物業預防性維修保養指南

　　預防性維修保養手段的發展

　　談到預防性維修保養，最著名的案例便是美國的帝國大廈。那里的設施設備經歷了二十多年乃至更長時間的運營使用后，依然保持"溝見底、軸見光、設備見本色"的良好狀態。年長讀者可能會聯想到中國大陸國營企業在改革開放前的設備管理方式。這些認知都是正確的，但在2023年的今天，大數據技術為預防性維修保養帶來了革命性提升。

　　在中國大陸，傳統預防性維修保養主要依靠"聽棒"等簡單工具，通過直覺判斷電動機、風機、水泵等設備是否存在潤滑油不足、軸承磨損異?；蜣D子碰擦定子繞組等問題。

　　20世紀80年代起，歐美和日本已開始運用示波器、分貝計、電橋、振動儀、觸點式溫度儀等專業儀器檢測機電設備運行狀態。

　　到20世紀90年代后，隨著電腦技術的普及，人們開始建立設施設備的數據模型，從動態、靜態和系統角度記錄分析設備運行安全和能效表現。

　　預防性維護保養的重要環節

　　預防性維修保養可分為三個實施層次：

　　第一層次是在設備投運前進行功能測試，判斷是否需要維修。這種測試成本極低，僅涉及少量能源、人工和折舊費用，相比緊急維修可忽略不計。

　　第二層次是借助簡單工具和儀器，在設備冷備用狀態下進行基礎檢查和測試，評估設備安全性。能效評估則需要通過縱向數據積累和橫向比對來完成。

　　第三層次需要借助專業儀器設備，在設備運行或備用狀態下進行檢測，結合歷史數據和橫向分析，全面評估設備的安全性、可靠性和能效表現。

　　由此可見，檢測是預防性維修保養的核心技術。物業管理中的設施設備就像"嬰兒"，不會用語言表達問題，必須通過專業檢測來發現潛在隱患。

　　預防性維修保養應貫穿設備全生命周期，從零配件采購入庫開始。采購時需明確技術參數要求，入庫前必須進行嚴格檢測。即便通過入庫檢測的配件，安裝前仍需再次檢測，確保功能正常。

　　對于專業技術人員，即使是已報廢的零部件也需仔細檢查，通過分析損壞原因舉一反三，排查系統中可能存在的類似隱患。

　　檢測重點部位與方法

　　預防性維修保養的核心思想類似于中醫"治未病"理念，主要通過系統檢測來實現。具體檢測方法包括：

　　在運行狀態下，記錄比對中央空調主機的冷凍/采暖水溫、電流、壓縮機溫度等參數，評估主機和系統能效。

　　通過采樣化驗冷凍、采暖和冷卻循環水，分析水質穩定性，評估水處理效果。

　　測量電力電纜接頭溫度、運行電流和環境溫度，分析高低壓電纜和母線槽安全性。

　　在檢修狀態下，測量絕緣電阻、直流電阻等參數，判斷電纜、母線槽和電動機的安全可靠性。

　　監測電動機、水泵和風機的運行噪音，判斷軸承、聯軸器、繞組等部件是否存在隱患。

　　測量新風機組、排風機組的風速，進行風量調校。

　　定期檢查緊固接線端子，確保間歇性負載下的連接可靠性。

　　根據氣象數據，疏浚排水系統，預防汛期積水問題。

　　通過等條件拍照比對和目測檢查，發現建筑外墻密封膠和結構膠的異常情況。

　　記錄分析各樓層水管壓力數據，判斷減壓閥是否需要調整。

　　全員參與的預防性維護

　　預防性維修保養不僅是工程人員的職責，物業客服等人員也可參與。例如通過每日交接班時測試電梯緊急按鈕、監控對講系統，確保應急設備可靠。

　　定期開展應急演習也是一種預防性維護，通過模擬突發事件檢驗處置流程的科學性，同時驗證設施設備在緊急情況下的可靠性。

　　強制性檢測包括電梯年檢、壓力容器檢測、消防系統測試、防雷接地檢測等，這些是物業服務商、業主和使用人必須履行的法定義務。

篇2：物業中央空調機組預防性保養

　　1、壓縮機

　　(1)、油過濾器-當油壓下降30%或使用了半年以后,油過濾器必須更換;

　　(2)、更換潤滑油-壓縮機中的潤滑油必須每年更換一次。

　　2、壓縮機電機

　　(1)、經常檢查電機安裝螺栓,確認緊固良好;

　　(2)、定期檢查電機繞組的電阻,檢查繞組的絕緣性。

　　3、壓力試驗

　　保持氣密的機組就是無故障、高效運行的機組,因此機組應每年進行一次壓力試驗,發現有滲漏必須立即修復。

　　4、蒸發器與冷凝器

　　(1)、冷凝器、蒸發器保養的主要內容是保持冷凝器,蒸發器水側的清潔;

　　(2)、在冷卻塔與閉水系統中,使用未經處理的水常會導致在冷凝器、蒸發器水側形成水垢,引起腐蝕或銹蝕以及出現泥渣與藻類。為延長機組使用壽命,提高經濟性,因此必須進行恰當的水處理。

　　5、回油系統

　　(1)、每半年更換回油系統中的干燥劑,如回油系統運轉不良,可早些更換;

　　(2)、在更換干燥劑時,應檢查引射管嘴是否被外來雜質堵塞。

　　6、電氣控制系統

　　(1)、檢查主機電氣控制系統中各元件是否正常,電氣聯接有無松動、發熱等異?，F象;

　　(2)、檢查制冷輔機電氣控制系統中各元件是否正常,電氣聯接有無松動,發熱等異?，F象。

　　7、中央空調停用一周以上重新開機啟用,必須先預熱24小時。

篇3：物業設備預防性維護保養制度(2)

　　物業設備預防性維護保養制度（二）

　　1. 所有設備設施必須根據維修保養手冊及相關規程，進行定期檢修及保養，并制訂相應年度、季度、月度保養項目、保養計劃時間安排及落實執行責任人。

　　2. 相關工程人員必須認真執行保養計劃及保養檢修項目，以便盡可能延長設備系統正常使用的壽命，并減少緊急維修的機會。

　　3. 保養檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實，并須由專業工程師建立設備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。

　　4. 各系統的維護保養計劃及保養檢修項目的制訂由專業工程師負責，并提交工程部經理審閱；保養檢修及更換零配件的記錄由主管負責，并提交專業工程師及工程部經理審閱。

　　5. 進行正常系統維修保養及檢修時，如對用戶使用產生影響，必須提前三天通知客服部，由客服部發出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對用戶之影響范圍），以便使受影響的用戶做好充分準備。

　　6. 影響正常營業時的施工及設備維修保養

　　6.1對需要停機維修保養且會影響正常營業的設備，由工程部制訂維修保養計劃，報總物業經理審批。

　　6.2對會影響營業的消防設備的維修，由工程部會同保安部制定維修計劃，報總物業經理審批后統一實施。

　　6.3經總物業經理審批后的維修計劃在實施前由工程部書面通報有關使用部門。需停電、停水、停氣和暫?？照{時，工程部須提前采取應急措施，并通知有關部門。必要時由客服部發書面通知給用戶。在可能的情況下，正式停機前采取應急措施，盡可能不影響正常營業和用戶需要。

　　6.4停機前，按照維修方案提前準備好器材、零件、工具和需要更換的部件。工程部經理和專業工程師應親自到場，做好組織和安全工作，按照停修規程迅速檢修，更換零件和調試，保證在盡可能短的時間內完成任務。

　　6.5維修保養結束時作好記錄，填寫維修項目、時間、更換零件名稱型號，主要故障原因，維修后的運行效果檢查等內容，交工程部備案。

　　6.5設備恢復正常運行，中斷臨時應急措施，并報告總物業經理，通報有關使用部門，恢復正常營業。