物業設施設備運維管理規范

　　一、設備維護四項要求1、整齊：設備零件及安全裝置齊全，各種標牌完整、清晰，線路、管道應安裝整齊、安全可靠;

　　2、潤滑：按時、按質、按量加油、換油。保持油標醒目，油杯、油嘴齊全，油線清潔。油泵壓力正常，油路暢通。各軸承部位潤滑良好;

　　3、清潔：設備無油垢，銹蝕，周圍環境清潔;

　　4、安全：熟悉設備性能、遵守操作規程及交接班制度

　　二、給排水設備

　　(一)水泵房管理制度

　　1、未經有關部門許可，非泵房工作人員不得隨便入內;

　　2、泵房內應配備消防器材，并放置在方便、顯眼的地放，泵房內嚴禁吸煙;3、每周清潔一次水泵房內的設施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、油漬、銹蝕，整潔光亮。

　　(二)二次供水設備衛生監管規程1、露天水箱入孔應加蓋鎖好，室內水箱應加鎖，鑰匙統一保管;

　　2、水箱清潔員需持有有效的"健康證"操作;

　　3、每半年清洗水箱一次，清洗后取水樣檢查色度、有無異味、沉淀、測試PH值，做好清潔記錄。

　　(三)給排水設施維護規程

　　1、每年4月、10月應對水泵機組進行一次清潔、保養。每年至少進行一次控制閥門的開關試驗;

　　2、對泵進行維護保養;

　　3、檢查閘閥的磨損狀況;

　　4、加強對給排水管的維修保養。

　　三、供配電設備

　　(一)電氣維修安全管理規程1、電氣維修人員必須持證上崗;

　　2、在電氣維修時，維修人員應穿戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具;

　　3、維修和保養電氣設備時，應按要求做好保證安全的組織和技術措施，維修組長應在分配工作時向維修人員講明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監督執行情況;

　　4、在配電干線、變壓器、低壓配電箱作業時，應設專人監護，并至少二人進行;

　　5、一般情況下，應盡量避免帶電作業，若因特殊需要必須帶電作業時，應安裝隔離擋板，并有專人監護;

　　6、在一經合閘即可送電到工作地點的開關和刀閘的操作手柄上，要掛"禁止合閘，有人作業"的標識牌;

　　7、維修或養護后的電氣設備或線路，經檢查無誤，拆除安全措施。全體維修人員撤離工作現場后，方可送電。

　　(二)配電室管理制度

　　1、未經相關部門許可，非工作人員不得入內;

　　2、室內照明、通訊保持良好，墻上配掛溫度計;

　　3、值班員必須持證上崗，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注意事項;

　　4、建立配電運行記錄，每班巡查，密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況，嚴禁變壓器，空氣開關超載運行。查出問題應及時處理，并做好記錄。不能解決的問題要及時上報;

　　5、配電設備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只做監護，嚴禁兩人同時操作，以免發生錯誤;

　　6、保持配電室消防設施的齊備完好，保證應急燈在停電狀況下能正常使用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠等小動物進入配電室;

　　7、供電回路操作開關標志要明顯，停電拉閘要掛標識牌;

　　8、配電室設備及線路改變要經主管部門同意;

　　9、操作及維修時必須使用電工絕緣工具，絕緣鞋、絕緣手套等;

　　10、認真執行交接班制度;

　　11、經常保持配電室地面及設備外表清潔無塵。

　　(三)停電操作規程

　　1、驗明所停電線路開關位置，確認無誤后，方能停電，再掛上"有人工作，嚴禁合閘"標識牌;

　　2、全面或一臺變壓器停電，應按規程從低壓側負荷分開關開始停電，然后再停變壓器低壓側總開關，高壓側總開關，當停高壓側電的操作時，監護人需穿戴好絕緣手套、鞋等;

　　3、停電檢修也必須辦理操作票才能進行操作;

　　4、當要將電源轉換時，應選擇適當時間，并事先通知有關部門、業戶。

　　四、電梯

　　(一)電梯機房管理規定

　　1、每周對機房進行一次全面清洗，保證機房和設備表面無明顯灰塵，機房及通道內不得住人、堆放雜物;

　　2、保證機房通風良好，風口有防雨措施，機房內懸掛溫度計，機房溫度不超過40度;

　　3、保證機房照明良好，并配備應急燈，滅火器和盤車工具;

　　4、毗鄰水箱的機房應做好防水、防潮工作;

　　5、機房門窗應完好并上鎖，未經部門允許，禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。

　　(二)電梯的日常檢查和維護

　　1、曳引電機的溫升是否正常，運行中有無震動和異味、通風是否良好。限速器運轉有無異常響聲。對以上設備外部進行清掃，保持設備本色;

　　2、制動器的動作有無異常，線圈是否過熱，緊固螺絲有無松動，制動輪表面有無劃痕和油垢，清除外部灰塵和油垢;

　　3、減速器的油垢、油色、油溫是否正常，有無滲油、漏油現象。運轉聲音是否正常，有無異常震動和沖擊。做好機體外部清潔;

　　4、曳引輪、導向輪及曳引繩的運行情況是否正常，軸承的潤滑是否良好。曳引繩在輪槽中有無打滑、扭轉、移位現象或斷絲，如發現有上述情況，應做好標記，每日進行跟蹤觀察。檢查曳引繩外表面清潔和潤滑情況，若油垢落灰過多，應安排時間擦洗。

　　五、消防監控系統

　　(一)火災報警控制系統維保程序

　　1、日檢：對火災報警主控屏作自檢功能檢查，主機顯示功能是否正常，指示燈是否有損壞;

　　2、月檢：完成日檢全部內容。測試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常。對集控柜清掃除塵。檢查接線端子電線是否松脫，導線編號是否完整清晰，因受環境影響導致煙感器、溫感器臟污應及時清潔;

　　3、年檢：逐個拆下煙感器、溫感器，對其上的灰塵、銹斑進行清潔，并對線路接頭進行緊固;

　　4、噴煙檢查每個煙感器報警的正確性。

　　(二)煙、溫感器系統的保養程序

　　1、日常情況下，主控器自檢時若發出煙感報警信號，應趕到報警現場檢查報警原因，若為誤報警，應對該報警作消音和復位處理;

　　2、每月抽取總煙感器的5%，用熏煙法試驗靈敏度，應該全部合格，若其中不合格，則應另外抽取總數的10%直至全部合格為止;

　　3、對因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應及時做出特別檢查;

　　4、溫感的保養參照煙感進行，試驗報警靈敏度時應加溫，使其報警。

　　六、房屋設備有哪些

　　1、房屋設備的分類通常來說，我國城市房屋的常用設備主要是由房屋建筑衛生設備和房屋建筑電氣設備兩大類組成。

　　(一)房屋建筑衛生設備

　　(1)室內給水設備：通常分為生產給水設備、生活給水設備和消防給水設備;

　　(2)室內排水設備：通常分為生活污水管道、工業區廢水管道、室內雨水管道;

　　(3)熱水供應設備：一般由加熱設備、儲存設備(主要指熱水箱)和管道部分(熱媒循環管道、配水循環管道、給水循環管道)組成;

　　(4)供熱設備：包括熱水供暖設備和蒸汽供暖設備2種;

　　(5)消防設備：目前建筑物采用的消防設備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統、噴淋系統，其他配套消防設備有溫感器、消防報警系統、防火卷簾、防火門、抽煙送風系統、通風系統中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設備;

　　(6)通風設備：包括通風機、排氣口及一些凈化除塵設備等;

　　(7)空調設備：大型商業大廈、辦公寫字樓常用中央空調設備，小型商店或居住公寓樓通常采用分體式空調機。

　　(二)房屋建筑電氣設備

　　(1)供電及照明設備：變壓器房內的設備、配電房內設備、配電干線和層配電箱;(2)弱電設備：主要有：通信設備、廣播設備、共用天線設備及閉路電視系統、自動監控、報警系統以及電腦設備等;(3)電梯設備：其設備組成部分主要有傳動設備、升降設備、安全設備、控制設備和防雷裝置。

　　2、設備的登記與建檔物業管理公司一旦開始接管物業，工程管理人員就應根據設備的分類和目錄，對設備進行登記，建立設備臺賬，以便清查與核對。設備的登記主要是指填寫設備登記卡和設備臺賬。設備登記卡其中包括設備重量、基本性能、設備附件的數量和名稱、保養維修情況等，它是組織保養、維修計劃的依據。

　　3、設備管理內容設備管理工作，一般由物業管理公司工程設備部門主管負責。設備管理主要由設備運行管理和設備維修管理兩大部分組成。運行和維修既可統一管理，也可分別管理。房屋設備管理主要包括使用管理、維修養護管理、安全管理、技術檔案管理。

篇2：供配電設施設備維保標準作業程序

　　供配電設施設備維保標準作業程序

　　一、目的

　　本程序旨在規范供配電設備設施的維修保養工作，確保各項性能良好。

　　二、適用范圍

　　適用于物業部轄區內所有供配電設備設施的維修保養工作。

　　三、職責

　　管理處主任：負責審核《供配電設施設施維修保養年度計劃》并檢查執行情況。

　　工程部主管：組織制定并監督實施《供配電設備設施維修保養年度計劃》。

　　變配電室組長/值班電工：負責對供配電設施進行日常維修保養。

　　事務部：負責向有關用戶通知停電情況。

　　四、程序要點 《供配電設備設施維修保養年度計劃》的制定 制定時間：每年的12月15日前。

　　制定原則： 供配電設備設施使用的頻度。 供配電設備設施運行狀況(故障隱患)。 合理時間(避開節假日、特殊活動日等)。

　　計劃內容：包括維修保養項目及內容、具體實施時間、預計費用。 維修保養實施 嚴格遵守《供配電設備設施安全操作標準作業程序》，按計劃進行。

　　具體維修保養項目

　　高壓開關柜、變壓器：主要維修保養項目外委完成，變配電室值班電工負責外部清潔及部分附件維修保養。

　　低壓配電柜：每年4月、10月進行內外清潔，用壓縮空氣吹污吹塵后擦拭。 刀開關：檢查安裝螺栓是否緊固，轉動是否靈活，測量絕緣底板絕緣電阻。 熔斷器：新熔體規格形狀一致，檢查與保險座接觸情況。

　　交流接觸器：清除表面污垢，滅弧罩內碳化物和金屬顆粒，觸頭表面污物。 自耦減壓啟動器：測量絕緣電阻，外殼接地。 電容器：清理灰塵，檢查有無膨脹、漏油或異常響聲，接頭和接地線。 熱繼電器：檢查絕緣蓋板，導線接頭處有無過熱痕跡。

　　斷路器(自動空氣開關)：測量絕緣電阻，清除滅弧罩內碳化物或金屬顆粒，檢查閉合斷開過程，鐵芯噪音，傳動機構潤滑油，觸頭表面金屬顆粒，手動電動閉合斷開可靠性，脫扣可靠性，接頭處過熱或燒傷痕跡，接地線松動或銹蝕。

　　二次回路：檢查號碼管是否清晰或掉落，接頭處是否松馳。

　　主回路：檢查標示牌是否清晰或掉落，接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，母線排油漆是否脫落。 維修保養時間限制不允許超過8小時;如需超過，機電處電工填寫申請延時維修保養表，經主管審核、物業經理批準后方可延長。 未列入計劃的維修保養工作由機電處主管盡快補充至計劃中;突發性設備設施故障先口頭批準解決后寫出事故報告并上報公司。

　　記錄整理變配室值班電工將維修保養工作清晰完整規范地記錄在《事故報告》內，組長于每次維修保養后3天內整理成冊交機電處存檔，保存期為長期。

　　停電管理因檢修等原因需要停電時，機電處主管填寫《停申請表》經管理處主任批準后通知事務部，由事務部提前24小時通知住戶;特殊情況突然停電，應在恢復供電12小時內向住戶解釋。

篇3：物業設施設備防凍措施及注意事項

　　物業設施設備防凍措施及注意事項

　　隨著冬季的來臨，天氣逐漸變冷，為確保設備設施的正常運轉，設施設備的防凍工作也進入了實施階段。今天，我們將物業設施設備基于寒冷程度的防凍措施及注意事項分享給大家，供參考。

　　一、寒冷等級劃分 根據寒冷程度的不同，我們將寒冷等級劃分為四個級別，并依次用紅色、橙色、黃色和藍色表示。具體如下：一級為“嚴寒”，溫度在-20℃以下; 二級為“大寒”，溫度在-10℃至-19.9℃之間; 三級為“小寒”，溫度在-5℃至-9.9℃之間; 四級為“輕寒”，溫度在0℃至-4.9℃之間。

　　各單位應按照不同寒冷等級制定相應的防凍應急預案，明確防凍重點部位和責任分工。

　　二、物業管理公司的職責 在寒冬季節，物業管理公司應指定專門部門或專人負責加大天氣預報的查詢頻次。一旦收到低溫、暴雪、冰凍等預警信號，應及時通報給各崗位人員，并迅速啟動應急預案，采取必要的應急處置措施。

　　三、四級“輕寒”藍色預警時的防凍措施 小區樓院對外的一、二道大門要錯位開啟，有風幕機的要及時開啟以阻斷冷風侵入。同時，各部位外窗及通往屋面各樓梯間門等需嚴密關閉，以減少熱量流失; 中央空調系統的新風閥，在上班期間采取最小新風的運行方式，夜間完全關閉; 空調器、風幕機進出水閥，在夜間保持10%以上開啟度。夜間循環水泵可階段性開啟，如12:00前每兩小時開循環水泵30分鐘，12:00后每一個小時開循環水泵30分鐘(具體開啟時間可根據維護結構確定); 當空調器內水不循環時，不允許開啟空調風機，以免凍壞表冷器。對于配有自動控制系統的空調器，要加強對新風閥、水閥執行機構、防凍開關的檢查，防止個別設備失靈導致空調表冷器凍壞; 冷卻水管道泄水至室內區域，并做好冷卻泵以及閥門的維護保養工作; 冷卻塔積水排空，填料塔體適當遮掩保護，以防止填料老化過快; 平衡管、泄水管、補水管道上的閥門均需保持打開狀態，以防閥內積水凍裂閥體; 室外設備、自來水管道、室外消防栓、室外的排水管道存水彎等要做好保溫工作; 在圍護結構隔熱性能不強、熱惰性差的部位(如鋼結構、玻璃幕等)，靠近外門、外窗、衛生間的部位，噴淋頭和管道易凍裂。因此，要做好圍護結構的保溫封堵和局部管道保溫，必要時可將噴淋頭換成低溫區專用的易熔金屬噴淋頭; 在降溫前對所有室外設施進行全面巡查，對需要增加保溫材料的設施及時做好防護處理并做好記錄。

　　四、三級“小寒”黃色預警時的防凍措施 小區對外的大門夜間要關閉嚴密，以阻斷冷風侵入; 中央空調系統的新風閥在上班期間采取最小新風的運行方式，夜間完全關閉，并逐個檢查關閉情況; 空調器、風幕機進出水閥，在夜間保持10%以上開啟度。夜間循環泵始終處于循環狀態; 當空調器內水不循環時，不允許開啟空調風機，避免凍壞表冷器; 冷卻水管道、閥門及冷卻塔等部位要做好防凍措施，冷卻塔積水排空，填料塔體適當遮掩保護，以防止積雪壓塌; 平衡管、泄水管、補水管道上的閥門均需保持打開狀態，以防閥內積水凍裂閥體; 室外地下排水管網、化糞池提前疏通，防止凍塞。室外設備、自來水管道、室外消防栓、屋頂水箱水泵等要做好保溫工作; 室內靠外墻、外門、衛生間區域的存水設備要做好保溫或排空積水; 在圍護結構隔熱性能不強、熱惰性差的部位(如鋼結構、玻璃幕等)，噴淋頭和管道易凍裂。在做好保溫的前提下，局部區域可適當供暖; 在降溫前對所有室外設施進行全面巡查，對需要增加保溫材料的設施及時做好防護處理并做好記錄。

　　五、二級“大寒”橙色預警時的防凍措施 小區對外的大門夜間要關閉嚴密，以阻斷冷風侵入; 中央空調系統的新風閥在上班期間采取最小新風的運行方式，夜間完全關閉; 空調器、風幕機進出水閥，在夜間保持20%以上開啟度。夜間循環泵始終處于循環狀態，水溫適當加熱以滿足一些區域的供暖需求; 冷卻水系統管道的水排空，各種閥門均保持打開狀態以防閥內積水凍裂閥體。填料、塔體適當遮掩保護以防止積雪壓塌; 室內外的設備、自來水管道、排水管道等排空積水或做好保溫工作，夜間可適當供暖; 為防止室內噴淋和消防管道凍裂，夜間普遍供暖。對于空調供暖達不到的空間(如天花吊頂上空)且有水的管道，應打開部分天花板或檢修口使吊頂上區域溫度提升; 樓梯間內的消防栓、屋頂水箱水泵等要做好保溫處理; 對長期暴露且無法供暖的噴淋管道(如車庫)嚴密監控。

　　六、一級“嚴寒”紅色預警時的防凍措施 小區對外的各大門夜間要關閉嚴密以阻斷冷風侵入; 在極少見的嚴寒天氣下中央空調系統的新風閥完全關閉; 空調器、風幕機進出水閥在夜間保持30%以上開啟度。夜間循環泵始終循環并加熱供暖; 為防止室內設備、自來水、噴淋和消防管道凍裂夜間全面供暖。對于空調供暖達不到的空間(如天花吊頂上空)且必須充水的管道應打開部分天花板或檢修口使吊頂上區域溫度提升; 加強對室外管道的保溫工作并加大室外排水管路的檢查、疏通頻次以避免凍堵現象的發生。

　　七、其他應急措施 冬季大雪時應組織員工做好道路清掃和積雪融化工作尤其是客戶和業主主要通道、汽車坡道并做好路面濕滑提醒標示; 考慮到屋面積雪危害尤其是承載力較低的中廳的玻璃天棚、臨時搭建物、冷卻塔等應及時清掃或加固棚架以避免造成坍塌事故; 根據小區實際情況確定防凍重點部位如靠外門區域、風幕機、屋面辦公室、屋頂水箱間、冷卻塔、靠外墻空調器、設備房、室外管道、靠玻璃幕區域、車庫等對這些重點部位要定時巡查檢測重點區域溫度隨時確認各保暖設備處于正常運行狀態出現結冰情況及時采取措施予以解決。