半年，一些大件的衣物、被褥容易受潮，有些業主將其晾曬到樹間或者灌木叢上，這些都引發了物業管理公司與業主之間的矛盾。讓開發商單獨拿出一塊地來做冬菜晾曬場似乎不可能。是不是可以在每棟樓前設置一處晾衣物的裝置?長春某小區將每棟樓前的地下車庫的通風口設計成冬菜晾曬場，方便業主的同時也能減少矛盾，很值得借鑒。

　　24、建議設置專門的寵物活動場地。

　　理由：小區里業主養狗的情況很普遍，但狗到處亂跑令物業管理企業頭疼。如果給它們專門設置一個活動場地，同時在里面張貼些寵物知識，提倡業主到專門的場地溜狗，又能增進業主間的交流。

　　25、建議考慮附近泄洪渠、市政污水河的合理位置。

　　理由：附近有泄洪渠、市政污水河的小區，平時小區的污水可以直接排入其中，但如果遇到河水暴漲時，河水的水平面要高于小區污水管道口及小區內的管道，結果造成污水倒灌，而小區的污水也無法排出。筆者管理過的咖啡小鎮小區就發生過此類事情，最后只有將小區路面和下水井高度提高，才得以解決。

　　26、建議設置防水層排氣孔。

　　理由：新建小區的墻體內部一般比較潮濕，屋面鋪設一層柔性防水，潮氣更難排出，致使潮氣一直存留在內部，使屋面一直在潮濕的狀態。

　　27、建議設置管道套管。

　　理由：一些鐵制的管道出現老化需要進行更換時，才發現管道和樓板死死地連接在一起，需要重新將樓板刨開，給更換工作帶來很大的不便，也給業主帶來一定的經濟損失。如果采用套管，就可以避免此類事情的發生。

　　28、建議建設單位預留材料給物業管理企業。

　　理由：讓建設單位將一些特殊的裝飾材料留出一部分，以便于物業管理的維修和更換，如一些彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等。

‘綠化’

　　29、建議充分考慮綠化設計的品種的適宜性。

　　理由：(1)綠化設計時一定要考慮種植的品種是否適宜以后的物業管理，一些喬木成材后會出現一系列問題，建議種植花期比較長或有藥用價值的品種。(2)還要考慮業主的喜好，如有小區主路的兩旁種植的全是松樹，有的業主就感覺好像到了烈士陵園，很不舒服。

　　30、建議充分考慮綠化灌溉時的取水位置。

　　理由：設計者往往只注重大片的草坪設計，卻忽略取水點的合理設置，結果綠化工人要拖著一條很長的水帶進行取水，而拖拽水帶不僅給草坪帶來一定的破壞同時也耗費工人的體力。

　　31、建議充分考慮綠化排水問題。

　　理由：設計者往往只注重綠化草坪等的澆灌工作，而沒有排澇設施的設計。北方夏季常出現暴雨天氣，雨量過大過急或造成草坪出現澇情淹死部分草皮，或出現草坪內水滿后同泥漿一起溢到路面造成泥濘。

‘清潔’

　　32、建議每棟設置清潔用水點。

　　理由：如果沒有設置清潔用水點，保潔員就要從很遠的地方取水，浪費保潔員的體力而且嚴重的影響工作效率，因為時間都耽誤在取水的路上。

　　33、建議設置垃圾中轉站并在小區內設垃圾桶、垃圾車清洗點。

　　理由：將生活垃圾收集并集中放在中轉站后由市政進行清運，就可避免垃圾因無集中點而隨意堆放，造成園區污染。而垃圾桶和垃圾車也要進行定時清理，以保證清潔。

‘安全’

　　34、建議設置管道阻燃圈。

　　理由：筆者走訪了長春多家小區，很少有設置阻燃圈的。目前連接樓上樓下的部位主要是采用PVC材料做成的各個管道，而PVC材料是易燃品，如果在沒有設置阻燃圈的情況下發生火災，很可能因PVC管道發生串連，直至引發全樓大火。

　　35、建議將園區四周柵欄設計成防翻越式。

　　理由：在設置可視對講防盜門、周界防越報警系統、住戶室內緊急報警、門禁管理系統、電子巡更系統，以及在小區出入口、樓宇進出口、停車場/庫出入口、主要通道、(高層住宅)電梯轎廂等重點部位設置相應的探測器或攝像頭的同時，周邊防翻越的設置也是重點，筆者推薦頭部帶釘刺并向外延伸的防護欄設計，或者采用智能型脈沖電子圍欄。

　　智能型脈沖電子圍欄是一種主動防范翻越入侵的圍欄。脈沖電子圍欄由帶脈沖的電子纜線組成，電子纜線產生的非致命脈沖能有效擊退入侵者，延遲入侵時間，不威脅人的性命。擊退入侵的同時把入侵信號發送到安全部門監控設備上，以保證管理人員能及時了解報警區域的情況，快速作出處理。易于施工，不需焊接，不會受到侵蝕。

　　36、建議設置路口多功能反光鏡。

　　理由：小區內的直角彎往往制造很多“盲點”，容易發生事故，在路口設置多功能反光鏡，可以避免事故的發生，又可以作為廣告牌。

‘水暖’

　　37、建議將排水管直接導入地下蓄水池通道或污水井通道。

　　理由：現在很多小區設計的時候只將排水管安裝在離散水30厘米的位置，這樣會造成：(1)雨水直接流經散水下面進入地基，造成散水出現斷裂、下沉等情況，也會給地基帶來威脅;(2)雨水沖擊散水的同時也會產生一定的噪音，影響1樓的住戶;(3)流入地基的水，容易使一樓受潮。將排水管直接導入地下蓄水池通道流入地下蓄水池，可用于今后物業管理綠化、保潔、辦公等用水，節約成本。

　　38、建議采用掛式太陽能進行熱水供應和取暖。

　　理由：采用掛式太陽能進行熱水供應和取暖，在節約資源的同時也給業主帶來實惠，一次投入終身受益(就東北地區而言每年業主都要交納不菲的供熱費用)，避免了業主因安裝太陽能與物業管理公司發生的糾紛，同時也絕對是開發商的一大賣點。

　　39、建議安裝溫度調節閥和溫度計量收費裝置。

　　理由：供熱條件很好的小區，造成業主家中室內溫度非常高，不得不在冬天開窗進行降溫。平時供暖往往只注意了溫度是否達標，而忽略了溫度太高也會帶來不便，如果安裝溫度調節閥，業主、用戶可以根據自己的需要隨意調節室內溫度，并計量收費。

　　40、建議在施工完畢時將所有的下水管口封閉。

　　理由：管道內有水泥等雜物造成堵塞，無法判斷是業主裝修期間造成的還是施工單位的責任，并且提高了維修成本。經嚴格的驗收后，及時地封閉管口，可避免上述情況。

‘其他方面’

　　41、建議安裝煙道助力系統。

　　理由：高層建筑由于煙道過長，排煙效果不理想，容易造成串煙、串味。由于此裝置不需要電力，完全借助風力使其自動旋轉以達到助力排煙的良好效果，使煙道內的油煙及時排出，既節能又環保。

　　42、建議不要設置玻璃制品的雨搭、地下車庫頂棚等。

　　理由：玻璃制品受力不均易碎，不好清潔，也容易被高空墜物或拋物行為造成破碎和傷人，而追究責任卻是很大的難題。開發商可以免費為業主提供一種固定式紗窗，在一定程度上就能杜絕高空拋物行為。

　　43、建議設置多功能信報箱。

　　理由：有的業主有看報的習慣，有的業主喜歡喝鮮牛奶，這樣就容易造成業主在墻上設置了各式各樣的報箱和奶箱，使墻面凌亂不堪。多功能信報箱的作用是將報箱和奶箱的功能結合成一體，這樣就很容易解決上述問題，另外還可以當成小型的儲物箱使用。

　　44、建議充分考慮停車位、車棚的數量。

　　理由：如果遇到無車輛停放點或泊車位不夠等情況，業主就會亂停車或將自行車、電動車放在樓道內，給物業管理公司帶來許多棘手問題，所以設計時候一定要考慮私家車越來越多以及自行車、電動車停放等因素。

　　45、建議將水景的泵池設計在水景外部。

　　理由：水面不清潔會造成水泵維護不便，所以泵池一定要設在水景的外面。同時水景一定要流動，不然只是死水一潭。水中不建議安裝燈具，日久天長，容易發生進水、生銹和漏電等情況。

　　46、建議各單元的天然氣、自來水、暖氣的主閥門不要設置在一樓室內。

　　理由：(1)業主裝修時將主閥門封閉，無法開啟，而拆卸裝修又會造成經濟損失。(2)如果業主常年出差，就會造成整個單元無法正常用氣和維修。建議將此閥門設計在樓道內，只能由專門鑰匙才能開啟或關閉。

　　47、建議給在湖邊或池塘邊的樓宇安裝滅蚊燈或種植驅蚊草。

　　理由：水中容易滋生蟲蚊，特別是在夏天。如果在湖邊或池塘邊種植些驅蚊的植物或安裝驅蚊燈，就可以避免因蚊蟲給周邊業主帶來的苦惱，也體現了人性化服務的理念。

　　48、建議將廣場附近的垃圾桶和景觀花架合并使用。

　　理由：小區廣場的垃圾桶和景觀花架一般都單獨使用，如果設計時將兩者功能結合，就不用單獨購買，既經濟又實惠。

　　由于前期介入有利之處在于規劃施工階段對物業的使用情況進行把關，所以必須重視物業管理的早期介入。

篇2：物業管理前期介入的作用及其立法意義

　　物業管理前期介入的作用及其立法意義

　　現代高層建筑具有設計復雜，技術含量高，建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業正常使用和發揮功能，對物業實施有效管理需要物業管理企業的前期介入。目前一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業項目實施前期介入管理，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發商給物業管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。

　　一、從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。

　　物業的設計人員不是專業的物業管理者，在項目規劃設計階段，規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能全面考慮后期的物業管理經營中可能出現的問題，或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題，造成物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時由于設計階段與物業的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。

　　在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是1996年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則會與后期使用和經營管理要求就產生距離。作為前期介入該大廈的物業管理公司，積極組織物業管理專業人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統進行了深入細致的調研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，并親臨有關生產廠家進行實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節、更好搞好大廈經營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善。這些項目經同開發商和業主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。

　　物業項目一旦建成，物業管理企業就要天天和此物業打交道，并且要面對所管物業可能發生的各種問題，在關系到切身利益的條件下，它可能比工程監理的要求更嚴格，工作更細致、更周密。在建設施工階段，施工環節多，施工單位參差不齊，設備安裝、管線布置錯綜復雜，對工程質量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關鍵時期，開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業達到優良乃至優質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監控。盡管建設項目都有監理公司監理，但監理公司與開發商往往只注重結構安全等大的質量問題，對物業使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視，而這些卻是物業管理企業在日后的維修養護中必須面對的，通過物業管理企業的前期介入，為以后的維修養護工作省去很多麻煩。

　　現在的物業建設，特別是高層物業建設，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產施工安裝單位尚不很了解和重視物業管理工作的情況下，某些作業者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業管理企業派出專業人員入住樓盤，從業主的角度監督施工單位的各項工作，從物業管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現不利于物業管理的弊端，為業主爭得了良好的.硬件條件。

　　此外，前期介入使物管公司能夠對物業的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴格按照優質工程標準.進行動態監控，在開發商聘有監理公司的情況下，還是發現并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題，這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線布置等多方面?；厝粑飿I管理企業采取提前介入，就可以很好監督和解決此類問題。

　　三、提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規范做好接管驗收工作，確保物業理單位從物業開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。

　　有的開發、設計單位在物業配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發商往往只注重物業.整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。

　　有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使改進發現的問題，避免了扯皮推萎事情的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題，促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。

　　同時，由于有了提前介入，物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數，對物業可能出現的隱患了如指掌;所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節省了費用，也大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期。如果在發展商的授權下，在竣工驗收合同中，發展商全權委托物業管理公司在保修期內代表發展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質量進行監督、協調，確保物業建設質量，物業管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業主提供可靠的服務。

　　此外，物業管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導致的不應有失誤，給業主留下不好的印象。

　　四、前期介入的立法意義

　　實踐證明，讓物業管理單位提前介入物業開發建設，對完善物業功能、確保物業建設質量和順利維護保養等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計飛建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠，致使物業管理行為滯后，給后期物業管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規定所有物業開發建設項目必須有符合一定資質條件的專業物業管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量產生極大的促進作用，其意義將是深遠的。

　　1、法定前期介入能夠進一步促進物業建設質量的提高。

　　如果讓具有一定資質條件的物業管理單位提前介入物業建設項目，那么作為專業的物業管理單位將從規劃、設計階段開始，從物業管理的角度，對開發項目的規劃、設計、建筑、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制，更加確保物業建設質量。

　　2、法定前期介入可以為保證物業建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎。 　　當前，很多物業(特別是老舊物業)的管理服務質量不能令人滿意，其關鍵因素不全是物業管理單位的管理服務水平不高，其設計開發建設質量不符合物業管理的要求，也是影響物業管理服務質量的重要因素。如果有良好的物業管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業管理質量的因素，從而使業主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍，保證物業管理的服務質量才有基礎。

　　3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業建設和管理質量。

　　隨著經濟持續增長，我國每年建設的物業數量相當龐大，然而，從物業管理的角度去考察，真正符合物業管理要求，或者說沒有物業管理服務缺憾的物業并不是全部。這一方面與全國物業管理普及發展的不平衡有關，另一方面與物業設計、建設單位缺乏物業管理意識也很有關。從法規上規定物業管理前期介入，對提高我國物業建設、物業管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業管理發展不平衡的情況下，對加快推行物業管理體制也有極大的推動作用。

篇3：物業管理前期介入內容

　　物業管理前期介入內容

　　一、物業管理前期介入的認識

　　對于一項物業來說，存在著開發--經營--管理三個階段。從形式上看，物業管理是對物業的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付使用時介入即可，并且很多物業管理企業也是這么做的，然而，從物業管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業管理是從傳統的房地產管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業管理一直滯后于規劃設計和施工建設。開發設計是各物業轄區能否形成完整、舒適、便利的功能區域的先天制約因素。

　　以往房地產開發商在規劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯系起來統一規劃，造成建成后物業管理上的矛盾和漏洞。如現在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，既使業主時有抱怨，又使物業管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發商在規劃設計階段就選擇好物業管理企業，即利用物業管理企業的豐富經驗和專業知識對規劃設計提出建議和意見，使規劃設計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎。

　　物業管理是以經濟為手段，從事對物業的使用、保養、維修、經營工作和提供服務，是使物業發揮最佳效應的一種管理形式，它同物業的形成過程即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯系。因此，物業管理應建立追求全過程最佳效益的現代化管理模式，在物業的開發階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經濟發展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項目規劃設計階段就開始關注物業的全過程效益。物業管理是一種對物業全過程的管理，其首要環節即是物業管理的前期介入。

　　這里所說的物業管理前期介入，是指物業管理企業在物業的開發設計階段即介入，從事物業形成前的階段性管理。物業前期管理工作雖然尚未形成對物業運行主體的管理，但是就其管理的內涵分析，它應屬于企業管理的一個管理階段。

　　物業管理前期介入是一種物業管理企業同房地產開發商共同對物業實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產開發商還是物業管理企業都是非常必要的。房地產開發商對物業進行的是硬件建設，物業管理企業對物業進行的是軟件管理。前者是形成物業，后者是發揮物業的功能作用，雖有區別但又相互聯系。對于開發商而言，進行投資決策，規劃設計，選擇適當的地段、房型及附屬設施，并通過施工建造形成物業，其目的是為了增強對業主的吸引力度。尤其在市場經濟大潮中，房地產開發商要保持其產品的競爭力，還必須有超前意識，即從高起點起步，充分考慮人們對房地產品和工作、居住環境需求的不斷變化，不僅要重視物業本身的工程質量，更應該考慮物業的使用功能、小區的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環境、工作或居住的安全舒適與方便等;然而對于業主而言，卻不止于此，業主還將對物業管理進行權衡。從某種意義上講，物業的硬件建設相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。

　　一個物業開發項目需要幾年時間，但其使用時間卻是幾十年，甚至上百年。隨著人們觀念的轉變，業主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業管理進行選擇、評價。在物業開發階段適時地選擇恰當的物業管理企業，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業更符合使用和管理的要求，因此，這是開發商不容忽視的重要環節。對于物業管理企業而言，首先應參與市場競爭以獲取物業的管理權。在同開發商簽訂了物業管理協議書后，即應著手配備與物業相匹配的管理人員，開展各項物業前期階段的管理工作。由于將來的業主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業管理企業”的權利，因此，物業管理企業在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業主的服務需求，能否在業主中樹立良好的、有效的“管家”形象，對于物業管理企業來說是一個把握機會、占領市場的重大問題。毋庸置疑，物業管理前期介入將使硬件建設與軟件建設相得益彰，對物業實行前期管理不僅是物業管理者的需要，同樣也成了房地產開發商的需要，當然更是業主維護自身權利的需要。

　　二、物業管理前期介入的必要性

　　(一)促使物業竣工后返工無望的工程質量難點提前得到妥善解決

　　物業管理的基本職能是代表和維護業主的利益，對所委托的物業進行有效管理。然而在物業管理的實踐中，一些物業的先天缺陷一直困擾著物業管理企業，諸如物業質量、設備性能、設施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業管理企業，而往往在于物業的開發商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業管理過程中將之限制在最小范圍之內，就必須開展物業管理的前期介入，使物業管理前期介入同規劃設計、施工建設同步或交叉進行，這樣既可以反映以后專業化管理得以順利實施的各種需求，又可以從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗和以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題和缺陷，對物業的規劃、設計進行審視，對不適之處提出修改方案，優化、完善設計中的細節，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產開發項目的市場競爭力。

　　(二)物業管理前期介入是對所管物業的全面了解

　　物業管理行為的實質是服務。然而要服務得好，使業主滿意，就必須對物業進行全面的了解。如果物業管理企業在物業交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線定向、設施建設、設備安裝等物業的情況了如指掌。因此，必須在物業的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養護和維修之處提出改進意見，并做好日后養護維修的重點記錄。唯有如此，物業管理企業方能更好地為業主服務。

　　(三)物業管理前期介入是為后期管理做好準備

　　物業管理也是一項綜合管理工程，通過物業管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關系，建立通暢的服務渠道，以充分發揮物業管理的綜合作用。此外，在對物業實體實施管理之前，還應設計物業管理模式，制定相應的規章制度，并協同開發商草擬有關文件制度，籌備成立業主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。物業管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業一旦正式交付驗收，物業管理企業便能有序地對物業實體進行管理。

　　三、物業管理前期介入的內容

　　在物業管理前期介入階段，物業管理企業的管理內容大致可以歸納為以下幾個方面:

　　(一)物業管理企業通過投標來接洽物業管理業務

　　無論物業管理企業是開發商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統組建的，要獲得物業管理業務首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業務。

　　1.進行可行性、可靠性、可盈利性分析?？尚行允侵肝飿I管理企業既要從自身的實際出發，考慮擬接管的物業與本企業的資質等級是否相符，該物業的接管能否發揮本企業的優勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭?？煽啃允侵冈撐飿I的建設是否有保證，開發商的資信條件是否較好并能協作配合，等等。這樣做可避免管理權競爭得手后，由于開發商或建設方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物業管理難以完善，給企業帶來不應有的損失?？捎允侵肝飿I管理企業根據自己的經營目標，測算物業的管理能否給企業帶來正常利潤，或近期雖無利潤但企業能在該地區打開新局面，爭取更多的業務。

　　2.具體測算物業管理費用，并草擬總體管理方案。

　　3.投標競爭、洽談、簽訂物業管理合同(協議)。

　　4.選派管理人員運作物業前期管理。

　　(二)建立與業主或使用人的聯絡關系

　　物業管理的對象是物業，而服務對象則是人，即業主和使用人。因此，物業管理企業既應與第一業主(開發商)共同協商，又要與未來業主或使用人取得聯系，聽取意見。

　　1.聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。

　　2.了解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。

　　3.參與售房部門同業主或使用人簽約，并提供草擬的業主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。

　　(三)察看工程建設現場

　　物業管理前期介入的目的是為以后的管理創造良好的條件，因此，物業管理企業應根據物業管理要求，對物業的規劃設計及建筑施工提出合理化建議。

　　1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。

　　2.對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決辦法。

　　3.在施工現場做好日后養護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。

　　4.參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。

　　(四)設計管理模式，草擬及制定管理制度

　　物業管理企業在前期介入中要根據業主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定相應的規章制度，其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。

　　1.籌建業主管理委員會。

　　2.與開發商一起草擬物業轄區的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施工管理辦法等。

　　3.設置物業轄區的組織機構，規定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業轄區綜合管理辦法等。

　　4.制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。

　　(五)建立服務系統和服務網絡

　　物業管理的專業化、社會化、企業化特征決定了其特定的環境條件，物業管理的成敗在很大程度上取決于物業管理公司與這些環境條件即與社會有關部門相互關系的協調，這里既有行政管理關系，又有經濟關系。

　　1.保安、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同。

　　2.同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門進行聯絡、溝通與協調。

　　3.建立代辦服務項目網絡。

　　(六)辦理移交接管事宜

　　物業管理企業在物業交付使用之前，還要為物業的交接做好準備。

　　1.擬訂移交接管辦法。

　　2.籌備成立業主管理委員會。

　　3.協助和辦理移交接管事項。