小區常見維修問題與解決對策

　　住宅小區內分布著供熱、給排水、供電、供氣、通訊、有線電視等企業的設備設施，他們每年都要對其進行維修、養護、對于存在問題較多或者為了適應發展的需要還要對其進行改造，由于沒有全面、協調、統籌兼顧，或者工作不到位，給物業管理造成了不便。本文結合與上述相關企業打交道的經驗，找出問題癥結，以減少損失。

　　問題一:硬鋪裝問題

　　現象:硬鋪裝上的污漬和塌陷的硬鋪裝

　　原因:污漬的產生，一是給排水公司每年都要對排水檢查井至少清淤一次，清出的雜物先放在硬鋪裝上，然后再清運，或者是排水檢查井堵塞，污水外溢留下污漬：二是熱力公司在處理管道堵塞或者是跑冒滴漏時排泄出的采暖水流到硬鋪裝上，由于采暖水中含有鐵銹和其他雜質，因此水的顏色呈紅褐色，在硬鋪裝上留下污漬;塌陷的原因，一是由于敷設在硬鋪裝下的供熱管線或給排水管線滲漏對硬鋪裝基礎的浸泡和沖刷;二是由于供熱管線、給排水管線、通信管線等改造后，回填土未按操作規程夯實，尤其是在冬季施工改造中，由于土處于冰凍狀態，經過季節的溫度變化或供熱管線的溫度變化影響，回填的凍土化成松土，以及夏季的雨水浸泡回填土等造成的，蜂巢物業網首發。

　　對策:一、硬鋪裝污漬的預防:排水清淤時雜物不落地直接清運到車上，供熱的采暖水直接排泄到排水檢查井內;發現跑冒滴漏及時通知相關企業處理;二、硬鋪裝塌陷的預防:一是發現跑冒滴漏及時通知相關企業處理，減少對硬鋪裝的浸泡和沖刷;二是在硬鋪裝施工時要按操作規程夯實，并且在次年經過雨季之后再次夯實，或者回填采用風沙。

　　問題二:道路問題

　　現象:道路塌陷和夏季道路積水、冬季積冰。

　　原因:供熱管線、通訊線路、給排水管線改造需要穿過道路，對原來的路面破壞后回填土未夯實，或者夯實后受雨季和季節的溫度變化或供熱管線的溫度變化影響，造成了塌陷;由于小區內道路處于低處，當給排水管線、排水檢查井、供熱管線發生跑冒滴漏或者采暖管線檢修、清洗時，排出的水都會淌到路面上來，夏季出現積水，冬季沒有來得及處理，水凍成冰，給業主的出行帶來不便。

　　對策:一、采用頂管技術可以減少道路塌陷;對道路破壞面積較小的，可以采用現澆的混凝土水泥路面，回填要夯實并且道路施工的當年不能直接抹水泥路面，要等到次年雨季過后再次夯實才能抹水泥;如果穿過道路的管道面積較大，在恢復時直接回填或者砌筑地溝，應該采用預制混凝土路面，便于日后的維修養護;二、熱力、給排水企業做好日常維修養護和巡檢工作，把問題消滅在萌芽狀態，發生跑冒滴漏后物業管理企業及時通知相關企業來處理。

　　問題三:散水坡問題

　　現象:散水坡起鼓、塌陷。

　　原因:起鼓主要是由于供電管線(電纜線)、供熱管線、給排水管線改造施工結束后恢復的散水坡沒有伸縮縫，因熱脹冷縮所造成;塌陷主要是由于恢復時未按改造要求施工，只是用原有的土回填，經過雨季滲水和經過季節的溫度變化或采暖管線的溫度變化影響，造成了塌陷。

　　對策:一是恢復時必須要留伸縮縫，伸縮縫內應填瀝青膠泥或瀝青麻絲;并且伸縮縫的位置要避開落水管的位置;二是要嚴格按照設計施工:在素土的基礎上，鋪100至200毫米厚夯實的3:7灰土，上面再打40毫米厚1:2:4細石混凝士，撒1:1水泥砂壓實抹光，來源蜂巢物業論壇。

　　問題四:護欄問題

　　現象:挖出護欄基礎、割斷護欄。

　　原因:由于供熱管線、給排水管線改造，或者處理滲漏時，管線上面有護欄，需要找出管線的所在位置，就要破壞護欄基礎挖溝坑，這樣就要把基礎挖出來，護欄相應地要割斷。

　　對策:一、施工改造時采用頂管技術可以減少對護欄基礎和護欄的破壞，減少恢復時不必要的損失;二、對于處理滲漏時必須要挖坑的，改造企業對破壞的護欄基礎和護欄要重新恢復。

　　問題五:避雷問題

　　現象:避雷測試時電阻達到無窮大，并且發生過雷擊損壞女兒墻墻角的事故。

　　原因:避雷網測試正常的允許電阻應該在30歐姆以內，出現無窮大是由于在采暖或通訊改造過程中對埋地的避雷網中角鐵破壞，從而造成避雷失去作用，在雨季造成雷擊事故。

　　對策:挖到地下的避雷網處，需重新焊接恢復正常，經過重新測試合格方可回填。

　　問題六:電纜線問題

　　現象:埋地電纜線有長2米左右裸露在草坪中，以及將電纜線固定在外墻上。

　　原因:供電企業未遵守以下施工規定:埋地電纜線至少要在地表面0.7米以下，而且要用風沙做墊層，電纜線上面要用保護蓋板或采取其他措施。供電企業實際施工只埋深在30厘米左右，上面根本就沒有采取措施，在種樹或其他施工時，需要挖一些草坪中的土，于是就把埋深不夠的電纜線挖出來裸露在草坪上，這樣若電纜線被弄壞將會有漏電安全隱患;供電企業在處理單元與單元間電纜線短路問題時，由于很難在短時間內抽出來重新換線，為了解決用戶用電的燃眉之急，于是就廢棄原來的電纜線，重新在外墻上跑明電纜線。

　　對策:一、物業管理企業發現后，要采取一定的保護措施，并且要及時通知供電企業，要求供電企業或者對電纜線采用地溝敷設或者直埋在地表面0.7米以下，并且要做好墊層和頂層的保護;二是作為應急的明電纜線存在安全隱患、影響環境美觀，必須要把原來的電纜線抽出來，換上新的電纜線。

　　問題七:通訊施工后地下室滲水問題

　　現象:通訊施工后地下室在下雨后出現滲水。

　　原因:通訊施工過程中破壞了地下室外墻防水層，在恢復的過程中沒有把挖開的散水坡和路面恢復，而只是簡單回填。下雨時，雨從回填土直接滲入到地下室外墻處，由于防水層被破壞，從而雨水滲入到地下室。

　　對策:一是修復好地下室外墻的防水層;二是夯實基礎后抹好散水坡和相臨的路面。

　　問題八:草坪和樹木問題

　　現象:施工改造時造成草坪和樹木死亡。

　　原因:供熱管網、通訊管網、給排水管網的改造，或者處理故障時需要經過草坪，一般要挖地溝，由于沒有對草坪和樹木采取有效保護措施，這樣就造成草坪和樹木的死亡。

　　對策:對于草坪應該是從原來的根部以下整體移走，就近栽種，改造結束后再回移;對于樹木要分季節，若是在冬季、秋季和春季可以采用在其根部涂凡士林等做保護，移種他處;而對于夏季施工則需要提前在春季就要把樹移走，否則夏季移種樹木很難成活，待施工結束，在適宜的季節回移到原處。

　　問題九:檢查井蓋問題

　　現象:破損或丟失的檢查井蓋，給業主出行造成了安全隱患。

　　原因:住宅小區內分布著給排水、供熱、通信等檢查井井蓋，破損的原因，一是由于年久老化造成;二是由于小區內車輛扎壓造成。丟失主要是由于原來檢查井多采用鑄鐵井蓋，近年來鐵的價格上漲，時有被偷盜的事件發生。

　　對策:對于老化及車輛扎壓造成破損井蓋，物業要先采取一定防護措施避免發生安全問題，然后再及時通知相關企業進行更換;并且要做好日常物業管理中的車輛停放管理，減少和避免壓壞檢查井蓋。對于丟失的問題，一是加強保安的看護力度，二是把鑄鐵井蓋更換成橡膠井蓋。

　　問題十:供熱閥組間內外墻皮脫落問題

　　現象:供熱閥組間內外墻皮脫落。

　　原因:冬季供暖期間，供熱閥組間內，供回水閥門因盤根松動造成跑水，由于閥組間內溫度較高，使水蒸發成水蒸氣，一方面閥組間內墻吸收水份，內墻因干縮裂縫產生脫落，磚墻繼續吸收水蒸氣，并且由于磚與磚之間的砂漿不飽滿，以及磚墻自身的吸水性，二者綜合長時間作用，使水蒸氣逐漸洇透到外墻;另一方面由于閥組間的水蒸氣從閥組間的門縫串到樓道，對閥組間外墻侵蝕，內外作用，使外墻因干縮裂縫，產生脫落。

　　對策:一是供熱企業做好夏季檢修，加固好閥門盤根;二是物業管理人員發現閥組間有滲漏或跑水現象，及時通知供熱企業處理。

　　問題十一:樓道的潮氣和異味問題

　　現象:冬季樓道內有明顯潮氣和異味。

　　原因:主要是因位于樓房中間的采暖地溝內有存水。地溝內水的產生，一是排水檢查井因堵塞而跑水;二是夏季的雨水;三是供熱管線的跑冒滴漏產生的水，流入到地溝內，因冬季分布在地溝內的供熱管線散熱后，地溝內的水被加熱變成水蒸氣后從閥組間的采暖供回水立管縫溢出，然后從閥組間門冒出來，產生了明顯潮氣和異味。

　　對策:一是通過巡檢和定期檢修等措施有效控制給排水和供熱企業的管線和檢查井的跑冒滴漏，小區內要有完備的雨排系統，對雨水合理疏導，避免水流入到地溝內;二是在供暖前供熱企業要對地溝進行檢查，發現有存水要用水泵抽干。

　　問題十二:樓道配電箱問題

　　現象:在二層樓道掛著一個大的配電箱。

　　原因:供電企業為了對單元內用戶用電統一控制和管理的方便，把原來分布在各樓層的分配電箱取消，統一改到二層的一個大配電箱。由于配電箱是固定在二樓墻壁上，對于物業管理存在以下弊端:配電箱高不便檢修、增加了清潔員清潔的工作量，而且在清潔配電箱時還有一定的安全隱患、占用了樓道的空間，造成視覺污染。

　　對策:一是合理布置配電箱的高度，一般下邊高度50厘米，上邊高度180厘米，便于檢修和抄表;二是把配電箱鑲嵌在墻壁內。

　　問題十三:樓道內的布設線路問題

　　現象:樓道內的墻壁上星羅棋布地固定著各種線路，造成視覺污染。

　　原因:建于上個世紀八十和九十年代的一些樓房，由于當時的設計沒有充分考慮到日后發展需要，在墻壁內沒有預留出一些線槽，后來的改造也沒有在墻壁上重新埋線槽，所以出現了樓道內的閉路線、電話線、電子門專用線、上寬帶專用線等用明線槽布設在樓道的墻壁上。

　　對策:統一規劃在墻壁預埋一定管徑的主線槽和到各戶的支線槽，把上述的一些線路集中于此。

篇2：淺析住宅專項維修資金會計核算管理的問題與對策

　　淺析住宅專項維修資金會計核算管理的問題與對策

　　結合江蘇省淮安市主城區維修資金代(監)管實際工作，聯系分析淮安市縣(區)維修資金會計核算管理的情況，以***為指導，以促使維修資金會計核算管理工作逐步完善、規范為目的，提出對策建議。

　　住宅專項維修資金(簡稱維修資金)，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造的資金。是解決住宅物業(房屋)共用部分、共用設施設備規范管理、長效養護的主要資金保障。對于管好用好維修資金，確保業主合法權益，維修資金的會計核算管理工作具有十分重要的作用，必須引起各級維修資金代(監)管部門的高度重視。

　　一、維修資金會計核算的現狀

　　淮安市從1993年開始歸集房改房10%維修資金，新建房維修資金工作于1997年啟動實施，1999年收繳工作步入正常。近年來，隨著維修資金總量逐年增大，在規范管理中出現一些問題，如：維修資金代(監)管機構不健全、不統一，會計核算管理不到位，部分縣(區)尚未設立專門維修資金管理機構和人員。截至目前，淮安市共計7個縣(區)單位對維修資金實施管理。其中建立專門機構，配置專門人員的有主城區(清河、清浦)、洪澤、金湖等單位，其余均在房管、財政等部門科室代管。因而沒有專職會計核算管理人員，會計核算管理制度不健全，信息化、規范化管理程度低。歸集階段產生的收益分配沒有明確規定，資金使用環節多、使用難，增值的途徑少，易受行政干預，個別地方發生挪用資金等情況。

　　二、維修資金會計核算建賬不規范

　　(一)維修資金混淆建賬核算

　　存在維修資金與售房款同賬核算;維修資金核算業務與管理單位日常財務同賬核算;業主新建房維修資金與單位房改房維修資金同賬核算，有的只作簡單掛賬等。不利于維修資金會計核算和記賬到戶的實現。

　　(二)會計科目設置隨意性較大

　　各地區維修資金的會計制度執行和會計核算科目使用，大多是根據管理單位的性質、會計人員業務素質和工作習慣設置的，沒有規范統一的維修資金會計核算方法，不能反映維修資金的繳存、支取、使用分攤、收益分配，不利于管理和監督。有關的維修資金匯總信息只是部分體現在一些統計報表里，遠不能滿足維修資金規范管理的需要。

　　(三)記賬、結賬不符合規定，手續不清

　　有的單位不按記賬憑證和科目匯總表分別登記總賬和明細賬，以致于賬賬不符。有的單位結賬不規范，或單位會計年末根本就不結賬，不能從賬面上清楚反映全年的累計歸集和使用發生額，導致業主維修資金余額不清。

　　(四)維修資金增值標準和收益分配不統一

　　對結息年度前繳存的維修資金計息，有的按銀行的活期利率執行，有的按銀行三個月定期存款利率執行;有的將增值收益部分扣除管理成本，全部分攤，有的只做掛賬處理等。

　　三、維修資金會計核算管理的建議

　　(一)維修資金單獨建賬核算

　　對會計憑證提供的大量分散數據或相關測繪資料進行分類，分小區歸集整理，區分維修資金和售房款，區分新建房和房改房，區分維修資金和管理單位賬務，實現建賬到區，核算到幢，記賬到戶的目標。規范統一維修資金會計核算辦法，合理確定會計制度和設置會計科目，便于全面、系統、連續地記錄和反映維修資金繳存、使用、結息，確保數據準確，便于與業主或售房單位對賬。

　　(二)建立維修資金監管系統

　　財政部門、行業行政主管部門要履行職能，加大監管力度。一是建立信息通報制度。以上一年度維修資金管理情況、管理舉措以及對比分析為主要內容，定期上報維修資金歸集、使用、增值管理情況。二是由政府監管部門對資金的歸集使用、增值收益和賬面余額進行監督，如發現有漏繳、挪用的現象，應立即責令限期整改，并做好督促追繳工作，切實維護社會安定和諧。

　　(三)提高會計核算管理效益

　　在保證維修資金正常使用的前提下，增加資金增值的途徑，確保維修資金保值增值。按照國家有關規定，可以將閑置資金用于購買一級市場國債、專戶銀行組合存款、適當購買基金、政府財政債券等。對結息年度前結轉的維修資金，統一計息利率(也可參照住房公積金計息標準)。對維修資金增值收益(利息收入扣除管理運行費用和業主首次計息后的差額)、住宅共用設施設備經營收益(經營收入扣除經營成本后的差額)、住宅共用設施設備報廢后回收的殘值，測算綜合利率(將定期利率和國債利率加權后扣除管理運行費用后的綜合利率)，或維修資金凈收益，再次分攤給業主，使繳存業主利益最大化。

　　(四)出臺維修資金使用規則

　　對維修資金使用的具體問題，如：重大維修項目的范圍、同一小區不同產權房維修費用的分攤等進行界定，確保使用分攤到戶，金額準確，增強各小區會計核算的可比性。為保證維修資金使用的合理性，委托專業機構審計，出具維修項目決算，確保資金安全。

　　(五)開發應用維修資金管理系統

　　為了增強維修資金管理透明化，實現資金繳存、分攤、結息、賬戶管理、查詢等整個業務流程的科學化及會計核算管理的自動化，縣(區)管理單位維修資金管理系統開發應用，已迫在眉睫。目前，省內常州、南京等城

　　市主要應用《維修資金計算機管理系統》，淮安市主城區也開發引入《住宅專項維修資金管理信息系統》。系統能實現建賬到區，核算到幢，記賬到區的目標，涵蓋商品房、經濟適用房、拆遷房、單位自管公房等多種物業形態?！　☆檿x紅(淮安市物業管理中心，江蘇 淮安 223001)

篇3：延吉市物業維修基金歸集的難點及對策

　　延吉市物業維修基金歸集工作起步于20**年,以《延吉市物業維修基金管理暫行辦法》的出臺為標志,經過近三年的探索與實踐,物業維修基金管理制度在全市范圍內得到初步建立與推廣,很好地實現了從無到有,從小到大的轉變。截止目前,共累計歸集物業維修基金近1800萬元,可以說,無論是在歸集規模,還是在管理工作上都有了較明顯的擴大與增強。然而,隨著住房制度改革的深入和物業管理工作的進一步發展,作為新生事物的物業維修基金制度,其不平衡性和滯后性亦日益凸顯,呈現出了較多的矛盾和問題,從近年來的工作實踐看,主要表現在下面幾個方面。

　　一、部分居民的思想觀念需要改變

　　物業維修基金是用于物業共用部位、共用設備和公共設施的維修與更新的專項基金。本著“取之于民,用之于民”的精神,歸集物業維修基金既有利于民,又有利于社會,理應得到社會的認可和住戶的歡迎,但是在具體實施過程中,人們對此反應淡漠,對住房維修與管理的社會化缺乏必要的認識,表現為住房市場化與維修社會化不同步,盡管住房私有率達到了較高的水平,但人們沒有擺脫傳統計劃經濟的影響,對政府仍存有較強的依賴性?，F實生活中,我們經常會遇到這樣一個怪圈,為防范所謂風險,人們爭著搶著住好樓層、好小區,然而一旦需要交納維修費用,卻千方百計找理由、找借口,甚至找政府,不惜層層*解決。

　　分析眾居民心理,主要表現為:一是混淆概念,沒有分清物業管理費和物業維修基金二者之間的界限,認為自己已交了物業管理費,憑什么還要再交物業維修基金;二是對共用部位、共用設備和公共設施的理解存在誤區,認為既然交了物業維修基金,就應負責全部維修,當自己的要求得不到滿足時,對此項制度產生抵觸情緒,散布所謂的“無用論”;三是對所交資金不放心,怕挪用、占用,保證不了及時維修,且由于物業維修基金不象住房公積金那樣見效快,所以群眾交納物業維修基金的積極性不高;四是消費觀念不成熟,由于居民收入水平低,對物業維修基金的承受能力相對較差,給物業維修基金的收繳管理造成了一定困難和壓力;五是依賴性強,認為住房出現險情,自然會有政府來管,持無所謂態度。

　　二、有關物業維修基金的法制不健全

　　延吉市物業維修基金的最初營運主體是延吉市物業管理辦公室。依據國家建設部、財政部《關于印發住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法的通知》及吉建房字[1999]21號文件精神,物業維修基金管理工作,從20**年開始運作,20**年正式出臺并實施了《延吉市物業維修基金管理暫行辦法》,并于20**年進一步規范運營主體,成立了延吉市物業維修基金結算中心,進而為處理好資金交存與統一管理的關系、監督管理與職能管理的關系奠定了良好的基礎。實踐證明,該制度是切實可行,而

　　且是行之有效的,但由于物業維修基金的歸集工作還處于摸索階段,因此在操作過程中,也遇到了一些具體問題。如對于物業維修基金續籌方法、標準及具體收取時間等,沒有明確的政策規定,從而增加了物業維修基金的收繳難度,同時由于沒有形成有效的處罰機制,出現了個別開發建設單位代收物業維修基金后,不及時上交“中心”的現象。

　　三、物業維修基金管理覆蓋面有待提高

　　延吉市的物業管理起步晚,截止20**年底,全市物業管理企業有87家,實際物業管理面積為650萬平方米,占應管物業面積的48 %。有很大一部分城區,特別是老區,沒有實行物業管理,這是導致物業維修基金制度歸集率低的重要原因。而延吉市現行申請維修的房屋大部分是1999年前建設的房屋,由于1999年前開發建設的房屋沒有象現在這樣形成物業管理小區,一方面存在收繳難的問題;另一方面,因沒有具體的業主委員會和物業公司,所以在使用方面也出現了諸多矛盾,物業維修糾紛相對集中。