物業接管驗收中質量問題的處理

　　處理質量問題的方法

　　1、發現影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負重

　　進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。

　　2、發現影響相鄰房屋的安全問題，由經給基胡狩理。因施工原因造成的質量問題，應由施工單位負責，按照約定期限進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。

　　3、對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責修繕，或可采取費用補償的辦法，由物業管理企業處理。

　　4、房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性重大質量事故，應由接管單位會同建設、設計。施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設計、施工、材料的原因由建設單位負責處理;如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。

　　處理質量問題應把握的兩條原則

　　原則性與靈活性相結合

　　所謂原則性：就是實事求是、鐵面無私、嚴格按照規章制度辦事。物業管理企業應把在驗收中查出的各種問題做非常詳細的記錄，該返工的要責成施工單位返工，屬無法返工的問題就應索賠。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。

　　所謂靈活性：就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。對于大規模的物業，　　難免會出鵬盡。意之。，接管。收人員不蛐泥于哪，飄對不雅規嘴。措施，不能把接管驗收的雙方置于對立狀態，而應共同協商，力爭合理、圓滿地解決接管驗收中存在的問題。

　　細致入微與整體把握相結合

　　工程質量問題對物業產生的影響相當久遠，給管理帶來的困難與障礙也是巨大的。所以，物業管理企業在進行工程驗收時必須細致入微。任何7點疏忽都有可能統日后的管理帶來無盡的麻煩，也會嚴重損害業主的利益。大的方面，如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否，各種設備的運行是否正常。細微之處，如所用材料的性能優劣，供電線客的大小是否恰當等。電梯、空調、發電機組等大型設備的檢測和驗收必須在其負載運行一段時間以后進行。

　　整體把握是指從更高層次，從整體的角度去驗收，無論是什么類型的物業，都不是孤立的和一成不變的物業土地使用情況、市政公用設施、名共配套設施等綜合做項目將標示出該物業的檔次和發展潛力。對于住宅小區而言，因為與人們日常生活緊密相關，這一特點決定了一個舒適、優美、安靜的環境是小區建設和管理的重要目標，這正是更高層次的把握;而寫字樓則重視商務、辦公的快捷、方便，并重視體現使用者的地位和身份，因此，內外裝修和設備應是接管驗收的重點。

　　物業接管驗收與竣工驗收的區別　　物業的接管驗收是：物業管理企業接管開發企業、建設單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再驗收。

　　物業的接管驗收與竣工驗收的區別是：

　　1.驗收目的不同　　竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規定的要求：接管驗收是為了主體結構安全與滿足使用功能的再驗收。

　　2.驗收性質不同　　竣工驗收是政府行為，房地產開發項目和任何建設工程的竣工驗收由政府建設行政主管部門負責，組成綜合驗收小組，對施工質量和設計質量進行全面檢驗和質量評定。接管驗收是企業行為，是物業管理企業代表全體業主(包括現有業主和未來業主)根據物業管理委托合同，從確保物業日后的正常使用與維修的角度出發，對物業委托方委托的物業進行的質量驗收。

　　3、驗收條件不同　　竣工驗收的首要條件是全部施工完畢，設備已落位;接管驗收的首要條件是按正驗收　　合格，并且附屬設備已完全正常使用，房屋編號已得到認可。

　　4、移交對象不同　　竣工驗收是建設單位移交物業的過程;接管驗收是建設單位向物業管理企　　業移交物業的過程。

　　5.驗收階段不同　　竣工驗收合格后7由施工單位向開發企業或建設單位辦理物業的交付手續，標志著物業可以交付使用;接管驗收是在竣工驗收之后進行的再驗收，接管驗收一旦完成，即由開發企業或建設單位向物業管理企業辦理物業的交付手續，標志著物業正式進入使用階段。

　　物業接管驗收應提交的資料　　根據20**年國務院第379號令《物業管理條例》第二十九條規定和1991年建設部公布的《房屋接管驗收標準》(ZBP30001---90)建設單位應向接管單位移交有關資料。

　　新建物業接管驗收應提交的資料　　1、產權資料　　(l)項目批準文件。(2)用地批準文件。(3)建筑執照。(4)拆遷安置資料。

　　2、竣工驗收資料　　(1)竣工圖一包括總平面、建筑、結構、”設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙?！　?2)地質勘察報告。(3)工程合同及開、竣工報告。(4)工程預決算。(5)圖紙會審記錄?！　?6)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)(7)隱蔽工程驗收簽證?！　?8)沉降觀察記錄。(9)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書。(l0)砂漿、混凝土試塊試壓報告?！　?1l)竣工驗收證明書。

　　3、技術資料　　(1)新材料、構配件的鑒定合格證書。(2)水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書?！　?3)供水、供暖的試壓報告。(4)各項設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料?！　∧翗I質量保修文件和物業使用說明書。

　　原有物業接管驗收應提交的資料　　1、產權資料　　(1)房屋所有權證。(2)土地使用權證。(3)有關司法、公證文書和協議?！　?4)房屋分戶使用清冊。(5)房屋設備及定、附著物清冊?！　?、技術資料　　(1)房地產平面圖。(2)房屋分間平面圖。(3)房屋及設備技術資料。

篇2：物業接管驗收中質量問題處理方法原則

　　物業接管驗收中質量問題的處理方法與原則

　　(一)處理質量問題的方法

　　1．發現影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責

　　進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。

　　2．發現影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理：因施工原因造成的質量問題，應由施工單位負責，按照約定期限進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。

　　3．對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責修繕，或可采取費用補償的辦法，由物業管理企業處理。

　　4．房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性重大質量事故，應由接管單位會同建設、設計、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設計、施工、材料的原因由建漫單位負責處理；如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。

　　(二)處理質量問題應把握的兩條原則

　　1．原則性與靈活性相結合

　　所謂原則性，就是實事求是、鐵面無私、嚴格按照規章制度辦事。物業管理企業應把在驗收中查出的各種問題做非常詳細的記錄，該返工的要責成施工單位返工，屬無法返工的問題就應索賠。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。

　　所謂靈活性，就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。對于大規模的物業，難免會出現一些不盡人意之處，接管驗收人員不必拘泥于成規，要針對不同情況分別采取措施，不能把接管驗收的雙方置于對立狀態，而應共同協商，力爭合理、圓滿地解決接管驗收中存在的問題。

　　2．細致入微與整體把握相結合

　　工程質量問題對物業產生的影響相當久遠，給管理帶來的困難與障礙也是巨大的。所以，物業管理企業在進行工程驗收時必須細致入微。任何一點疏忽都有可能給日后的管理帶來無盡的麻煩，也會嚴重損害業主的利益。大的方面，如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否，各種設備的運行是否正常。細微之處，如所用材料的性能優劣，供電線容的大小是否恰當等。電梯、空調、發電機組等大型設備的檢測和驗收必須在其負載運行一段時間以后進行。

　　整體把握是指從更高層次，從整體的角度去驗收，無論是什么類型的物業，都不是孤立的和一成不變的，物業土地使用情況、市政公用設施、公共配套設施等綜合性項目將標示出該物業的檔次和發展潛力。對于住宅小區而言，因為與人們日常生活緊密相關，這一特點決定了一個舒適、優美、安靜的環境是小區建設和管理的重要目標，這正是更高層次的把握：而寫字樓則重視商務、辦公的快捷、方便，并重視體現使用者的地位和身份，因此，內外裝修和設備應是接管驗收的重點。