物業設備設施維修保養方案

　　一、房屋和公共配套設施管理及維修方案

　　(一)房屋管理

　　1、巡檢

　　每年12月或1月對房屋共用部位、設施設備、道路、公共綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價。

　　在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視，對質量較差、易出問題的部位重點檢查。每半年檢查清除一次屋面、檐溝內落葉等雜物，疏通雨水口、落水管等排水設施。

　　業主已委托管理的空置房，每周戶外巡視1次，發現門窗損壞、鎖被撬、異味等異常情況及時通知業主，并采取必要的緊急處理措施。

　　巡檢工作需做到事事有記錄，并對巡檢情況進行總結。將巡檢結果、維修計劃和需要進行大、中修或更新改造的項目報告業主或業主委員會。

　　2、裝修管理

　　將住宅室內裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人。

　　對業主裝修房屋的申請，應在2個工作日內給出同意意見或修改意見，并簽訂裝修裝飾管理服務協議。

　　業主裝修期間每日巡查裝修施工情況。

　　裝修結束后組織驗收。

　　驗收合格2個月后組織復驗。

　　對裝修中的違規行為及時勸阻，已造成事實后果或拒不改正的，及時報告有關部門依法處理。

　　3、油漆粉飾

　　木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件需油飾，每5年油飾1次。

　　鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐等構件出現油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料后再油飾，每3年油飾1次。

　　鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應刷兩道銀粉。

　　樓梯間、共用走廊的室內墻面每5年粉刷1次。

　　4、建筑物外立面

　　建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗1次。

　　外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾1次。

　　外立面為其他材質的，視材質情況定期清洗。

　　因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗、粉飾。

　　委托合同另有約定的按合同約定執行。

　　(二)房屋設備分類

　　房屋設備是對房屋建筑內部附屬的和相關的市政、公用設施、設備的簡稱，主要劃分為房屋建筑設備和房屋建筑電氣設備兩大類。

　　1、房屋建筑設備

　　給水設備：用人工方法提供水源的設備，包括供水箱、供水泵、水表、供水管網等，組成生活給水系統、生產給水系統、消防給水系統。

　　排水設備：用來排除污水和雨水、雪水的設備，包括排水管道、通風管、清通設備、抽升設備等，組成生活污水排水系統、生產污水排水系統、雨(雪)水排水系統。

　　消防設備：包括供水箱、消防箱、噴淋頭、滅火機、滅火器、消防龍頭、消防泵等。

　　2、房屋建筑電氣設備

　　供電及照明設備：給房屋提供電源及照明的各種裝置，包括線路、開關、配電箱、安全保護裝置、照明器等。

　　弱電設備：給房屋提供特定功能的電子設備與裝置，包括通訊設備、廣播設備、共用天線及閉路電視系統、自動監控及報警系統、電腦網絡系統等。

　　防雷裝置：包括避雷針、線路、避雷器、地線等。

　　(三)公用設施設備的保養與維修

　　1、房屋設備的保養

　　實行三級保養制：日常維護保養、一級保養和二級保養。

　　日常維護保養：設備操作人員進行的經常性保養工作，主要包括定期檢查、清潔和潤滑，發現小故障及時排除。

　　一級保養：設備操作人員與維修人員按計劃進行的保養維修工作，主要包括對設備進行局部解體、清潔和調整。

　　二級保養：設備維修人員對設備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理。

　　2、房屋設備的維修

　　根據設備的完損狀況，分為小修、中修、大修、更新改造。

　　小修：對設備進行日常保養、檢修及為排除運行故障而進行的局部修理。

　　中修：對設備進行正常的、定期的全面檢修，對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，更換率一般為10%-30%。

　　大修：對設備進行定期的全面檢修，對設備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，更換率一般超過30%。

　　設備更新和技術改造：設備使用到一定年限后，技術性能落后、效率低、耗能大等問題日益嚴重，須更新設備，提高和改善技術性能。

　　此外，還有當設備在使用過程中發生突發性故障時的故障維修。

　　二、設備安全運行管理方案

　　對公用設施設備進行日常管理和維修養護。

　　設立服務接待中心，公示24小時服務電話。急修20分鐘內到達現場，其他報修按雙方約定時間到達，有完整的報修、維修和回訪記錄。

　　建立公用設施設備檔案(設有臺賬)，設施設備的運行、檢查、維修、養護等記錄齊全。

　　設施設備標志齊全、規范，責任人明確。操作維護人員嚴格執行設施操作規程及保養規范，設施設備運行正常。

　　對公用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修的，屬于小修范圍的及時組織修復;屬于大、中修范圍或者更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告和建議，根據業主大會的決定組織維修或者更新改造。

　　消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。

　　設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

　　道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。

　　路燈、樓道燈完好率不低于98%。

　　容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施。對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

　　三、電氣系統管理方案

　　1、供電系統管理

　　通過對供電設備設施運行、維護、保養過程的控制，確保供配電系統處于良好運行狀態，滿足xxx所有機電設備、設施正常運作的要求。

　　供電管理服務思想：安全第一，用戶至上，精心管理，周到服務。

　　(1)供電運行管理

　　電氣工程師根據不同設備、設施的性能、技術資料、要求，合理制定《供電設備設施的周期檢定計劃》及相應的操作規程、維護保養規程。

　　運行值班人員嚴格按照《運行值班管理規定》實行24小時值班制，對xxx變壓器室、高低壓配電室等有關設備、設施進行巡回檢查，并做好相應記錄。

　　運行值班人員在日常設備、設施操作過程中必須嚴格按照供電系統《高、低壓配電安全操作規程》進行，并嚴格執行《工作票》、《操作票》制度，確保人身和設備設施的安全。

　　運行值班人員必須密切留意和掌握供電設施、設備的運行狀況，發現隱患、故障要及時報告，并做好詳細記錄。

　　(2)供電系統維護保養承諾

　　維修人員進行日常維護保養工作時必須嚴格按照《電氣維修管理規定》及各種設備、設施的《維護、保養規程》進行，保證供電系統運行正常，設施設備完好率98%。

　　維修人員必須熟悉、掌握xxx各系統所有照明器具情況，認真、及時做好維修、更換工作，保證照明系統外觀整潔無缺損、無松落，達到光源完好率、維修更換及時率100%。

　　(3)供電應急措施

　　在有臺風、暴雨災害時，電氣工程師須及早組織人員對所有供電系統進行預防檢查，做好搶修準備工作。災情過后，對供電系統全面檢查，發現問題及時處理。

　　發生火災時，運行值班人員立即報警并切斷火災區域電源，積極滅火。事后對供電設備、設施全面檢查方可恢復供電。

　　2、弱電系統管理

　　操作人員受過專業培訓，持證上崗。

　　工作時認真負責，精神集中，對異常情況能及時識別，發現異常及時處理。

　　有切實可行的維修保養計劃，保養、檢修及時。

　　對相關設備、設施定期進行調試，使系統處于最佳工作狀態。

　　工作、維修、養護有記錄，特殊系統、設備的進入經過授權，密碼有有效保護。

　　分系統定時檢查和記錄各部分、各監控點的工作及運行狀態，定期對各類信息、數據進行統計分析，形成日、月報表。

　　3、避雷接地系統管理

　　每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統進行檢查維護。在大雷雨過后也要及時對系統檢查，發現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

　　四、給排水系統管理方案

　　1、服務承諾

　　保證給排水設備設施正常運行，設備設施完好率達98%。

　　2、給排水系統運行管理

　　給排水系統包括生活給水系統、消防給水系統、消防噴淋系統、排水系統。

　　設備運行由專人專職管理，嚴格實行持證上崗制度，定崗定人。

　　消防系統定期進行試運行，確保系統安全可靠。

　　3、給排水系統的維修保養

　　制定科學合理的維修保養計劃并組織實施，合理配置維修操作人員，嚴格實行持證上崗制度，加強日常巡視、檢查。

　　(1)給水系統

　　每年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修，對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。

　　各類閥門定期開關，出現故障的閥門及時修復，閥門應開關靈活。

　　建立巡視制度，發現樓內壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落等及時修復，定期維護保養。

　　(2)排水設施系統

　　化糞池每年清理2次，出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現場。

　　樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每5年全面更換1次。

　　每周清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內生長的雜草，確保排水暢通，無積水。

　　每季度對地下管井清理1次，撈起井內泥沙和懸浮物。每半年對地下管井徹底疏通1次，清理結束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護欄。清理后達到目視管道內壁無明顯粘附物，井底無沉淀物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。

　　4、供水系統應急處理措施

　　遇有事故及時搶修，一般情況下限水、停水需在24小時前通知用戶。

　　檢查漏水的準確位置及所屬水質，立即設法制止漏水。若不能制止時立即通知控制中心尋求增援。

　　觀察四周環境，漏水是否影響各項設備。

　　利用沙包防止漏水滲入升降機等設備，并需將升降機立即升上最高層。

　　利用現有工具設法清理現場。

　　如漏水可能影響日常操作、保養及申報保險等問題，須拍照存檔。

　　通知清潔人員清理現場積水，檢查受影響范圍，通知受影響單位。

　　日常巡視、檢查時留意渠道是否有淤泥、雜物，隨時清理干凈。

　　如該地區及建筑物曾經有水浸記錄，平日必須準備足夠沙包備用。

　　五、智能化系統管理方案

　　針對xxx智能化系統的特點，結合智能化系統管理的經驗，制定如下管理及維護方案：

　　建立設備運行及維護人員隊伍，由高素質專業人員負責設備運行及維護。

　　對客戶進行多種形式的培訓，通過詳細的使用操作指引、舉辦培訓班、上門指導等方式，讓所有客戶都能全面了解室內智能化系統的各種功能并熟練操作。

　　嚴格監控裝修及其他施工工程，監管人員每天至少兩次到裝修現場查看，防止線路被破壞。

　　建立供應商檔案，對所有的器件、配件建立詳細檔案，并與供應商、制造商保持聯系。

　　日常巡視及定期保養，日常的巡視檢查是及時發現缺陷的最佳途徑，而定期維護保養是發現、解決軟性隱患的最佳辦法。

　　六、消防系統管理方案

　　貫徹"預防為主，防消結合"、"專業消防與義務消防相結合"的方針，以《中華人民共和國消防法》和消防管理的法規、條例為準則，結合物業的結構和特點開展消防設施管理工作。

　　1、消防機構的建立

　　管理處經理負責設立消防設施管理機構，并指揮相關工作。

　　護管主管負責監督日常消防設施設備的維護保養，負責執行日常的消防管理工作、值班運行和義務消防隊的工作。

　　維修部負責對消防設施設備進行檢查、維護和故障排除。

　　消防監管員負責巡回檢查、器材管理、直觀設備設施的檢查、動火作業及相關檔案管理。

　　全體員工都是義務消防員，擔負防火、滅火義務。

　　2、消防設施器材的配備

　　管理處經理根據《中華人民共和國消防法》和《建筑防火規范》，配備相應的消防設施、設備、器材。

　　結合物業具體情況以及設備運行情況，需要更新、改造、增補等較大項目，由護管主管提出提案，管理處經理審批后實施。

　　消防設施器材的管理由消防監管員負責檢查，主要項目有：消防栓、各種滅火器、防火門、各種標識等，并做好相應記錄。

　　3、消防設備日常管理

　　消防設備的運行由值班人員負責，保證24小時有人值班。

　　建立交接班制度，認真填寫消防設備運行記錄。

　　如發現設備運行出現故障，及時報告護管主管，護管主管現場確認后通知技術人員及時維修。

　　嚴格按照操作規程使用各系統設備。

　　按照《消防設備設施維護保養手冊》實施管理。

　　發現火警的人員有義務迅速向消防隊報警并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施組織救火。

　　消防監控室應保持清潔，每周至少保潔1次，每日填寫工作記錄，建檔備查。

　　七、用戶報修、維修及回訪流程

　　房屋零修、急修回訪工作由客戶服務中心管理員負責。

　　維修項目回訪的主要內容包括：實地查看維修項目，向業主了解維修人員服務情況、征詢改進意見、核對收費情況、請被回訪人簽名。

　　管理員于每周五對本周所有的零修、急修項目進行回訪(安全設施維修兩天內完成回訪，漏水項目維修三天內完成回訪)，保證維修項目的回訪率達100%。

　　回訪可采用電話、信函、上門等方式。

　　對回訪中發現的問題，24小時內書面通知維修人員限期進行整改。

篇2：食品用設備設施管理維修保養制度

　　幼兒園食品用設備設施管理維修保養制度

　　為規范餐飲服務食品用設備、設施管理，保障公眾餐飲安全，依據相關法律、法規及規章，制定本管理制度。

　　一、食品處理區應按照原料進入、原料處理、半成品加工、成品供應的流程合理布局設備、設施，防止在操作中產生交叉污染。

　　二、配備與食品品種、數量相適應的消毒、更衣、盥洗、采光、照明、通風、防腐、防塵、防蠅、防鼠、防蟲、洗滌以及處理廢水、存放垃圾和廢棄物的設備或設施。主要設施應易于維修和清潔。

　　三、有效消除老鼠、蟑螂、蒼蠅及其他有害昆蟲及其孳生條件。加工與用餐場所(所有出入口)，設置紗門、紗窗、門簾或空氣幕，木門下端設金屬防鼠板，排水溝、排氣、排油煙出入口應有網眼孔徑小于6mm的防鼠金屬隔柵或網罩;距地面2m高度可設置滅蠅設施。

　　四、配置方便使用的從業人員洗手設施，附近設有相應清洗、消毒用品、干手設施和洗手消毒方法標示。宜采用腳踏式、肘動式或感應式等非手動式開關或可自動關閉的開關。

　　五、食品處理區應采用機械排風、空調等設施，保持良好通風，及時排除潮濕和污濁空氣。

　　六、用于加工、貯存食品的工用具、容器或包裝材料和設備應當符合食品安全標準，無異味、耐腐蝕、不易發霉。食品接觸面原則上不得使用木質材料，必須使用木質材料的工具，應保證不會對食品產生污染。

　　七、各功能區和食品原料、半成品、成品操作臺、刀具、砧板等工用具，應分開定位存放使用，并有明顯標識。

　　八、貯存、運輸食品，應具有符合保證食品安全所需要求的設備、設施，配備專用車輛和密閉容器，遠程運輸食品須使用符合要求的專用封閉式冷藏(保溫)車。每次使用前應進行有效的清洗消毒，不得將食品與有毒、有害物品一同運輸。

　　九、應當定期維護食品加工、貯存、陳列、消毒、保潔、保溫、冷藏、冷凍等設備與設施，校驗計量器具，及時清理清洗，必要時消毒，確保正常運轉和使用。

　　十、用于食品加工操作的設備、設施不得用作與食品加工無關的用途。

篇3：消防設備設施維護保養制度

　　消防設備、設施維護、保養制度

　　消防設備、設施的好壞直接關系到公司的整個安全，公司生產技術部應該定期或不定期組織人員進行檢查。規定如下：

　　第一條對生產區、庫房旁滅火器材進行檢查，發現問題應該立即并報告部門領導及公司領導，并立即組織人員進行充裝、更換。

　　第二條負責對消防水池、手臺消防泵、消防栓、消防水帶、消防戰斗服進行檢查，發現問題應該立即并報告部門領導和專（兼）職安全員，并立即組織人員進行維修、更換。

　　第三條 滅火器材檢查內容：

　　1、滅火器是否擺放到生產區指定位置、庫房門口，是否被挪動；

　　2、滅火器數量是否與記錄一致；

　　3、滅火器是否在有效期內，是否適合用于對生產區、庫房內物品進行滅火；

　　4、消防水池是否注滿水，水池是否存在跑、冒、滴、漏現象，是否有坍塌現象。

　　第四條檢查人員必須嚴格記錄檢查情況，并簽字留底存檔。

　　第五條生產技術部應定期檢查消防設備、設施維護、保養工作。